Проектная документация гостиницы

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утверждён Приказом Минрегиона от 30.12.2009 г. № 624 [3, с 4].

Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации, ее соответствие требованиям технических регламентов. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, вправе выполнять определенные виды работ по подготовке проектной документации самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям к видам работ, и (или) с привлечением других соответствующих указанным требованиям лиц.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более трёх, предназначенных для проживания одной семьи).

Для строительства или реконструкции объектов необходимо наличие проектной документации. Строительству предшествует выделение земельного участка.

Проект представляет собой комплекс технической и конструкторской документации, содержащей обоснование, расчеты, чертежи, сметы, пояснительные записки и другие материалы. Обоснование определяет целесообразность проектирования и строительства конкретного предприятия. Принятые проектные решения обосновывается расчетами. Чертежи содержат графическое изображение проектируемого объекта (геометрическая форма зданий, внутренняя планировка, схема электроснабжения). Стоимость строительства определяется на основании сметы. Она служит основным документом, в соответствии с которым производятся расчеты между заказчиком и подрядчиком. В пояснительной записке характеризуются отдельные части объекта и принятые проектные решения.

Документом, в котором содержаться основные требования к проектированию и строительству предприятий, зданий, сооружений, являются строительные нормативы и правила. Этот документ обязателен для всех проектных, строительных и монтажных организаций, для гостиниц – это СНиП II– 79– 78 «Гостиницы». СНиП состоит из пяти частей:

1. Организация, управление, экономика;
2. Нормы проектирования;
3. Правила производства и приемки работ;
4. Сметные нормы;
5. Нормы затрат материальных  и трудовых затрат.

Разработку строительных проектов осуществляют проектные организации на договорной основе. Проектирование ведется поэтапно. Первый этап включает разработку технико – экономического обеспечения, второй – заключение договора, непосредственно проектные работы, в том числе изыскания (экономические и технические), разработку проекта; третий этап представляет собой экспертизу и утверждение проекта.

В договоре на проектирование указываются:

• наименование предприятия, здания  или сооружения;
• вид строительства  (новое, реконструкция или расширение);
• район, пункт, площадка для строительства;
• ассортимент услуг, мощность предприятий;
• тип здания (этажность, количество секций), возможность применения типовых или других видов проектов;
• требования к архетиктурно – планировачному решению;
• требования по защите окружающей среды и утилизации отходов производства;
• намечаемые сроки строительства, порядок его осуществления и ввода мощностей [4, с.33].

Заказчик должен выдать проектной организации вместе с договором акт о выборе площадки для строительства с материалами согласование места расположения предприятия, а также строительный паспорт участка, технические условия на присоединение проектируемого предприятия к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям, сведения о застройке, подземных       коммуникациях и сооружениях.

Выбор, согласование, изъятие и предоставление земельных участков для строительства гостиницы производится в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Закона об основах градостроительства в Российской Федерации, земельного законодательства субъектов РФ, муниципальных органов и на основании решений о предоставлении земельных участков для строительства, принимаемых местной администрацией.

Процедура выбора, согласования, изъятия и предоставления  земельных участков для строительства осуществляется в два этапа. На первом этапе производится предварительное согласование места размещения объекта на основе решений, принятых в градостроительной документации или предпроектных обоснованиях (расчетах) инвестиций в строительство, выполненных в соответствии с Порядком разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий зданий и сооружений [5, с. 15].

На втором этапе осуществляется изъятие (выкуп) и предоставление предварительно согласованного земельного участка в соответствии с земельным законодательством России и на основе материалов проектной документации для строительства, выполненной в соответствии с Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11– 01– 95, прошедшей экспертизу, в соответствии с Инструкцией о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11– 201– 95 и утверждение в установленном порядке.

Обязательными условиями при выборе и предварительном согласовании (закреплении) земельного участка и последующего предоставления его для целей строительства являются:

• соблюдение законов и законодательных актов России и субъектов РФ, регулирующих земле – природопользование, утвержденных градостроительных решений и требований нормативных документов, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей, охрану окружающей среды, экологическое и санитарно – эпидемиологическое благополучие населения, а также соблюдение охраняемых законами прав и интересов граждан, юридических лиц и государства;

• обоснование комплекса намечаемых мероприятий по предупреждению отрицательных экологических, санитарно – эпидемиологических, социально – культурных и других негативных последствий в результате реализации намечаемой хозяйственной деятельности;

• выполнение прогнозной оценки долговременных последствий от воздействия на окружающую среду намечаемого строительства;

• разработка альтернативных проработок и выполнение расчетов технико – экономических показателей намечаемого к строительству объекта для нескольких выделяемых земельных участков и определение оптимальной площадки путем сравнения социальных, экологических, санитарно – эпидемиологических и других условий и воздействий на окружающую среду, обеспечения нормальных условий эксплуатации объекта;

• для уникальных объектов площадка должна выбираться с учетом материалов инженерных изысканий геолого – структурных и тектонических особенностей района строительства;

• обоснование мероприятий по предупреждению возможного возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с авариями на намечаемом к размещению объекте и создание условий по ликвидации их последствий.

