Обзор рынка недвижимости

Объём отгруженных товаров предприятиями  обрабатывающего производства составляет  89,65 млрд. рублей. В городе расположены  головные офисы ряда крупных российских компаний.

Динамичный ритм застройки столицы  сибирского региона располагает  широким выбором жилья в многочисленных новостройках города. Активно работающие строительные компании Новосибирска добились в настоящее время рекордного показателя.

Ныне, благодаря деятельности, которую  осуществляют строительные компании Новосибирска, на каждые 100 000 человек, проживающих  в городе, приходится 67 новостроек.

Причиной стремительного роста  сектора первичной недвижимости является активное развитие промышленности региона в целом и города в  частности.

Нельзя не отметить, что многие строительные компании Новосибирска ведут  работу, рассчитывая на долевое участие  покупателей. И все же цены на новое  жилье продолжают незначительно  расти.

Только за последний год цена квадратного метра первичного жилья  стала больше на 11.21% и составила  на настоящий момент 56950 рублей.

На фоне общего спроса на городское  жилье с каждым годом увеличивается  актуальность загородной недвижимости.

 

Раздел 3. Анализ местоположения объекта оценки

Новосибирск- самое крупное муниципальное образование в Российской Федерации. Третий по численности город в России. Постоянное население—

1 523 801 чел. Городская территория занимает площадь, равную 505,62 км².

Город расположен на Приобском плато, примыкающем к долине реки Обь, рядом  с водохранилищем, образованным плотиной Новосибирской ГЭС.

Новосибирск находится в континентальной  климатической зоне, среднегодовая  температура воздуха 1,8С. Для города характерны большие колебания среднемесячных (38С) и абсолютных (88С) температур воздуха. Средняя температура воздуха  в яоваре -16С, в июле+19С.

Современный Новосибирск разделяется  на 10 административных районов, в которых  исторически условно выделяют жилмассивы, микрорайоны и посёлки в городской черте. Причём данные условные образования могут одновременно находиться на территории нескольких административных районов.

 

№п/п	Район	Площадь, км2	Население, чел
1	Дзержинский	41,3	168 496
2	Железнодорожный	8,3	63 233
3	Заельцовский	83	142 561
4	Калининский	46,2	189 504
5	Кировский	52	176 152
6	Ленинский	70,3	288 070
7	Октябрьский	57,6	205 130
8	Первомайский	71,7	78 977
9	Советский	76,7	136 200
10	Центральный	6,4	75 478

 

За последние годы численность  населения Новосибирска стабильно  увеличивается также за счёт роста  международной миграции с государствами-участниками  СНГ, а также роста межрегиональной  (внутрироссийской) миграции. За последние годы наблюдается стабильное увеличение рождаемости и снижение смертности. Миграционный приток и естественный прирост населения позволили Новосибирску перешагнуть отметку в 1,5 млн.человек в первом квартале 2012 года.

Новосибирская агломерация является наиболее значимым межрегиональным  центром социально- экономического развития и притяжения для всего  макрорегиона Сибирь.

Новосибирск — крупнейший транспортный узел Сибири: через него проходят Транссибирская магистраль, железные и шоссейные  дороги. В Новосибирске расположено  управление Западно-Сибирской железной дороги. Новосибирск связывает Сибирь, Дальний Восток, Среднюю Азию с европейскими регионами России. Человеческие и торговые потоки в значительной степени способствуют развитию города. Новосибирск является также речным портом.

Новосибирск занимает 4-е место  в России (после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга) по объёму розничного товарооборота.

В 2012 году Новосибирск занял 3-е  место в Рейтинге качества городской  среды, составленном Министерством  регионального развития РФ, Российским союзом инженеров, Федеральным агентством по строительству и жилищно-комунальному хозяйству, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, а также Московским государственным университетом им. М.В.Ломоносова.

Новосибирск является крупным промышленным центром. Основу промышленного комплекса  составляют 214 крупных и средних  промышленных предприятий. На их долю приходится более 2/3 объёма всей промышленной продукции Новосибирской области. Среднегодовая численность работников организаций составляет 421,2 тысяч  человек. Ведущими отраслями промышленности являются энергетика, газоснабжение, водоснабжение, металлургия, металлообработка, машиностроение, на их долю приходится 94 % всего промышленного  производства города. По данным новосибстата в Новосибирске количество предприятий составило 132071 штук, а индивидуальных предпринимателей зарегистрировано 43402 человек. Оборот розничной торговли составляет  217795,1 млн рублей. Оборот предприятий и организаций по всем основным видам деятельности составляет  722092,6 млн рублей.

Объём отгруженных товаров предприятиями  обрабатывающего производства составляет  89,65 млрд. рублей. В городе расположены  головные офисы ряда крупных российских компаний.

Динамичный ритм застройки столицы  сибирского региона располагает  широким выбором жилья в многочисленных новостройках города. Активно работающие строительные компании Новосибирска добились в настоящее время рекордного показателя.

