Проектная документация гостиницы

 

 

2. 8 Стратегия финансирования и оценка эффективности проекта

Гостиница образована в организационно – правовой форме акционерного общества открытого типа, уставный капитал которого в размере 8000000 руб. на начало реализации проекта сформирован полностью.

Потребность гостиницы в денежных средствах:

1.Формирование основного  капитала – 16000000 руб. – потребность полностью удовлетворяется за счёт собственных средств;

2.Формирование оборотных  средств – 447500 руб. – удовлетворяется на 177500 руб. за счёт собственных средств и на 8000000 руб. – за счёт долгосрочного кредита сроком на 2 года под 25% годовых. Уплата процентов производится в конце года.

Кредит погашается разными долями в течение двух лет. Доли выплачиваются в конце 1го и 2го года реализации проекта.

Как показали расчёты (табл.12) в течение двух лет кредит и проценты по нему будут погашены полностью.

Для оценки эффективности проекта используем метод чистой приведённой стоимости, который основан на сопоставлении дисконтированной стоимости денежных поступлений за прогнозируемый период и инвестиций. Под денежными поступлениями понимается сумма чистой прибыли и амортизационных отчислений:

Rt=П4+А

Чистая текущая стоимость определяется по формуле:

           n

NPV= Ri/(L+2)i– JC , [11, с.37]

           i=1

Где JC – объем инвестиций, который на начало реализации проекта принимается как завершённый;

Ri – элемент потока денежных поступлений в i– ом году;

2=0,16 – коэффициент дисконтирования, учитывающий средний уровень  риска проекта;

 i – порядковый номер года реализации проекта.

При NPV>0, проект признаётся эффективным.

Имеем:

NPV=244110+63960/(1+0,16)/+354860+63960/(1+0,16)2+480390+63960/(1+0,16)3+594050+63960/(1+0,16)4+727960+63960/(1+0,16)5=308070/1,16+418820/1,3460+544350/1,561+658010/1,811+791920/2,1-75250=26558+31116 + 34872 +36334+37771– 75250=+913410 руб.

Таким образом, проект экономически эффективен (NPV>0).При этом срок окупаемости проекта не превысит трёх лет.

 

3. БЕЗОПАСНОСТЬ И ЭКОЛОГИЧНОСТЬ ПРОЕКТА

3.1 Экологические требования к проекту строительства гостиницы

Строительство в существующей застройке и на свободных      территориях  – один из мощнейших факторов воздействия на окружающую среду. Охрана окружающей среды предусматривается на стадии разработки проектной документации. Строительный генеральный план застройки является одним из основных документов, отражающих вопросы охраны окружающей среды. На всех этапах строительства следует выполнять экологические требования и проводить государственную экологическую экспертизу при строительстве объектов. При реконструкции действующих гостиниц в проектах организации строительства необходимо учитывать данные обследования технического состояния конструкций, коммуникаций, инженерных сетей. При реконструкции объекта учитывается организация комплектной поставки оборудования, материалов. Цель – избежать воздействия любых проявлений экологического характера на окружающую среду [12, с. 16].

 Наряду со строительством на свободных территориях городов, новое строительство в существующей застройке – один из мощнейших факторов воздействия на окружающую среду, который происходит на всех этапах строительной деятельности, начиная от проектирования и до ввода в эксплуатацию возведенного объекта. Охрана окружающей среды при возведении зданий и сооружений предусматривается на стадии разработки проекта организации строительства (ПОС), затем по рабочим чертежам – на стадии проекта производства работ (ППР) в соответствии с СП 48.13330.2011 «Организация строительства». Основные требования, которые закладываются в эти проекты, заключаются в обеспечении сохранности природы, ландшафта, почвенного покрова, деревьев и кустарников на площадках, где будут возводиться объекты и прокладываться к ним коммуникации и дороги. Разработкой раздела проекта по охране труда и охране окружающей среды проектировщики стремятся минимизировать то негативное влияние, которое неизбежно связано с осуществлением строительной деятельности. Охрана окружающей среды в процессе строительства и на стадии подготовительных работ регламентируется рядом природоохранных актов, в частности: Лесным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, кодексом РФ «Об административных правонарушениях», СП 48.13330.2011 «Организация строительства».