Обоснование выбора земельного участка для строительства и последующее предварительное его согласование выполняются после одобрения местной администрацией ходатайства о намерениях инвестора при разработке предпроектных обоснований инвестиций в строительство.

Решение местной администрации о предварительном согласовании земельного участка для строительства или материалы утвержденной градостроительной документации являются основанием для выполнения проектно – изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка для строительства [5, с. 26].

Инвестор (заказчик) или по его поручению физическое или юридическое лицо, уполномоченное им осуществлять реализацию инвестиционного проекта, направляют в местную администрацию ходатайство о намерениях осуществлять хозяйственную деятельность.

При получении предварительного согласования местной администрацией возможности осуществления хозяйственной деятельности по указанному заявлению о намерениях инвестор (заказчик) или на договорной основе с ним проектная организация, инжиниринговая, консалтинговая фирма выполняют по предварительно намечаемым участкам для строительства сбор исходной информации. Выявляют социальные, экологические, санитарно – эпидемиологические условия и требования заинтересованных организаций и органов надзора, а также получают предварительные технические условия на присоединения объекта к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования.

По поручению инвестора (заказчика) проектная организация на основе полученной исходной информации, предварительных технических условий и требований органов государственного надзора разрабатывает обоснование инвестиций в строительство объекта и подготавливает материалы для проведения предварительного согласования размещения этого объекта.

При этом выполняются расчеты по всем предложенным земельным участкам с учетом экологических, санитарно – эпидемиологических, социальных и других последствий строительства и эксплуатации объекта, перспектив использования данной территории, расчетов, связанных с нанесением убытков землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства и др.

Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений установлен Сводом правил СП 11– 101– 95 и предусматривает:

• разработку и согласование намеченных в Обоснованиях решений на строительство объекта и условий предварительно согласованного места его размещения производится заказчиком или, по его поручению, юридическими и физическими лицами – разработчиками Обоснований, при этом состав и содержание материалов должны быть достаточными для проведения согласований и экспертиз;

• материалы Обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления акта выбора земельного участка для строительства с приложением необходимых документов согласований и решения об утверждении предварительного согласования места размещения объекта;

• по отдельным несложным объектам, по решениям органа исполнительной власти, акт выбора земельного участка, исходные данные и необходимые согласования могут быть оформлены на основании ходатайства о намерениях, в этом случае материалы обоснований на заключение в соответствующий орган исполнительной власти не направляются;

• утверждении обоснований заказчиком осуществляется на основе заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной власти о согласовании места размещения объекта;

• предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земельных участков в городах и других поселениях, где решение о размещении площадки для строительства принимается органом местного самоуправления в соответствии с утвержденной градостроительной документацией (генеральными планами городов и других поселений, схемами и проектами планировки и застройки территориальных образований и др.).

Срок действия документов о проведенных согласованиях намечаемых решений должен быть не менее нормативной продолжительности проектирования и осуществления строительства предприятия, здания и сооружений, а выданные технические условия – неизменными в течении указанного срока.

Для выбора оптимального земельного участка на местности, рассмотрения подготовленных обосновывающих материалов местная администрация или по ее поручению территориальный орган архитектуры и градостроительства, а в соответствующих случаях комитет по земельным ресурсам и землеустройству образуют межотраслевую комиссию.

В состав комиссии входят: представители заказчика, собственника земли, землевладельца, землепользователя, арендатора, а также специалисты государственных территориальных органов управления и надзора и местных организаций (архитектурно – градостроительных, землеустроительных, транспортных организаций, пожарного, санитарного, природоохранного, горного надзоров и др.).

По результатам работы комиссии составляется акт выбора земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и его санитарной охранной зоны, который утверждается руководителем местной администрации. К акту прилагаются технические условия на присоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, выданные учреждениями местной администрации, условия, требования органов государственного надзора, обеспечивающие охрану окружающей среды, безопасность людей в случае пожара, аварий, стихийных бедствий и благоприятные условия для проживания населения. Указанные технические условия и требования организаций и органов государственного надзора являются неизменными на весь период проектирования и строительства объекта, о чем должно указываться в акте о выборе земельного участка.