Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Сентября 2012 в 18:43, курсовая работа
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».
Введение…………………………………………………………………………..2
Глава 1. Теоретические основы оценки офисной недвижимости……….……4
1.1 Офисная недвижимость как объект оценки…………………………………4
1.2 Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости………….7
1.3 Классификация офисной недвижимости …………………………...............9
Глава 2. Анализ применимости подходов к оценке офисной недвижимости.12
2.1. Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости……………..12
2.2. Основные методы оценки офисной недвижимости………………………14
Глава 3. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере офисного здания............................................................................................................. 18
3.1. Сбор и анализ информации об объекте оценки…………………………...18
3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки……………………...20
Заключение…………………………………………………………………….....31
Список использованной литературы…………………………………..……….33
Приложения………………………………………………………...……………35
Приложение №7
Определение коэффициента бета
| Низкий риск | Средний риск | Высокий риск | ||||||||
Фактор и величина риска | 0,5 | 0,6 | 0,75 | 0,875 | 1 | 1,25 | 1,5 | 1,75 | 2,0 | ||
Факторы финансового рынка | |||||||||||
1 | Ликвидность |
| 1 |
|
|
|
|
|
|
| |
2 | Стабильность дохода |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| |
3 | Доходность |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| |
4 | Ожидаемый рост дохода CF |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| |
5 | Доля на рынке |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| |
6 | Диверсификация клиентуры |
| 1 |
|
|
|
|
|
|
| |
7 | Диверсификация по территории | 1 |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Отраслевые факторы риска | |||||||||||
8 | Регулирование |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| |
9 | Цикличность |
| 1 |
|
|
|
|
|
|
| |
10 | Конкуренция |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| |
11 | Препятствия к вхождению на рынок |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| |
12 | Капиталоемкость |
| 1 |
|
|
|
|
|
|
| |
Общеэкономический рост | |||||||||||
13 | Уровень инфляции |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| |
14 | Экономический рост |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| |
15 | Изменение государственной политики |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| |
Итоги: | |||||||||||
Количество наблюдений | 1 | 4 | 4 | 1 | 3 | 2 | 0 | 0 | 0 | ||
Внешний итог | 0,50 | 2,40 | 3,00 | 0,88 | 3,00 | 2,50 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
Итого: | 12,28 | ||||||||||
Количество факторов | 15,00 | ||||||||||
Количество оценщиков | 1,00 | ||||||||||
Итоговый коэффициент бета: | 0,82 | ||||||||||
Приложение №8
Расчет стоимости доходным подходом
Наименование позиций | Прогнозный период | Постпрогнозный период | ||
1 год | 2 год | 3 год | ||
Полезная площадь, м2 | 8505 | 8505 | 8505 | 8505 |
Количество машино-мест | 60 | 60 | 60 | 60 |
Арендная ставка здания, USD/кв.м.,годовая. | 635 | 680 | 730 | 780 |
Арендная ставка для парковки, USD/1 машиномест (мес.) | 300 | 321 | 343 | 368 |
Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду, USD | 5 616 675 | 6 014 520 | 6 455 948 | 6 898 509 |
Потери от неуплаты, USD | - | - | - | - |
Действительный валовый доход, USD | 5 616 675 | 6 014 520 | 6 455 948 | 6 898 509 |
Операционные расходы, USD | 637 875 | 637 875 | 637 875 | 637 875 |
Чистый операционный доход, USD | 4 978 800 | 5 376 645 | 5 818 073 | 6 260 634 |
Коэффициент текущей стоимости | 0,8909 | 0,7070 | 0,5611 | 0,4999 |
Текущая стоимость денежных потоков | 4 435 468 | 3 801 505 | 3 264 772 | 3 129 729 |
Сумма текущей стоимости денежных потоков, USD | 11 501 744 |
| ||
Выручка от продажи имущественного комплекса в постпрогнозный период, USD |
| 12 037 418 | ||
Текущая стоимость выручки, USD | 6 017 578 | |||
Рыночная стоимость объекта недвижимости, USD | 17 519 322 | |||
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. | 511 564 204 | |||
Приложение №9
Описание отборных объектов аналогов
Элемент сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | ||
Объект-аналог №1 | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №1 | ||
Местоположение | ул. Ленинская | ул.Арцыбушевская | ул.Вилоновская | ул.Самарская |
Площадь здания | 8505 | 735.1 | 2950 | 2680 |
Состояние объекта | Евро | Евро | Евро | Евро |
Наличие парковки, охраны | Охрана, 4 лифта, телефон, парковка, центр класса А | Охрана, телефон, парковка на 15 машин | Охрана, телефон, парковка на 25 машин | Охрана, телефон, парковка на 22 машины |
Передаваемые права на здание | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
Передаваемые права на земельный участок | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет |
Финансовые условия | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
Условия продажи | типичные | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион |
Дата продажи/дата выставления на торги | Июль 2001 | Июль 2001 | Июль 2001 | Июль 2001 |
Цена предложения, дол.США/кв.м |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 |
Приложение №10
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа
Элемент сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | |||
Объект аналог №1 | Объект аналог №2 | Объект аналог №3 | |||
Цена предложения, долл.США/кв.м |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Передаваемые права на здание | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Передаваемые права на земельный участок | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Финансовые условия | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Условия продажи | типичные | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Снижение цены в процессе торгов | Рыночная стоимость | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | |
корректировка |
| -5% | -5% | -5% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 394 | 2 093 | 2 212 | |
Дата продажи/дата выставления на торги | Июль 2006г. | Июль 2006г. | Июль 2006г. | Июль 2006г. | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 394 | 2 093 | 2 212 | |
местоположение | ул. Ленинская | ул.Арцыбушевская | ул.Вилоновская | ул.Самарская | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 394 | 2 093 | 2 212 | |
Физические характеристики: | |||||
Площадь здания | 8 505 | 735,1 | 2950 | 2680 | |
корректировка |
| -6% | -3% | -3% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 284 | 2 156 | 2 278 | |
Состояние объекта | евро | евро | евро | евро | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 284 | 2 156 | 2 278 | |
Наличие парковки, охраны и т.д. | Охрана, 4 лифта, телефон, парковка, центр класса А | Охрана, телефон, парковка на 15 машин | Охрана, телефон, парковка на 25 машин | Охрана, телефон, парковка на 22 машин | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 284 | 2 156 | 2 278 | |
Весовые коэффициенты |
| 0,2 | 0,3 | 0,5 | |
Итоговая стоимость 1 кв.м. объекта оценки, дол.США | 2133 |
|
|
| |
Итоговая стоимость объекта оценки, дол.США | 18 140 782 |
|
|
| |
Итоговая стоимость объекта оценки | 529 710 842 |
|
|
| |
Информация о работе Оценка недвижимости на примере офисного здания