Обоснование рыночной стоимости магазина в Тракторозаводском районе города Челябинска

      С 1999 года в Челябинске наблюдается значительный рост товарооборота. По данным Sdelka, за 10 месяцев 2010 года данный показатель достиг отметки в 202 600 000 000 рублей (причем розничный оборот на 80% формируется организациями, и только 20% занимает доля продажи товаров на городских рынках). Этот фактор стимулирует развитие рынка торговой недвижимости города.

      Рынок торговой недвижимости города находится в стадии развития, уровень заполняемости практически всех ТЦ составляет 95-96%. В среднесрочной перспективе о насыщении этого сегмента речи пока не идет. Несмотря на наличие определенной конкуренции, остро стоит вопрос качества. В Челябинске, даже при учете некачественных торговых площадей, процент обеспеченности низкий. А если принимать в расчет только качественную торговую недвижимость, то можно говорить о 193 кв. м на тысячу человек.

       В городе сохраняется множество комплексов старого формата, в которых небольшие отделы и салоны практически не объединены общей идеей или товарной группой. В большинстве челябинских ТЦ арендаторы подбираются стихийно. По прогнозам специалистов, лишь через 3-4 года на рынке появится достаточное количество торговых и торгово-развлекательных объектов с детально проработанными архитектурной и арендной концепциями. Помимо названных факторов, в понятие «качественный комплекс» эксперты включают наличие большого ассортимента товаров, кондиционирования, просторных и освещенных коридоров, хорошего напольного покрытия, уборных и мест общепита, детской комнаты, а также достаточного количества вертикальных коммуникаций. Существующие челябинские ТРК не имеют четкого ценового позиционирования. Однако эксперты уверены, что «размытость» в данном вопросе уйдет в прошлое при появлении в непосредственной близости друг от друга новых торговых точек. В этом случае основным преимуществом станет выбор целевой аудитории. По мнению специалиста, конкуренция между комплексами обострится, если их будут разделять 15 минут езды на общественном транспорте.

      Новые торговые и торгово-развлекательные объекты возводятся в Челябинске постоянно. В прошлом году введены в эксплуатацию вторая и третья очереди ТРК «Фокус», открыт ТЦ «Сити-Радуга», а также реализован еще ряд проектов. В начале мая текущего года начал работу ТРК «КУБа» (50 000 кв. м), во второй половине года планируется ввод первой очереди центра целевой покупки «Квартал» (16 000 кв. м), а также открытие в ноябре первой очереди ТРЦ «Фиеста» (43 000 кв. м). Вторая очередь центра намечена к вводу в эксплуатацию в 2009-м, в ее рамках начнут функционировать гипермаркет DIY и большая развлекательная зона. В следующем году планируется открытие ТРЦ «Родник» - самого большого на данный момент объекта размером 140 000 кв. м, а также завершение ряда других проектов.

      Тем не менее, в Челябинске сохраняется дефицит качественных площадей этого сегмента, что особенно заметно на фоне возрастающего интереса к ним со стороны федеральных торговых сетей. На рынке уже присутствует большинство продуктовых ритейлеров: «Перекресток», «Карусель», «НАШ гипермаркет», «Пятерочка», «ДИКСИ», «Патерсон» и т.д. В 2009 году открылся немецкий METRO Cash & Саrrу. А челябинский рынок бытовой техники и электроники представлен практически всеми федеральными компаниями. Доля сетевых операторов в Челябинске в среднесрочной перспективе составит 65-80%, что соответствует уровню города-миллионника с развитым рынком торговой недвижимости.

      Федеральные игроки предъявляют высокие требования к качеству помещений. В настоящий момент стандартом современного ТК считается передача арендатору площадей в виде shell& соrе («под чистовую отделку»): бетонная стяжка на полу, стены из ГКЛ и отсутствие потолка. Так, чтобы учесть пожелания операторов, при разработке будущего ТРК «КУБА» несколько раз менялась общая планировка комплекса. Сейчас 65% торговых площадей этого объекта арендуют федеральные компании.

