Разработка бизнес-плана малой гостиницы

В этом разделе следует  произвести анализ конкурентов компании: определить основные типы конкурентов (прямые конкуренты, потенциальные конкуренты, товары-субституты), для каждого типа назвать конкретных конкурентов, дать их краткую характеристику, выявить основные сильные и слабые стороны.

Риски. Необходимо рассмотреть  основные возможности, которые могут  быть основой успеха проекта, а также  основных угроз, связанных с рыночной средой, и указать, как можно уменьшить  их влияние.

Сущность предлагаемого  проекта. Раздел "Описание проекта" дает возможность предпринимателю убедить инвестора в том, что:

- проект имеет смысл; 

- проект будет приносить  прибыль; 

- хорошее знание той  ту сферы, в которой намерены  работать;

- продуманы все факторы,  влияющие на проект;

- действующий бизнес  пребывает в удовлетворительном состоянии;

- будут учтены интересы  партнеров и инвесторов.

Описание и логическое обоснование проекта. Необходимо описать  идею проекта: его цель и сферу  деятельности, в которую предлагается внедрить проект; какую продукцию  или товар Вы будете выпускать, какие услуги оказывать, либо какую деятельность осуществлять (изготавливать новую продукцию, улучшать существующую продукцию, улучшать деятельность, покупать и продавать, модернизировать предприятие, помещения и оборудование), дать логическое обоснование проекта, то есть пояснить, в чем этот план имеет смысл.

Назначение средств  и источники финансирования проекта. В этом разделе необходимо изложить план получения средств для создания или расширения предприятия, то есть указать: сколько необходимо средств для реализации данного проекта; источники получения средств; ожидаемый срок возврата вложенных средств и получения инвесторами прибыли.

Дайте краткое описание стоимости проекта по таким категориям:

- новые закупки (земля,  помещения и сооружения, включая транспортирование, страхование, установку и строительство);

- улучшение инфраструктуры;

- увеличение оборотных  средств (начальные расходы, дополнительные  запасы сырья и готовых изделий,  новые административные расходы  и расходы на маркетинг и сбыт);

- непредвиденные расходы  проекта (приблизительно 15-20% суммы  первых трех категорий расходов).

Если предприятие планирует  покупку оборудования, необходимо дополнительно  указать его количество, тип, изготовителя оборудования, а также у кого и на каких условиях оно будет приобретено.

Особое внимание следует  уделить источникам, за счет которых  будет осуществляться финансирование проекта. Источники необходимо распределить на несколько категорий, например:

- собственные денежные  средства компании (наличные и планируемые);

- внешнее финансирование (денежные и товарные кредиты,  инвестиции).

Условия финансирования и залог. Рассматривая условия финансирования проекта, следует точно указать  объем необходимого кредита, а также  подробно разработать графики его получения и погашения.

Необходимо определить:

- условия кредитования: сумма необходимого кредита; график  погашения кредита; срок кредита  или займа; процентная ставка; льготный период для погашения  кредита (займа); условия выплаты  основной суммы займа и процентов;

- рыночная стоимость  залогового обеспечения, которое  предлагается для гарантирования  займа, по результатам экспертной  оценки имущества. 

Прибыльность проекта. Этот раздел бизнес-плана разрабатывается  с целью обобщения картины  предварительных составных частей плана, однако представляет их в оценочном выражении. Расчеты финансового плана позволяют прийти к выводу о реальности проекта с экономической точки зрения. Это также позволит предвидеть проблемы и сравнить реальный ход дел с запланированным.

Чаще всего прогноз  делается на три года, причем на первый год дается помесячная разбивка, на второй - поквартальная, а за третий год представляются общие результаты за 12 месяцев.

Раздел включает в  себя несколько документов, а именно:

- прогноз объема реализации;

- прогнозированный отчет  о доходах предприятия; 

- прогнозированный баланс;

- отчет о движении  денежных средств; 

- динамика изменения  основных финансовых коэффициентов. 

Прогноз объема реализации дает представление о той части рынка, на которую рассчитывает предприятие. Этот документ составляется на основании изучения ситуации на рынке.

Отчет о доходах предприятия  содержит:

- поступления от продажи  товаров (реализации услуг);

- расходы на производство  товаров; 

- общепроизводственные расходы (по видам);

- отчисления в бюджет;

- чистая прибыль. 

Отчет о движении денежных средств - это документ, при помощи которого можно оценить движение средств при реализации проекта  с разбивкой по времени (а именно: сколько средств необходимо к началу реализации и при выполнении работы). Главная цель этого отчета - убедиться в возможности обеспечения синхронности поступления и расходования денег, а также проверить возможность ликвидности дела в случае необходимости.

Динамика изменения  основных финансовых коэффициентов показывает, как изменяются в процессе реализации проекта основные финансовые коэффициенты:

- коэффициент валовой  прибыли; 

- коэффициент операционной  прибыли; 

- коэффициент чистой  прибыли; 

- коэффициент быстрой  ликвидности; 

- коэффициент соотношения  собственных и привлеченных средств; 

- коэффициент погашения  кредиторской задолженности и  др.

Следует подробно описать  допущения, в соответствии с которыми Вы разрабатывали прогноз базового варианта реализации проекта, подробно рассмотреть показатели прибыльности и показатели ликвидности проекта.

Расчет точки безубыточности проекта. (Желательно произвести расчет точки безубыточности проекта в  товарном и денежном выражении).

