Рынок недвижимости

недвижемость

Недвижимость как объект оценки

Недвижемость в определение Гражданского кодекса

Земля как физический объект,и все что с ней связано:

-Земельные участки

-Участки недр

-Обособленные водные объекты

-Леса

-многлетние насаждения

Здания

Сооружения 

Многолетние насаждения

Обезательность в определение  Гражданского кодекса

-Земельные участки

-участки недр

-обособленые водные объекты

- леса

-многолетние насаждения

-здание

-сооружения

-морские суда

-воздушные суда

-суда внутреннего плавания

-космические объекты

№ п.п.

адрес

Описание объекта 

Стоимость в руб.

1

Район: левобережный

Ул. заречная

Sобщая=103кв.м.Sучастка=15 соток;

Sжилая=59кв.м.

Дом 1989 года постройки, кирпичный,все  коммуникации, выгребная яма 4 куб., крыша- шифер, ж/б перекрытия,4-е комнаты, потолки 2,7 м., на втором этаже высота потолка -2,7 м., окна пластиковые, двери  филенчатые, с/у раздельный- кафель,

4 600 000

2

Район:ЛТЗ( 3-й участок) г. Липецк, ул. Партизанская

Sобщая=75 кв.м;Sучастка=4.5 соток;Sжилая=49 кв.м.шлаконабивной, все коммуникации.

2 500 000

3

п.Матырскийг.Липецка

Sобщая=192 кв.м;Sучастка=10.2 соток;

Дом 192кв.м+цоколь 100кв.м, 2этажн.Без  внутренней отделки.Вода-своя скважина в доме, электричество-разведено,газ-рядом.Участок 10.2 соток в собственности.Кирпичный, крыша-метал.черепица

3  000 000

4

в Липецке по улице Родниковая ( конечная 12 автобуса)

Sобщая=540кв.м;Sучастка=10 соток;

кирпичный, 4 уровня, все коммуникации в доме, скважина ,пластиковые окна, три отдельных входа

11 000 000

5

 Ул. Кирова (район улицы Депутатской).

Sобщая=55кв.м;Sучастка=12 соток;Sжилая=35кв.м

1-этажный кирпичный, 3 комнаты, все  удобства, гараж на территории.

4 250 000

6

С. Ленино ул.усманская

Sобщая=55кв.мSучастка=15 соток

Крупноблочный, облицован красным  кирпичом. Изнутри оштукатурен. Построен по проекту.

3 350 000

7

с. Ленино, ул. Строителей

Sобщая=370кв.мSучастка=15 сотокSжилая=180кв.мв 4-х уровнях: 1-ый цоколь, 1-ый этаж, 2-ой, 3-ий мансардный.Отделан под обои, встроенный в дом гараж 5 х 8 с автоматическими воротами.

6 500 000

8

Г.липецкжелтые пески.

Sобщая=345кв.мSжилая=187кв.м

8 500 000

9

Липецк, ул. Лучистая  •  Опытная станция

Sобщая=208кв.мПластиковые окна, новое отопление, ламинат, выровненные стены, 2с/у : на первом этаже и на втором. Дубовая лестница. 3 этаж предполагается как мансарда.

8 500 000

10

Липецк, Индустриальная улица  •  Коровино

Sобщая=70кв.мДом: Кирпичный; 
Тип: Под снос ; Состояние: Плохое.

4 500 000

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

Федеральный закон  №135 «Об оценочной деятельности в РФ»                                       (в редакции закона № 157)

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим  Федеральным законом, а также  другими федеральными законами и  иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими  отношения, возникающие при осуществлении  оценочной деятельности.

Понятие оценочной  деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью  понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной, кадастровой  или иной стоимости.

Субъекты оценочной  деятельности

Субъектами оценочной  деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). 
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Объекты оценки.

• отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с  оценщиком или с юридическим  лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе  повторная, может быть проведена  оценщиком на основании определения  суда, арбитражного суда, третейского  суда, а также по решению уполномоченного  органа.

