Обзор рынка недвижимости

Основными методами сравнительного подхода являются:

• Метод прямого сравнения с аналогом;
• Метод сравнения с идентичным объектом;
• Метод ценовых индексов (индексирование по фактору времени);
• Метод расчета по корреляционным моделям и удельным показателям.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки.

Доходный  подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

1. установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
2. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
3. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Основными методами доходного подхода являются:

• Метод капитализации доходов;
• Метод дисконтированных денежных потоков.

Методы оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости. Расчет стоимости в рамках каждого из трех подходов проводится соответствующими методами:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Раздел 2. Обзор рынка недвижимости

Рынок недвижимости Новосибирска растет и развивается вслед за расширением самого города. Активная застройка прилегающих к городу областях, а также повышение качества инфраструктуры в так называемых отдаленных районах Новосибирска позволяет потребителю найти для себя максимально удобное жилье не только с точки зрения стоимости, но и по другим качественным характеристикам - местоположение, окружение, экологическая обстановка и близость к метро.

Принято разделять недвижимость на жилые и нежилые объекты. Первые группируются также по территориальному признаку: находится ли помещение  в черте города или за его пределами.

На рынке недвижимости Новосибирска работает несколько десятков риэлторских агентств и компаний- застройщиков, которые предлагают всем желающим различные квартиры в новостройках. Огромную часть рынка недвижимости занимает вторичный рынок, т.к. далеко не каждая семья может позволить себе приобрести квартиру в новостройке. Одной из особенностей рынка недвижимости Новосибирска является обилие предложений, связанных с продажей и покупкой комнат в коммунальных квартирах. Стоимость квартиры зависит от целого ряда параметров, которые включают в себя как престижность района и дату постройки дома, так и материал, из которого был построен дом.

Городская недвижимость на первичном  рынке представлена очень широко. Многочисленные новостройки предлагают потребителю варианты на любой вкус и кошелек. Кроме того, в сегменте элитного жилья существует множество  принципиально отличных друг от друга  решений, стабильно пользующихся спросом  у целевой аудитории: пентхаусы, квартиры премиум-класса и коттеджи. Последние следует рассматривать в рамках загородной недвижимости, которая не так давно вышла на конкурентный рынок наряду с развитым и устойчиво растущим рынком городских квартир.

Следует также отметить нарастающую  тенденцию к возведению небольших (до пяти этажей) пригородных домов  для сегмента эконом-класса. Предполагается, что выбор в пользу данного жилья будут отдавать молодожены, для которых основными факторами являются цена помещения и комфортные условия для развития семьи.

Вторичный рынок жилой  недвижимости Новосибирска составляет здоровую конкуренцию рынку первичной  застройки, предлагая потребителю  большую территориальную свободу. Здесь представлены не только квартиры в домах, возведенных в СССР - сталинки, хрущевки и т.п., но и множество вариантов в относительно молодых постройках. Покупатель может найти квартиру с количеством комнат от одной до пяти.

В целом по рынку минимальная  средняя цена предложения 1кв.м- в сегменте однокомнатных квартир- 51 тыс.руб. Максимальная- в сегменте многоквартирных домов- средняя стоимость квадратного метра составляет около 71,5 тыс.руб. На первичном рынке самыми дешевыми оказались двухкомнатные квартиры с ценой 1кв.м. около 40,7 тыс.руб. Самыми дорогими- четырехкомнатные квартиры- 60,5 тыс.руб. за 1кв.м. Минимальная средняя стоимость на вторичном рынке зафиксирована в сегменте двухкомнатных квартир- 56,6 тыс.руб. Максимальная- в сегменте многоквартирных квартир-72,2 тыс.руб. за 1 кв.м.

На первичном рынке  самая высокая средняя цена 1кв.м. жилой недвижимости наблюдалась  в Центральном районе (60,4 тыс.руб.) и Железнодорожном (49,9 тыс.руб.) районах. Самая низкая стоимость в Кировском и Советском районах.

