Обоснование рыночной стоимости магазина в Тракторозаводском районе города Челябинска

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.

При анализе доходов и  расходов принято использовать как  ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов – потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.

Выбор коэффициента капитализации  – один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно  к оценке недвижимого имущества  можно представить в виде следующей  формулы:

PV = NOI/R,

Где: PV – текущая стоимость объекта оценки;

        NOI – чистый операционный доход;

        R – коэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению  стоимости:

• Анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;

• Определение чистого операционного дохода;

• Расчет стоимости объекта оценки.

Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного  данным подходом.

 

2.9.1 Определение чистого операционного  дохода

 

Чистый операционный доход  – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования  оцениваемого объекта после вычитания  из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества.

Потенциальный валовой доход  – это общий валовой доход  от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся действительный валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным  валовым доходом и поправкой  на недоиспользование объекта на полную мощь.

 

2.9.2 Анализ ставок аренды

 

Все доходы для оцениваемого объекта  прогнозируются на основе арендной платы  для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения  объектах по арендам аналогичных  производственных зданий приведены в Таблице.

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица. Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам  аналогичных торговых помещений.

 

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.chelyabinsk.olx.ru тел. 89080801055	www.kvadrat74.ru тел. 89630776461	www.chelyabinsk.olx.ru тел. 89191197730
Адрес	г. Челябинск, Cоветский район, ул. Свободы,88	г. Челябинск, Курчатовский район, Комсомольский пр, 93	г. Челябинск, Калининский район, ул. Бр. Кашириных, 99А.
Совершенная сделка или  предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные  права	Аренда	Аренда	Аренда
Рыночные условия = время	Январь 2013	Январь 2013	Январь 2013
Общая площадь	77	120	70
Дополнительные улучшения	-	-	-

 

Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки к величине арендной платы  на различия, которые имеются между  оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице

Таблица . Обоснование корректировок

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка  или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается разница  между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка не вводилась.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение  стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока  времени между объектом оценки и  аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты – аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена  тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения  имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые  помещения могут быть сданы в аренду как полностью, так и по частям.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Объекты аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта  определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные  объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -20%.
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения  определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась.

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица . Расчет арендной ставки

 

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб./м2		1050	850	900
Общая площадь	м2	90	77	120	70
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка на сделку	доля		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м2		1050	850	900
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка на права	доля		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м2		1050	850	900
Условия рынка (время предложения)		Январь 2013	Январь 2013	Январь 2013	Январь 2013
Корректировка на время предложения	доля		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м2		1050	850	900
Местоположение		г. Челябинск, Трактозаводский р-н, пр-т Ленина, 22	г. Челябинск, Cоветский район, ул. Свободы,88	г. Челябинск, Курчатовский район, Комсомольский пр, 93	г. Челябинск, Калининский район, ул. Бр. Кашириных, 99А.
Корректировка на местоположение	доля		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м2		1050	850	900
Состояние объекта		хорошее	отличное	хорошее	хорошее
Корректировка на состояние	доля	1	0,8	1	1
Скорректированная цена	руб./м2		840	850	900
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка на улучшения	доля		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м2		840	850	900
Арендная ставка	руб./м2	863

 

 

2.9.3 Определение коэффициента капитализации

 

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной  статистики по Челябинской области, коэффициент капитализации на офисный  помещения в 2012 году составляет 12 %.

 

2.9.4  Стоимость объекта оценки, рассчитанная

с помощью доходного подхода

 

Расчет рыночной стоимости  объекта оценки представлен в  таблице.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица . Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Наименование	Ед. измерения	Значения
1.Ставка аренды	(руб/месяц)	863
2. Сдаваемая площадь	м2	90
3.Потенциальный валовой  доход	Руб.	932 040
4.Коэффициент загрузки	%	98
5.Действительный валовой  доход	Руб.	913 399
6Операционные расходы;  ВСЕГО:	Руб.	144 332
6.1.НДС	%(руб)	18 (139 332)
6.2. Коммунальные платежи	Руб.	5000
7.Чистый операционный  доход	Руб.	769 067
8.Коэффициент капитализации	%	12
9.Текущая стоимость дохода  без НДС	Руб.	6 408 892
10.Рыночная стоимость  с учетом НДС	Руб.	7 562 492
11.Рыночная стоимость  с учетом округления	Руб.	7 562 000

 

Вывод: Рыночная стоимость нежилого офисного помещения,расположенного по адресу:  454091 , Россия, г. Челябинск, Тракторозаводской район, проспект Ленина, 22, 1 этаж по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 7 562 000 (семь миллионов пятьсот шестьдесят две тысячи ) рублей, в том числе НДС.

 

2.10 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  С ПОМОЩЬЮ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

      Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

      Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

      На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли - продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

      Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа)

      При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

- 1 этап - выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

- 2 этап - проверка достоверности информации о сделках;

- 3 этап - определение единиц сравнения (1 м², м³, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- 4 этап - внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

- 5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Таблица . Данные по аналогичным объектам

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.sindom.ru 83512231761	www.kvadrat74.ru 891924711531	www.sindom.ru 89507536785
Местоположение	г. Челябинск, Cоветский р-н, ул.Доватора,42	г. Челябинск, Калининский р-н, пр-т Победы, 161	г. Челябинск, Центральный р-н, ул. Кирова, 32
Стоимость предложения, руб.	6 500 000	7 500 000	6 200 000
Площадь помещения	72,5 м2	75 м2	69 м2
Право собственности	Частное	Частное	Частное
Дополнительные улучшения	Подведены все коммуникации	Подведены все коммуникации	Подведены все коммуникации
Физические характеристики	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный
Назначение помещения	торговое	торговое	торговое