Обязательные  требования к договору на проведение оценки

описание объекта или  объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;

вид стоимости имущества (способ оценки);

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности  оценщика в соответствии с настоящим  Федеральным законом;

наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой  является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты  оценочной деятельности, которые  будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок  и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к  ответственности, установленной гражданским  законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым  оценщик заключил трудовой договор.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта  оценки.

В отчете должны быть указаны:

-дата составления и порядковый номер отчета;

-основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

-место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

-точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

-стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

-последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

-дата определения стоимости объекта оценки;

-перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Права оценщика.

Оценщик имеет право:

-применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

-требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

-получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

-запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

-привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

-отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

-требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Обязанности оценщика:

-быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

-соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

-соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

-сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

-обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

-представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

-представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица , а также сведения о любых изменениях этой информации;

-представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

-не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

-в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

-по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Независимость оценщика

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или  работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес  в объекте оценки, либо состоит  с указанными лицами в близком  родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта  оценки не допускается, если:

• в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
• оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Государственное регулирование  оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков  в части надзора и нормативно-правового  регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными  Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные  органы).Контроль за осуществлением членами  саморегулируемой организации оценщиков  оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

 Саморегулируемая  организация оценщиков

Основанием для включения  некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

• объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих установленным настоящим Федеральным  законом  требованиям;
• наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном настоящим Федеральным  законом;
• наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;
• наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Ликвидация некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, осуществляется в соответствии с законодательством  о некоммерческих организациях.

Требования к  членству в саморегулируемой организации  оценщиков

Оценщик одновременно может  быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона. 
Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет: 
-документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

-справку об отсутствии  неснятой или непогашенной судимости  за преступления в сфере экономики,  а также за преступления средней  тяжести, тяжкие и особо тяжкие  преступления.

Саморегулируемая организация  оценщиков при приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков вправе предъявлять  иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие настоящему Федеральному закону и другим федеральным законам  требования.

Основанием для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков являются: 
-несоответствие лица требованиям настоящей статьи; 
-несоответствие лица требованиям, утвержденным саморегулируемой организацией оценщиков для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков; 
-исключение лица из членов иной саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации и федеральных стандартов оценки, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем три года.

Лицо, которому отказано в  приеме в члены саморегулируемой организации оценщиков, вправе обжаловать такой отказ в арбитражный  суд.

Надзор за деятельностью  саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется путем проведения плановых и внеплановых проверок уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков. Порядок осуществления надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Обеспечение имущественной  ответственности при осуществлении  оценочной деятельности

Саморегулируемая организация  оценщиков, экспертом или экспертами которой подготовлено и утверждено в порядке, установленном внутренними  документами саморегулируемой организации  оценщиков, положительное экспертное заключение, несет солидарную ответственность  за убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или  имущественный вред, причиненный  третьим лицам действиями (бездействием) оценщика или оценщиков вследствие установленного судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности. Саморегулируемая организация оценщиков, возместившая убытки или имущественный вред, имеет право регресса к эксперту или экспертам саморегулируемой организации оценщиков.

Глава III. 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА.

Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой  оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета).

При формировании такого перечня  объектов недвижимости указываются  количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые  для проведения государственной  кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Федеральный стандарт оценкиОбщие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки

(ФСО N 1)

 Общие положения 
  
  Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. 
  Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. 
  
  Общие понятия оценки 
  
 1 К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. 
 2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. 
 3 При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. 
 4 Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. 
 5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. 
 6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. 
 Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. 
 7 При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки. 
 8 При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. 
 9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. 
 10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Требования к  проведению оценки 

 Проведение оценки включает следующие этапы: 
 а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; 
 б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; 
 в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; 
 г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 
 д) составление отчета об оценке. 
  Задание на оценку должно содержать следующую информацию: 
 а) объект оценки; 
 б) имущественные права на объект оценки; 
 в) цель оценки; 
 г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; 
 д) вид стоимости; 
 е) дата оценки; 
 ж) срок проведения оценки; 
 з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

