Обоснование рыночной стоимости магазина в Тракторозаводском районе города Челябинска

Помимо однозначной идентификации  объекта оценки, отчет должен содержать  точное его описание (ст. 11 закона об оценочной деятельности).

               

 

 

 

 

1.3 ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

               1.3.1 Понятие торговой недвижимости

Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

 

1.3.2 Надлежащие условия и классы торговой недвижимости

Во время подразделения  на классы торговых помещений необходимо учесть надлежащие условия:

1. Местоположение;
2. Существующий масштаб объекта, он может быть районным, окружным, региональным;
3. Товарная специализация (смешанные, универсальные – к ним относится торговля всеми видами продовольственных и непродовольственных товаров); комбинированные (представляющие группу товаров, на который существует общий спрос); специализированные и узкоспециализированные;
4. Наличие парковки для автомобилей;
5. Главный потребитель;
6. Наличие банкоматов, обменных пунктов, кафе, детской игровой комнаты и другого сервиса;
7. Планировка и дизайн;
8. Наличие обслуживающего и управленческого аппарата, а так же охраны.

Удельная стоимость 1 м2 и используемых арендных ставок прямо пропорционально зависят от ассортимента и размеров товара, который будет находиться на торговой площади. Здесь немаловажную роль играют отделка и возраст здания.

 

Беря во внимание вышеперечисленные  условия, торговые помещения делятся  на несколько классов:

I – торговые центры, торговые  комплексы, торгово-развлекательные  комплексы;

II – торговые комплексы,  гипермаркеты, торговые центры;

III – универсамы и супермаркеты;

IV – мебельные центры, салоны, техноцентры и т.д.;

V – гастрономы, аптеки, промтоварные  магазины, универмаги и т.д.;

VI – киоски и павильоны;

VII – магазины «стекляшки»,  павильоны и киоски;

VIII – бутики;

IX и X - помещения свободного  назначения, подвалы, полуподвалы,  первые этажи жилых домов. Основное  отличие между ними – это  качество и дороговизна отделки.

 

 Отсюда ясно, что существуют  четкие параметры, согласно которых  проводится классификация торговых  помещений. Несмотря на это,  консалтинговые и риэлтерские  организации до сих пор не  могут окончательно решить, при  каких же параметрах должно  производиться деление торговых  площадей на классы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

2.1.1  ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ  ОЦЕНКИ

      На основании договора от 01 февраля 2013 г. №78-03/14, ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости торгового здания, расположенного по адресу: 454091 , Россия, г. Челябинск, Тракторозаводской район, проспект Ленина, 22, 1 этаж.

2.1.2 НАИМЕНОВАНИЕ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

      Объектом оценки является торговое здание, расположенное по  адресу: 454091 , Россия, г. Челябинск, Тракторозаводской район, проспект Ленина, 22, 1 этаж.

2.1.3 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА  НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Оцениваемый объект:

Объект на 1 этаже 5-ти этажного здания. Площадь – 90м² Адрес (местоположение): 454091 , Россия, г. Челябинск, Тракторозаводской район, проспект Ленина, 22, 1 этаж, принадлежит на праве частной собственности

       Кириллову  Павлу Валерьевичу, дата рождения: 07.03.1978 г. Место рождение: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск.  Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской  Федерации: серия 74 98 №225693, код  подразделения 740-056, дата выдачи 25.03.1998 г. Орган выдавший документ: Отделом УФМС России по Челябинской  области в Советском районе  г. Челябинска. Адрес Постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск ул. Советская, д.18, кв. 56

На основании:

Договора строительства  от 25.02.2009.

      Государственная регистрация права произведена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2009 г. Сделана запись регистрации: № 74-74-20/030/2009-35, выдано свидетельство о государственной регистрации: серия 74 АБ №933540 (дата выдачи 12.12.2009 года.)

2.1.4 ДАТА ОЦЕНКИ

      Оценка объекта выполнена на дату 12 января 2013г.

2.1.5 ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

      Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.1.6 НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ

      Для совершения сделки купли-продажи

2.1.7 ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА  ОБ ОЦЕНКИ

      Отчет был составлен 12 февраля 2013 г.

2.1.8 ГРАФИК ПРОВЕДЕНИЯ  ОЦЕНКИ

      Оценка проводится 12 января 2013 г. – 12 февраля 2013 г.