На вторичном рынке самые дорогие варианты также расположены в Центральном , Железнодорожном, а также в Заельцовском районах. Самые дешевые- в Кировском и Первомайском районах.

Данные по вторичному рынку определили показатели и по рынку жилой недвижимости в целом: самые дорогие варианты в Центральном, Железнодорожном и Заельцовском районах- 77,6; 71,1; и 57,5 тыс.руб. за 1кв.м соответственно. Самые недорогие варианты в Кировском и Первомайском районах- 41,2 и 40,3 тыс.руб. за 1кв.м.

Рынок нежилой недвижимости не так обширен, но именно он, прежде всего, интересует инвесторов, в связи с чем аналитики ожидают в скором будущем его активное развитие. Офисные, промышленные, складские и торговые помещения сегодня представляют интерес в качестве удачного вложения средств, так как по большей части все они успешно сдаются компаниям и организациям под рабочие места.

На стоимость нежилой (коммерческой) недвижимости влияет несколько факторов, среди которых: расположение, общая  площадь и - в случае со складскими решениями - отопление. Предложения  в этом сегменте представлены не только вторичкой - возводятся специальные помещения, рассчитанные на определенные характеристики.

Предложений помещений на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска достаточно, но не на все из них есть спрос.

Много предложений офисных  помещений, несмотря на то, что сейчас не палнируется строительство новых бизнес-центров, количество предложений офисных помещений растет, за счет прироста новых жилых домов, первые этажи которых предназначены для нежилых помещений. А вот инвесторы не горят желанием инвестировать в офисную недвижимость, рынок офисных помещений насыщен.

Спрос на покупку торговых помещений достаточно высокий, но интересных предложений немного, потому что  интересные торговые места уже заняты, и иного, ничего здесь не построишь, идет застройка 2-й, 3-й линии, во дворах точечно, если взять застройку новых  микрорайонов, которые когда еще  в торговом плане раскрутятся, когда  там люди заселятся. Поэтому дефицит  торговых помещений есть.

Новые торговые центры построены  для сдачи в аренду, в основном, кроме того к арендаторам торговые центры относятся выборочно, зачастую еще на этапе строительства ведется  подбор арендаторов, все предпочитают серьезных, надежных, якорных арендаторов.

Краткий обзор рынка  объекта оценки

Складские помещения традиционно считаются  «последним сектором» рынка коммерческой недвижимости – это выражается и  в цене, и в качестве, и в  общем объеме сделок в структуре  рынка нежилых объектов. Однако, как показывает практика, с точки зрения инвестиционной привлекательности последним этот сегмент сегодня быть перестает.

Спрос

 Как и рынок коммерческой  недвижимости в целом, складской  сектор сегодня характеризуется,  прежде всего, огромным дефицитом  качественных объектов. Правда, в  секторе складских помещений  разрыв между спросом и предложением  наименьший. Более «спокойными»  являются и другие показатели: среднее время экспозиции объектов, темпы роста цен и т.д.

В секторе складской недвижимости сегодня спрос превышает предложение  примерно в 1,5 раза – если говорить о купле-продаже.

Между тем, если обратить внимание на совокупный спрос, то около половины заявок составляют склады до 300 кв. м. Самые маленькие  помещения – до 50 кв. м – пользуются спросом лишь примерно у 15% покупателей. Около трети предприятий и  организаций желают приобрести склад  площадью 300-1000 кв. м, и около пятой  части – размером более 1000 кв. м.

 Наибольшим спросом у потенциальных  арендаторов также пользуются  склады размером до 300 кв. м –  на них предъявляют спрос около  двух третей заявителей, большая  часть остальных спрашивает помещения  площадью от 300 до 3000 кв. м. При  этом участились заявки на  аренду помещений относительно  большей площади.

Наибольший  разрыв между спросом и предложением наблюдается в секторе малых  помещений: в максимальном дефиците небольшие складские помещения  площадью до 150 кв. м, отвечающие всем современным  требованиям.

