Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Сентября 2012 в 18:43, курсовая работа
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».
Введение…………………………………………………………………………..2
Глава 1. Теоретические основы оценки офисной недвижимости……….……4
1.1 Офисная недвижимость как объект оценки…………………………………4
1.2 Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости………….7
1.3 Классификация офисной недвижимости …………………………...............9
Глава 2. Анализ применимости подходов к оценке офисной недвижимости.12
2.1. Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости……………..12
2.2. Основные методы оценки офисной недвижимости………………………14
Глава 3. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере офисного здания............................................................................................................. 18
3.1. Сбор и анализ информации об объекте оценки…………………………...18
3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки……………………...20
Заключение…………………………………………………………………….....31
Список использованной литературы…………………………………..……….33
Приложения………………………………………………………...……………35
Приложение №3
Описание оцениваемого земельного участка
Наименование | Значение |
Площадь участка всего | 1930 кв.м |
Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и ввиду целевого использования земли (с 01.08.1999г.) | 180 000 руб. |
Территориально-экономическая оценочная зона г.Самара | 1 |
Коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы | 7.41 |
Ежегодная арендная плата за весь участок (с 01.08.1999г.) | 334 650.4 руб. |
Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка
Элемент сравнения | Объект оценки | Объект-аналог № 1 | Объект-аналог № 2 |
Площадь земельного участка | 0,2255 | 0,04 | 0,1 |
Назначение | офисное здание | административное здание | административное здание |
Передаваемые права аренды на земельный участок | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет |
Финансовые условия | рыночные | рыночные | рыночные |
Условия продажи | типичные | типичные | типичные |
Дата выставления на торги/дата продажи | 01.07.2001 | 01.07.2001 | 01.07.2001 |
Цена продажи/предложения 1га., тыс.долл.США |
| 7500 | 6060 |
Приложение №4
Расчет рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнительного анализа
Элемент сравнения | Объект оценки | Объект-аналог № 1 | Объект-аналог № 2 |
Цена продажи/предложения 1га., тыс.долл.США |
| 7500 | 6060 |
Передаваемые права аренды на земельный участок | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 7500 | 6060 |
Финансовые условия | рыночные | рыночные | рыночные |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 7500 | 6060 |
Условия продажи | типичные | типичные | типичные |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 7500 | 6060 |
Корректировка на снижение цены в процессе торгов | Рыночная стоимость | Цена предложения | Цена предложения |
Величина корректировки |
| -10% | -10% |
Скорректированная цена |
| 6750 | 5454 |
Дата выставления на торги/дата продажи | 01.07.2001 | 01.07.2001 | 01.07.2001 |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 6750 | 5454 |
Место положения (оценочная зона) | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 6750 | 5454 |
Площадь земельного участка, га | 0,2255 | 0,04 | 0,1 |
Величина корректировки |
| -43% | -19% |
Скорректированная цена |
| 3853 | 4418 |
Назначение участка | Офисный центр | административное здание | административное здание |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 3853 | 4418 |
Весовые коэффициенты |
| 0,4 | 0,6 |
Итоговая стоимость 1га. земельного участка, тыс.долл.США | 4248 |
|
|
Итоговая стоимость права аренды земельного участка, тыс.долл.США | 958 |
|
|
Итоговая стоимость права пользования земельным участком, тыс.долл.США | 27 974 000 |
|
|
Приложение №5
Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания
№ | Конструктивные элементы | Уд. вес | Описание конструкций | % износа | % уд.веса |
1 | Фундаменты | 3% | Железобетонные | 5% | 0,15% |
2 | Стены и перегородки | 27% | Стены –монолитные | 5% | 1,35% |
3 | Перекрытия и покрытия | 11% | Железобетонные | 5% | 0,55% |
4 | Кровля | 5% | Железо | 5% | 0,25% |
5 | Полы | 8% | Пластик, ковролин | 5% | 0,40% |
6 | Проемы | 6% | Двойные створные, филенточные | 5% | 0,30% |
7 | Отделочные работы | 5% | евро | 5% | 0,25% |
8 | Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства | 20% | Отопление, канализация, водопровод, вентиляция, электроосвещение, телефон, телевидение, пожарная сигнализация, кондицилнирование | 5% | 1,00% |
9 | Прочие работы | 15% | Ограждение, озеление, освещение | 5% | 0,75% |
| Итого | 100% |
|
| 5% |
Приложение№6
Расчет премии за риск
Вид и наименование риска | Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
Систематический риск | |||||||||||
Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
Изменение федерального или местного законодательства | динамичный |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск | |||||||||||
Природные и антропогенные природные ситуации | статичный |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания | статичный |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных платежей | динамичный |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент | динамичный |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы | динамичный |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
Финансовые проверки | динамичный |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
Неправильное оформление договора аренды | динамичный |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
| 0 | 0 | 2 | 3 | 3 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Взвешенный итог |
| 0 | 0 | 6 | 12 | 15 | 12 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Сумма 45 | |||||||||||
Количество факторов 10 | |||||||||||
Правка и риск вложенный в объект недвижимости 4,5 | |||||||||||
Информация о работе Оценка недвижимости на примере офисного здания