Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы

 

Проблемами  развития ипотечного кредитования российскими  банками являются: недостаточная  ресурсная база банков, основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки  более года и высокая инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность  кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности  является разрыв между сроками привлечения  краткосрочных ресурсов и длительными  сроками размещения ресурсов при  ипотечном кредитовании. Решение  проблемы привлечения ресурсов для  ипотечного кредитования решается рядом  ипотечных банков за счет выпуска  крупных облигационных жилищных займов.

 

 Таблица  2.1.9.

 

Причины отказа от ипотечного кредитования (% из числа  городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный  кредит).

 

 

Причина 

% жителей

Нет необходимости 47%

Не достаточные  официальные доходы 14%

Не подошли  условия кредитования 10%

Не дали кредит в банке 9%

Не уверенность  в будущих доходах 7%

Высокая стоимость  недвижимости 5%

Не задумывались 5%

другое 3%

 

 

Вывод: с начала 2007 года наблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных  средств на элитном рынке жилья. Это свидетельствует о том, что  состоятельные клиенты оценили  выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека среди владельцев бизнеса, которые понимают, что взять  кредит под 9,5-11% годовых намного  выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота. Следует также  отметить, что среди заемщиков  по ипотеке все меньше тех, кто  старается погасить кредит досрочно - в первые 2-3 года.

 

 Рост количества  банков, занимающихся ипотечным  кредитованием, значительно усилил  конкуренцию на рынке, что выражается  как в снижении ставок, так  и в усилении маркетинговых  кампаний банков.

 

Рост конкуренции  принес свои плоды, отразившись на ставках  и других условиях, что привело  к появлению специальных программ и акций.

 

 В настоящий  момент в России существует  значительный потенциал для развития  рынков ипотечного жилищного  кредитования. Значительная часть  населения нуждается в улучшении  жилищных условий, а также в  приобретении нового жилья. 

 

Рынок недвижимости все чаще используют для зарабатывания  денег. Часть людей с финансового  рынка, из акций перенесла деньги на рынок недвижимости. Кроме того, в строительство пришли коммерческие структуры, у которых до этого  было совершенно другое направление  бизнеса. Все это говорит о  том, что рынок интересен и  будет развиваться. Доля людей, которые  планируют жить в квартирах, которые  купили, остается примерно на одном  и том же уровне. Рынок растет за счет увеличения бизнесменов, которые  вновь на него выходят. Это инвесторы, частные компании, люди, которые  хотят заработать и имеют в  наличии свободные средства. Ипотека  и другие инструменты увеличили  для части населения возможность  приобретения квартиры.

 

На данное время условия ипотечного кредитования являются выгодными и приемлемыми  для всех слоев населения, т.к. из-за снижения процентных ставок по ипотеке, началась конкуренция на рынке кредитов на недвижимость. Банки начали предлагать разные схемы кредитования – уменьшать  первоначальный взнос, увеличивать  сроки кредитования, использовать различные  льготы.

 

 

 

2.2. Анализ  развития ипотечного кредитования  в Пермской области.

 

Ипотечный рынок  в Перми начал формироваться  в конце 2003 года. Первопроходцем стал Камабанк. В 2004 году банков-кредиторов было уже четыре, в 2005 году их количество увеличилось до девяти. В 2006 году с ипотекой уже работали 22 банка.

 

По данным Камабанка, около 50% пермяков, которые в 2005 году приобрели квартиры, не воспользовались ипотекрй, т.к имели собственные средства, 20% не моогли представить официальные достаточные доходы, 10% не устроили условия кредитования, 8% получили отказ от банков, 6% не уверены в своих будущих доходах, 5% сочли выплату кредита слишком дорогим “удовольствием”, 1% не знали об ипотеке.[17].

 

За год  доля пермяков, не желающих пользоваться ипотечными кредитами, сократилась  с 87% до 81%

 

 

 

Вывод: Основными  причинами служат низкие доходы и  несоответствующие доходам процентные ставки по кредитам.

 

К 2000 году была принята Концепция жилищного  кредитования. Тогда же был учрежден Пермский областной ипотечный фонд (ПОИФ), который занялся подготовкой  ипотечной программы. После длительных согласований и доработок в июле 2002 года Программа ипотечного жилищного  кредитования на 2002-2006 годы была принята.

 

ПОИФ является основным оператором вторичного ипотечного рынка в Пермской области В его функции входит:

 

- внедрение  единых ипотечных стандартов  и технологий, соблюдение которых  является обязательным условием  выкупа кредитов у аккредитованных  ПОИФ кредиторов, и рекомендации  всем остальным кредиторам в  качестве необходимой предпосылки  для рассмотрения возможности  придания им статуса аккредитованных  ПОИФ кредиторов в будущем;- выкуп  у аккредитованных ПОИФ кредиторов  ипотечных кредитов, соответствующих  стандартам ПОИФ (операции на  вторичном ипотечном рынке);

 

- привлечение  средств инвесторов путем выпуска  и размещения ценных бумаг,  обеспеченных собственными активами (в том числе путем ипотечных  кредитов), а также поручительствами  администрации области и органов  местного самоуправления;

 

- регулирование  первичного и вторичного ипотечных  рынков области.

