Проблема выбора управляющей компании и пути ее решения (на примере города Барнаула)

Такая система  раскрытия информации, резюмирует Управление по связям с общественностью ГК ФСР ЖКХ, поможет населению оценить работу своей управляющей компании и сравнить ее с другими, а в случае неудовлетворительного выполнения работ выбрать другую управляющую компанию. Все это будет способствовать росту конкуренции на рынке управления жильем, что сделает невозможной работу недобросовестных управляющих компаний.

Таким образом, такие проекты, как «Управдом» от партии «Единая Россия» рассчитан на улучшение качества предоставляемых гражданам жилищных услуг. Государственные программы и проекты по улучшению могут вывести сегодняшнее управление на другой, более улучшенный уровень.

Более того, на официальном сайте Барнаула уже функционирует портал, где жители Барнаула могут узнать о деятельности их управляющей компании, сколько потрачено средств на содержание и ремонт в доме и т.п.

Также, в 2011 году вступает в силу постановление правительства, упорядочивающее взаимоотношения между ресурсоснабжающими организациями, управляющими компаниями и жителями. Жители Барнаула смогут платить за водоснабжение напрямую «Барнаульскому водоканалу», минуя управляющие компании. Тем самым, жители, совершая платеж за водоснабжение, могут не переживать на счет того, окажутся ли их деньги в чужом кармане.

Но бывает так, что решить сложившиеся трудности и проблемы со своей управляющей компанией, собственники помещений могут лишь обратившись в  правоохранительные органы, либо через суд.

Опыт работы показывает, что далеко не всегда управляющие организации готовы добросовестно исполнять взятые на себя обязательства, а мирные способы урегулирования возникающих разногласий не приносят нужного результата.

 В этом  случае законодатель предоставил  собственникам помещений в многоквартирном  доме право на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора (п.8.2. ст.162 Жилищного кодекса РФ). При этом изменение и (или) расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (глава 29 Гражданского кодекса РФ).[1]

Для эффективной  защиты своих прав и интересов  собственникам помещений многоквартирных  домов необходимо изучить следующие  нормативные правовые акты:

- Гражданский  кодекс РФ (глава 27,28,29, §6 главы  30);

- Жилищный кодекс  РФ (глава 6 раздела II, разделы  VI, VIII);

- Гражданский  процессуальный кодекс РФ;

- Федеральный  закон от 29.12.2004 г. №189-ФЗ "О введении  в действие Жилищного кодекса Российской Федерации";

- Постановление  Правительства РФ от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных  услуг гражданам»;

- Постановление  Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491 «Об утверждении правил содержания  общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

- Постановление  Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 «Об  утверждении Правил и норм  технической эксплуатации жилищного  фонда»;

- Письмо Министерства  регионального развития РФ от 20.12.2006 г. №14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом».

Если  собственников  помещений многоквартирного дома не устраивает работа его управляющей компании, то необходимо:

1) Изучить положения договора управления многоквартирным домом:

- о сроке  действия договора, заключенного между действующей управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома;

- условиях его  изменения и прекращения.

2) Подготовить акт о ненадлежащем выполнении управляющей организацией обязательств по договору управления, претензию к управляющей организации либо иные документы, которые могут послужить основанием для доказательства ненадлежащего выполнения управляющей организацией своих обязательств по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома.

3) Провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором решить вопрос:

- о расторжении  договора управления многоквартирным  домом с действующей управляющей  организацией в соответствии  с п.8.2 ст.162 Жилищного кодекса  РФ с указанием оснований и даты его расторжения;

- о выборе  новой управляющей организации;

- об утверждении  условий договора управления  с новой управляющей организацией.

4) Направить действующей управляющей организации уведомления:

- от собственников  помещений дома о расторжении договора управления с указанием основания и даты его расторжения с приложением копии протокола общего собрания о выборе новой управляющей организации;

- от новой  управляющей организации о передаче  технической и иной документации, связанной с управлением домом, в соответствии с п.10 ст.162 Жилищного кодекса РФ.

5) Заключить договоры управления новой управляющей организации с собственниками помещений дома.[24]

В соответствии с п.9 ст.161 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться  только одной управляющей организацией.[3]

До разрешения конфликтных ситуаций между собственниками помещений многоквартирного дома и действующей управляющей организацией (до достижения соглашения, истечения срока действия договора управления, вступления в законную силу решения суда и т.п.), вновь выбранная управляющая организация не вправе приступать к управлению домом и направлять собственникам дома квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг.

