Разработка бизнес-плана малой гостиницы

В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности  инвестиционного проекта, рекомендуются:

- чистый доход;

- чистый дисконтированный  доход;

- внутренняя норма доходности;

- потребность в дополнительном  финансировании;

- индексы доходности  затрат и инвестиций;

- срок окупаемости;

-группа показателей,  характеризующих финансовое состояние  пред - приятия - участника проекта.¹⁰

Условия финансовой реализуемости  и показатели эффективности рассчитываются на основании денежного потока Фm.

Чистым доходом (ЧД) называется накопленный эффект (сальдо денежного  потока) за расчетный период:

,   (1)

где суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.

Важнейшим показателем  эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV) - накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. ЧДД рассчитывается по формуле:

,  (2)

ЧД и ЧДД характеризуют  превышение суммарных денежных поступлений  над суммарными затратами для  данного проекта соответственно без учета и с учетом неравноценности  эффектов (а также затрат, результатов), относящихся к различным моментам времени.

Разность ЧД - ЧДД нередко  называют дисконтом проекта.

Для признания проекта  эффективным с точки зрения инвестора  необходимо, чтобы ЧДД проекта  был положительным; при сравнении  альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с большим значением ЧДД (при выполнении условия его положительности).

Внутренняя норма доходности (другие названия - ВНД, внутренняя норма  дисконта, внутренняя норма рентабельности, Internal Rate of Return, IRR). В наиболее распространенном случае ИП, начинающихся с (инвестиционных) затрат и имеющих положительный ЧД, внутренней нормой доходности называется положительное число E_в, если:

- при норме дисконта Е = Eв  чистый дисконтированный доход  проекта обращается в 0;

- это число единственное.

В более общем случае внутренней нормой доходности называется такое положительное число E_в, что при норме дисконта Е = E_в чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0, при всех больших значениях Е - отрицателен, при всех меньших значениях Е - положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует.

Для оценки эффективности  ИП значение ВНД необходимо сопоставлять с нормой дисконта Е. Инвестиционные проекты, у которых ВНД > Е, имеют  положительный ЧДД и поэтому эффективны. Проекты, у которых ВНД < Е, имеют отрицательный ЧДД и потому неэффективны.

ВНД может быть использована также:

- для экономической  оценки проектных решений, если  известны приемлемые значения  ВНД (зависящие от области применения) у проектов данного типа;

- для оценки степени  устойчивости ИП по разности  ВНД - Е;

- для установления  участниками проекта нормы дисконта  Е по данным о внутренней  норме доходности альтернативных  направлений вложения ими собственных  средств.

Для оценки эффективности  ИП за первые k шагов расчетного периода рекомендуется использовать следующие показатели:

- текущий чистый доход  (накопленное сальдо):

;    (3)

- текущий чистый дисконтированный  доход (накопленное дисконтированное  сальдо):

   (4)

- текущую внутреннюю  норму доходности (текущая ВНД), определяемая  как такое число ВНД(k), что при  норме дисконта Е = ВНД(k) величина  ЧДД(k) обращается в 0, при всех  больших значениях Е - отрицательна, при всех меньших значениях Е - положительна. Для отдельных проектов и значений k текущая ВНД может не существовать.

Сроком окупаемости  называется продолжительность периода  от начального момента до момента  окупаемости. Начальный момент указывается  в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый доход ЧД(k) становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

При оценке эффективности  срок окупаемости, как правило, выступает  только в качестве ограничения.

Сроком окупаемости  с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до "момента окупаемости  с учетом дисконтирования". Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД (k) становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Потребность в дополнительном финансировании (ПФ) - максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ПФ показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости. Поэтому ПФ называют еще капиталом риска. Следует иметь в виду, что реальный объем потребного финансирования не обязан совпадать с ПФ и, как правило, превышает его за счет необходимости обслуживания долга.

Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконта (ДПФ) - максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости.

Индексы доходности характеризуют (относительную) "отдачу проекта" на вложенные в него средства. Они  могут рассчитываться как для  дисконтированных, так и для не дисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используются:

- индекс доходности  затрат - отношение суммы денежных  притоков (накопленных поступлений)  к сумме денежных оттоков (накопленным  платежам);

- индекс доходности  дисконтированных затрат - отношение  суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков;

- индекс доходности  инвестиций (ИД) - отношение суммы  элементов денежного потока от  операционной деятельности к  абсолютной величине суммы элементов  денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций;

- индекс доходности  дисконтированных инвестиций (ИДД) - отношение суммы дисконтированных  элементов денежного потока от  операционной деятельности к  абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций.¹¹

При расчете ИД и ИДД  могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию (соответствующие показатели будут, конечно, иметь различные значения).

Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧД положителен.¹²

Социальные результаты проектов в большинстве случаев  поддаются стоимостной оценке и  включаются в состав общих результатов  проекта в рамках определения  его экономической эффективности. При определении коммерческой и бюджетной эффективности проекта социальные результаты проекта не учитываются.