 
  Оценщик осуществляет сбор  и анализ информации, необходимой  для проведения оценки объекта  оценки. Оценщик изучает количественные  и качественные характеристики  объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения  стоимости объекта оценки теми  подходами и методами, которые  на основании суждения оценщика  должны быть применены при  проведении оценки, в том числе: 
 а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; 
 б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; 
 в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. 
  Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. 
 Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. 
 Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. 
 Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. 
 Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. 
 Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. 
 Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. 
 Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. 
 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. 
  Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. 
 Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: 
 а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; 
 б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; 
 в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; 
 г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. 
  Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. 
 Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: 
 а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; 
 б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; 
 в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. 
  Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. 
  Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. 
 Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. 
 При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. 
 Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. 
 По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167;N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки. 
  Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. 
  Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИЦель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)

I. Общие положения

Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных  стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование  результата оценки, а также определение  рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.Настоящий федеральный  стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении  оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

Целью оценки является определение  стоимости объекта оценки, вид  которой определяется в задании  на оценку.Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта  оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе  при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных  споров, принятии управленческих решений  и иных случаях.

III. Виды стоимости

При использовании понятия стоимости  при осуществлении оценочной  деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.При осуществлении оценочной  деятельности используются следующие  виды стоимости объекта оценки:рыночная стоимость;инвестиционная стоимость;ликвидационная стоимость;кадастровая стоимость.При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным  для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.Разумность действий сторон сделки означает, что  цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для  продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для  покупателя.Полнота располагаемой  информации означает, что стороны  сделки в достаточной степени  информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий  сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с  полным объемом информации о состоянии  рынка и объекте оценки, доступным  на дату оценки.Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения  совершить сделку.Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:                                                                                                                      - при изъятии имущества для государственных нужд;- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

 При определении кадастровой  стоимости объекта оценки определяется  методами массовой оценки рыночная  стоимость, установленная и утвержденная  в соответствии с законодательством,  регулирующим проведение кадастровой  оценки.Кадастровая стоимость определяется  оценщиком, в частности, для  целейналогооблажения.

Федеральный стандарт оценки N 3 
"Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"

I. Общие положения

 Настоящий федеральный стандарт  оценки разработан с учетом  международных стандартов оценки  и устанавливает требования к  составлению и содержанию отчета  об оценке, информации, используемой  в отчете об оценке, а также  к описанию в отчете об оценке  применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Требования к составлению  отчета об оценке:

1. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
2. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
3. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности):
4. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

5. Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

6. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

7. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

III. Требования к содержанию  отчета об оценке

 Вне зависимости от вида  объекта оценки в отчете об  оценке должны содержаться следующие  разделы:

а) основные факты и выводы. В  разделе основных фактов и выводов  должны содержаться:

- общая информация, идентифицирующая  объект оценки;- результаты оценки, полученные при применении различных  подходов к оценке;- итоговая величина  стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие  сведения о заказчике оценки и  об оценщике.

Сведения о заказчике:

- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма;  полное наименование; основной государственный  регистрационный номер (далее  - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место  нахождения;- о заказчике - физическом  лице: фамилия, имя, отчество; серия  и номер документа, удостоверяющего  личность, дата выдачи и орган,  выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

- об оценщике, работающем на  основании трудового договора: фамилия,  имя, отчество оценщика, информация  о членстве в саморегулируемой  организации оценщиков, номер  и дата выдачи документа, подтверждающего  получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- об оценщике, осуществляющем оценочную  деятельность самостоятельно, занимаясь  частной практикой: фамилия, имя,  отчество; серия и номер документа,  удостоверяющего личность, дата  выдачи и орган, выдавший указанный  документ; информация о членстве  в саморегулируемой организации  оценщиков; номер и дата выдачи  документа, подтверждающего получение  профессиональных знаний в области  оценочной деятельности, сведения  о страховании гражданской ответственности  оценщика, стаж работы в оценочной  деятельности;

- информация обо всех привлекаемых  к проведению оценки и подготовке  отчета об оценке организациях  и специалистах с указанием  их квалификации и степени  их участия в проведении оценки  объекта оценки;

г) допущения и ограничительные  условия, использованные оценщиком  при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной  деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена  информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной  деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением  ссылок на документы, устанавливающие  количественные и качественные характеристики объекта оценки.В отчете об оценке должна быть приведена следующая  информация об объекте оценки:

