Проблема выбора управляющей компании и пути ее решения (на примере города Барнаула)

 

Самая большая  проблема ТСЖ в том, что председателям не хватает профессиональной подготовки. Они недостаточно квалифицированны. А ведь современный жилой дом — это сложное инженерное сооружение. Горячее водоснабжение, отопление, электрические установки, подъемные механизмы, т.е. лифты в большинстве домов — все это требует специальных знаний, навыков в эксплуатации и содержании. Иметь квалифицированного профессионального управляющего — большое дело для собственника.

Если при  создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее.

К основным критериям  выбора управляющей компании можно  отнести опыт работы (желательно узнать, чем компания занималась раньше); количество обслуживаемых домов; количество и  квалификацию персонала. Нужно поговорить с жильцами тех домов, которые  обслуживает данная управляющая компания, послушать их отзывы. Стоит спросить о специализированной технике или о договорах с обслуживающими организациями. Рекомендуется также уделить внимание тому спектру услуг, которые оказывает управляющая компания.[18]

Если в качестве способа управления выбрано ТСЖ или управляющая компания, то в любом случае придется немного переплачивать.

Когда заходит  вопрос о выборе новой управляющей компании, собственники помещений многоквартирного дома часто задаются вопросами «Где найти достойную управляющую компанию?» или «Как не быть обманутым?». Эти, и множество других проблем при выборе компании, начинают преследовать собственников помещений с самого начала, и не покидают его вплоть до того времени, когда управляющая компания уже выбрана, подписан договор и она уже приступила к своим обязанностям. К наиболее острым проблемам выбора управляющей компании в городе Барнауле можно отнести следующие:

1) Большое количество управляющих компаний. При таком многообразии сложно сделать определенный выбор, тем более целому дому. У каждого человека свои предпочтения и потребности, и каждый может трактовать предлагаемые управляющей компанией услуги по-своему.

2) Репутация управляющей компании. Как это часто бывает, люди, выбирая что-то, основываются на отзывах других людей. Управляющие компании тому не исключение. Например: некоторые жильцы слышали только хорошие отзывы о работе потенциальной управляющей компании, а другие жильцы – плохие отзывы.

3) Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту дома, цены на коммунальные ресурсы. Большинство управляющих компаний конкурируют друг с другом по привлечению жилых домов. Вследствие этого происходит варьирование цен на оказываемые ими услуги, где-то дешевле, где-то дороже. Жильцы же в свою очередь будут выбирать ту управляющую компанию, где недорогие и наиболее выгодные цены на услуги. Но, как показывает опыт некоторых барнаульских управляющих компаний, доступность и маленькая цена не залог высокого качества.

4) Нежелание управляющих компаний брать на обслуживание дома со старым фондом, где наблюдается износ коммуникаций, требуется капитальный ремонт. Все это требует больших денежных вложений от управляющей компании, которые в свою очередь предоставляют сметы с запредельными ценами на данные услуги жильцам такого дома.

Не секрет, что у каждого выбора есть свои преимущества и недостатки, это закономерность. Поэтому выбор управляющей компании – не исключение. Отсутствие законодательной базы, которая регулировала бы отношения между собственниками и управляющей компанией является одним из самых сложных моментов на сегодняшний день. А потому, практически единственным документом, на который могут опираться стороны, становится договор. В таблице 1 приводится сравнение работы управляющей компании и ТСЖ, их преимущества и недостатки, от чего можно сделать вывод, что преимуществ у управляющей компании достаточно. Основным ее преимуществом является обладание более значительными ресурсами, чем в любом ТСЖ, а штат профессионалов позволяет оперативно решать практически любые вопросы по обслуживанию дома. Также, при выборе управляющей компании собственники помещений часто сталкиваются с массой проблем. Трудно сделать определенный выбор в пользу той или иной управляющей компании, плюс ко всему для людей важны репутация и отзывы об управляющей компании. Во 2 главе мы подробно рассмотрим наиболее часто встречающиеся проблемы, с которыми сталкиваются собственники помещений при выборе управляющей компании, на примере барнаульских управляющий компаний.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Проблемы выбора управляющей компании на примере управляющих компаний города Барнаула

1.  Работа управляющих компаний в городе Барнауле

 

На сегодняшний  день в Алтайском крае действует 192 управляющие компании частной формы собственности. В Барнауле зарегистрировано 76 управляющих компаний, из которых около 43 реально действуют и обслуживают значительную площадь жилого фонда.

На сегодняшний  день 74% многоквартирных домов в Барнауле находятся в управлении управляющих организаций, что свидетельствует о том, что это наиболее распространенный способ управления домами.[29]

Из-за изобилия управляющих компаний, администрация города Барнаула проводит ежегодные заседания по рассмотрению результатов мониторинга и оценки деятельности управляющих компаний за год, составляя общий рейтинг управляющих компаний. Мониторинг проводится специальной комиссией из чиновников администрации города. 

