Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы

 

Система ипотечного кредитования в Венгрии довольна проста. Тот, кто намерен построить  или купить жилье или просто хочет  сделать ремонт, обращается в банк. Максимальная сумма кредита - 30 миллионов  форинтов, это примерно 125 тысяч долларов. Срок погашения - от 5 до 35 лет. Заемщик  должен вернуть не только сумму кредита, но и проценты, хотя и весьма низкие, а также покрыть банковские расходы. На данное время они составляют 2,9 процента и 1,5 процента соответственно. Но банк, выдавший ипотечный кредит, получит еще 3 процента в виде дотации  из государственного бюджета. На этом фоне удивительно быстро развивается  и вторичный рынок закладных.

 

Изначально  программа ипотечного кредитования была рассчитана на молодые семьи, которые  строят новое жилье. Потом включили и жилье, уже существующее. Сейчас все семьи включены в схему.

 

Банки также  приветствовали этот процесс, ибо из-за разного рода субсидий количество выдаваемых ипотечных кредитов неуклонно растет. По сравнению с тем, что было в 1999 году, в 2006 их выдается в 13 раз больше, а общая сумма составляет почти 4 миллиарда евро. Однако эксперты считают, что и это меньше половины всего  потенциала ипотечного кредитования в стране. В Венгрии низкие процентные ставки на ипотечное кредитование, примерно 6 процентов годовых, тогда как рыночные ставки по другим кредитам достигают 12-15 процентов. [19]

 

Германия.

 

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных  банков. С тех пор ни один из них  не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали  своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн.

 

По сравнению  с другими европейскими законодательствами, в Германии присутствуют две дополнительные гарантии надежности и защищенности ипотечного банка и закладных  листов. Во-первых, в каждом ипотечном  банке управляющий и его заместитель  назначаются государственным органом  надзора за банками. Этим служащим вменяется  в обязанность предоставлять  контролирующей организации информацию о деятельности банка, о сведениях  и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы. Основная задача управляющего — надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью  и своевременностью внесения в особый ипотечный реестр суммы, используемой для обеспечения. Закладные листы  могут быть выданы лишь после того, как управляющий подтвердит наличие  их соответствующего обеспечения и  записи в ипотечном реестре. Во-вторых, — система банковского надзора, которая осуществляется путем выборочной проверки реестра, которая проводится раз в два года.

 

Огромное  значение имеет и регистрационная  система ипотеки. В Германии ее основу составляет так называемая «поземельная книга», причем в стране существует специальный законодательный акт, посвященный ведению этого специфического реестра. Регистрация недвижимости при установлении ипотеки сопровождается четким оформлением возникновения  и прекращения залогового права  на эту недвижимость. При регистрации  ипотечного соглашения в поземельной  книге обязательно отражаются имена  должника и кредитора, вид залогового права, сумма требований кредитора  и процентная ставка.

 

Ипотека может  быть договорной или судебной. Различие заключается в том, что в первом случае залогом служит конкретный объект недвижимости, указанный в договоре, а во втором — ипотека носит  общий характер по отношению ко всему  имуществу должника. Разумеется, такой  договор предусматривает взаимные права и обязанности. Залогодатель обязан страховать предмет ипотеки  и принимать все меры для обеспечения  его сохранности, сообщать всем последующим  залогодержателям о существующих залогах  предмета ипотеки, а также уведомлять об угрозе утраты предмета или возможности  его повреждения. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять  документально и фактически наличие, состояние, а также условия хранения предмета ипотеки.

 

Другой значимой составляющей системы ипотеки является форма реализации залогового права. В мире применяется два вида подобных процедур — судебная и административная. В Европе, в основном, практикуется первая, причем наиболее полно она представлена именно в германском законодательстве.

 

Здесь предусмотрены  три способа реализации залоговых  прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион и принудительное управление. В реальной практике залоговые права  на имущество реализуются на основе двух последних способов.

 

Принудительный  аукцион представляет собой судебную процедуру, в результате которой  права собственности на имущество  переходят покупателю, а за счет вырученных денег происходит удовлетворение требований кредитора.

 

Принудительное  управление дает возможность кредиторам удовлетворить свои требования за счет эксплуатации недвижимого имущества  постоянно или временно, но —  исключительно в период, предшествующий принудительному аукциону.

 

 В настоящий  момент процентная ставка по  кредиту в Германии находится  на уровне 5% годовых.