- количественные и качественные  характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости  от объекта оценки должна содержать  в том числе сведения об имущественных  правах, обременениях, связанных с  объектом оценки, физических свойствах  объекта оценки, износе, устареваниях;

- количественные и качественные  характеристики элементов, входящих  в состав объекта оценки, которые  имеют специфику, влияющую на  результаты оценки объекта оценки;- информация о текущем использовании  объекта оценки;- другие факторы  и характеристики, относящиеся к  объекту оценки, существенно влияющие  на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних  факторов, не относящихся непосредственно  к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа  рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и  содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта  оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к  оценке с приведением расчетов или  обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе  согласования результатов должно быть приведено согласование результатов  расчетов, полученных с применением  различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании  разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании  разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании  разных методов в рамках применения каждого подхода.

 В приложении к отчету  об оценке должны содержаться  копии документов, используемые  оценщиком и устанавливающие  количественные и качественные  характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих  и правоподтверждающих документов, а также документов технической  инвентаризации, заключений специальных  экспертиз и другие документы  по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию  в отчете об оценке информации, используемой при проведении  оценки

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены  копии материалов и распечаток. В  случае если информация при опубликовании  на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным  доступом на дату проведения оценки и  после даты проведения оценки или  в будущем возможно изменение  адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих  материалов.

 Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы,  бухгалтерские балансы), должна быть  подписана уполномоченным на  то лицом и заверена в установленном  порядке, и в таком случае  она считается достоверной, если  у оценщика нет оснований считать  иначе.В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

V. Требования к описанию  в отчете об оценке методологии  оценки и расчетов

 В отчете об оценке должно  содержаться описание последовательности  определения стоимости объекта  оценки, позволяющее пользователю  отчета об оценке, не имеющему  специальных познаний в области  оценочной деятельности, понять  логику процесса оценки и значимость  предпринятых оценщиком шагов  для установления стоимости объекта  оценки.В отчете об оценке должно  содержаться обоснование выбора  примененных оценщиком методов  оценки в рамках затратного, сравнительного  и доходного подходов. В отчете  об оценке должно содержаться  описание расчетов, расчеты и  пояснения к расчетам, обеспечивающие  проверяемость выводов и результатов,  указанных или полученных оценщиком  в рамках применения подходов  и методов, использованных при  проведении оценки.В отчете об  оценке итоговое значение стоимости  после согласования результатов  применения подходов к оценке  может быть представлено в  округленной форме по правилам  округления.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИОпределение кадастровой стоимости объектов недвижимости(ФСО № 4)

I. Общие положения

Разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной  кадастровой оценки рыночная стоимость  объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при  невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально  для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством  об оценочной деятельности.При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости  с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие  этапы:

• заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
• сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
• определение ценообразующих факторов объектов оценки;
• сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
• группировка объектов оценки;
• сбор рыночной информации;
• построение модели оценки;
• анализ качества модели оценки;
• расчет кадастровой стоимости;
• составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

II. Общие требования к  определению кадастровой стоимости

 Кадастровая стоимость объектов  оценки определяется на дату  формирования перечня объектов  недвижимости для целей проведения  государственной кадастровой оценки.Выбор  подходов, методов и моделей для  определения кадастровой стоимости  осуществляется оценщиком и должен  быть обоснован. Определение кадастровой  стоимости объектов оценки выполняется  с использованием компьютерного  моделирования (моделей) и (или)  без него. При применении методов  массовой оценки  не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

III. Сбор сведений о  значениях ценообразующих факторов  и рыночной информации

 Сбор сведений о значениях  ценообразующих факторов, определяющих  стоимость объектов оценки, осуществляется  оценщиком.При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

IV. Группировка объектов  оценки

При определении кадастровой стоимости  с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования  модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и  сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого  исследуемого вида объектов оценки. В  набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые  оказывают существенное влияние  на стоимость объектов оценки и могут  быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или  диапазона значений данных показателей  для отнесения объектов оценки в  соответствующие группы.Объекты  недвижимости, строительство которых  незавершенно, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

V. Построение моделей  оценки

 Для построения модели оценки  может быть использована методология  любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.  Выбор подхода или обоснованный  отказ от его использования  осуществляется оценщиком, исходя  из особенностей вида разрешенного  использования или назначения, а  также достаточности и достоверности  располагаемой рыночной информации. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

• выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);
• выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной  информации о ценах сделок и предложений  по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта  оценки осуществляется преимущественно  на основании сравнительного подхода.

