Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы

 

Для решения  жилищной проблемы Минрегион предлагает принять Федеральную целевую программу «Жилище» в новой редакции с пролонгацией срока ее действия до 2015 года.

 

В состав ФЦП  «Жилище» целесообразно включить три  новые подпрограммы: по строительству  социального жилья, развитию малоэтажного домостроения и промышленности строительных материалов.

 

Стратегию массового  строительства жилья, разработанную  Минрегионом, в долгосрочной перспективе планируется реализовывать в три этапа, используя ФЦП «Жилище» как базовый инструмент управления.

 

На первом этапе реализации стратегии (2008-2010 годы), по мнению министерства, необходимо разработать  и принять ряд федеральных  законов и нормативных правовых актов, направленных на совершенствование  действующего законодательства, в том  числе технических регламентов. На первом этапе также необходимо провести организационные мероприятия  по созданию Федеральной жилищной корпорации.

 

На втором этапе реализации стратегии (2011-2015 годы) необходимо обеспечить широкое применение и эффективную работу института  найма жилья на рыночных условиях. Также нужно обеспечить широкое  применение механизма земельной  ипотеки, чему должна способствовать эффективная  деятельность Федеральной жилищной корпорации. В полной мере должны заработать механизмы комплексного освоения территорий.

 

На втором этапе также должно быть обеспечено успешное выполнение мероприятий федеральной  целевой программы «Жилище», в  том числе ее подпрограмм по строительству  социального жилья, развитию малоэтажного домостроения и промышленности строительных материалов. Обязательства по обеспечению  жильем отдельных категорий граждан, определенных федеральным законодательством, должны быть полностью выполнены  к 2015 году.

 

По словам чиновника, основной задачей третьего этапа (2016-2025 годы) реализации стратегии  должно стать достижение баланса  спроса и предложения на рынке  жилья, обеспечивающего его стабильность. Необходимо обеспечить стимулирование роста объемов платежеспособного  спроса за счет государственной поддержки  семей, а также дополнительного  развития кредитных и накопительных  механизмов и стимулирование снижения цен на рынке жилья, за счет снижения затрат на строительство.

 

Для обеспечения  массового строительства жилья  в период с 2008 по 2025 годы необходимый  объем финансирования составит 59,8 трлн рублей, в том числе: средства бюджетов всех уровней – 6,5 трлн рублей (10,9%), их них: федеральный бюджет – 1,3 трлн рублей (2,2%), региональные и местные бюджеты – 5,2 трлн рублей (8,7%); кредитные ресурсы – 33,7 трлн рублей (56,4%); средства инвесторов – 5,1 трлн рублей (8,5%); средства граждан – 14,5 трлн рублей (24,2%).

 

Также Минрегионразвития 24 июля 2007 г. представило черновик программы, которая должна к 2025 году сделать  жилье доступным для всех россиян. Это предполагается сделать при  помощи строительства двух миллиардов квадратных метров в дополнение к  существующим трем, и вводе целой  системы льгот для покупателей  и съемщиков квартир. В результате к 2025 году на одного россиянина должно прийтись по 40 квадратных метров жилья  вместо действующих 20.

 

Согласно  документу, рынок жилья будет  разделен на четыре-пять сегментов  в соответствии с доходами претендующих на квартиры россиян. При этом на социальный или коммерческий наем придется до 80 процентов сдаваемых площадей. Стоимость коммерческого найма  составит 47 рублей за квадратный метр.

 

Бедняки с  доходом ниже прожиточного минимума получат социальное жилье в наем бесплатно. Чуть более богатым россиянам  будет предложен муниципальный  наем стоимостью в 10 процентов от дохода семьи - остаток будет оплачивать государство. Еще 15 процентов дохода семьи уйдет на оплату коммунальных услуг. Подтверждать свой низкий доход  семье придется раз в пять лет. Cамым бедным россиянам потребуется к 2025 году 196,2 миллиона квадратных метров жилья, а их согражданам, воспользовавшимся льготным наймом - 322,2 миллиона.

 

В следующую  категорию попадут россияне, способные  оплачивать коммерческий наем. Для  них планируется провести легализацию  рынка сдачи квартир и создать  специальный фонд муниципального жилья. Всего таким гражданам потребуется 711 миллионов квадратных метров жилья.

 

В четвертую  категорию попадут те, кто может  позволить себе приобретение в ипотеку  жилья эконом-класса. На них придется 702,6 миллиона квадратных метров площадей. Заемщикам планируется помогать льготными кредитами и скидками по подоходному налогу. Кроме того, Минрегионразвития собирается стимулировать застройщиков для массового возведения такого жилья. Помогать застройщикам будет специальное федеральное жилищное агентство, в котором саккумулируют 55 миллиардов бюджетных рублей.