2.1.9 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ,  НА КОТОРЫХ ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА

      Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производиться. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными, тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

2.2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ  ОЦЕНКИ

      Кириллов Павел Валерьевич, дата рождения: 07.03.1978 г. Место рождение: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 74 98 №225693, код подразделения 740-056, дата выдачи 25.03.1998 г. Орган выдавший документ: Отделом УФМС России по Челябинской области в Советском районе г. Челябинска. Адрес Постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск ул. Советская, д.18, кв. 56

2.3 СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ 

Настоящий отчет выполнен следующим специалистом:

      Оценщик –Дресвянников Даниил Эдуардович, с 26 ноября 2007 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №00864, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно-Уральского Государственного Университета» по программе «Оценка земли и имущества» от 05.07.2007 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОСАО «Ингосстрах», страховой полис №08710В4076578 выдан «19» января 2008 г. Стаж работы в оценочной деятельности 5 лет.

2.3.1 ДАННЫЕ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

ООО «Легион», в лице директора Дресвянникова Даниила Эдуардовича, действующего на основании Устава.

      Реквизиты организации: 454021, г. Челябинск, ул. Черкасская, д.15 офис 63, ИНН 7445568350, р\с 40702810207110003475 в ОАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», к\с 30101810400000000621, БИК 047501621. Тел.: 232 34 75, e-mail: legion@mail.ru. ОГРН 1097448002454, присвоен 07 апреля 2009 г.

Юридический адрес: 454021, г. Челябинск, ул. Черкасская, д.15 офис 63.

На  основании трудового договора в  ООО «Легион» работают:

Оценщик –Дресвянников Даниил Эдуардович, с 26 ноября 2007 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №00864, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно-Уральского Государственного Университета» по программе «Оценка земли и имущества» от 05.07.2007 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОСАО «Ингосстрах», страховой полис №08710В4076578 выдан «19» января 2008 г. Стаж работы в оценочной деятельности 5 лет.

 

2.4 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Подписавший данный Отчёт (далее - Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

  Факты, изложенные в Отчёте, верны  и соответствуют действительности.

1. Содержащиеся в Отчёте анализ, мнение и заключения принадлежат  самому оценщику и действительны  строго в пределах ограничительных  условий и допущений, являющихся  частью настоящего Отчёта.

2. Оценщик не имеет ни настоящей,  ни ожидаемой заинтересованности  в оцениваемом имуществе и  действуют непредвзято и без  предубеждения по отношению к  участвующим сторонам.

3. Вознаграждение оценщика не зависит  от итоговой оценки стоимости,  а также тех событий, которые  могут наступить в результате  использования заказчиком или  третьими сторонами выводов и  заключений, содержащихся в Отчёте.

4. Оценка рыночной стоимости выполнена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2006 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом профессиональной оценки» Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации, г. Москва.

2.5 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.5.1 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

Таблица 1. Местоположение и местонахождение  объекта оценки

Местоположение	454091 , Россия, г. Челябинск, Тракторозаводской район, проспект Ленина, 22, 1 этаж
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Общественно - коммерческая
Развитость инженерной инфраструктуры	Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, Интернет, сигнализация
Подъезд, транспортная доступность	Транспортная доступность отличная (по результатам осмотра)
Экономическое местоположение	Объект находится в торговой зоне г. Челябинска
Рельеф и почвы	Рельеф ровный
Состояние окружающей среды (локальное)	Загрязненность воздуха в пределах нормативных показателей по Тракторозаводскому району, уровень шума средний, территория освещается, систематически убирается.
Социальная инфраструктура	Торговая зона
Внешнее благоустройство	Территория характеризуется средним  озеленением, имеется парковка для машин, подъездные пути - асфальтированная дорога в отличном состоянии

 

2.5.2 ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

Таблица 2. Техническое описание объекта  оценки

Характеристика объекта			Описание
Год постройки (ориентировочно)			2009
Проект			Объект спроектирован как коммерческое здание
Текущее назначение здания			Торгово – офисные помещения
Площадь			90 м2
Высота помещений			4 м
Строительный объем помещений			360 м2
Строительные характеристики
Фундамент		Монолитный
Стены		Кирпич
Перекрытия		Сборные ж/б плиты.
Перегородки		Кирпичные
Кровля		Мембранные покрытия
Полы		Бетонные
Проемы оконные		Пластиковые
Проемы дверные		Деревянные
Внутренняя отделка		Панели
Системы инженерного обеспечения
Водопровод		Да
Электросеть		Да
Канализационная сеть	Да
Отопление	Да
Телефон	Да
Сигнализация	Да
Внешнее окружение
Транспортная доступность	Отличная
Рельеф	Ровный
Затопляемость	Нет
Опасность окружающей среды	Нет

 

 

 

 

2.6 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ  СВЯЗАННОГО С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ

Анализ  рынка коммерческой недвижимости Челябинска

      Торговая недвижимость города-миллионника Челябинска только начинает набирать обороты. Интерес со стороны федеральных арендаторов заставляет местных девелоперов использовать новые концепции торговых объектов, оставляя устаревшие полурыночные форматы.