 

Пример ипотечного кредитования в России и Германии:

 

3-км.квартира в новом доме 250.000 €, 125.000€ (50%)-собственный капитал; 125.000€ (50%)-кредит.

 

В Германии: Ставка кредита- 5%!!! Выплачивая 12.500€ в год (5% от стоимости квартиры- минимальная арендная плата за год), через 13 лет Вы выплачиваете и погашаете полностью кредит и становитесь собственником недвижимости!

 

В России: Ставка кредита – 10%!!! Выплачивая 12.500€ в  год (5% от стоимости квартиры или 10% от величины кредита), через 13 лет сумма  Вашей задолженности банку остаётся прежней и не уменьшается ни на цент!!! [18]

 

Италия

 

Размер кредита  в Италии не превышает 60 % от стоимости  недвижимости, срок рассмотрения заявки — не менее двух месяцев, а процедура  взыскания заложенного имущества  происходит в среднем около пяти-шести  лет. Ипотека в Италии составляет 10 % ВВП, в то время как в Европе — в среднем 40 %.

 

 Система  ипотечного кредитования Италии  по форме относится к кредитным  системам стран Средиземноморья.  Эти кредитные системы менее развиты по сравнению с германской или английской, здесь более существенная доля прямого государственного участия (в виде субсидирования заемщиков). В Италии доля ипотечных кредитов в стадии погашения составляла в 2002 году 22 %. Для сравнения, тот же показатель в Германии приравнивался 40 %, а в Великобритании — 57 %.

 

 В Италии  роль государства выражается  также в запрете коммерческим  банкам выдавать долгосрочные  ипотечные кредиты, если источником  для их выдачи послужили краткосрочные  депозиты.

 

 В целом  ипотечным кредитованием в стране  занимается около 300 банков и  других кредитных учреждений. Ипотечные  кредиты выдают на срок от 10 до 25 лет под фиксированный на  первые годы или плавающий  процент (7–9 % годовых). Наряду с  традиционным ипотечным кредитованием  в Италии развито прямое кредитование  застройщика, возводящего жилые  дома. Сначала оформляют один  ипотечный кредит под залог  всего строящегося дома. Заемщиком  по кредиту выступает застройщик, который к моменту получения  кредита возвел уже один-два  этажа будущего здания. Когда  дом построен и начинается  продажа квартир, выданный кредит  дробится на части, а долг  переуступается покупателям жилплощади. Банк не проводит тщательной  экспертизы платежеспособности  покупателей жилья, доверяясь  первичному отбору, производимому  застройщиком. Риски невозврата  кредита банк страхует.

 

 Сравнивая  условия ипотечного рынка в  Италии и России, российские гости  с удовлетворением отметили, что  нам уже есть чем гордиться  и в ближайшем будущем мы  сможем поделиться передовым  опытом с нашими зарубежными  коллегами. 

 

Стоимость квадратного  метра 50-метровой однокомнатной квартиры — 600–800 евро, а в отдельном доме — 700–900 евро.

 

 При покупке  жилья в Италии дополнительные  расходы составляют:

 

·          комиссионные агентству недвижимости — 5‑6 %;

 

·          услуги нотариуса — максимум 1 %;

 

·           налог на операции с недвижимостью  — 10 % от кадастровой оценки объекта (обычно ниже рыночной); [23]

 

 США.

 

Большинство граждан при покупке недвижимости в США предпочитают пользоваться возможностью ипотечного кредита, первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет 10%.

 

В настоящее  время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных  программ. Их выбор зависит от того, приобретается ли недвижимость для  проживания, для сдачи ее в аренду или же для участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6-7% годовых. Сегодня обычная ставка при фиксированном размере годовых  составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный  кредит, - 30 лет.

 

На 70% от стоимости  квартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых (при фиксированной ставке). Таким образом, основная идея заключается  в том, чтобы инвестор успел попасть  в число первых 20% покупателей. В  этом случае он сможет приобрести квартиру по минимально возможной цене. На чем  помимо всего прочего можно и  неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором) зарезервированных на первом этапе  квартир после реализации 95% всего  предлагаемого к продаже числа  объектов недвижимости. В большинстве  случаев по итогам 2002--2003 гг. инвестору  удавалось перепродать зарезервированную  квартиру с прибылью от 50% до 90% годовых  еще до перехода ее в его владение.

