Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы

 

 │ │  │ │

 

 │ │  │ │

 

 │ │  │ │

 

 │ │  │ │

 

 │ │  32% │ │

 

 │ │  ┌──┐ │ │

 

 │ │  │ │ │ │

 

 │ │  │ │ │ │

 

 │ │  │ │ │ │

 

 │ │  │ │ │ │

 

14% │ │  │ │ │ │

 

 ┌──┐ 13% │ │ │ │ │ │

 

 │ │  ┌──┐ │ │ 12% │ │ │ │

 

 │ │  │ │ │ │ ┌──┐ │ │  │ │

 

 │ │  │ │ │ │ 8% 8% │ │ │  │ │ │

 

 │ │  │ │ │ │ ┌──┐ ┌──┐  │ │ │ │ │ │

 

 │ │  │ │ │ │ │ │ │ │  │ │ │ │ │ │

 

 │ │  │ │ │ │ │ │ │ │  │ │ │ │ │ │

 

─┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴──┴ ─┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴──┴

 

 Авто Карты  Потреби- Ипотека Авто Карты Порреби- Ипотека

 

 тельские тельские

 

 с картами

 

Вывод:

 

- в последнее  время быстро развивается кредитование  для приобретения жилья на  этапе строительства, что, наверное, в первую очередь связано с  ростом цен на жилье и возможностью  купить его дешевле на ранних  стадиях строительства, а также  с тем, что ощущается недостаток  предложений на вторичном рынке.

 

- еще из  тенденций последнего времени  стоит отметить рост числа  банков, предоставляющих ипотечные  кредиты, и если раньше ипотека  выдавалась в основном в долларах  США, то сейчас большое распространение  получили рублевые ипотечные  кредиты, особенно это ощущается  в регионах. [7]

 

- потребительские  кредиты в 2005 году состовляли 65%, в 2007г. 32%, т.е. снизились на 33%, ипотечные кредиты выросли на 40%, это связано с тем, что было приняты с 2005 до 2007г законодательством концепции по развитию кредитования, Правительстом РФ разработаны программы поддержки молодых семей, «Свой дом» и т.д

 

Таблица 2.1.3

 

Динамика  рынков кредитования физических лиц1

 

млн долл. млн долл.

 

10 000 ┬ ┬ 70 000

 

 │ * │

 

 │ @ │

 

8000 ┼ ┼ 60 000

 

 │ │

 

 │ │

 

6000 ┼ ┼ 50 000

 

 │ │

 

 │ │

 

4000 ┼ ┼ 40 000

 

 │ @ │

 

 │ │

 

2000 ┼ * ┼ 30 000

 

 │ │

 

 │ * @ │

 

0 ┴──────────────────────────────────────────────┴ 20 000

 

2004 г. 2005 г. 2006 г.

 

* - ипотека  642 1 834 8 883

 

@ - потребкредиты 21 599 34 701 62 405

 

(правая шкала)

 

Таблица 2.1.4.

 

100% ┬─────────────────────────────────────────────────────────┐

 

 │ │

 

 │ │

 

 │ │

 

 │ │

 

75% ┼ │

 

 │ │

 

 │ │

 

 │ │

 

 │ │

 

50% ┼ │

 

 │ │

 

 │ │

 

 │ │

 

 │ │

 

25% ┼ 21% │

 

 │ 12% * │

 

 │ 5% * │

 

 │ 3% * │

 

 │ * │

 

0% ├─────────────┼─────────────┼─────────────┼───────────────┤

 

2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.

 

* - ипотека

 

1 по данным  ЦБ РФ 

 

Вывод: по данным таблиц. видно, что в 2004 г. Ипотечные  кредиты составили 642 млн.$ а в 2006 г. 8883 млн.$, т.е. увеличились на 8241 млн.$.Если в 2004 г. Кредитование физических лиц составили 642 млн $, соответственно 3% к этому году, то к 2006 г. 12% составили 883 млн.$ кредитования физических лиц, следовательно банк не получил 1065 млн.$. Процент невыплат физических лиц за период с 2004 по 2006 гг. вырос на 9%

 

                                                                                          Таблица 2.1.5.

 

Динамика  региональной составляющей рынка ипотеки*

 

0% 25% 50% 75% 100%

 

2 ├──────────────┼─────────────┼───────────────┼──────────────┤

 

0 ├──────────────┴────────┬────┴───────────────┴──────┬───────┤

 

0 │ │Группа  регионов с наиболее │Другие  │

 

4 │Москва  │развитыми финансовыми │регионы│

 

 │ │рынками  и высоким │РФ │

 

г. │ 39%│уровнем конкуренции 45%│ 16%│

 

 ├──────────────┬────────┴────┬──────────────────────┴───────┤

 

2 ├──────────────┴─────┬───────┴────────────────────┬─────────┤

 

0 │ │Группа  регионов с наиболее │Другие  │

 

0 │Москва  │развитыми финансовыми │регионы │

 

5 │ │рынками  и высоким │РФ │

 

 │ 33%│уровнем  конкуренции 49%│ 18%│

 

г. ├──────────────┬─────┴───────┬───────────────┬────┴─────────┤

 

 ├────────────┬─┴─────────────┴───────────────┴┬─────────────┤

 

2 │ │Группа  регионов с наиболее │Другие  │

 

0 │Москва  │развитыми финансовыми │регионы │

 

0 │ │рынками  и высоким уровнем │РФ │

 

6 │ 23%│конкуренции 55%│ 22%│

 

 ├────────────┴─┬─────────────┬───────────────┬┴─────────────┤

 

г. └──────────────┴─────────────┴───────────────┴──────────────┘

 

*по данным  ЦБ РФ.

