Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы

 

Пермский  областной ипотечный фонд является некоммерческой организацией и создается  для решения целого комплекса  вопросов, возникающих в процессе ипотечного кредитования. Основные задачи ПОИФ выражаются в координации действий по ипотечному кредитованию населения, применении реальных схем взаимодействия между всеми участниками программы  кредитования. ПОИФ является организатором  ипотечного кредитования, которое предусматривает  разработку различных схем ипотечного кредитования для различных социальных групп населения, а также составление  и внедрение оптимальных стандартов ипотечного кредитования, разработку и внедрение схем улучшения жилищных условий работающих граждан с  привлечением средств предприятий - работодателей. В зависимости от условий проживания заемщика и обязательств со стороны государства перед гражданином (очередники, военные, шахтеры, работники социальной сферы и т.д.) ПОИФ прорабатывает схемы с дифференцированной процентной ставкой, которая может варьироваться от нуля до действующей процентной ставки коммерческих банков.

 

Деятельность  ПОИФ определяется уставом, который  утверждается администрацией области (учредителем ПОИФ) и регистрируется в установленном порядке. Передаваемые средства из областного бюджета в  ПОИФ, за исключением средств в  уставный капитал, полностью расходуются  на кредитование и адресную поддержку  граждан, нуждающихся в ипотечном  жилищном кредитовании. Решение проблем  ипотечного кредитования для остальных  категорий граждан осуществляется фондом из собственных и внебюджетных источников.

 

Фонд вправе выпускать ценные бумаги с обеспечением их эмиссии поручительствами администрации  Пермской области, органов местного самоуправления, активами и собственными средствами, формирующимися за счет средств  учредительного фонда.

 

Источниками финансирования ПОИФ могут быть:

 

- денежные  средства областного и местных  бюджетов;

 

- незавершенные  строительством жилые дома;

 

- товарные  и налоговые кредиты;

 

- жилищные  сертификаты и субсидии;

 

- кредиты  банков;

 

- денежные  средства институционных инвесторов;

 

- собственные  средства граждан;

 

- средства  предприятий, направляемые на  улучшение жилищных условий своих  работников и т.д.

 

ПОИФ выполняет  не только организаторскую функцию  и является инструментом ипотечного кредитования в Пермской области, но и способен решать регулирующую функцию - перераспределение инвестиционных потоков в области ипотечного кредитования, увеличения процентов  по кредитам высокообеспеченным заемщикам, а за счет этого снижать процентную ставку социально незащищенным слоям  населения.[12]

 

В планах департамента планирования и развития территории г. Перми к 2009 году выйти на объём  строительства 1 млн. кв. м. в год.

 

25 декабря  2000 г. На основании указа губернатора  Пермской области от 20 ноября 2000 г. Была создана некоммерческая  организация «Пермский ипотечный  фонд жилищного кредитования»  (ПОИФ). Далее он был переименован  в Пермское Агентство по ипотечному  жилищному кредитованию (ПАИЖК). Перед  ним была поставлена задача  создать систему ипотечного жилищного кредитования в нашем регионе.

 

Рынок ипотеки  начал складываться в 2003 году и в  настоящее время развивается  быстрыми темпами, но, несмотря на это, существует ряд проблем.

 

 

Высокие темпы  роста цен на жилье. Одной из причин такого динамичного роста цен  на квартиры является развитие ипотеки, которое привело к тому, что  число покупателей возросло в  несколько раз, а предложение  фактически осталось прежним. За 2007 год  количество выставленных на продажу объектов увеличилось на 11%. В результате продавцы, на квартиры которых претендовали сразу несколько покупателей, поднимали цены. За неделю квартира дорожала в среднем на 50 тысяч руб.

 

Единственный  выход из сложившейся ситуации –  стимулирование предложения на рынке  недвижимости.