VI. Порядок расчета кадастровой  стоимости объектов оценки

 При применении методов массовой  оценки кадастровая стоимость  объекта оценки определяется  путем подстановки значений ценообразующих  факторов, соответствующих данному  объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Права и обязанности  собственника жилого помещения

Собственник жилого помещения  осуществляет права владения, пользования  и распоряжения принадлежащим ему  на праве собственности жилым  помещением в соответствии с его  назначением и пределами его  использования, которые установлены  настоящим Кодексом.

 Собственник жилого  помещения вправе предоставить  во владение и (или) в пользование  принадлежащее ему на праве  собственности жилое помещение  гражданину на основании договора  найма, договора безвозмездного  пользования или на ином законном  основании, а также юридическому  лицу на основании договора  аренды или на ином законном  основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения  несет бремя содержания данного помещения и если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

 Собственник жилого  помещения обязан поддерживать  данное помещение в надлежащем  состоянии, не допуская бесхозяйственного  обращения с ним, соблюдать  права и законные интересы  соседей, правила пользования  жилыми помещениями, а также  правила содержания общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме.

РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

Риск — это возможность возникновения неблагоприятной ситуации или неудачного исхода производственно-хозяйственной или какой-либо другой деятельности.

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или  иной операции или проекта в отрицательную  сторону по сравнению с планируемыми вначале.

 Риск отражает возможность  отклонения фактических итоговых  данных от ожидаемых запланированных  результатов. Риски зависят от  специфики инвестиционного проекта,  доходности, стабильности на данном  рынке.

Все инвесторы стараются  минимизировать риск и максимизировать  прибыль. Но в то же время чем ниже уровень риска, тем ниже вероятность  получить высокую прибыль. Зависимость между этими факторами прямо пропорциональна, но избежать риска в принципе невозможно, так как не существует его нулевого уровня. Поэтому задача предпринимателя, согласно теории рисков, - не минимизировать риск в чистом виде, а найти оптимальное соотношение между уровнем риска принимаемого решения и прибыльностью его результата. 
Под риском принято понимать вероятность потери предпринимателем части своих ресурсов, вероятность недополучения доходов или появления дополнительных расходов в результате проведения определенной финансовой и производственной стратегии. 
Внешние факторы (источники) рисков- это потенциально неблагоприятные явления, происходящие во внешней среде и не зависящие от деятельности инвесторов. К подобным факторам можно отнести: 
∙ политические;  
∙ социальные;  
∙ правовые;  
∙ общеэкономические и финансовые;  
∙ конкурентные (давление со стороны других участников финансовых рынков);  
∙ информационные;  
∙ стихийные бедствия, а также грабежи, а варии, пожары и т. п.

Уровень (степень) рисков определяется тремя понятиями: 
Полный риск- предполагает потери, равные или сравнимые с вложениями. 
Умеренный риск - соответствует потере небольшой (примерно до 30%) части  
суммы, затраченной инвестором на «вход в проект»/приобретение здания.  
∙Низкий риск- позволяет инвестору получать высокую или приемлемую прибыль практически без потерь. 

Предварительный договор на покупку жилья в  строящемся доме.  
 
Заключение этого договора является подчас единственным способом приобрести жилую площадь в новостройке, а также и самым рискованным. Именно предварительный, а не долевой договор, навязывается покупателю застройщиком еще не введенного в эксплуатацию объекта недвижимости. Для аферистов это один из самых простых способов получения денег. Поскольку государственной регистрации предварительный договор не требует, возможно осуществление двойной продажи одной и той же жилплощади. В этом случае все риски падают именно на покупателя, которому придется в судебном порядке отстаивать свои права. 

Риски: двойная  продажа, мошеннические схемы продаж

Сегодня наблюдается огромное количество двойных продаж по предварительным  договорам.