 

Рассматривая  региональный аспект развития рынка, мы видим, что доля Москвы снижается  в общем кредитном портфеле. Значительную долю рынка занимает "экспертная" группа 20 регионов с особенно высоким  уровнем конкуренции и серьезным  потенциалом рынка, демонстрирующая  наиболее стремительный рост <1>. Именно в этой группе наиболее развиты  сбытовые сети федеральных сетевых  банков, а опорные региональные банки, являющиеся самыми активными операторами  АИЖК, имеют сильные позиции.

 

<1> В группу данных регионов вошли: Санкт-Петербург, Московская, Воронежская, Иркутская, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Омская, Ростовская, Самарская, Свердловская, Тюменская, Челябинская области, Краснодарский, Красноярский, Пермский, Приморский, Хабаровский края, Республики Татарстан и Башкортостан. [8]

 

Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

 

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией  на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый  акцент на решении жилищных проблем  основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности  в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения  является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

 

Основная  задача государства в становлении  системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной  базы и нормативном регулировании  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности  жилья для граждан. [3 стр 154.]

 

Государственное бюджетное финансирование будет  направлено на непосредственную поддержку  граждан, уровень доходов которых  не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных  субсидий на приобретение жилья.

 

Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

 

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма  жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение  жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные  блоки:

 

- долгосрочное  ипотечное жилищное кредитование  населения;

 

- кредитование  жилищного строительства;

 

- государственная  бюджетная поддержка приобретения  жилья населением (система целевых  адресных субсидий).[8]

 

В РФ долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 - 15 лет). Благодаря  длительному сроку погашения  уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

 

Кредит и  проценты по нему выплачиваются в  форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

 

Величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30 - 35 процентов  совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

 

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в  залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

 

Заемщик и  все совершеннолетние члены его  семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

 

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

 

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для  проживания. Сдача приобретенного жилья  в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается  в кредитном договоре.

 

Требования  к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

 

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка  ипотечных кредитов и привлечения  средств частных инвесторов в  этот сектор, в том числе через  эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

 

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

 

обеспечить  кредитору реальную возможность  обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать  условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных  с обращением взыскания на предмет  залога;

 

обеспечить  надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки  и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления  непредусмотренных прав;

 

отработать  механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

 

выработать  надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

 

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов  по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами  при расчете платежей по кредиту  различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

 

Для решения  проблемы снижения данного вида риска  ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

 

Снижение  риска ликвидности непосредственно  связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием  условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами  ипотечных жилищных кредитов.[17]

 

 

Таблица 2.1.6.

 

Интересы  потребителей (в процентном соотношении).

Интересы  потребителей 

    Процент  участников

Лизинг 22%

Кредиты для  бизнеса 33%

Потребительское кредитование 36%

Кредитные карты 37%

Автомобили  в кредит 52%

Ипотека 63%

 

 

 Вывод:  на сегодняшний день проблема  жилья является приоритетной (63% интереса участников в опросе), на втором месте – автомобили  в кредит (52%), т.к. проблема жилья  является социальной, и многие  молодые семьи могут решить  проблему путем ипотечного кредитования. Остальные интересы зависят от  уровня з/п населения и стабильности в экономике

 

Первые 10 банков, по объему, предоставленных ипотечных  кредитов, за 1 полугодие 2007г.

 

Таблица 2.1.8.Банк Выдано ипотеч-ных кредитов в I полугодии 2007г., млн.долл.США Измене-ние к I полугодию 2006г., % Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2007г., шт. Сред-ний размер, выданного ипотечного кредита, долл. США Портфель ипотеч-ных кредитов на 1 июля 2007г., млн.долл.США Доля ипотеч-ных креди-тов в общей задол-женности физлиц на 1 июля 2007г., %

Сбербанк 2 558 68,2 95 010 26 925 7 694 25

Группа ВТБ 852 474,07 7 919 107 617 1 683 33

Москоммерцбанк 581 423,77 2 548 227 999 1 133 94

Кит Финанс 343 451,14 5 699 60 229 729 97

УРСА Банк 336 989,48 4 936 68 056 541 33

Уралсиб 258 128,1 4 860 53 081 625 33

Дельтакредит 245 102,34 н.д. н.д. 640 н.д.

Городской Ипотечный  Банк 194 212,5 2 000 96 899 194 100

ТрансКредитБанк 182 455 3 754 48 584 410 42

Райффайзенбанк  Австрия 177 233,83 1 556 113 973 426 5

 

 

Вывод: Лидером  на российском рынке ипотечного кредитования является Сбербанк России, (на втором месте  группа ВТБ и последнее место  занимает Райффайзенбанк Австрия).

 

Увеличение  спроса населения на потребительские  услуги и жилье, рост кредитной активности граждан позволили Сбербанку  России добиться значительного увеличения объемов кредитования физических лиц: на 1 июля 2006 года объем кредитного портфеля составил 561,6 млрд рублей (рост с начала года – 19,1%).