Оценка недвижимости на примере офисного здания

Для окончательного согласования результатов  оценки необходимо придать весовые  коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

   Оценка  рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает  затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования  других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В связи с этим оценщиком  затратному подходу присваивается удельный вес равный 30%.

   Доходный  подход является наилучшим для оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость  недвижимости  равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Оценщиком  доходному подходу присваивается удельный вес равный 30%.

   Оценка  на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. В связи с этим, оценщиком  сравнительному подходу присваивается удельный вес равный 40%.

                                                                                                         Таблица 1.6.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет округленно: 523 167 000   (Пятьсот двадцать три миллиона сто шестьдесят семь тысяч) рублей.

Заключение

     Данная  курсовая работа содержит 3 главы. В  первой главе рассмотрены теоретические аспекты оценки недвижимости, во второй главе раскрыта классификация недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость, а в третье главе приведен пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания с применением доходного, затратного и сравнительного подхода.

     Подводя итоги курсовой работы можно сделать  следующие выводы:

     Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный  участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

     Оценка  недвижимости  - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Основная  цель оценки недвижимости — определение  рыночной стоимости объекта и  согласование результатов с заказчиком.

     Этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановку  задания на оценку;

2. Сбор  информации и предварительный  анализ данных;

3. Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования недвижимости;

4. Выбор  уместных методов оценки и  их применение;

5. Согласование  предварительных результатов оценки  и выведение итоговой стоимости;

6. Подготовку  отчета об оценке и его согласование  с заказчиком.

     Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

Список использованной литературы

1.      Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.

2.      Газета Центральная № 9 (26.05.06) / Оценка стоимости недвижимости.

3.      Газета «Недвижимость для всех» № 12 от 10 ноября 2005.

4.      Газета «Недвижимость для всех» №15 от 1 декабря 2005.

5.      Газета «Недвижимость для всех» № 16 от 8 декабря 2005.

6.      Грибовский СВ. Оценка стоимости недвижимости.- М.: Интерреклама , 2005.

7.      Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М- Финансы и статистика, 2008.

8.      Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: HHOPA-M, 2007.

9.      Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд. Перераб. И доп. – М.:ТК Велби, изд. Проспект, 2006.

10. Коростелев  С. П.  Основы теории и  практики  оценки  недвижимости: Учебное пособие. — М.: Русская деловая литература, 2006.

11. Коростелев  С. П.  Оценка коммерческой недвижимости, 2007.

12. Материал сайта RVIEW.ru «Офисы от A до B - классификация офисной недвижимости», 2009.

13. Оценка    рыночной    стоимости     недвижимости.     Серия     «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. — М.: Дело, 2007.

14. Отчет об оценке рыночной стоимости офисного здания Независимой Консалтинговой группы «2К Аудит – Деловые консультации.

15. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

16. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 Об утверждения федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы к оценке требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

17. Попов Г. В. Основы оценки недвижимости. —М.: РОО, 2006.

18. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2006.

19. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.

20. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

21. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие/Пер, с англ. — М.: РИО Мособлуприолитрафиздата, 2005.

Приложение №1

Описание офисного здания

Приложение №2

Описание земельного участка