По словам одного из лидеров  Движения "Обманутых дольщиков" в настоящее время в Москве и Московской области зафиксировано  более 260 остановившихся строек, и их количество растет с каждым днем.

«Очень часто новостройки  реализуются строительными или  инвестиционными компаниями, которые  вообще не имеют полномочий на продажу  такой недвижимости. Это прямые мошеннические  схемы. В моей личной практике двойные  продажи на рынке первичной недвижимости "всплывают" почти еженедельно» — делится своим опытом Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

 
Риски: квартира и/или  продавец с «историей»

При совершении сделки по договору купли-продажи необходимо проверять  историю объекта недвижимости и  самого продавца.

На практике встречаются  случаи, когда право собственности  на квартиру было зарегистрировано по решению суда. Олег Сухов: «Стоит знать, что перед покупкой судебное дело, по которому возникло право собственности, может быть отменено. Кроме того, за последний год у меня было два  случая, когда решения судов банально подделывались».

В случае если квартира продается  после получения по наследству, необходимо выяснять, во-первых, когда скончался  предыдущий собственник, во-вторых, на каком основании жилье перешло к наследнику, чтобы обезопасить себя от случая поддельного завещания и других претендентов (иных наследников).

Встречается также ситуации, когда продавец или его наследники оспаривают сделку купли-продажи, указывая при этом, что продавец заключал сделку в состоянии, когда он не мог  отдавать отчет своим действиям: злоупотребление спиртными напитками  или наркотическими веществами, в  силу возраста или болезни, например, психического характера.

Это основные ситуации, связанные  с приобретением недвижимости, когда  покупатель подвержен высокому риску. Стоит помнить о них, полагаться на здравый смысл, и заручаться поддержкой агентств недвижимости и кредитных  организаций, которые в обязательном порядке проведут расследование  «истории» объекта недвижимости.

 
Риски, связанные с неофициальной  оплатой цены.

Практически каждый объект загородной недвижимости имеет, условно  говоря, две цены:

• Первая - как правило, незначительная сумма, указывается в договоре купли-продажи.    
• Вторая – реальная, выплачивается Вами без документов или по простой расписке.

На самом деле передача денежных средств – один из ключевых моментов сделки. В соответствии с  Гражданским кодексом РФ, цена –  это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, именно та цена, которая указана в договоре и является официальной. Именно эту сумму денег Вы сможете вернуть в случае расторжения договора или признания его недействительным по каким-либо причинам. Расписка, к сожалению, здесь не поможет.

ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

 
Доходный  подход

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов  оценки недвижимости в оценочной  практике на сегодняшний день.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод  капитализации доходов и метод  дисконтирования денежных потоков.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости.

Метод капитализации  доходов.

Суть метода капитализации  доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

C = NOI / R_k

где

C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Netoperationincome (NOI))

R_k — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

R_k = R_n + N_v

где

R_k — коэффициент капитализации

R_n — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой  объект незавершённого строительства  или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может  приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность»  российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и  ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования  денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален  и позволяет оценить объект в  случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные  черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 
 
Расчетная часть.

1.  Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования.

 
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и  рентабельное на момент оценки использование  объекта обеспечивает самую высокую  текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость  капитального ремонта учитывается  покупателем при обсуждении суммы  сделки; косметический ремонт существенно  не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству  различных операций с недвижимостью  соответствует несколько видов  стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно  отличаться. Наиболее часто встречается  оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют  учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность; 
– финансовая обоснованность; 
– физическая осуществимость; 
– соответствие законодательству.

Максимальная эффективность  определяется дисконтированием будущих  доходов альтернативных вариантов  использования с учетом риска  инвестиций.

Под финансовой обоснованностью  понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта  обеспечить доход, достаточный для  возмещения расходов инвесторов и получения  ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической  и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения  качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных  бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

2. Описание оцениваемого  объекта.