Производство строительных работ должно осуществляться после подготовки строительной площадки и объектов на основе строительного генерального плана, где должны быть учтены все вопросы экологии, показано решение всех общеплощадочных работ для подготовительного и основного периодов строительства. В случае когда организационными и техническими решениями охватывается территория за пределами площадки строительства, кроме строительного генерального плана разрабатывается ситуационный план строительства [12, с. 20].

На ситуационном плане наносятся границы территории возводимого объекта и существующих зданий и сооружений, участки зеленых насаждений, отдельные деревья и кустарники, а также деревья, подлежащие вырубке. Строительный генеральный план застройки гостиницы является одним из основных документов, отражающих вопросы охраны окружающей среды. Содержание проекта организации строительства может дополняться с учетом сложности объекта и его расположения на местности.

В состав проекта организации строительства дополнительно включаются:

1. Указания об особенностях построения геодезической разбивочной основы и о методах геодезического контроля;
2. Мероприятия по защите растительности и почвенного слоя, по организации сбора и сброса в канализационную сеть дождевых и талых вод;
3. Мероприятия по защите селитебных территорий от запыленности и загазованности воздуха.

Не допускается при уборке сбрасывать с этажей отходы и мусор без применения закрытых лотков и бункеров – накопителей. Целесообразно также разрабатывать комплексный сетевой график, в котором отражались бы взаимосвязи между всеми участниками строительства, этапы подготовки площадки – прокладка коммуникаций и дорог, размещение временных зданий и складских территорий и очередность строительства объектов.

На всех этапах строительства следует выполнять экологические требования и проводить государственную экологическую экспертизу при строительстве объектов, влияющих на состояние и воспроизводство лесов. При реконструкции действующих гостиничных комплексов в проектах организации строительства необходимо учитывать данные обследования технического состояния конструкций, коммуникаций, инженерных сетей, условий демонтажа конструкций и производства строительно – монтажных работ, с тем, чтобы избежать загазованности, запыленности, взрыва и пожара, повышенного шума.

При выполнении всех работ надо соблюдать экологические требования и мероприятия в целях охраны окружающей среды. Реконструкция объектов, особенно в стесненных ситуациях, заставляет принимать следующие особые условия: организация комплектной поставки оборудования и материалов; организация складирования грузов; передвижение технических средств по территории реконструируемого предприятия. Цель таких условий – избежать воздействия любых проявлений экологического характера на окружающую среду.

3.2 Противопожарные требования  к проекту строительству гостиницы

Пожары являются наиболее распространенной и имеющий наиболее тяжкие последствия угрозой, в том числе, в гостиничном секторе. Пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной, если: в полном объёме выполнены обязательные требования пожарной безопасности, установленные федеральными законами о технических регламентах;  пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных Федеральным законом № 123–ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». При этом пожарная безопасность объектов защиты, для которых федеральными законами о техническом регламенте не установлены требования пожарной безопасности, считается обеспеченной, если пожарный риск не превышает соответствующих допустимых значений, установленных Федеральным законом № 123–ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». При выполнении обязательных требований пожарной безопасности, установленных федеральными законами о техническом регламенте и требований нормативных документов по пожарной безопасности расчёт пожарного риска не требуется [13, с. 9].