 

Основные  задачи ПОИФ выражаются в координации  действий по ипотечному кредитованию населения, применении реальных схем взаимодействия между всеми участниками программы  кредитования. ПОИФ является организатором  ипотечного кредитования, которое предусматривает  разработку различных схем ипотечного кредитования для различных социальных групп населения, а также составление  и внедрение оптимальных стандартов ипотечного кредитования, разработку и внедрение схем улучшения жилищных условий работающих граждан с  привлечением средств предприятий - работодателей. В зависимости от условий проживания заемщика и обязательств со стороны государства перед гражданином (очередники, военные, шахтеры, работники социальной сферы и т.д.) ПОИФ прорабатывает схемы с дифференцированной процентной ставкой, которая может варьироваться от нуля до действующей процентной ставки коммерческих банков.

 

Деятельность  ПОИФ определяется уставом, который  утверждается администрацией области (учредителем ПОИФ) и регистрируется в установленном порядке. Передаваемые средства из областного бюджета в  ПОИФ, за исключением средств в  уставный капитал, полностью расходуются  на кредитование и адресную поддержку  граждан, нуждающихся в ипотечном  жилищном кредитовании. Решение проблем  ипотечного кредитования для остальных  категорий граждан осуществляется фондом из собственных и внебюджетных источников.

 

Специалисты ПОИФ разрабатывали процедуру кредитования, формы документов, согласовывали  учредительные вопросы с органами власти. Механизм запускался с нуля, никто толком не знал, как он должен работать, как грамотнее его устроить. Пермская область обменивалась опытом с другими регионами, согласовывала  действия с федеральным ипотечным  центром - Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК г. Москва). Постепенно система кредитования запускалась.

 

Летом 2003 года ипотека в Перми вышла на новый  уровень. Было подписано трёхстороннее  соглашение между администрацией Пермской области, ипотечным фондом (ПОИФ) и  федеральным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК г. Москва) об организации системы ипотечного кредитования на территории Пермской области. В конце 2003 года специалисты  Пермского областного ипотечного фонда (ПОИФ) выдали первый в нашем регионе  ипотечный кредит. Молодая семья  приобрела квартиру в Закамске, взяв кредит сроком на 20 лет под 15% годовых.

 

Основная  тенденция последнего года - рост первичного рынка ипотечного жилищного кредитования во всех направлениях. Прежде всего, это  повышение информированности населения  об ипотеке, рост доверия к этому  механизму. Соответственно, значительно  вырос и спрос на ипотеку среди  населения. Увеличение спроса спровоцировало общее оживление отрасли - к системе  ипотечного кредитования подключается все большее число участников.

 

На данный момент в Перми практически не осталось ни одного крупного банка, который  не включил бы в спектр своих услуг  ипотеку. Всего в г.Перми ипотечные продукты предлагаются более чем двумя десятками организаций. Обилие предложений на рынке в свою очередь породило новый вид услуги - ипотечный брокеридж. Как правило, это агентства недвижимости или даже специализированные организации, готовые за вознаграждение предложить клиенту оптимальную программу кредитования.

 

Рост и  развитие рынка, обострение конкуренции  приводит ко все большей демократичности условий предоставления ипотечных кредитов. Процентная ставка постепенно уменьшается. В частности Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) выдает кредиты по ставке от 11% годовых. Одним из способов снижения стали новые программы с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Плавающая ставка по ипотечному кредиту - это процентная ставка, которая через заранее оговоренный срок пересматривается в зависимости от ситуации на международном рынке.

 

Все лояльнее кредитные организации смотрят  на наличие и величину первоначального  взноса. ПАИЖК, работающее по федеральным стандартам, выдает кредиты при наличии собственных средств в размере минимум 10% от стоимости квартиры. Есть программы вообще не требующие первоначального взноса.

 

Традиционно ипотечные кредиты выдаются на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. Идея кредитования новостроек популярна  среди потребителей, но вызывает весьма осторожное отношение кредиторов. Ряд  пермских кредитных учреждений выпустил продукты по кредитованию строящегося  жилья. Но они, как правило, ориентированы  на ограниченное число застройщиков. Большинство программ подразумевает  опять же залог имеющегося жилья.

 

Процентные  ставки по ипотечным и потребительским  кредитам медленно снижаются. И если в 2000 году ставка по ипотеке равнялась  в среднем 18% в валюте, то сейчас вполне можно взять такой кредит под 10% годовых! [13]

 

Таблица 2.2.1.