 

Иностранный капитал в свете последних  событий на рынке ипотечных кредитов в США немного вырос в цене. Объем выданных ипотечных кредитов в США составляет по разным оценкам  около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченными реальными  доходами заемщиков, что составляет около 700 млрд. долл. США. [22]

 

Таблица 1.2.1.

 

Доля рынка  ипотечного кредитования в ВВП разных стран.страна Объемы ипотечного кредитования к ВВП, в процентах

Россия Менее 1 %

Великобритания 62%

США 53%

Германия 50%

Развивающиеся страны 5-7%

Страны Евросоюза 38%

Бывшие соцстраны 25%

 

 

Вывод: По данным таблицы можно отметить, что ипотека  в РФ слабо развитыми странами, причиной этому служит высокая ставка процента годовых малая поддержка  слоев населения в приобретении жилья со стороны правительства, низкие темпы строительства. В Великобритании доходы от ипотеки занимают большую  часть из всех доходов страны. В  Германии и США низкая ставка процентов, что делает ипотечную политику развитой.

 

Вывод: В Венгрии  наблюдается высокий рост развития ипотечного кредитования, так как  правительством разработаны такие  программы, что население не рискует  брать кредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два  раза меньше, чем при других кредитах, что делает его выгодным со стороны  населения. Банки при этом получают большой доход в виде процентов  от населения и субсидий от государства, таким образом в стране действует эффективная государственная поддержка населения в обеспечении жилья

 

В Германии действует  строгий надзор за банками со стороны  государства. Низкая процентная ставка.

 

В Италии ипотека  менее развита чем в Европейских странах. Максимальную сумму кредита можно взять только в размере 60% от стоимости жилья. Влияет на такое развитие и отказ государства выдавать коммерческим банкам ипотеку.

 

В США продолжительность  кредита достигает 30 лет (когда в  других странах, особенно в России, государство на такой срок не решается), что делает ежемесячные платежи  меньше, следовательно, доступнее. Также  создаются программы, удовлетворяющие  потребности каждого.

 

В России ипотечное  кредитование находится еще в  стадии развития. Так как появляется конкуренция между банками, процент  годовых снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.

Страна

 

Венгрия 

Германия 

Италия 

США 

Россия

Проблема Приобретение жилья

Методы Создание ипотечных программ

Позитивы 1)Процентная ставка – 6% годовых (на др.кредиты 12-15% годовых), 2)выдача субсидий, 3)получение банком, выдавшим ипотечный кредит дотации из государственного бюджета 

1)Низкая процентная  ставка – 5% годовых,

 

2) высокая  защищенность и надежность банков   7-9% годовых – ставка кредита 1)Ставка по кредиту – 6-7 % годовых. 2)Срок – до 30 лет. 3)Сумма кредита – 70 % от стоимости квартиры Средняя ставка кредита – 10,5-13% годовых, сроком до 25 лет, сумма кредита – 90% от стоимости жилья

Негативы   

1)Сумма кредита  составляет не более 60% от стоимости  жилья

 

2) высокий  процент доп.расходов  Процентная ставка по ипотечному кредиту выше, чем при потребительских кредитах

 

 

 

Глава 2. Анализ развития ипотечного кредитования в  РФ и Пермском крае.

 

 

 

2.1. Анализ  развития ипотечного кредитования  в России.

 

 В результате  проводимой политики бесплатной  приватизации жилья и снятия  ограничений на количество и  размер жилых помещений, находящихся  в собственности населения, изменилась  структура жилищного фонда по  формам собственности. В настоящее  время 57 процентов всего жилищного  фонда в России находится в  частной собственности. По оценкам,  в крупных городах России ежегодно  в сделки купли - продажи вовлекается  1,5 - 2 процента квартир, находящихся  в частной собственности.

 

Рост объемов  ипотечного кредитования за первое полугодие 2006г. был удвоен. Тем не менее, общий  объем данных кредитов составил не более 3% в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам. [6]

 

Таблица.2.1.1.

 

 Объем  ипотечного кредита.год Объем кредита

2005 4,6 млрд. рублей

нач. 2007г. 5,9 млрд. рублей

 

 

 

 

 

Вывод: размер кредита на нач. 2007 году увеличился на 22% т.к. увеличился спрос на жилье.  

 

 

 

Таблица 2.1.2.

 

2005 - 2007 гг

 

65%

 

 ┌──┐

 

 │ │

 

 │ │

 

 │ │

 

 │ │

 

 │ │  48%

 

 │ │  ┌──┐