В соответствии с требованиями, предъявляемыми Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», раздел проекта «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» должен содержать в текстовой части:

• описание системы обеспечения пожарной безопасности объекта капитального строительства;
• обоснование противопожарных расстояний между зданиями, сооружениями и наружными установками, обеспечивающих пожарную безопасность объектов капитального строительства;
• описание и обоснование проектных решений по наружному противопожарному водоснабжению, по определению проездов и подъездов для пожарной техники;
• описание и обоснование принятых конструктивных и объемно–планировочных решений, степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности строительных конструкций;
• описание и обоснование проектных решений по обеспечению безопасности людей при возникновении пожара;
• перечень мероприятий по обеспечению безопасности подразделений пожарной охраны при ликвидации пожара;
• сведения о категории зданий, сооружений, помещений, оборудования и наружных установок по признаку взрывопожарной и пожарной опасности;
• перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и оборудованию автоматической пожарной сигнализацией;
• описание и обоснование противопожарной защиты (автоматических установок пожаротушения, пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре);
• описание и обоснование необходимости размещения оборудования противопожарной защиты, управления таким оборудованием, взаимодействия такого оборудования с инженерными системами зданий и оборудованием, а также алгоритма работы технических систем (средств) противопожарной защиты (при наличии);
• описание организационно–технических мероприятий по обеспечению пожарной безопасности объекта капитального строительства;
• расчет пожарных рисков угрозы жизни и здоровью людей и уничтожения имущества.

В графической части проекта гостиничного предприятия должны содержаться:

• ситуационный план организации земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, с указанием въезда (выезда) на территорию и путей подъезда к объектам пожарной техники, мест размещения и емкости пожарных резервуаров (при их наличии), схем прокладки наружного противопожарного водопровода, мест размещения пожарных гидрантов и мест размещения насосных станций;
• схемы эвакуации людей и материальных средств из зданий (сооружений) и с прилегающей к зданиям (сооружениям) территории в случае возникновения пожара;
• структурные схемы технических систем (средств) противопожарной защиты.

Дополнительно, в раздел проектной документации «Конструктивные и объемно–планировочные решения» должно быть приведено обоснование проектных решений и мероприятий, обеспечивающих исключение вредных воздействий различных видов и пожарную безопасность [13, с. 16]..

Столь большой объем требований не гарантирует защиты от формального подхода при подготовке перечисленных материалов. Гарантией защищенности может быть лишь фактически сформированный комплекс организационных мероприятий и технических систем, доказывающий свою эффективность при тренинговых учениях и реальных фактах устранения угроз пожара. Формирование конкретной противопожарной структуры должно исходить из обоснованных потребностей гостиницы. Основные задачи и блоки системы обеспечения пожарной безопасности Общие требования к системе обеспечения пожарной безопасности (далее – СОПБ) зданий и сооружений изложены в Федеральном законе от 22 июля 2008 г. № 123–ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» .

В соответствии с законом № 123–ФЗ целью создания СОПБ объекта защиты является предотвращение пожара, обеспечение безопасности людей и защита имущества при пожаре. СОПБ объекта включает в себя систему предотвращения пожара, систему противопожарной защиты, а также комплекс организационно–технических мероприятий по обеспечению пожарной безопасности. СОПБ объекта защиты в обязательном порядке должна содержать комплекс мероприятий, исключающих возможность превышения значений допустимого пожарного риска, установленного Федеральным законом №123–ФЗ, и направленных на предотвращение опасности причинения вреда третьим лицам в результате пожара.

Таким образом, охрана окружающей среды предусматривается на стадии разработки проектной документации. Строительный генеральный план застройки является основным документом, отражающим вопросы охраны окружающей среды. На всем этапе строительства следует выполнять экологические требования и проводить государственную экспертизу.

Пожарная безопасность гостиницы считается обеспеченной, если в полном объеме выполнены обязательные требования пожарной безопасности, пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных Федеральным законом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проектная документация – это совокупность проектных документов, определяющих архитектурные, конструктивные и инженерно–технические решения, состав которых необходим для оценки соответствия принятых решений нормативным стандартам. Она состоит из 12 разделов.

Виды работ по разработки проектной документации должны выполняться только индивидуальные предприниматели или юридические лица имеющие  свидетельство о допуске к таким видам работ.