 

Для решения  данной проблемы государство должно содействовать строительным фирмам, путём помощи в оформлении проектных  документов. И выступать гарантом банкам в достройке объектов. Отличным примером может служить Пермское АИЖК, которое начинает кредитование новостроек.

 

Первоначальный  взнос. В настоящее время, существует обратная зависимость между процентной ставкой по ипотечному кредиту и  первоначальным взносом, т.е.: чем меньше процентная ставка, тем выше первоначальный взнос. Из-за невысоких доходов большей  части населения, очень сложно собрать 30 % на первоначальный взнос. И здесь  можно обратиться к зарубежному  опыту. Например, в Германии заметную роль играют стройсберкассы (ССК). Вначале жители Германии открывают по договору с ССК накопительный счёт. Как только на счету собирается необходимая сумма (до 40% стоимости жилья), на что уходит от 4-8 лет, клиент получает от государства льготный кредит и дотацию для оплаты недостающей части. Срок погашения такого кредита 18 лет при 5% годовых.

 

Большие проценты по ипотечным кредитам.Для повышения темпов развития ипотеки в Пермском крае необходимо добиться снижения процентной ставки по ипотечному кредиту. Для увеличения доли населения, способного участвовать в системе ипотечного кредитования до 30% к 2010 г., нужно добиться снижения существующей высокой ставки по ипотечным кредитам в 11% до приемлемого размера 6-8%.

 

Высокий процент  по ипотечному кредитованию обусловлен неразвитостью банковской сферы  в Пермском крае и ограниченностью  собственных капиталов банков. Чтобы  удешевить кредиты необходимо удешевить  ресурсную базу банков. Источником подобных ресурсов как по стоимости, так и по сроку могут выступать средства пенсионных фондов (и государственного и негосударственных). Для этого необходимо развивать рынок ипотечных ценных бумаг. Поскольку ПФР размещает свои средства под 5-6 процентов годовых, то это может являться ресурсной базой для банков, и с такой стоимостью ресурсов, банки смогут кредитовать на приобретение жилья под 9%, при этом прибыль банка будет составлять от 3-4%.

 

Вывод: Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае будет определяться объемами кредитования и прибылью, получаемой всеми участниками системы  ипотечного жилищного кредитования.

 

При росте  привлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов, а также  возникновении и развитии специальных  инвестиционных институтов (накопительной  системы в ПФР, НПФ и т.п.) развитие системы станет интенсивным. По прогнозам, прирост объемов ипотечного кредитования может достигать сотен процентов  в год до момента удовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затем рост объемов будет определяться снижением процентных ставок и увеличением  сроков кредитования.

 

Региональная  система ипотечного жилищного кредитования будет также способствовать увеличению спроса на ипотечные ценные бумаги, вовлекая в их оборот региональных инвесторов, к числу которых относятся  будущие заемщики, корпоративные  и институциональные инвесторы.

 

Концепция Пермской областной жилищной ипотеки позволит приступить к разработке Закона Пермской области, регулирующего вопросы  ипотечного жилищного кредитования. Для развития ипотечного кредитования необходимо создать стабильное растущее предложение на региональном рынке  жилья. Для развития ипотеки нужен  комплексный подход - информировать  людей, повышать их доходы, убрать бюрократические  барьеры. Кроме того, необходимо отладить систему предоставления земельных  участков под новое строительство, увеличить его объемы, в том  числе используя новые технологии.

 

 

 

3.3. Собственная  модель.

 

 

 

В настоящее  время жилищный вопрос стоит очень  остро.

 

Для улучшения  жилищных проблем существуют следующие  методы:

 

1)         Помощь от государства в предоставлении  жилья незащищенным слоям населения  путем увеличения объемов строительства  домов, а также выдачей субсидий  в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные 30 % в рассрочку  на длительный период. Для граждан,  не способных выплачивать эти  средства – предоставлять жилье  без приватизации и права собственности.

 

2)         Для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но  не имеющих в наличии всю  сумму денежных средств от  стоимости жилья предоставлять  ипотечный кредит.

