Обзор рынка недвижимости

Содержание

 

Введение                                                                                                                  2

Раздел 1. Основные понятия и определения                                                    2                   

Методика  определения рыночной стоимости  недвижимости                            6          

Затратный подход                                                                                                    7     

Сравнительный подход                                                                                           7          

Доходный  подход                                                                                                    9       

Раздел 2. Обзор  рынка недвижимости                                                             10                

Краткий обзор рынка объекта оценки                                                                 13           

Спрос                                                                                                                       14           

Раздел 3. Анализ местоположения объекта оценки                                      17                   

Раздел 4. Описание объекта оценки                                                                 20             

Раздел 5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использовани  22         

Раздел 6. Практическая часть                                                                           25             

Заключение                                                                                                          27            

Список  литературы                                                                                             28            

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Основной  целью курсового проекта является закрепление и углубление знаний, полученных при изучении теоретического курса «Оценка недвижимости», а также приобретение практических навыков: расчета стоимости недвижимости, анализа полученных результатов, работы с нормативной и законодательной базой в области оценочной деятельности, составления отчета в соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ

При выполнении курсового проектирования обязательно:

– изучить законодательные акты, рекомендации научно-исследовательских организаций, отечественные и зарубежные литературные источники по теме курсового проекта;

– использовать современные приемы и методы технико-экономических расчетов, связанных с оценкой недвижимости;

- изучить  рынок недвижимости Новосибирска;

- изучить  сегмент ранка, к которому относится  оцениваемый объект недвижимости;

- изучить  подходы и методы к оценке  недвижимости.

 

Раздел 1. Основные понятия  и определения

В настоящей  работе использованы следующие понятия, термины и определения.

Имущество – совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования (включая деньги и ценные бумаги), а также их имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц, и представляют для собственника какую-либо полезность.

Недвижимое имущество –  имущество в виде земли и прикрепленных к ней объектов.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.

Объект оценки – отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщик – специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик - это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Земельный участок – то часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения – любое изменение объекта оценки, которое повышает его текущую стоимость.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на воспроизводство объекта  оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Износ – снижение стоимости объекта оценки под действием различных причин.

Аналог объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки – рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного инвестора при заданных инвестиционных целях (иными словами, конкретно для вас, добывающего предприятия, покупка завода по переработке позволит выстроить полную технологическую цепочку, поэтому ради этого иногда стоит переплатить за объект).

Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть реализован на рынке в более короткие сроки, чем требуются для нормальной продажи (например, при банкротстве).

Кадастровая стоимость — стоимость, определяемая массово, в соответствии с законодательством, регулирующим такой вид оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения (как яркий пример можно привести общероссийское определение кадастровой стоимости земельных участков).

Итоговая стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Отчет об оценке имущества – это документ, составленный в соответствии с действующим российским законодательством, содержащий результаты проведенной оценки рыночной либо иной стоимости объекта.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• обособленные водные объекты,
• леса,
• многолетние насаждения,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства,
• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам  недвижимости в России относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Помимо этого, законом к  недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В зависимости  от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

• для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.),
• для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
• для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Методика определения рыночной стоимости недвижимости

 

Процедура оценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора  и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом ФСО  №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5. составление отчета об оценке.

 

При определении  рыночной стоимости недвижимого  имущества в общем случае могут  быть применены: затратный, сравнительный  и доходный подходы, или обоснован  отказ от использования того или  иного подхода.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Процедура оценки затратным подходом включает в себя определение стоимости всего движимого имущества, входящего в состав предприятия.

Определение стоимости нового строительства  возможно следующими основными методами:

• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);
• метод укрупненных элементных показателей стоимости;
• метод единичных расценок.

Для определения  износа применяют следующие методы:

• нормативный (для жилых зданий);
• стоимостной;
• метод срока жизни.

 

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя  сравнительный подход к оценке, оценщик  должен:

1. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
2. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
3. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.