Ныне, благодаря деятельности, которую  осуществляют строительные компании Новосибирска, на каждые 100 000 человек, проживающих  в городе, приходится 67 новостроек.

Причиной стремительного роста  сектора первичной недвижимости является активное развитие промышленности региона в целом и города в  частности.

Нельзя не отметить, что многие строительные компании Новосибирска ведут  работу, рассчитывая на долевое участие  покупателей. И все же цены на новое  жилье продолжают незначительно  расти.

Только за последний год цена квадратного метра первичного жилья  стала больше на 11.21% и составила  на настоящий момент 56950 рублей.

На фоне общего спроса на городское  жилье с каждым годом увеличивается  актуальность загородной недвижимости.

 

Раздел 4. Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой помещения в отдельно стоящем шлакоблочном здании склада площадью 360 м.кв, отапливаемые.

Собственником оцениваемого объекта является ООО «Сибирь».

Объект оценки – здание склада запчастей.

 

Количественные и качественные характеристики объекта

Объект оценки расположен в городе Новосибирске по адресу: ул.Станционная, 61.

Ближайшее окружение  представляет собой производственно-складские  помещения.

Описание  технических характеристик и  параметров объекта приведено в  таблице 2.1.

 

Таблица 2.1

Характеристика	Описание
Наименование объекта	Складские помещения площадью 360 м.кв.
Адрес местоположения	г.Новосибирск, ул.Станционная, 61
Кадастровый номер	54:35: 064062:0092
Год постройки здания	1974
Этажность здания	1
Группа капитальности	II
Общая площадь, кв.м.	360
Площадь застройки, кв.м.	360
Строительный объем (расчетное значение), куб.м.	2050
Внутренняя высота помещений, м	6
Текущее использование	В качестве склада
Фундамент	Бетонные
Стены	Шлакоблочные
Перегородки	Нет
Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Совмещенная рулонная
Полы	Бетонные
Проемы	Окна- металлические оконные блоки с одинарным остеклением; ворота- металлические.
Внутренняя отделка	Нет
Системы инженерного обеспечения	Отопление, электроснабжение
Общее состояние на дату оценки	Хорошее
Дополнительная информация	Отмостка- бетонная

 

 

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет форму прямоугольника. Площадь земельного участка составляет 860 м.кв.

Геодезические изыскания и топографическая  съемка местности в процессе оценки не проводились.

Земельный участок обеспечен следующими инженерными коммуникациями: электроснабжение.

Кадастровый номер земельного участка: 54:35: 064062:0092.

Категория земель: промышленного и иного специального назначения.

Законодательно разрешенное использование  земельного участка: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земельный участок  находится на праве собственности.

 

 

Раздел 5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Согласно  принципу НЭИ использование объекта  недвижимости должно учитывать четыре основных критерия:

• Юридическая правомочность- рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами;
• Физическая возможность- рассмотрение физически реальных способов использования;
• Экономическая приемлемость- рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать  приемлемый доход владельцу;
• Максимальная эффективность- рассмотрение того, какой из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

 

Наиболее  эффективное использование –  это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Наиболее эффективное использование  земельного участка как свободного проводится по перечисленным выше критериям.

Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве участка под строительство объектов промышленного назначения, а также под строительство магазина- склада строительных материалов, оборудования, машин и механизмов.

Законодательно разрешенное использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве участка промышленных зон.

Финансово обоснованное использование. Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

После анализа  выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

Обеспечивающее наивысшую стоимость или доходность недвижимости использование. Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором осуществляется максимальная продуктивность от него.

В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным.

 

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как застроенного, позволяет  определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:

Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем складских помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве складов.

Законодательно допустимое использование. Текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем рассматриваются как наилучшие.

Финансово обоснованное использование. Текущее использование объекта является его использование как склады. Так как данное использование может приносить доход собственнику, текущее использование принимается в качестве наилучшего.

Обеспечивающее наивысшую стоимость  или доходность недвижимости  использование. Использованием объекта оценки является использование его в качестве складов. Это использование обеспечивает максимальную доходность объекта данного сегмента рынка для данной местности на основе выше приведенных факторов, максимальное преимущество перед другими возможными вариантами использования дает архитектурно-планировочный проект строения, законодательно-разрешенное использование и местоположение.

 

Вывод. После проведения анализа, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве складских помещений.

 

 

 

Раздел 6. Практическая часть.

 

В данном разделе  мы должны решить задачу:

Период прогноза 3 года. Чистый денежный поток предприятия  на конец 4 года предполагается быть равным 1000000руб. Ожидается, что чистый денежный поток будет расти каждый год с постоянной скоростью g=10%. Ставка дисконта определена 20%. Определите текущее значение остаточной стоимости (реверсии) предприятия.