Методы оценки земельных участков

Характер и степень  отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются  в разрезе элементов сравнения  путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки. При этом предпола гается, что сделка с объектом оценки будет совершена  исходя из сложившихся на рынке характеристик  сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут  быть определены как для цены единицы  измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки  цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок  цен, как правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающих ся друг от друга только по одному элементу сравнения, и опре делением на базе полученной таким образом информации корректировки  по данному элементу сравнения;

•      прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отли чающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах коррек тировки по данному элементу сравнения;

•      корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

•      определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

•      экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения  и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как  правило, должны быть близки друг к  другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Процедура расчета  стоимости методом сравнения  продаж.

Этап 1 . Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный  рынок, проводит его сегментирование  и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам типичного  для данного сегмента земельного участка относятся:

•      целевое назначение земель;

•      зонирование и разрешенные варианты землепользования;

•      местоположение;

•      потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);

•      передаваемые юридические права собственности и др.

•      Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

•      инвестиционную мотивацию;

•      платежеспособность;

•      социальноюридический статус;

•      источники и формы финансирования;

•      предпочтения покупателей и др.

•      В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

•      участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

•      участки, используемые для индивидуального жилищного строи тельства;

•      участки, используемые для массового жилищного строительства;

•      участки под объектами коммерческой недвижимости;

•      участки под промышленной застройкой;

•      участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать  информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем  сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении  по продаже аналогичных участ  ков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные  карточки. Рыночная информация о сделках  купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный  вариант землепользования, потребительские  свойства, что позволяет по каждому  сегменту сгруппировать продажи  земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами зем лепользования, которые  конкурируют между собой на данной географи ческой территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных  уча стков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их чис  ло повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод  сравнения продаж основан по крайней  мере на ценах трех недавних сде  лок или на шести текущих ценах  предложений.

Количество объектованалогов , используемых в расчетах, прежде всего  зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам  сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оценивае мый и сопоставимый земельные участки не конкурируют  на одном сег менте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате чего использование  цены продажи сопоставимого участка  может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности  и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках  с земельными участками:

•      регистрационные палаты;

•      земельные комитеты;

•      риэлторские и оценочные фирмы;

•      различные информационные издания.

Необходимо иметь в  виду, что при регистрации цена сделки фик сируется со слов продавца и покупателя без подтверждения  ее достоверности, а цены предложений  отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объектааналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвести ционную мотивацию. Инвесторы  должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки  одинаковое назначение. Для определения  возможного использования объекта  оценки следует учитывать нормы  зонирования. Например, если два земельных  участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться  как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный  участок отличается от сопоставимо  го , то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При  корректировке фак тических цен  продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого  участка. При этом необходимо ответить на вопрос: За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай  он теми же характеристиками, что и  оцениваемый участок. Напри мер, когда сравниваемый земельный участок  уступает оцениваемому участку, фактическая  цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую  он был бы продан, обладая более  высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка  путем сравнения с другими  проданными участками земли может  производиться двумя способами: по элемен там сравнения или с  помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на вели чину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который явля ется затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стан дартный  порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие  элементы.

Оцениваемые права  собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выпла ты продавцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения отно сительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты проведения оценки с датой продажи аналогично определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же и изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж и данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем  элементам сравнения вносят последовательно, путем применения каждой последующей  корректиров ки к предыдущему  результату.

Местоположение. При сопоставлении местоположения участка анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый участок  находится в том же районе, что  и оце ниваемый, корректировки, как  правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затраги вает оцениваемого участка, необходимо вносить  поправку.

Если сопоставимый участок  находится в другом районе, то следу  ет провести анализ возможных различий между этими районами. Н; при жилой  застройке учитываются такие  факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.

Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом не обходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа. При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Корректировки на два последних  элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок  на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко ис пользуется для оценки участков приблизительно одного размера, которые силы но отличаются по элементам сравнения, например садоводче  ских, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Преимуществом  метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет  учесть различия по элементам сравнения.

Единицы сравнения  используются, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и  размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная  информация для инвесторов ИЛИ потенциальных  покупателей.

Например, стоимость земельного участка – 160 долл. за дну сотку  или стоимость жилья – 700 долл. за 1 м ² площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га – при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м  ² – при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий – доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный  метр – при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью павод ков.

Цена за единицу  плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительства единиц

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения  для каждой однородной группы земельных  участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжирован ного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете  на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных  участков имеется мало сделок, ее можно  объединить с другой группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к ис пользованию. Метод единицы  сравнения применяется, если участки  сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.