      Еще один тренд - высокий спрос на торгово-развлекательные услуги со стороны потребителей. Уровень дохода населения растет, вследствие чего увеличиваются потребность и возможность тратить деньги на покупки и отдых. Так, в городе есть комплекс площадью около 20 000 кв. м, специализирующийся на развлекательной составляющей. Сегмент ТРК в Челябинске находится на ранней стадии формирования. Первый крупный комплекс такого рода открылся два года назад, и на последующие два года развитие данного формата может стать основным направлением в торговой недвижимости. Но необходимо с осторожностью привлекать в качестве «якоря» развлекательного оператора. На северо-западе есть концептуальный ТРК «Фокус» - комплекс хороший, но с проблемами. Часть площадей была продана крупным арендаторам, они сделали отдельные входы и тем самым перенаправили большой поток посетителей. Кроме того, у объекта имелась значительная развлекательная составляющая - она занимала второй и третий этажи. В настоящее время арендатор съехал, и сейчас в комплексе эти площади пустуют.

     По данным на 1 января 2011 года, совокупное предложение арендопригодных торговых площадей в городе Челябинске составило чуть более 400 000 кв. м, что на 62% превысило аналогичный показатель предыдущего года. Прогнозируется, что в 2008-м эта цифра будет равняться 528 000 кв. м. Средняя арендная ставка на 3 июля 2011 года отмечена на уровне 1 100 руб./кв. м/мес., включая НДС. А в августе 2011-го она составила 1 400 руб./кв. м/мес., включая НДС. Самые высокие арендные ставки зафиксированы в ТЦ «Сити-Радуга», ТК «Никитинский» и ТК «Экспресс».

По величине арендных ставок Челябинск  занимает второе место среди городов  Уральского федерального округа.

Стоит отметить, что с приходом крупных сетей на челябинский  рынок появилась гибкая ставка аренды - с процента от товарооборота.

      Несмотря на то, что данный показатель наиболее высок в центре города, эта территория все еще полна устаревших ТК и торговых рядов. Наибольшее количество современных комплексов сосредоточено в спальных районах. Одним из перспективных направлений участники рынка называют северо-запад - именно здесь строятся современные жилые дома, активно прирастает город. Там находится ТРК «Фокус», в ближайшее время откроется ТРЦ «Фиеста». Популярный комплекс «Горки» расположен в восточном направлении. До сих пор существуют районы, практически лишенные качественных торговых площадей: Металлургический (единственный ТК «КС»), Тракторозаводский (ТЦ «Башня») и Ленинский. Однако изменение сложившейся расстановки сил - дело времени.

      Из-за сложностей получения земельных участков в центре города строительство новых ТК идет по двум основным путям: за счет редевелопмента бывших промышленных объектов либо освоения окраин, городов-спутников и населенных пунктов области.

      Среди успешных проектов редевелопмента можно назвать ТРЦ «Фиеста» (на территории бывшей швейной фабрики), ТРК «КУБа» (бывший часовой завод «Молния»), ЦЦП «Квартал» (здание кожевенного завода), ТРЦ «Горки» (один из цехов завода «Строммашина»), ТК «Калибр» на месте одноименного предприятия и проч. Помимо удачного местоположения, при редевелопменте существует возможность экономии на инфраструктуре. Пригодные для этого заброшенные здания советской постройки можно купить по цене 15 000 - 30 000 руб. за кв. м. При грамотном подходе объект обеспечит рентабельность в 15-20%.

      Второй способ - уход из центра - также достаточно распространен. Так, МЕТRО Саsh & Саrrу располагается на юго-востоке между городом-спутником Копейском и Челябинском, по соседству в 2009-м начнется возведение первого челябинского ТЦ «МЕГА». В начале июля текущего года инвестиционная группа «Пионер» приступила к строительству четырехэтажного ТРЦ «Кристалл» (площадью 33 000 кв. м) в центре города Миасса Челябинской области. В городах с населением от 100 000 человек выручка с одного квадратного метра площади на 19-21% выше, чем в областном центре-миллионнике. Поэтому открытие магазинов в области дает ощутимый прирост оборота.