 

Пятая группа граждан, способная купить жилье  без кредитов, сможет, в свою очередь, рассчитывать только на налоговый вычет  при приобретении квартиры. [10]

 

Учитывая  заработки и проблемы молодежи, разработана  программа молодежной ипотеки. Большинство  программ зависит от своих регионов, банков и от местного правительства. Ипотека представляется лицам старше 18 лет, однако, существует ряд ограничений  учитывающие: возможность ухода  в армию, он должен предоставить доказательство достаточного и постоянного дохода, предоставить гарантии, что доход не прекратится по каким то причинам (по уходу в армию, например). Если ипотеку берет девушка, то она предоставляет доказательства дохода, его постоянство при замужестве, после рождения детей. Существуют разные программы, призванные помощь для молодежи, например, программа Сбербанка. Предусматривает семьям не старше 30 лет, низкий первоначальный взнос. Немаловажен тот факт, что многие банки учитывают доход родителей. Есть программы, которые выдают ипотеку лицам не старше 27, причем с возможностью выступать родителям – как созаемщикам, или поручителям. Процентная ставка обычно от 9-15%. Учитывая жилищные и демографические проблемы России, ипотека для молодых должна являться приоритетной программой. Суть программы зачастую является в выделении госсубсидии для молодой семьи, причем субсидия прямиком зависит от цены жилья, а так же от количества детей. Существуют и другие послабления, например, при покупке жилья в уже строящемся доме, можно отсрочить выплату долга на срок до 2 лет, но при этом ежемесячные проценты сохраняются. Опять таки, такие послабления дают не все банки.

 

Достоинства кредита для молодых:

 

1) выдача заемных  средств до 95% от стоимости желаемой  квартиры (первый взнос от 5%);

 

2) Возможность  учитывать доходы родителей. Но  при этом возраст не должен  превышать 60 лет для женщин  и 65 лет для мужчин;

 

3) Сумма зависит  от общего суммарного дохода  клиентов, созаемщиков. А так же от их недвижимости, ценных бумаг, автомобилей и т.д.

 

Обязательное  условие молодежного кредита  – возраст (от 21-35 в зависимости  от программы, банка), учитывается доход  семьи. Кредит дается, как правило, до 20 лет. [26]

 

Со стороны  банков на первичном рынке ипотечного кредитования существуют следующие  основные программы ипотечного кредитования.

 

1. Программы  коммерческих банков, ориентированные  на выдачу кредитов по собственным  ипотечным программам под рыночные  ставки. К ним относятся, например, программы Собинбанка, Инвестсбербанка, Раффайзенбанка и др. банков в Москве, в соответствии с которыми осуществляется кредитование сторонних заемщиков в иностранной валюте. Ставки по кредитам колеблются от 10 до 18% годовых при сроке кредитования от трех до десяти лет. Рублевые кредиты выдаются сбербанком под ставку до 23% годовых сроком до 15 лет. Однако такие кредиты нельзя отнести строго к ипотечным, поскольку они выдаются, как правило на потребительские нужды, но под залог недвижимости. Удельный вес, выдаваемых кредитов по вышеуказанным программам, на рынке незначителен и по разным оценкам не превысил 10 млн. долл. США.

 

К таким программам относятся также корпоративные  ипотечные программы отдельных  банков, ориентированные на выдачу ипотечных кредитов под рыночные ставки для своих сотрудников  и сотрудников холдингов, в которые  входят эти банки. Ставки по таким кредитам колеблются от 18 до 25% годовых в руб. и от 12 до 14% в иностранной валюте при сроке кредитования до 20 лет. В число таких банков входят Газпромбанк (Газпром), Доверительный и Инвестиционный банк (ЮКОС) и др. Объем портфелей ипотечных кредитов в крупных банках может достигать 5 млн.долл., однако число таких банков незначительно, а процесс кредитования зачастую базируется не на требованиях закона, а на административных рычагах, что не позволяет отнести их программы к чисто рыночным ипотечным программам кредитования физических лиц.

 

С развитием  ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК указанные программы  могут получить широкое распространение  за счет возможности преобразования инвестиций на строительство жилья  для работников в ипотечные ценные бумаги и их последующей продажи.

 

2. Специальные  ипотечные программы по выдаче  кредитов. К ним можно отнести  программы: МИА – Московского  ипотечного агентства, прекратившего  выкупать кредиты у банков  после 2000 г.; «Дельта-кредит», кредитование  по которой осуществляется в  валюте. Ставки по таким кредитам  составляют от 15 % годовых (кредитование  приобретения жилья на вторичном  рынке) до 21% (кредитование приобретения  жилья на этапе строительства)  при сроке кредитования до 10 лет.