1. Местоположение: Россия, Центральный Черноземный округ, Липецкая область, г. Липецк, ул. Буденого 33.
2. Градообразующие характеристики: улица находится в Октябрьмком районе Липецка. Улица Буденого застроена частным сектором и продолжает застраиваться новымикотеджами. Проходит в поселке Коровине от проспекта победы до речной улицы, после чего поворачивает  в направлении улицы Механизаторов и идет почти параллельно реке Воронежу. Пересекает Индустриальную улицу.В 1972 годуКоровино вошло в состав города. До этого времени Коровино было селом Сырского сельсовета Липецкого района Липецкой области (центр — в селе Сырское). Кадастровый номер участка 48:20:043502:35
3. Соседство: до ближайшей остановки 10 мин. ходьбы, остановка                 «ул. Буденого» (автобусы: №28, маршрутное такси: № 315, 323, 324, 378).
4. Ландшафт и почва:местность ровная, почва-чернозем.
5. Фактическое использование: на участке S=1174 м²  расположен жилой дом.
6. Обременения: отсутствуют.

Описание оцениваемого объекта

3.Расчет стоимости земли.

3.1.Расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость является расчетной величиной, отражающей представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. На основе кадастровой стоимости расчитывается ставка земельного налога.

Кадастровая стоимость земельных участков - это величина расчетная, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земли с учетом их классификации по целевому назначению.

Основным методическим принципом  определения кадастровой стоимости  земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками  и другими объектами недвижимости с

определенными в границах оцениваемой территории параметрами  ценообразующих

факторов.

Расчитаем  кадастровую  стоимость земельного участка.

Cкад=Укад*Sуч, где-Скад-кадастровая стоимость

Укад-удельный показатель кадастровой стоимости

Sуч-площадь земельного участка.

Скад=1142.99руб.м²*1174м²=1341870.3

Анализ рынка аренды.

Среднее значение==719333.33

1. ЧОД_ЗД = ВС_ЗД *R_ЗД
2. R_ЗД = (R_БР +∑ R_З ) +  (y₀; 20 лет)
3. R_БР = 8,25 %  (ставка  рефинансирования ЦБ)
4. R_РИСК = 7,76 %
5. R_ЛИКВ. = = = 1,38 %
6. R_{менеджмент} = (0 - 5%)  1%
7. y₀ = 8,25+7,76+1,38+1=18,39
8. = = 0,0065
9. R_ЗД = 0,1839 + 0,0065 = 0,1904
10. ЧОД_ЗД 1149951.91 * 0,1904 = 218 950,84  руб.
11. ЧОД_ЗЕМ = ЧОД_{им. комплекс} - ЧОД_ЗД = 719 333,33–218 950,84 =500 382,49 руб.
12. R_ЗЕМ = (R_БР +∑ R_З ) = y₀

R_ЗЕМ  = 0,1839

С_{ЗЕМ. ДОХОД} =500382,49/0,1839 = 2 720948,83 руб.

3.3 Расчет стоимости  земли методом сравнения продаж.

18-общие корректировки

13. 18-100%                        2. 18-100%                        3.18-100%

     6-Х%                                      7-Х%                                5-Х%

   Х=6*100/18=33,3%        Х=7*100/18=38,9%         Х=5*100/18=27,8%

Стоимость оцениваемого участка  определяется по формуле:

С_зем=С₁*Д₁+С₂*Д₂+С₃*Д₃

С₁,С₂,С₃-откорректированные цены сопоставимых участков;

Д_1,Д₂,Д₃-степени похожести сопоставимых участков на оцениваемый.

С_зем=(3808.2*23.3%)+(4552.4*38.9%)+(4221*27.8%)=

=1268.13+1770.88+1173.44=4212.45

С_рын=S_уч*С_зем=1174*4212.45=4945416.3  руб.

4. Расчет восстановительной  стоимости.

1 .Определим восстановительную  стоимость 1м³ по сборнику УПВС№28

Кирпичное одноэтажного здание, объемом 363м³ по 1 территориальному  поясу и

2. климатическому району(поправочного коэффициента нету) 24.5 руб.