      Особенно привлекательны для девелоперов и торговых операторов города-спутники Челябинска, например Копейск. Сейчас здесь строится первый современный ТК площадью 11 000 кв. м. По мере насыщения городского пространства объектами они непременно станут появляться на подобной периферии. Здесь можно учесть и тот факт, что определенная доля населения перебирается в пригороды. В самом Челябинске квартиры дорогие, а в Копейске их стоимость на 15-30% дешевле, да и ехать туда близко. В этом городе-спутнике уже начали возводить хорошее жилье, а следовательно, будет развиваться торговая недвижимость.

      С целью повышения инвестиционной привлекательности региона администрации ряда городов Челябинской области разработали проект создания агломерации, в рамках которой Челябинск объединится с соседними муниципальными образованиями. В нее войдут Копейск, Еманжелинск, Коркино, Еткуль, Аргаяш и сельские поселения Сосновского и Красноармейского районов. Слияния муниципалитетов или прямого присоединения территорий к областному центру при этом не произойдет.

      Такое новообразование должно помочь Челябинску вывести ряд производств за пределы города во избежаyие экологического коллапса, а также пополнить запас свободных участков под новую застройку. Кроме этого, в числе преимуществ называется развитие систем водоснабжения и дорожной инфраструктуры. Проблема совершенствования транспортной инфраструктуры области назрела во многом из-за того, что до 1990-х годов масса городов в регионе были закрытыми, и при решении этого вопроса в первую очередь ориентировались на нужды промышленных предприятий. Сейчас властями разработана концепция социально-экономического развития Челябинской области до 2010 года, которая предусматривает ввод первого участка метрополитена и строительство транспортного кольца вокруг центра Челябинска.

      Сегодня по инвестиционному потенциалу регион входит в первую двадцатку ведущих субъектов России. Согласно данным «Эксперт РА - АК&М», в рейтинге инвестиционного климата Челябинская область относится к группе 2В (средний потенциал - умеренный риск).

      По мере появления более качественных торговых комплексов крупные арендаторы будут перебазироваться в них. Постепенно первые челябинские ТЦ, строившиеся без концепции, станут невостребованными, что приведет к необходимости их редевелопмента. Уже сегодня для участия в создании многих проектов коммерческой недвижимости Челябинска привлекаются федеральные консалтинговые компании, и на рынке формируется пул профессиональных игроков. Также в регион выходит новый формат cпециализированных торговых комплексов, посвященных определенным товарным группам, соответствующим одной направленности (строительство и ремонт, дизайн интерьеров, спортивные товары и т.д.). Проявит себя и общий региональный тренд к укрупнению форматов. Наконец, к 2012 году исследователи рынка ожидают появление районных и микрорайонных торговых центров (центров шаговой доступности) площадью до 10 000 кв. м.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Информация из анализа рынка торговой недвижимости г. Челябинска. ТК, ТРК, ТОК

Распределение средних арендных ставок в ТК

Распределение предложения относительно типов  ТК

Распределение предложения относительно районов г. Челябинска

2.7 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

2.7.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И  НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

       Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование - это вероятное использование  свободной земли или собственности  с улучшениями, которое:

- Законодательно разрешено;

- Физически осуществимо; 

- Финансово целесообразно;

- Максимально продуктивно.

      Документы, устанавливающие права собственности на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов как производственной базы.

2.7.2 ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

Процедура оценки включает в себя следующие  шаги:

- осмотр объекта оценки;

- интервью с собственником объекта оценки;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление и передача Заказчику отчета об оценке.

2.7.3 ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПОДХОДОВ  И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ 

      Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем отчете при оценке недвижимого имущества Оценщику  не удалось выполнить данное требование. Оценка объекта проводилась с помощью сравнительного и доходного.

В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода  явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на рынке недвижимости города Челябинска.

В рамках доходного подхода  применялся метод прямой капитализации  дохода.

Затратный подход использовать не удалось, так как у объекта  отсутствует выделенный земельный  участок (объект находится в здании, у которого много собственников). Так же нецелесообразно выполнить строительство идентичного здания.

 

2.9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  С ПОМОЩЬЮ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения  на его территории доходного бизнеса.