Статистическое изучение рынка недвижимости

2009год:

2. Cводные (обобщающие) показатели

• Для интервального ряда динамики абсолютных показателей средний уровень ряда рассчитывается по формуле простой средней арифметической:

• Средний абсолютный прирост определяется как простая средняя арифметическая величина из цепных абсолютных приростов и показывает, насколько в среднем изменялся показатель в течение изучаемого периода времени:

где – конечный уровень ряда;

 – начальный уровень ряда.

т. е. в среднем ежегодно средняя цена за 1 кв.м. вводимого жилья увеличивается на 4337,4 тыс. руб.

 

• Средний темп роста показывает, во сколько раз в среднем за единицу времени изменяется уровень ряда динамики.

Поскольку средний темп роста  представляет собой средний коэффициент  роста, выраженный в процентах , то для равностоящих рядов динамики расчеты по средней геометрической сводятся к исчислению средних коэффициентов роста из цепных коэффициентов роста (по «цепному способу»):

Средний темп роста с 2000 по 2009 г. составляет 120% , т. е. в среднем  ежегодно средняя цена на жилье составляет 120% от уровня предыдущего года. Средние темпы прироста рассчитываются на основе средних темпов роста, вычитанием из последних 100%.[8]

• Средний темп прироста характеризует среднюю относительную скорость повышения уровня.

Так, в нашем примере  среднегодовой темп прироста ввода  жилых домов характеризуется  положительным значением, что свидетельствует  о ежегодном увеличении вводимых жилых домов в среднем на 20%.

Все рассчитанные значения представлены в Таблице 5.

 

Таблица 5 – Результаты расчетов систем характеристик динамического ряда

Исходные данные		Результаты расчетов
Год	Средняя цена за 1 м кв (y)	Абс. прирост		Темп роста, %		Темп прироста, %
		цепной	базисный	цепной	базисный	цепной	базисный
2000	8678	-	-	–	–	–	–
2001	10567	1889	1899	559	121,8	21,8	21,8
2002	12939	2374	4261	122	149	22	49
2003	16320	3381	7642	126	188	26	88
2004	20810	4490	12132	127,5	240	27,5	140
2005	25394	4584	16716	122	293	22	193
2006	36221	10827	27543	143	417	43	317
2007	47482	11261	38804	131	547	31	447
2008	52504	5082	43826	110,5	605	10,5	505
2009	47715	-4789	39037	90	550	-10	450
Итого:	278630	39099	191860	1531	3110,8	193,8	2210,8

 

На основе Таблицы 4  с  помощью  программы Microsoft Excel строем график изменения средних цен за 1 кв.м. в РФ за 2000-2009 г.

 

Рисунок 4 – График изменения средних  цен за 1 кв.м. в РФ за 2000-2009г.

2.4 Анализ сезонных  изменений средней цены на 1 кв. м. жилья на первичном и вторичном  рынках

 

Индекс сезонности – относительный  показатель, который используется для  расчета сезонной составляющей.[10]

При исчислении индексов используют различные методы, выбор которых  зависит от характера общей тенденции  ряда динамики.

Если ряд динамики не имеет  ярко выраженной тенденции развития, то индекс сезонности исчисляет непосредственно  по эмпирическим данным без их предварительного выравнивания. Для этого необходимо иметь данные не менее чем за 3 года.

В Приложении 3 и 4 приведены  средние цены за 1 кв. м общей площади  в России за 2007-2009 гг. вычислим сезонную волну методом простой средней.

 

1. Определим среднеквартальные уровни цен как простые средние арифметические за каждый год:

2007г.:

2008г.:

2009г.:

2. Рассчитаем средние уровни изменения цен за 3 года. Для получения средних значений для каждого квартала за 3 года по способу средней простой (невзвешенной) произведем осреднение уровней одноименных периодов:

1 квартал:                    

2 квартал:                 

3 квартал:                   

4 квартал:                    

3. Далее по исчисленным квартальным средним уровням определяем общий средний уровень :

4. Определим индексы сезонности по кварталам:

Первичный рынок                                     Вторичный рынок

1 квартал:

                                   

2 квартал: 

                                                

3 квартал: 

                                               

4 квартал:

                                               

Индекс сезонности показывает отклонение показателя в определенный период времени от среднего.

 

Полученную сезонную волну  изобразим графически на Рисунке 6.

 

 

Рисунок 6 – График сезонной волны

 

Вывод: На первичном рынке  недвижимости наблюдается последовательный подъём спроса в течение всего  периода.

График показывает на вторичном  рынке резко выраженную сезонность.