Основными видами социальных результатов проекта, подлежащих отражению  в расчетах эффективности, являются:

- изменение количества рабочих мест в регионе;

- улучшение жилищных  и культурно-бытовых условий работников;

- изменение условий  труда работников;

- изменение структуры  производственного персонала;

- изменение надежности  снабжения населения регионов  или населенных пунктов отдельными видами товаров;

- изменение уровня  здоровья работников и населения;

- экономия свободного  времени населения.

Таким образом, в данной главе  были рассмотрены теоретические  аспекты основ бизнес-планирования малых гостиниц. По результатам проведенного  теоретического анализа можно сказать, что бизнес-план является одним из наиболее популярных инструментов планирования деятельности предприятия.

Бизнес-план не только является внутренним документом создания малой  гостиницы, но и может быть использован  для привлечения инвесторов и кредиторов. Перед тем как вложить капитал, инвесторы должны быть уверены в тщательности проработки проекта и осведомлены о его эффективности.

Далее проведем разработку бизнес-плана малой гостиницы.

    ГЛАВА 2. БИЗНЕС-ПЛАН МАЛОЙ ГОСТИНИЦЫ

•                   2.1. Концепция и маркетинговое обоснование плана

В данном проекте рассматривается  возможность организации малой  гостиницы на 12 номеров в г. Москва.

Москва— развитый регион, где большой туристический поток. Город обслуживают три международных аэропорта. За последние три года пассажиропоток увеличился более чем на 30%. С 2008 года стоимость проживания в столичных гостиницах в среднем возросла на 14—21%. Основной рост пришелся на отели категории четыре звезды. В настоящее время Москва занимает первое место в Европе по темпам роста цен на проживание в гостиницах, причем цены растут динамичнее, чем номерной фонд. По средней стоимости номера наша столица находится в первой тройке среди городов Европы и совсем немного уступает Лондону и Парижу.

В Москве ощущается нехватка гостиничных номеров, в особенности  отелей категории три звезды. Практически  все отели нового строительства  позиционируются как отели бизнес-класса, а после реконструкции, как правило, отели повышают категорию до 4—5 звезд.

Согласно новой генеральной  схеме размещения гостиниц до 2012 года в Москве должно появиться 353 гостиницы, что позволяет увеличить столичный  гостиничный фонд на 118 тысяч мест. При этом наибольшую долю в новом  предложении должны составить гостиницы среднего класса. На 2012 год прогнозы таковы: уровень доходности на номер составляет более $200, уровень загруженности гостиниц — около 68%, средняя стоимость номера — около $350.

Из всего вышесказанного можно сделать выводы о гостиничном  рынке Москвы. Во-первых, сектор экономики в столице динамично развивается. Для реализации гостиничных проектов необходимы значительные объемы финансирования. Кроме того, окупаемость проектов будет длительной и займет порядка 7—10 лет. В Москве востребованы 3—4-звездные гостиницы низкого и среднего класса. В качестве источников финансирования можно использовать иностранные банки с относительно дешевыми заемными деньгами. Однако иностранные банки достаточно тщательно относятся к рискам, поэтому они не будут вкладывать деньги в проекты, где нет профессиональных участников, и не станут давать деньги тем компаниям, у которых нет опыта в реализации данных проектов. Для более мелких проектов с участием непрофессиональных игроков необходимо финансирование банка на 3—5 лет с 20—30% собственного капитала с дальнейшим рефинансированием. То есть можно взять деньги на короткий срок в российском банке, а потом под готовый объект и под существующие денежные потоки взять более длинные деньги в каком-либо европейском банке.

Создаваемая малая гостиница будет находиться в Юго-Восточном округе г. Москва около станции метро «Люблино», по ул. Краснодарская. Гостиница будет располагаться  в «спальном» районе, который характеризуется относительно недорогим уровнем арендной платы. Время пути от места расположения гостиницы до центра столицы на метро составляет 15- 20 минут.

Данный район характеризуется  огромным количеством зеленых насаждений и большим количеством исторических мест. А именно: рядом находится  парки «Кузьминки», «Перовский»  с необычными каштановыми и рябиновыми аллеями, которые красивы в любое время года. Здесь же находятся ряд небольших прудов с плавающими птицами. Эти водоёмы постоянно очищаются и охраняются. Ещё один плюс состоит в том, что на этих прудах имеется лодочная станция, и каждый желающий может совершить покататься на ложках. Также около парков находится небольшая действующая церковь со своей колокольней. Церковь построена где-то в районе 18 века и имеет своё историческое значение. Недалеко от планируемой гостиницы около 20 минут на автолайне находится историческая усадьба Кусково, которая имеет музей фарфора. Музей постоянно открыт для посещения людей, а на аллеях усадьбы всегда многолюдно, там много художников, которые на заказ посетителей могут нарисовать любую картину.  В районе находится и большой торговый центр рынок «Москва», работники и посетители которого также могут пользоваться услугами гостиницы.

Таким образом, данный район  может стать привлекательным  для туристов, для которых и  предполагается оказывать услуги гостеприимства.