Оценка недвижимости на примере офисного здания

     Минусом применения затратного метода к оценке объектов офисной недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного метода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках офисной недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

     Итогом  определения стоимости офисной недвижимости является обобщение результатов расчетов методов оценки.

   Глава 3. Оценка рыночной стоимости  недвижимости на примере  офисного здания

   3.1. Сбор и анализ информации об объекте оценки

     Объект  недвижимости, представляющий собой  офисное здание, расположено по адресу: г. Самара, ул. Ленинская, д. 29, общей площадью 8505,0 кв. м. и относится к классу А. Техническое описание оцениваемого объекта представлено в приложении № 115.     

     Анализ  рынка недвижимости: положительная динамика развития рынка недвижимости в России в 2006 году обусловлена ростом ВВП и, в частности, объема промышленного производства. Дальнейшее улучшение экономической и политической ситуации будет иметь положительное влияние на состояние рынка недвижимости 2007 года, что приведет к увеличению спроса и предложения, а также снижению доли свободных площадей на рынке офисных помещений.

     Высокий спрос на офисные помещения со стороны крупнейших российских и  западных компаний привел к снижению в 2006 г. доли свободных площадей в зданиях класса А и B на фоне стабилизации ставок аренды, произошедшей летом 2006 года. Дальнейшее снижение доли свободных площадей в 2007 году оказывает значительное влияние на уровень арендных ставок.

     Уменьшение доли свободных офисных площадей обусловлено увеличением в 2006 году спроса и снижением предложения. В 2006 году было сдано в аренду или продано около 300000 кв.м офисных помещений. В результате заключения договоров аренды/продажи на новые здания и здания вторичного рынка доля свободных площадей в зданиях класса А сократилась до 10%. Перемещение арендаторов в более качественные здания, расположенные в центре города, создало давление и на рынок помещений класса B, где доля свободных площадей составила 13%.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения  и финансового оправдания такого рода действий.

     Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта использованы следующие  критерии:

     Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

     Физическая  возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

     Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

     Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использовании будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

     В соответствии с договором, о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, земельный участок предоставлен для строительства 8-этажного административно-гостиничного комплекса с мансардным этажом и подвалом в соответствии с утвержденным проектом и последующей его эксплуатации, что является его разрешенным использованием. Таким образом, использование данного участка в целях, отличных от вышеприведенных, не является юридически правомочным. Параметры и природа объекта оценки накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от административной (офисной). На момент оценки объект используется в качестве офисного здания. Учитывая выгодное место расположения объекта, а так же затраты, понесенные при его возведении, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым.

     Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным  использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного здания. 

3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки

Определение  рыночной стоимости  затратным методом Расчет  стоимости прав аренды земельного участка. Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка представлено в приложении № 2.

Обоснование корректировок:

   Корректировка на снижение цены в процессе торгов

   Корректировка в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 10%.

   Корректировка на площадь объекта.

   Величина  поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Соотношение  площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 2,5, то есть практически  равно соотношению площадей объекта №2 и оцениваемого объекта, которое составляет 2,25.  Соотношение цен за 1 га между объектами составляет 0,81, то есть увеличение площади земельного участка в 2,5 раза приводит к снижению стоимости 1 га на 19 %. Таким образом, поправка к стоимости объекта-аналога №2 составляет  - 19%. Соотношение площадей объекта-аналога № 1 и оцениваемого объекта составляет 5,63, следовательно, величина поправки к стоимости объекта №1 составит, соответственно, - 43%.

   Веса  аналогов

     Объект-аналог №2 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому объекту, вследствие чего стоимости прав аренды данного земельного участка присвоен наибольший вес – 70%, а объекту-аналогу №1 – наименьший  удельный  вес – 30%.

     Описание  оцениваемого земельного участка и объектов аналогов оцениваемого земельного участка представлено в приложении № 3.

   Откорректированные  цены по сопоставимым объектам аналогам после их согласования позволяют  сделать вывод о рыночной стоимости  прав аренды земельного участка.

   Расчет  рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнительного анализа представлен в приложении № 4.       

Определение полной восстановительной  стоимости объекта  оценки

   При определении восстановительной  стоимости офисного здания использовался метод сравнительной единицы.

   По  данным компании «GVA Sawyer», занимающейся в России реализацией инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, стоимость строительства офисного здания класса «А» в центре города составляет в среднем  1600 долл. США/кв.м.

   Расчет  полной восстановительной стоимости офисного здания представлен в таблице 1.1:

                                                                                              Таблица 1.1

Расчет  износа

  При затратном подходе определение  износа используется для того, чтобы  учесть различия в характеристиках  нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания представлен в приложении № 5: 

Определение накопленного износа  объекта оценки представлено в таблице 1.2.:

                                                                                                         Таблица 1.2

Определение  рыночной стоимости  затратным методом

   Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом составляет 526 045 000 руб. (Пятьсот двадцать шесть миллионов сорок пять тысяч)  рублей:

                                                                                             Таблица 1.3