В январе самый маленький  спрос на жильё. С июня по сентябрь наблюдается резкое взвинчивание спроса с последующим повышением к концу  года. На IV квартал приходится самый высокий уровень спроса и на первичном, и на вторичном рынке жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В результате проделанной  работы можно сделать следующие  выводы.

Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время  находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной  законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность  инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Проанализировав структуру  ввода жилых домов с 2000-2008 год, мы выяснили, что основная доля строительства  жилых домов приходится на организации  с частной формой собственности  – более 80%  от общего объема введенного жилья. Таким образом, выявили тенденцию, вызванную приватизацией земельных  участков и зданий частными лицами.

Установили,что в среднем  в России ежегодно вводится в эксплуатацию около 44 млн кв. м. жилья. Это довольно низкие объемы жилищного строительства (для сравнения: в 1987 г. объем вводимого жилья в России составил 76 млн. кв.м.). Общая потребность населения России в недвижимости составляет 1570 млн. кв. м, и ее удовлетворение требует увеличения существующего жилищного фонда на 46%.

Недостаточное предложение  и высокий спрос порождают  заоблачные цены на квадратные метры, лишая миллионы россиян возможности  реализовать свое законное право на жилище. В настоящее время лишь 9% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.

Бесспорно, обозначенная проблема находится в центре внимания высшего  руководства страны, о чем свидетельствует  стартовавший в сентябре 2005 г. национальный проект «Доступное и комфортное жилье  – гражданам России».

В рамках нацпроекта в 2007 году в России планировалось построить  около 60 млн. кв. м жилья. К 2010 году -увеличить  объёмы жилищного строительства  до 80 млн. кв. м в год. Очевидно, что  выполнение столь масштабных задач  традиционными способами возведения жилья, особенно в условиях кризиса, выглядит утопией. Поэтому, в дополнение к существующим, необходимы новые  методы скоростного домостроения, основанные на использовании самых современных  строительных технологий и материалов.

Далее, рассмотрев 3 региона  РФ – Республику Татарстан, Башкортостан и Самарскую область, выяснили, что  количество введённой в действие общей площади в различных  субъектах РФ на 66% зависит от местонахождения  региона, а на оставшиеся 34%  –  влияют прочие факторы.

Рассмотрев динамику изменения  средней цены за 1 кв. мы выяснили, что с 2000-2008 г . на первичном рынке происходит постепенный рост цен, в августе 2008 цена за 1 кв.м. достигает пика, затем наблюдается спад в результате роста курса американской валюты.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике, в том числе  и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть  национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

Рынок недвижимости тесно  связан с другими рынками. Без  него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок  капитала, рынок товаров и услуг  и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость –  это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в  недвижимость, защищены от инфляции. Купленный  дом, квартира, земельный участок  через некоторое время можно  продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь  от этого дополнительный доход. Покупка  предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов  населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке  жилья будет способствовать ипотечное  кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и  сделается более доступным для  большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование  экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное  направление и его необходимо изучать, используя отечественный  и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

 

 

Библиографический список

 

1. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». – Фридман Дж., П. Орлуэй. – М., 1997 – 480с.  (художественный источник, перевод с англ.).
2. Курс социально-экономической статистики: Назаров М.Г. – учебник – М.: Финстатинформ, ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 771 с.
3. Статистика: под ред.  Елисеевой И.И - Учебник. М.: "ПРОСПЕКТ", 2010. - 448 с.
4. Оценка недвижимости : – Тепман Л.Н. – ЮНИТИ-ДАНА, 2008 г. - 461с
5. «Экономика недвижимости» / под ред. Ресина В.И., - М.: Дело, 2008;

 

Электронные источники:

6. Федеральный сайт статистики - www.gks.ru
7. Univer –nn.ru ://www. univer-nn.ru
8. www. Grandars.ru://www.grandars.ru
9. СТАТИСТИКА:// www.statistiks.ru
10. www.e-college.ru
11. www.math.semestr.ru

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

 

Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних  насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных  объектов.
Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий  и помещений (офисы, склады  и др.)
Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
Тип участников	1. индивидуальных продавцов  и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих  организаций.
Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога  и др.)
Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
Форма собственности	1. Государственных и муниципальных  объектов. 2. Частных
Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный  и компьютеризированный.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

 

Основные особенности  российского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции  местных органов власти различных  регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты  в различных регионах
Несоответствие стоимости  недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов  населения, слабое развитие механизма  ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность  участников	Сокрытие фактических  цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты  на сбор и проверку данных при анализе  эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов  рынка	Различия в ликвидности  и законодательстве для разных типов  недвижимости	Рынок земли практически  не развит
Невозможность точных прогнозов  тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система  ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли  и строений наиболее эффективному	Строительство большинства  объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном  варианте использования объектов