Обоснование рыночной стоимости магазина в Тракторозаводском районе города Челябинска

 

 

Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта  оценки относятся:

1. принцип добавочной продуктивности — принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.
2. принцип вклада — принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.
3. принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи — принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
4. принцип сбалансированности — принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
5. принцип экономического размера — принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.
6. принцип экономического разделения — принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

 

Принципы, отражающие точку зрения рынка

 

К группе принципов, отражающих точку зрения рынка относятся:

1. принцип зависимости − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды.
2. принцип соответствия − Принцип оценки, который утверждает, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствуют требованиям рынка. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов — регрессии и прогрессии.
3. принцип регрессии − принцип оценки, который утверждает, что при избыточных улучшениях (сверхулучшениях) стоимость объекта оценки уменьшается или не увеличивается.
4. принцип прогрессии − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки, не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка.
5. принцип спроса и предложения − принцип оценки, который утверждает, что цена объекта оценки определяется соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке.
6. принцип конкуренции − принцип оценки, который утверждает, что если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.
7. принцип изменения − принцип оценки, который отражает изменение стоимости объекта оценки или цен объектов-аналогов во времени.

 

Принцип наиболее эффективного использования

 

Принцип наиболее эффективного использования − принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование  актива — это использование, которое  не противоречит законодательству, физически  осуществимо, финансово целесообразно  и приводит к наибольшей стоимости  имущества. Принцип наиболее эффективного использования является обобщающим принципом в теории оценки.

 

                                   1.2.5 Виды стоимости

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

Выделяют следующие  виды стоимости:

Рыночная стоимость объекта  оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как  цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних  воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при  наличии следующих условий равновесной  сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный  выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и  продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях  максимального удовлетворения собственных  интересов – увеличить доход  или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта  оценки.

 

Инвестиционная стоимость  является наивысшей ценой, которую  может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

 

Ликвидационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта  оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных  объектов. Обычно рассчитывается при  вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых  недостаточно для ознакомления с  выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно  ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению  собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может  быть получена в результате продажи  активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

 

Утилизационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта  оценки, равная рыночной стоимости  материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта  оценки.

 

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения –  стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и  рассчитываемая в соответствии с  положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство  объекта либо рассчитывается по нормативной  методике без привлечения специалистов-экспертов.

 

Специальная стоимость объекта  оценки – стоимость, для определения  которой в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются  условия, не включенные в понятие  рыночной или иной стоимости, указанной  в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной  деятельности. Можно выделить следующие  виды стоимости:

 

стоимость действующего предприятия  – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося  производства. При этом оценка стоимости  отдельных объектов предприятия  заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в  качестве составных компонентов  действующего предприятия;

 

страховая стоимость –  стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую  могут быть застрахованы разрушаемые  элементы объекта. Учитываются затраты  на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

 

        1.2.6 Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько  подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными  оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

 

В рамках каждого из 3-х  подходов существует свои специфические  методики.

 Доходный подход  является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости  недвижимости путем расчета дисконтированного  потока доходов (от владения или использования  этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и  других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность  ниже той суммы, которую он мог  бы получить, продолжая эксплуатировать  ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного  объекта в коммерческих целях. Таким  образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов  путем соглашения между сторонами.

 

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации  доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными  в данном методе.

 

1) В соответствии с  технологией метода прямой капитализации  стоимость определяется отношением  чистого операционного дохода  до налогообложения к ставке  капитализации. Ставка капитализации  определяется оценщиком на основе  величины базовой ставки путем  ее корректировки на риски.

 

2) Метод дисконтирования  денежных потоков применяется,  когда денежные потоки поступают  неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных  коэффициентов капитализации. Согласно  методике, стоимость объекта определяется  как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

 

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих  денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также  качество и количество дохода, который  сможет принести объект оценки в течение  срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что  он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

 

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы  и суммы будущей перепродажи  объекта, определяются оценщиком путем  анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно  точно определить состояние рынка  недвижимости на длительную перспективу  невозможно.

Затратный подход

 

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов  оценки, в которых стоимость объекта  равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом  накопленного износа, и стоимости  обязательств, то есть стоимость объекта  оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется  для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

1.2.7 Объекты и  субъекты оценки недвижимости

 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН  № 135-ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29 июля 1998 г.

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). (ст.4)

К объектам оценки относятся:

1. отдельные материальные объекты (вещи);
2. совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
3. право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
4. права требования, обязательства (долги);
5. работы, услуги, информация;
6. иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. (ст.5)

 

 

            1.2.8 Недвижимость как объект оценки

Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности  земли; пространство над поверхностью участка; пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли; все  улучшения прочно связанные с  землей, перемещение которых невозможно без: нанесения ущерба их функциональным свойствам несоразмерно больших  затрат на подобное перемещение (поскольку  известны случаи перемещения даже зданий).

При определении объекта  оценки, в случае проведения оценки недвижимости, следует учитывать, что  ст. 5 закона «Об оценочной деятельности»  к объектам оценки отнесено:

1. отдельные материальные объекты (вещи);
2. совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
3. право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
4. права требования, обязательства (долги);
5. работы, услуги, информация;
6. иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.