 

3)         Для граждан, уровень доходов  которых позволяет купить жилье  без необходимости ипотеки, также  увеличивать темпы строительства,  чтоб спросу соответствовало  предложение.

 

Жилищное  ипотечное кредитование является эффективным  способом для решения жилищной проблемы, для решения необходима доступность  жилищных кредитов широким слоям  граждан. А чтобы доступность  ипотеки привела к росту строительства  жилья, а не цен на него, нужно  облегчить получение земельных  участков под застройку. Для этого, необходимо помочь местным властям  с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить  процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.

 

Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условия  такие как: предоставление государственных  безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса молодым  семьям, работникам социальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным  семьям. Увеличение срока рассрочки  платежа по кредиту до 40 лет. Возможность  брать кредит поколениями. Предоставлять  отсрочку платежа по ипотеке до трех лет в чрезвычайных заемщика или  ситуациях, не позволяющих временно выплачивать денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и  неофициальных доходов.

 

Вновь прийти к системе, когда предприятия  выделяют своим работникам жилье, а  они работают

 

 

Заключение.

 

 

 

Ипотека –  это долгосрочный кредит, который  выдается на приобретения жилья.

 

Не каждые слои населения могут позволить  купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа  ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье.

 

Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:

 

- доступная  ценовая политика;

 

- можно брать  кредит семьей в несколько  поколений;

 

- относительно  небольшие ежемесячные выплаты,  сравнимые со стоимостью аренды  жилья;

 

- фиксированный  процент выплат;

 

Отрицательные аспекты:

 

- ограничение  прав пользования недвижимостью  в момент выплат кредита;

- высокая  процентная годовая ставка, чем  при потребительских кредитах.

 

Если рассмотреть  развитие ипотеки в других странах, то можно увидеть, что:

 

В Венгрии  наблюдается высокий рост развития ипотечного кредитования, так как  правительством разработаны такие  программы, что население не рискует  брать кредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два  раза меньше, чем при других кредитах, что делает его выгодным со стороны  населения. Банки при этом получают большой доход в виде процентов  от населения и субсидий от государства, таким образом в стране действует эффективная государственная поддержка населения в обеспечении жилья

 

В Германии действует  строгий надзор за банками со стороны  государства. Низкая процентная ставка, спрос населения на жилье удовлетворяется.

 

В Италии ипотека  менее развита чем в Европейских странах. Максимальную сумму кредита можно взять только в размере 60% от стоимости жилья. Влияет на такое развитие и отказ государства выдавать коммерческим банкам ипотеку.

 

В США продолжительность  кредита достигает 30 лет (когда в  других странах, особенно в России, государство на такой срок не решается), что делает ежемесячные платежи  меньше, следовательно, доступнее. Также  создаются программы, удовлетворяющие  потребности каждого.

 

В России ипотечное  кредитование находится еще в  стадии развития. Так как появляется конкуренция между банками, процент  годовых снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.

 

В России с  начала 2007 года наблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных средств на элитном  рынке жилья. Это свидетельствует  о том, что состоятельные клиенты  оценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека среди  владельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 9,5-11% годовых  намного выгоднее, чем извлекать  значительные средства из оборота. Следует  также отметить, что среди заемщиков  по ипотеке все меньше тех, кто  старается погасить кредит досрочно - в первые 2-3 года.

 

 Рост количества  банков, занимающихся ипотечным  кредитованием, значительно усилил  конкуренцию на рынке, что выражается  как в снижении ставок, так  и в усилении маркетинговых  кампаний банков. Рост конкуренции  принес свои плоды, отразившись  на ставках и других условиях, что привело к появлению специальных  программ и акций.

 

 В настоящий  момент в России существует  значительный потенциал для развития  рынков ипотечного жилищного  кредитования. Значительная часть  населения нуждается в улучшении  жилищных условий, а также в  приобретении нового жилья.