Собственникам важно знать общий порядок  расторжения договора:

1) Договор управления до истечения его срока может быть расторгнут на основании письменного соглашения между сторонами.

2) Если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора, то после получения от управляющей организации отказа на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок, собственники вправе с требованием о расторжении договора управления обратиться в суд.[9], [24]

 Исковое  заявление о расторжении договора  управления многоквартирным домом,  как и исковое заявление о  понуждении управляющей организации  исполнить взятые на себя обязательства  по договору, собственники предъявляют  в районный суд по месту  нахождения управляющей организации. Адреса судов:

- Железнодорожный районный суд – проспект Ленина, 25;

- Индустриальный районный суд - улица 50 лет СССР, 13;

- Ленинский  районный суд – улица Георгия Исакова, 204;

- Октябрьский  районный суд – 9 января бульвар, 19;

- Центральный  районный суд – проспект Ленина, 144 а.[29]

 Требования  к форме и содержанию искового  заявления предусмотрены ст. 131 Гражданского  процессуального кодекса РФ.[2]

 За неисполнение  обязательств собственники жилых  помещений вправе расторгнуть договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, а также потребовать возмещения убытков в судебном порядке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Итак, управление в жилищно-коммунальной сфере – наболевший вопрос не только в Алтайском крае, но и во всей России на протяжении вот уже нескольких лет.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России продолжается уже более десяти лет. Основной целью реформирования жилищно-коммунального хозяйства является повышение качества содержания и обслуживания жилищного фонда, достижению которой способствует самостоятельное определение собственниками помещений многоквартирного дома способа управления этим домом, их непосредственное участие в управлении.

В связи с  этим реформированием, Жилищный кодекс, в соответствии со статьей 161, теперь предусматривает три способа управления домом: непосредственное управление собственниками жилых помещений, управление товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией (компанией).

Под управляющей  организацией понимается любое юридическое  лицо, независимо от организационно-правовой формы (как муниципальное, так и  частное предприятие), а также  индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.

Управляющая компания может управлять домом в двух случаях: в результате ее избрания собственниками дома на общем собрании, либо в результате признания ее администрацией города победителем открытого конкурса по отбору управляющей компании.

Управляющая компания работает на основании и в соответствии с заключенным с собственниками договором управления многоквартирным домом, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

Обязанностями управляющей компании являются обеспечение  сохранности и ремонт общего имущества многоквартирного дома, обеспечение предоставления коммунальных услуг, планирование и осуществление работ по капитальному ремонту дома, начисление платежей собственника за жилищно-коммунальные услуги и т.п.

Но часто  бывает, что при выборе управляющей  компании жильцы сталкиваются с трудностями  и  проблемами.

Одним из самых  сложных моментов на сегодняшний день является отсутствие законодательной базы, которая регулировала бы отношения между собственниками и управляющей компанией. Таким образом, практически единственным документом, на который могут опираться стороны, становится договор.

Основным преимуществом управляющей компании является обладание более значительными ресурсами, чем в любом ТСЖ, причем как финансовыми и административными, так и кадровыми. Штат профессионалов позволяет оперативно решать практически любые вопросы по обслуживанию дома и несет ответственность перед собственниками за качество предоставляемых услуг.

Также, при выборе управляющей компании собственники помещений часто сталкиваются с  массой проблем. На сегодняшний день в Алтайском крае действует 192 управляющие компании, а в Барнауле зарегистрировано 76 управляющих компаний, из которых около 43 реально действуют и обслуживают значительную площадь жилого фонда, поэтому трудно сделать определенный выбор в пользу той или иной управляющей компании. Плюс ко всему для людей важны репутация и отзывы об управляющей компании.

Из-за изобилия управляющих компаний, администрация  города Барнаула проводит ежегодные  заседания по рассмотрению результатов мониторинга и оценки деятельности управляющих компаний за год, составляя общий рейтинг управляющих компаний.

Так, в 2011 году из 76 управляющих компаний, осуществлявших свою деятельность в городе Барнауле, приняли участие в мониторинге 37 компаний, и первое место заняла управляющая компания ООО «Возрождение».