Оценка риска. О риске  проекта необходимо говорить, так  как:

- это покажет кредитору,  что Вы реально оцениваете  ситуацию;

- это поможет Вам  предвидеть риск и уменьшить  его; 

- это будет способствовать  пониманию кредитора, что Вы  в состоянии выходить из трудных  условий.⁷

Для большинства небольших  проектов анализ рынка проводится строго экспертными методами, то есть способом оценивания. Важнейшее в этом случае - умение разработчика бизнес-плана заранее предвидеть все возможные виды риска. Риски можно квалифицировать по источникам возникновения - хозяйственный, связанный с личностью человека, и связанный с природными факторами. Спектр рисков весьма широк - от пожаров, землетрясений, межнациональных конфликтов до обесточивания оборудования и т.д.

Исходя из определенной вероятности возникновения нежелательных  ситуаций, необходимо построить деятельность таким образом, чтобы как можно уменьшить риск и зависимые от него потери в будущем.

Необходимо также произвести так называемый анализ чувствительности проекта. Он состоит в том, что  кроме прогнозируемых финансовых результатов, рассчитанных для базового варианта, производится такой же самый расчет еще для двух крайних случаев:

- расчет по наихудшему  сценарию - случай, при котором внешние  факторы максимально мешают осуществлению  проекта; 

- расчет по наилучшему  сценарию - случай, при котором внешние факторы максимально содействуют реализации проекта.

Результаты анализа  чувствительности в бизнес-плане  могут быть представлены в упрощенном виде (то есть менее детализировано, чем для базового варианта), полностью  его можно включить в приложения к бизнес-плану.

По наихудшему сценарию реализации проекта должна обеспечивать такую прибыльность, которая позволила  бы компании выполнить свои обязанности  перед кредиторами и партнерами.

План внедрения  проекта. В этом разделе разрабатывается подробный пошаговый план осуществления проекта. Этот план целесообразно изложить в виде таблицы.

В этом плане необходимо указать все ключевые события, являющиеся залогом успешного осуществления  проекта, например, срок подписания договора о предоставлении кредита, срок получения первого транша и др.

Необходимо также определить любое внешнее влияние фактора  времени на проект (например, задаток  теряется, либо полная выплата не получена на протяжении определенного периода  времени).

Приложения. В приложения к бизнес-плану включается вся важнейшая информация, не вошедшая в пояснительную записку: полные резюме менеджменту компании; копии финансовых отчетов компании; рекомендательные письма от кредиторов, у которых компания ранее получала кредиты; копии договоров, связанных с реализацией проекта; копии лицензий, авторских свидетельств и др.⁸

                         1.3. Оценка эффективности проекта

Многолетний опыт разработки бизнес-планов и оценки эффективности  различных проектов показал, что, несмотря на использование общепринятых в мировой практике критериев, расчет их отечественными специалистами зачастую проводится по разным алгоритмам c использованием различной структуры денежных потоков. Отсутствует также единая точка зрения на постановки решаемых задач и обоснование выбора ставки дисконтирования.

Основными показателями эффективности инвестиционного  проекта  являются следующие:

- период окупаемости  - РВ, мес.;

- дисконтированный период  окупаемости - DPB, мес.;

- средняя норма рентабельности - ARR, %;

- чистый дисконтированный (приведенный) доход - NPV;

- индекс прибыльности - PI;

- внутренняя норма  доходности (рентабельности) - IRR, %;

- модифицированная внутренняя  норма доходности (рентабельности) - MIRR, %;

Согласно Методическим рекомендациям по оценке эффективности инвестиционных проектов, показатели эффективности всегда относятся к некоторому субъекту:

-  показатели общественной  эффективности - к обществу в  целом; 

- показатели коммерческой  эффективности - к реальному или  абстрактному юридическому лицу, осуществляющему проект целиком за свой счет;

- показатели эффективности  участия предприятия в проекте  - для этого предприятия; 

- показатели эффективности  инвестирования в акции предприятия  - для акционеров акционерных  предприятий - участников проекта;

- показатели эффективности  для структур более высокого  уровня - к этим структурам;

- показатели бюджетной  эффективности - к бюджетам всех  уровней.⁹

Показатели эффективности, относящиеся ко всему периоду  реализации проекта, называются интегральными.

Рекомендуется оценивать  следующие виды эффективности:

- эффективность проекта  в целом; 

- эффективность участия  в проекте. 

Под эффективностью проекта  в целом понимается эффективность  проекта, реализуемого «единственным  участником как бы за счет собственных средств. По этой причине показатели эффективности определяются на основании денежных потоков только от инвестиционной и операционной деятельности».

Эффективность участия  в проекте определяется с целью  проверки реализуемого проекта и  заинтересованности в нем всех его участников, она включает:

- эффективность участия  предприятий в проекте (эффективность  инвестиционного проекта для  предприятий-участников);

- эффективность инвестирования  в акции предприятия (эффективность  для акционеров акционерных предприятий - участников инвестиционного проекта);

- эффективность участия  в проекте структур более высокого  уровня по отношению к предприятиям - участникам инвестиционного проекта; 

- бюджетную эффективность инвестиционного  проекта (эффективность участия  государства в проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней).

      В соответствии  с действующими методическими  рекомендациями расчет эффективности  проекта в целом осуществляется  для условной проектной компании  на момент начала реализации проекта. При этом расчет проводится с учетом всего объема инвестиций в основные и оборотные средства, необходимых для реализации проекта.

         Исходный  баланс фирмы принимается равным  нулю, источники финансирования  проекта не учитываются. Поступления и оттоки денежных средств, относящиеся к финансовой деятельности (получение и возврат кредитов, выплата дивидендов, продажа акций и пр.), не учитываются (лизинговые платежи учитываются). Таким образом, оттоки денежного потока на инвестиционной фазе реализации рассматриваемого проекта сопоставляются в дальнейшем с притоками от продажи продукции или услуг, для которых и создается проектная компания.