2.По техническим частям к сборнику  в целом и к первому разделу, по дополнениям  к оценочной таблице, определим все повышающие  надбавки и коэффициенты:

Газоснабжение - 1.4% ;  100+1.4/100=1.014

Горячее газоснабжение – 2.6%; 100+2.6/100=1.026

Высота потолка – 2.7%; (1.03)

3. определим общий повышающий коэффициент:

1.014*1.026*1.03= 1.072

4. определим восстановительную стоимость 1куб.м. здания с учетом повышающего коэффициента: ВС1куб.м.=24.5*1.072=26.26 руб.

5. по техническим частям к сборнику в целом и к первому разделу, по дополнениям к оценочной таблице, определим сумму поправок, выраженная в процентах, снижающую стоимость оцениваемого здания:

Радио – 0.4% 100-0.4/100=0.996

6. определим все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания:

Совмещенный санузел – 0.98%

S  52.10кв.м - 0.95%

7. определим общий понижающий коэффициент:

          0.996*0.98*0.95=0.927

8. определим фактическую восстановительную стоимость 1 куб.м. здания:

ФВС1куб.м.=26.26*0.927=24.34 руб.

9. определим полную восстановительную стоимость оцениваемого здания:

ПВС=24.34*363=8835.42руб.

10. Осуществляем перевод цен в текущие цены:

• из цен 69 в цены 91: 8835.42*1.889=16690.11 руб.
• из цен 91 в текущие цены:16690.11*58.39=974535.52руб.

11. с учетом НДС: 974.535.52*1.18=1149951.91руб.

Расчет восстановительной  стоимости полотна забора                                          (по сборнику УПВС № 26 табл. 150, стр. 206):

1. Полотно забора умножаем на стоимость единицы: 106,8 * 8,8 = 939,84
2. Осуществляем  перевод цен в текущие цены:

• из цен 69 года в цены 91: 939,84 *  1,889 = 1 775,36 руб.                              
• из цен 91 года в текущие цены:  1775,36 * 58,39 = 103 663,27 руб.

3. С учетом  НДС:  103663,27* 1,18 = 122 322,65 руб.    

Расчет восстановительной  стоимости полотна калитки металлической (по сборнику УПВС № 26 табл. 151, стр. 207):

1. ВС 1 м²  =  21,5 руб/м²

2,5 *0,9 = 2,25 м²

ВС = 2,25 * 21,5 = 48,38 руб.

2. Осуществляем  перевод цен в текущие цены:

• из цен 69 года в цены 91: 48,38 * 1,889 = 91,38 руб.                              
• из цен 91 года в текущие цены:  91,38 * 58,39 = 5 335,68 руб.

3. С учетом  НДС:  5335,68 * 1,18 = 6 296,10 руб.    

Расчет восстановительной  стоимости забора:

            ВС = 122 322,65 + 6 296,10  = 128618,75 руб.

Расчет восстановительной  стоимости дорожек цементно-бетонные на песчаном основании (по сборнику УПВС № 26 табл. 156, стр. 211)::

1. S_{дорожки} = 36,9 м²  (41*0,9)

              ВС 1 м²= 10,7 руб/м²

              ВС = 36,9 * 10,7 = 394,83 руб.

2. Осуществляем  перевод  цен в текущие цены:

• из цен 69 года в цены 91: 394,83 * 1,889 = 745,83 руб.                              
• из цен 91 года в текущие цены:  745,83 * 58,39 = 43 549,01 руб.

3. С учетом  НДС:  43 549,01  * 1,18 = 51 387,83 руб.    

Расчет восстановительной  стоимости благоустройство дома (ландшафт, озеленение, площадка для барбекю):

ВС = 1 149 951,91 * 12% = 137994,23 руб.

Определим  предпринимательскую  прибыль (девелоперские расходы) как 15% от восстановительной стоимости (1 149 951.91 руб.) = 172 492,78 руб.

5.  РАСЧЕТ ИЗНОСА

Под физическим износом понимается утрата первоначальных технико- эксплуатационных качеств в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека.

Расчет износа фундамента

В результате осмотра жилого здания были обнаружены мелкие трещины  в цоколе, местные нарушения штукатурного  слоя цоколя и стен. Ширина трещин до 1,5 мм              (по сборнику «Правила оценки физического  износа жилых зданий» ВСН-53-86(р) стр. 8, таб. 4)