Какую ипотеку  предлагают банки г. Перми*Банк Тариф Ставка годовых, % Срок кредита Минимальный первоначальный взнос, (в процентах от стоимости квартир)

ОАО “Бинбанк” Ипотечный 14,5% До 15 лет 20%

УРСА банк Ипотечный 13% До 10 лет 30%

ОАО “Уралсиб” Ипотечный 15% До 15 лет 20%

ООО “Юниаструм банк” Ипотечный 13% До 30 лет 10%

ОАО “Банк  Москвы” Ипотечный 13% До 15 лет 30%

ЗАО “Внешторгбанк” Ипотечный 14% До 25 лет 15%

Сбербанк  России Ипотечный 13% До 20 лет 10%

 

 

*рейтинг "Бизнес-сферы"

 

Вывод: Самую  высоку процентную ставку предлагает ОАО “Уралсиб” 15%., срок кредита составляет 15 лет, следовательно, ежемесячные платежи высокие. Самую выгодную программу предлагают Юниаструм банк и Сбербанк. Сбербанк является предпочтительней, так как он «завоевал» доверие граждан.

 

В 2005 году, по данным регионального комитета статистики, на территории Пермского края предприятиями  и организациями всех форм собственности, а также индивидуальными застройщиками  построены 8543 квартиры общей площадью 622,3 тыс. кв. метров.

 

                                                                                     

 

Таблица 2.2.2.

АИЖК снижает  ставки на ипотеку

период Ставка годовых,%

Нач. 2005 г 15,00%

Июнь 2005 г. 14,00%

Январь 2006 г. 12,00%

Июль 2006 г. 11,50%

Октябрь 2006 г. 11,00%

Июль 2007 г. 10,75%

 

 

С июля 2007 года Агентство вводит девять новых ипотечных  программ, вместо действующих до этого  шести. «Федеральный ипотечный стандарт предполагает оптимальное соотношение  размера первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования. С тем чтобы сделать продукт  более доступным для широких  слоев населения, на федеральном  уровне происходит регулярное снижение процентных ставок по этому кредиту. Постоянное снижение процентных ставок на ипотеку, по мнению экспертов Пермского  агентства по ипотечному жилищному  кредитованию связано с обостренной  конкуренцией, которая существует на рынке ипотечных жилищных продуктов. Кредит «Стандартный», на который снижены  процентные ставки, является самым  востребованным среди жителей нашего края. В первую очередь, его популярность объясняется низкими процентными  ставками. Кроме того, этот кредит предполагает разнообразие предметов залога. С  его помощью покупаются квартиры, дома и комнаты.

 

Кредит «Стандартный»

 

Сумма кредита  от 150 000 до 5 700 000 руб.

 

Срок кредитования от 1 года до 30 лет.

 

Собственные средства Заёмщика (первоначальный взнос) не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья.

 

Процентная  ставка по кредиту: от 10,75% до 14% годовых, в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.

 

Порядок погашения  кредита ежемесячно аннуитетными платежами, возможно досрочное погашение (по истечении 6 месяцев) суммой не менее 10 000 рублей, без штрафных санкций.

 

Обеспечение исполнения обязательств Заемщика залог  приобретаемого жилья (поручительства третьих лиц не требуется).

 

При расчете  суммы кредита могут быть учтены доходы 3-х заёмщиков.

 

Необходимые документы: паспорт, трудовая книжка, страховое  свидетельство гос.пенсионного страхования, свидетельство ИНН, свидетельство о браке (разводе), о рождении детей, военный билет (для мужчин до 45 лет), справка о доходах за последние 6 месяцев или налоговая декларация.

 

Отчет об оценке приобретаемого жилья.

 

Комплексное страхование Заёмщика и предмета Залога.

 Ставка  процента годовых Первоначальный взнос, в %

Срок кредита 

50-70% 

30-50% 

10-30%

1-10 лет 10,75% 12% 13,5%

10-20 лет 11,00% 12,25% 13,75%

20-30 лет 11,25% 12,50% 14,00%

 

 

[www.metrosfera.ru]

 

Пермское  агентство по ипотечному жилищному  кредитованию за 10 месяцев 2007 года выдало 514 кредитов. Общая сумма выданных кредитов превысила 514 195 тыс.руб. В среднем размер одного кредита составил 1 млн. руб. Среди них кредиты с низкой процентной ставкой 11.5% (программа АИЖК), кредит без первоначального взноса (под залог имеющегося жилья), кредит без справки о доходах.

 

За девять месяцев 2007 года жители Пермского края совершили более 10 тысяч сделок с  недвижимостью по ипотеке. По сравнению  с аналогичным периодом прошлого года рост составил порядка 40%. Об этом сообщают специалисты Федеральной  регистрационной службы, в чьи  полномочия входит фиксирование всех подобных сделок.

 

Принимая  во внимание все возрастающий интерес  жителей Пермского края к ипотеке, специалисты регистрационной службы установили сокращенный срок оформления сделок по жилым помещениям, приобретаемым  за счет средств кредитных организаций – теперь он составляет семь дней. [17]

 

Все участники  рынка одновременно не могут быть довольны. Если продавец удовлетворен высокими темпами роста – растет рынок – повышается его капитализация, то покупателю это не нравится, потому что ему придется больше платить. Тем не менее, число потребителей не уменьшается, а только увеличивается. И мы можем говорить о том, что  пока потенциальные покупатели не собираются сворачивать свои планы по приобретению квартир.