Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы

 

- создание  и внедрение универсального механизма  обеспечения притока долгосрочных  внебюджетных финансовых ресурсов  на рынок ипотечных жилищных  кредитов;

 

- создание  инфраструктуры, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников  рынка ипотечных жилищных кредитов;

 

- налоговое  стимулирование граждан, получающих  ипотечные кредиты, кредиторов  и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование  кредиторов;

 

- создание  равных условий для свободной  конкуренции между субъектами  рынка ипотечных жилищных кредитов;

 

- создание  механизмов социальной защиты  заемщиков от неправомерных действий  кредиторов и их социальной  адаптации при процедуре выселения  в случае невозможности погашения  взятого ранее ипотечного кредита.

 

При формировании стратегии создания системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие  аспекты:

 

- ориентация  ипотечного кредитования в настоящее  время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

 

- возможность  оплаты части нового жилья  за счет продажи уже имеющегося  в собственности жилья. Поскольку  при малом объеме кредита заемщику  требуется иметь значительные  собственные средства, то для  тех граждан, у которых нет  достаточных собственных сбережений  в денежной форме, это ограничение  преодолевается путем оплаты  ими части нового жилья за  счет продажи старого;

 

- предоставление  государственных субсидий заемщикам  при приобретении жилья с помощью  ипотечного кредита. Граждане, получающие  в установленном порядке субсидии  на приобретение жилья, могут  использовать их для оплаты  части стоимости жилья в дополнение  к собственным средствам и  ипотечному кредиту.

 

Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили  органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.

 

Можно выделить следующие основные подходы к  решению проблемы привлечения средств  населения в жилищную сферу и  повышения доступности жилья.

 

Долевое строительство  и продажа жилья в рассрочку.

 

Инициатива  использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1 - 2 года на сумму от 30 до 50 процентов стоимости жилья.

 

В данной схеме  существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что  позволяет строителям фактически бесплатно  пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходе строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты.

 

Система жилищных сберегательных программ.

 

Учитывая  уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС - АГРО" и др.) предпринимали  попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной  программ. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:

 

гражданин заключает  с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства  за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая  явится первоначальным взносом при  получении ипотечного кредита;

 

банк берет  на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий  накопления и соответствия требованиям  банка при выдаче ипотечных кредитов.

 

Многие банки  рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как  первый этап работы с клиентом в  процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и  их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки  проявляют значительный интерес  к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как  неотъемлемый элемент своей кредитной  деятельности.

 

Отмечая положительную  роль накопительных счетов как источника  привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в  существующей ситуации граждане опасаются  класть значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с продолжающейся инфляцией, так и в силу определенного  недоверия к банковским институтам. Кроме того, отсутствует государственная  поддержка жилищных накоплений и  гарантий сохранности вкладов в  той форме, как это существует в Германии или во Франции.

 

Столкнувшись  с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовывать  схемы привлечения в строительство  жилья средств населения через  систему стройсбережений или ссудосберегательных касс (г. Москва и др.). Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2 - 3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50 процентов стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50 процентов стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2 - 5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.

 

Такие схемы  непосредственно связаны с определенными  строящимися жилыми объектами и  в силу этого носят локальный  характер. Следует отметить, что  они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии, в  результате отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны Центрального банка Российской Федерации, поэтому возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств.

 

При данных схемах существует вероятность затягивания  срока строительства и сдачи  дома в эксплуатацию, что делает их более дорогими и рискованными для населения, так как для  них характерны все риски, связанные  с финансированием строительства.

 

Для эффективного функционирования накопительных систем необходимо принятие соответствующих  законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают  средства на покупку жилья либо выступают  фактическими соинвесторами строительства.

 

Региональные  программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.

 

Основа этих программ - активная роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации  и местного самоуправления в решении  вопросов привлечения средств граждан в строительную сферу и использования ресурсов региональных и местных бюджетов.

 

Среди администраций  ряда городов получила распространение  идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров, Нижегородская область). Фонды, используя бюджетные средства и  часть налоговых поступлений (в  пределах местных налогов, а в  отношении закрытых административно - территориальных образований - и  федеральных налогов), финансируют  строительство жилья. Это жилье  продается тем гражданам, которые  согласны продать фонду имеющееся  жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить рассрочку. Стоимость  старого жилья, как правило, составляет примерно 50 - 60 процентов стоимости  нового, 20 - 25 процентов - собственные  средства гражданина, на оставшиеся 15 - 30 процентов стоимости покупаемого  жилья предоставляется рассрочка. При этом каждый вложенный фондом в сферу жилищного строительства  рубль кредита привлекает превосходящие  в несколько раз средства населения.

 

Результаты  этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного  строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном  рынке жилья.

 

В некоторых  городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного  ниже рыночной, через создаваемые  внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает  трудности для привлечения в  систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В  связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся  тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве  своем на сегодняшний день являются дефицитными.

 

В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в  сельской местности, получили распространение  схемы кредитования, в которых  не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При  этом платежеспособность заемщика в  общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а  в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается  по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

 

Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

 

Муниципальные жилищные облигации

 

Одной из достаточно распространенных форм привлечения  средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов (г. г. Москва, Санкт - Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).

 

Основной  смысл облигационного займа заключается  в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. метра). Срок обращения таких облигаций  может достигать 10 лет. Накопив необходимый  пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей  площади. Как правило, эти облигации  дают право на приобретение жилья  в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливается  на основе себестоимости строительства  и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства  жилья. Если владелец облигаций откажется  от приобретения квартиры, то он имеет  право на получение определенного  денежного эквивалента - облигации  выкупаются по текущей номинальной  цене.

 

В предлагаемой схеме отсутствует возможность  выбора гражданами квартиры, им предоставляется  право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан.

 

Для того чтобы  муниципальные жилищные облигации  стали привлекательными для граждан, необходимо следующее:

 

они должны выполнять  функцию накопления, по ним устанавливается  определенный доход и их индексация отражает изменение ситуации на финансовом рынке;

 

они должны стать  ликвидным финансовым инструментом, обеспечивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищный сектор.

 

Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам  займов на приобретение жилья

 

Данные проекты  основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия  заем для оплаты жилья в размере 70 - 80 процентов его стоимости, а  остальные 20 - 30 процентов обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется  предприятием, как правило, на льготных условиях - длительный срок (до 10 - 15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности  работника перед предприятием.

 

При наличии  у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант  продажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости  строительства либо с оплатой  всего 20 - 40 процентов стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие  за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто  увязывается с обязательствами  сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном предприятии.

 

Данная схема  реальна для прибыльных и устойчиво  работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок.

 

Все описанные  выше подходы к решению проблемы привлечения средств населения  в жилищную сферу носят переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. Они активизируют рынок жилья  и являются необходимым этапом на пути становления полномасштабной  системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах.

 

Для кардинального  прорыва в вопросе привлечения  средств населения на жилищный рынок  необходим системный подход на государственном  уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы. [11]