 

Снижение  удельных затрат крупных банков при  ипотечном кредитовании, а следовательно, вовлечение их в рынок ипотечного кредитования может способствовать предложение со стороны АИЖК значительных и относительно дешевых долгосрочных финансовых ресурсов.

 

По мере роста  объемов рефинансирования банки  будут вовлекаться в процесс  ипотечного жилищного кредитования, размещения средств в кредиты  до момента рефинансирования, а также  вовлекать граждан в накопление первоначальных взносов. [2; стр 89]

 

Вывод: Концепция  ипотечного жилищного кредитования носит в себе социально-экономическую  проблему приобретения жилья. В ней  отражены нормативно правовая база, стратегия  развития, определяются основные подходы  к рыночного механизма жилищного финансирования. Концепция основывается на решении жилищных проблем средних и незащищенных слоев населения при помощи ипотечного кредитования. Концепция предлагает для развития ипотеки выдавать маленькие кредиты (около 30% от стоимости жилья), но большому количеству заемщиков. Т.о. такие кредиты будут доступны многим слоям населения. Но не все имеют возможность внести 70% собственных средств на покупку жилья. Следовательно, ипотечное кредитование доступно малой части населения. Тогда предлагается предоставление безвозмездных государственных субсидий для оплаты первоначального взноса. В настоящее время предоставление субсидий начинает медленно развиваться.

 

В целом, рынок  ипотечного кредитования не сложился и находится в стадии становления. Но в настоящий момент жилищные кредиты  – эффективный способ для приобретения квартиры.

 

 

 

3.2. Система  мероприятий разработанных на  уровне Пермского края, направленных  на развитие ипотечного кредитования  и решение жилищных проблем.

 

 

 

Программа развития системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2008-2010 годы определяет ключевое направление преобразований в жилищной сфере и, в частности, в строительной отрасли Пермского  края с целью обеспечения граждан  жильем.

 

Необходимость внедрения и развития эффективных  механизмов обеспечения жильем жителей  края обусловлена недостаточностью объемов нового жилищного строительства, низкой покупательной способностью большинства граждан, желающих приобрести жилье, и ограниченностью финансовых возможностей бюджета Пермского  края при малоэффективных механизмах привлечения внебюджетных средств в строительную отрасль. Программа разработана в целях разрешения существующих проблем.

 

Программа направлена на формирование нормативной правовой базы, разработку и внедрение механизмов ипотечного жилищного кредитования, позволяющих задействовать в  жилищной сфере внебюджетные средства, а также механизмов осуществления  государственной поддержки отдельных  категорий граждан.

 

Программа разработана  в соответствии с федеральным  и краевым законодательством, а  также с учетом накопленного положительного опыта в решении вопроса внедрения  и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

 

В современных  экономических условиях для Пермского  края, как и для России в целом, развитие системы ипотечного жилищного  кредитования является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы граждан. При правильной организации  система ипотечного жилищного кредитования, получив государственную поддержку  на этапе ее внедрения, должна трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточную  систему, не требующую значительного  бюджетного финансирования. Система  ипотечного жилищного кредитования позволит:

 

 

- обеспечить  активное развитие рынка жилья;

 

- перейти  от прямой финансовой поддержки  производителя к поддержке гражданина, желающего приобрести жилье;

 

- внедрить  кредитно-финансовые механизмы,  стимулирующие рост платежеспособного  спроса граждан, направленного  на более полное удовлетворение  их потребности в жилье;

 

- вовлечь  внебюджетные средства и, в  первую очередь, средства финансово-кредитных  учреждений в хозяйственный оборот  Пермского края;

 

- укрепить  региональную кредитно-финансовую  систему;

 

- способствовать  оживлению и развитию других  секторов экономики Пермского  края.

 

В настоящее  время на федеральном уровне уже  созданы необходимые правовые, социально-экономические, финансовые и другие предпосылки  для внедрения и использования  данного механизма. На федеральном  уровне организован вторичный рынок  закладных, который позволяет кредитным  и финансовым учреждениям Пермского  края осуществлять рефинансирование выданных ипотечных кредитов, тем самым  восполняя их собственные ресурсы  для долгосрочного кредитования граждан.

 

Вместе с  тем в целях развития региональной системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае необходимо доработать соответствующую нормативную правовую базу, обеспечить формирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, согласовать  с профессиональными участниками  ипотечного рынка механизм реализации жилищно-социальных программ в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

 

В настоящей  Программе используются следующие  понятия и термины:

 

Ипотека (залог) - способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) этого обязательства  получить удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными федеральным  законодательством.