 Для  помещений меньшей площади цена  квадратного метра выше, чем для  больших складских площадей. Это  связано, как уже было сказано,  с большей востребованностью относительно малых складов.

 Другой дефицитный сектор  – помещения более полутора  тысячи метров. В структуре предложения  складов подавляющее большинство  объектов предлагается в аренду, а не на продажу: желающих  купить склад примерно втрое  меньше, чем желающих взять его  в аренду. Потенциальных арендаторов  пока все равно больше, чем  потенциальных покупателей (в  большинстве своем это – крупные  торговые компании, зачастую московские  и иностранные) – как уже  было сказано, примерно в 3 раза.

В целом же спрос на складские  помещения в структуре спроса на коммерческую недвижимость в Новосибирске наиболее стабилен и составляет около 15% всех заявок на объекты нежилого фонда.

Особенностью спроса на складские  помещения является его сезонность. В летний период, когда торговля существенно набирает обороты, растет потребность и в складах. Правда, конкретных сделок по складским помещениям на рынке недвижимости, как признают его эксперты, всегда значительно  меньше, чем по другим коммерческим объектам. Но зато подходящее складское  помещение найти проще и быстрее, кроме того, предложение в этом секторе обычно отвечает ожиданиям  покупателей и арендаторов.

Если же рассматривать сегмент  долгосрочных сделок, здесь превалируют  договоры на аренду «теплых» складов  – около 47%, неотапливаемые помещения  – около 38%, остальная часть сделок заключается по так называемым открытым площадкам. Специализированные склады (для алкогольной продукции, медпрепаратов  и т.д.) в структуре спроса занимают около 15%».

К зиме структура  спроса на рынке складской недвижимости будет совершенно иной – большинство  заявок как со стороны покупателей, так и со стороны арендаторов будут поступать на отапливаемые склады. Они будут и относительно дороже.

 Пока же средняя цена сделки  по складским помещениям в  Новосибирске составляет 3-6 млн руб. Число таких сделок каждый год увеличивается примерно на 15-20% – в секторе купли-продажи, и почти на 30% – в секторе аренды. И, как прогнозируют аналитики рынка, с ростом деловой активности эти показатели будут только увеличиваться.

В среднем стоимость квадратного  метра складского помещения для  сдачи в аренду составляет 200- 600 рублей за квадратный метр в зависимости  от района, площади склада и проведенных  инженерных систем. Чем меньше площадь  помещения, тем больше его стоимость, т.к. небольшие помещения пользуются большим спросом.

акже роста межрегиональной (внутрироссийской) миграции.

Новосибирск — крупнейший транспортный узел Сибири: через него проходят Транссибирская магистраль, железные и шоссейные  дороги. В Новосибирске расположено  управление Западно-Сибирской железной дороги. Новосибирск связывает Сибирь, Дальний Восток, Среднюю Азию с европейскими регионами России. Человеческие и торговые потоки в значительной степени способствуют развитию города. Новосибирск является также речным портом.

Новосибирск занимает 4-е место  в России (после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга) по объёму розничного товарооборота.

Новосибирск является крупным промышленным центром. Основу промышленного комплекса  составляют 214 крупных и средних  промышленных предприятий. На их долю приходится более 2/3 объёма всей промышленной продукции Новосибирской области. Среднегодовая численность работников организаций составляет 421,2 тысяч  человек. Ведущими отраслями промышленности являются энергетика, газоснабжение, водоснабжение, металлургия, металлообработка, машиностроение, на их долю приходится 94 % всего промышленного  производства города. По данным новосибстата в Новосибирске количество предприятий составило 132071 штук, а индивидуальных предпринимателей зарегистрировано 43402 человек. Оборот розничной торговли составляет  217795,1 млн рублей. Оборот предприятий и организаций по всем основным видам деятельности составляет  722092,6 млн рублей.