Статистическое изучение рынка недвижимости

 

Иллюстрация расчетных данных представлена на Рисунке 2 и 3:

 

Рисунок 1 – Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в 2000 г.

        Рисунок 3 – Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в 2008 г.

 

Вывод: Строительство жилья в РФ ведется предприятиями и организациями различных форм собственности. Основная доля приходится на организации с частной формой собственности – более 80%  от общего объема введенного жилья.

С 2000-2008 год наблюдается постепенное сокращение ввода в действие домов государственной, муниципальной и смешанной российской формами собственности (с 11% до 5%,с 9,1% до 4,2% и с 13,9% до 4,4% соответственно) в пользу частной.

Выявленная тенденция  вызвана приватизацией земельных  участков и зданий частными лицами. Приватизация-передача государственной  собственности в частные руки или компаниям.

 

2.2 Вариационный  анализ ввода в действие жилых  домов в РФ за 2000-2008 г.

Вариация – несовпадение уровней одного и того же признака у разных объектов, принадлежащих  одной совокупности. Вариация –  изменение только тех явлений, на которые воздействуют внешние факторы  и причины. [3]

Проведем вариационный анализ ввода в действие жилых домов  в РФ за 2000-2008 г. Все нижеследующие  показатели рассчитаны с помощью  ранее использованных данных ( п 2.1 Таблица 1).

1. Рассчитаем среднее количество введенной площади за 2000-2008 год по формуле: (относительные показатели)[7]

 

Следовательно, в среднем  в России вводится 44 млн. общей площади  в год.

2. Дисперсия:

3. Среднее квадратическое отклонение:

4. Коэффициент вариации:

Если  < 33%, то совокупность однородна. Если > 33% – неоднородна. В данном случае 27% < 33%, следовательно, совокупность однородна.[7]

Анализ межрегиональной  вариации ввода в действие жилых  домов. Для проведения данного анализа рассмотрим Приволжский федеральный округ и включим в Таблицу 3 три субъекта (РБ, РТ, Самарская область). [6] 
Таблица 3 – Ввод в действие жилых домов по субъектам РФ (тысяч квадратных метров общей площади)

Год	Республика Башкортостан	Республика Татарстан	Самарская область
2000	1255	1503	691
2001	1401	1548	749
2002	1407	1543	859
2003	1468	1562	850
2004	1509	1768	854
2005	1608	1642	910
2006	1705	1778	754
2007	1857	2041	1287
2008	2352	2223	1328
N=27	( )=9	( )=9	( )=9

 

1. Найдем среднее значение по каждому субъекту по формуле:

2. Общая средняя:

Вычислив общую среднюю, можно сделать вывод, что по трём субъектам РФ вводится в среднем 1424 тыс.кв.м.

 

3. Внутригрупповые дисперсии

Внутригрупповая дисперсия характеризует случайную вариацию, т.е. часть вариации, которая обусловлена влиянием неучтенных факторов и не зависящую от признака-фактора, положенного в основание группировки. [3]

4. Средняя из внутригрупповых дисперсий:

5. Межгрупповая дисперсия:

6. Общая дисперсия:

Общая дисперсия отражает суммарное влияние всех возможных  факторов на общую вариацию ввода  жилых домов во всех субъектах  РФ.[3]

7. Проверим правильность дисперсии с помощью правила сложения дисперсии:

Значения близки между  собой, значит дисперсия рассчитана верно.

8. Вычислим эмпирический коэффициент детерминации:

Эмпирический коэффициент  детерминации широко используется в  задачах статистики и является показателем, который представляет долю межгруппопой дисперсии в общей дисперсии результативного признака и характеризует силу влияния группировочного признака на образование общей вариации.[10]

Это означает, что количество введённой в действие общей площади в различных субъектах РФ на 66% зависит от местонахождения региона, а на оставшиеся 34%  – влияют прочие факторы.

Найдём эмпирическое корреляционное отношение по формуле:

Эмпирическое корреляционное отношение показывает тесноту связи  между количеством введенной  площади и местонахождением субъекта РФ.

Для качественной оценки тесноты  связи на основе показателя эмпирического  корреляционного отношения воспользуемся  соотношениями Чеддока. [11]

Количественная мера тесноты  связи Качественная характеристика силы связи

Количественная мера тесноты связи	Качественная характеристика силы связи
0,1 - 0,3  0,3 - 0,5  0,5 - 0,7  0,7 - 0,9  0,9 - 0,99	0,1 - 0,3  0,3 - 0,5  0,5 - 0,7  0,7 - 0,9  0,9 - 0,99

В данном случае сила связи:

  что свидетельствует о тесной и прямой связи между количеством введенной площади и местонахождением субъекта РФ.

 

2.3 Анализ динамики  изменения средней цены за 1 кв. м. на первичном рынке

 

Ряд динамики представляет собой последовательность изменяющихся во времени значений статистического  показателя, распложенного в хронологическом  порядке. Составными элементами ряда динамики являются показатели уровней ряда и периоды времени (годы, кварталы, сутки) или моменты (даты) времени.

Уровни ряда обозначим  через «у», моменты или периоды  времени, к которым относятся  уровни – через «t».

1. В зависимости от  способа выражения уровней ряда  ряды динамики делятся на ряды: а) абсолютных; б) относительных;  в) средних величин.

2. В зависимости от  того, как выражают уровни ряда (на начало месяца или за  период), выделяют моментные и  интервальные ряды динамики.

3. В зависимости от  расстояния между уровнями ряды  динамики бывают с равноотстоящими  и неравноотстоящими уровнями во времени.

4. В зависимости от  наличия основной тенденции изучаемого  процесса ряды динамики подразделяются  на стационарные и нестационарные.

Анализ скорости и интенсивности  явления во времени осуществляется с помощью статистических показателей, которые получаются в результате сравнения уровней между собой. При этом сравниваемый уровень называют отчетным, а уровень, с которым  происходит сравнение – базисным.[10]

Рассмотрим ряд динамики средней цены жилья за 1 кв. м с 2000-2009 год, приведенный в Таблице 4.

 

Таблица 4 – Средние цены на первичном рынке жилья по РФ (на конец периода; рублей за 1 квадратный метр общей площади

Период	Ср. цена за 1 кв. м(y)	t
2000	8678	0
2001	10567	1
2002	12939	2
2003	16320	3
2004	20810	4
2005	25394	5
2006	36221	6
2007	47482	7
2008	52504	8
2009	47715	9

 

Ряд относится к интервальным, многомерным, состоит из абсолютных, средних рядов, относительных величин с равноотстоящими уровнями. На основе данных рассчитаем следующие системы характеристик динамического ряда:[9]

1. индивидуальные (частные)  показатели

• абсолютный прирост: цепной и базисный
• темп роста: цепной и базисный
• темп прироста: цепной и базисный
• темп наращивания

2. сводные (обобщающие) показатели

• средний уровень ряда
• средний абсолютный прост
• средний темп роста
• средний темп прироста

 

1. _{Частные показатели:}

_{Абсолютный  прирост:}

• _{Цепной:}

• _{Базисный:}

Темп роста:

• цепной:

• базисный:

  Темп прироста:

• цепной:

• базисный 

Темп наращивания определяется по формуле:

  – цепной абсолютный прирост

 уровень, принятый за постоянную  базу сравнения (как правило,  первый)

 

2000 год: показатель не  исчисляется

 

 

2001 год:

2002 год:

2003 год:

2004 год:

2005 год:

2006 год:

2007 год:

2008 год: