Оценка недвижимости на примере офисного здания

1

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..2

Глава 1. Теоретические  основы оценки офисной недвижимости……….……4

1.1 Офисная недвижимость как объект оценки…………………………………4

1.2 Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости………….7

1.3 Классификация офисной недвижимости …………………………...............9

Глава 2. Анализ применимости подходов к оценке офисной недвижимости.12

2.1. Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости……………..12

2.2. Основные методы оценки офисной недвижимости………………………14

Глава 3. Оценка рыночной стоимости недвижимости  на примере офисного здания............................................................................................................. 18

3.1. Сбор и анализ информации об объекте оценки…………………………...18

3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки……………………...20

Заключение…………………………………………………………………….....31

Список использованной литературы…………………………………..……….33

Приложения………………………………………………………...……………35

Введение

     Деление  имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

     «Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

     Во  всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

     Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный  участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), то есть принимают  во внимание физическую суть объекта  собственности.

     Оценка  недвижимости  - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

     Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека.

     Целью данной курсовой работы является рассмотрение особенностей  оценки стоимости офисного здания.

     Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости, а именно сущность, а также основные подходы к оценке недвижимости.

На основе изложенной методике произвести оценку стоимости недвижимости на примере офисного здания.

     Глава 1.  Теоретические  основы оценки недвижимости

1.1 Офисная недвижимость как объект оценки.

     Офисные помещения относятся к коммерческой недвижимости и имеют, как правило, постоянно растущую стоимость.

     Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов.

     К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки и т.п.

     Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое  назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система  управления зданием, сервис и паркинг.

     Оценка  офисных помещений необходима:

      для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования. Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.

      для целей привлечения инвестиций. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

      при страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.

      для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.

      для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.

      при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

      для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

      в случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.

      при совершении сделок купли продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.

      при передаче их в доверительное управление, проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости офисных помещений, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.

                 Документы необходимые для оценки офисной недвижимости:

      Правоустанавливающие документы, на офисную недвижимость;

      Документы БТИ на объект;

      Данные о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (если есть);

      Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается офисная недвижимость (собственность, аренда и др.);

      Справка о балансовой стоимости оцениваемой офисной недвижимости, справки о коммунальных платежах и налогах офисной недвижимости;

      Разрешение на перепланирование офисной недвижимости (если проводилось);

      В случае оформления земельных правоотношений — правоустанавливающие документы, на арендуемую землю.

     Оценка  офисной недвижимости занимает от 1 до 2 недель. В течение этого времени  специалисты осуществляют:

- осмотр офисных помещений и сбор информации об их физических характеристиках;

- анализ окружения объекта недвижимости;

- анализ рынка офисной недвижимости;

- выбор применяемых подходов и методов к оценке офиса с учетом его специфики;

- непосредственно рыночная оценка офисных помещений;

- составление отчёта об оценке.

           Оценка офисных  помещений включает в себя обязательный выезд специалиста-оценщика для фотографирования объекта оценки. Визуальный осмотр, наиболее точно передает состояние объекта оценки, что значительно повышает точность расчетов. Фотографии, документально подтверждают состояние объекта оценки, тем самым формируют доказательную базу отчета.

     1.2. Информация, необходимая  для оценки офисной недвижимости

     Для определения объема требующейся  информации для оценки офисного здания необходимо:

1.   Изучить договор об оценке (техническое  задание на проведение работ).

2.   Провести интервью с заказчиком  и собственником.

3. Провести  осмотр и техническую экспертизу  объекта.

     В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики  его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

     Сбор  и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

     Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций  функционирования экономики и рынка  недвижимости. Это информация описательного  характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

     Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

     Формирование  массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

     После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка офисной недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка офисной недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке офисной недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

     Необходимая информация для оценки офисной недвижимости. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

- Общее состояние и динамика цен на рынке офисной недвижимости.

- Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

- Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка;

- Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки.

- Основные  источники информации.

- Специализированные справочники и программные комплексы.

- Информация специалистов рынка недвижимости – риэлторов, девелоперов , строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

- Интервью с собственником и управляющим объекта.

     Внутренняя  информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

      данные о юридическом положении объекта;

      данные о физических характеристиках объекта;

      данные о состоянии земельного участка;

      данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

     Источники внутренней информации:

      интервью с заказчиком/собственником объекта оценки;

      внутренняя документация;

      осмотр и техническая экспертиза объекта.

     Внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

     Все данные, собранные оценщиком в  ходе оценки, должны храниться в  его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

     Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки  его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

     Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих  лиц в ходе проведения оценки объекта  оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика  в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.