Правильный  выбор управляющей компании снимает с собственников помещений многоквартирного дома проблемы по организации обслуживания дома, позволяет оперативно решать большинство вопросов, более эффективно распоряжаться средствами для обеспечения жилищно-коммунального хозяйства. Для того, чтобы сделать правильный выбор следует поинтересоваться управляющими компаниями, у которых опыт работы на «рынке» ЖКХ не менее двух-трех лет, имеется наличие хороших отзывов о работе, у управляющей компании должно быть стабильное финансовое положение.

Разрабатывающиеся государственные, федеральные программы поддержки и проекты, например как проект «Управдом» от партии «Единая Россия» рассчитаны на улучшение качества предоставляемых гражданам жилищных услуг. Также, на официальных сайтах Барнаула и барнаульских управляющих компаний уже функционирует портал, где жители Барнаула могут узнать о деятельности их управляющей компании, сколько потрачено средств на содержание и ремонт в доме и т.п.

Каждый день в администрацию Барнаула приходит десятки писем с жалобами на работу управляющих компаний с просьбами разрешить обстановку и добиться справедливости. Ежегодно проходят проверки на качество обслуживания и деятельности управляющих компаний в целом. Для того чтобы не быть обманутыми, собственникам помещений многоквартирных домов следует серьезно и со всей ответственностью подходить к вопросу, когда дело касается выбора управляющей компании.

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Гражданский кодекс РФ
2. Гражданский процессуальный кодекс РФ
3. Жилищный кодекс РФ
4. Письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. №14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом»
5. Постановление Госстроя России от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
6. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
7. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»
8. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731«Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»
9. Проект договора управления на примере общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КДМ»
10. Федеральный закон от 29.12.2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
11. В Барнауле ряд управляющих компаний имеют нулевое выполнение плана по проведению капитального ремонта. // Свободный курс. – 2010. - № 17. – С. 27-29
12. Ведерникова О. В Барнауле забраковали три управляющие компании. // Комсомольская правда. – 2009. - №34. – С. 24-26
13. Власова К. В нашем городе – «самая сказочная» в России детская площадка. // Аргументы и факты – Алтай. – 2011. - №34. С. 22-24
14. Демин П. Прокуратура Барнаула проверит управляющие компании. // Алтайская правда. – 2011. - №30. – С. 4-6
15. Егоршева Н. Кто в доме хозяин. // Российская газета. – 2010 . - №277. – С. 25-26
16. Казаков А. Управляющая компания в ЖКХ и недвижимости.  // Акционерный вестник. - 2004. - № 8 (14). С. 2-3
17. Калашик А. «Где деньги, Владимир?» // Читай город. – 2010. - №8. – С. 10
18. Калашников И. В. Все об управляющих компаниях. // Ваше дело. – 2010. - №3. – С.9-10
19. Невинная И. Важней всего хозяин в доме.  Как защитить жильцов от мошенников-управляющих? // Российская газета. – 2011. – №92. – С. 10-12
20. Невинная И. У своего подъезда. // Российская газета. – 2010. - №50. – С. 9-11
21. Невинная И. Управдом - друг человека. Управляющую компанию заставят отчитываться перед жильцами. // Российская газета. – 2010. - №185. - С. 13-15
22. Панченко Т. Что вам предстоит при выборе управляющей компании. // Мой район. – 2009. - № 41. – С.22-23
23. Управляющие компании есть, выбора — нет // Квадратный метр. – 2009. - №15. – С. 3-5
24. Хаджинов Д. Неуправляемые управляющие компании. // Алтайская правда. – 2009. - №10. – С. 6
25. Хаустов М. В Барнауле составлен новый рейтинг управляющих компаний // Читай город. – 2010. - №9. – С. 3-4
26. Шаповалова С. Управляющие компании Барнаула – зона легального мошенничества. // Алтайская правда. – 2010. - №23. – С. 12
27. Вычислительный центр ЖКХ. Алтайский край. [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://gkh-altay.ru
28. Единая Россия. Алтайское региональное отделение. [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://altai-ter.er.ru/
29. Официальный сайт города Барнаула. [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://www.barnaul.org/
30. Система «Город». [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://www.sistemagorod.ru