Управляющие компании оцениваются по следующим критериям:

- количество обращений граждан на неудовлетворительную работу управляющей компании;

- структура  расходов на содержание и ремонт  жилищного фонда; 

- сбор платежей  населения за ЖКУ; 

- доля жилищного  фонда, оборудованного общедомовыми  приборами учета потребления  коммунальных ресурсов;

- членство в  саморегулируемой организации в  сфере ЖКХ; 

-количество протоколов об административном правонарушении на управляющую компанию;

- участие управляющей компании в благоустройстве и озеленении придомовой территории жилищного фонда;

- раскрытие  управляющей компанией информации о своей деятельности в сети Интернет согласно стандарту раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731 и т. д.

Так, в 2009 году из 58 управляющих компаний, осуществлявших свою деятельность, приняли участие в мониторинге 29 компаний (50%), остальные 29 управляющих компаний не предоставили показатели мониторинга ( в том числе ОАО «УК «Свой дом», ООО «Взаимопомощь- Регион», ООО «Грааль», ООО «ЖЭК, ООО «Коммунал -Элит»). Первые пять мест заняли ОАО «УК Доверие», МУП «ЖЭУ-30» , МУП «ДЕЗ №1» Ленинского района, ООО Управляющая жилищная компания «Весенний», МУП УК «ПЖЭТ-1 Октябрьского р-на» соответственно.

В 2010 году из 71 управляющей  компании, осуществлявшей свою деятельность, приняли участие в мониторинге 43 компании (61%). Первые пять мест заняли ООО "Комм-Сервис", ООО УК "Возрождение", ООО "ЖЭК "Петровское", ООО "СК "Аверс", ООО "Жилищная коммунальная инициатива".[25]

Из 76 управляющих компаний, осуществлявших свою деятельность в первом полугодии 2011 года, приняли участие в мониторинге 37 компаний (49%). Не представили показатели мониторинга 39 управляющих компаний ( из них ОАО "Управляющая компания "Свой дом", ООО "Жилищная коммунальная инициатива", ООО "ЖЭК", ООО "Мой дом", ООО "УК "Изумрудный город", ООО УК "Управдом" и др.).[29] Рейтинг управляющих компаний в 2011 году представлен в таблице 2.

Таблица 2 –  Рейтинг управляющих компаний в 2011 году.

№ места	Наименование  управляющей организации
1	ООО Управляющая  компания «Возрождение»
2	ООО «Индустрия»
3	ООО «Управляющая компания Сервис»
4	ООО «УК «Город»
5	ООО «Управляющая компания ЖЭУ №17 Октябрьского района»
6	ООО «Комм-Сервис»
7	ООО «Взаимопомощь-Регион»

Помимо участия  в конкурсах, в 2011 году управляющие компании Барнаула по поручению городского комитета жилищно-коммунального хозяйства провели ревизию детских и спортивных площадок на предмет их безопасности при эксплуатации установленного оборудования и малых архитектурных форм, а также приведения их в исправное состояние.[13]

Так, в Ленинском районе управляющими организациями ОАО УК «Доверие», МУП «ДЕЗ №1» Ленинского района г. Барнаула, ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района», ООО «Научный городок» на 16 детских площадках установлено новое оборудование и малые архитектурные формы (качели, карусели, горки, песочницы, детские домики, шведские стенки и т.д.), на 106 площадках произведен ремонт и покраска малых архитектурных форм.

В Октябрьском районе города новые малые архитектурные формы  установлены на 11 детских площадках, на 36 выполнен ремонт и покраска. Большинство  детских и спортивных площадок расположено  на внутридоворых территориях домов, находящихся в управлении МУП  «УК ПЖЭТ №1» и МУП «УК ПЖЭТ №2» Октябрьского района г.Барнаула.

В Индустриальном районе состояние детских площадок проверено администрацией района совместно  с районной прокуратурой. Выявлены незначительные недостатки на 5 детских  площадках, которые уже устранены.

На всех многоквартирных  домах, находящихся в управлении ОАО «Фирма ПЖЭТ-2» и ООО «Индустриальное», отремонтированы детские площадки: завезен песок во все песочницы; выполнен ремонт неисправных качелей, лавочек, грибков, баскетбольных щитов; восстановлены ступеньки винтовых лестниц; выполнены сварочные работы по ремонту шведских стенок.

В Центральном  районе города управляющей организацией МУП «УК «Центральная» проведен ремонт оборудования на 12 детских площадках. Произведен демонтаж непригодных для эксплуатации металлоконструкций, расположенных на детских площадках по адресам: переулок Малый Прудской, 36 и улица Челюскинцев, 67.

В Железнодорожном  районе управляющие организации, ТСЖ и ЖСК также провели работы по наведению порядка на детских и спортивных площадках.

Итак, благодаря  ежегодным рейтингам эффективной  работы управляющих компаний в городе Барнауле собственники помещений, столкнувшиеся с трудностями выбора новой управляющей компании, могут ориентироваться на такие рейтинги при выборе. Администрация города также часто проводит конкурсы среди управляющих компаний по благоустройству придомовых территорий, детских и спортивных площадок, результаты работ которых затем публикуются на официальном сайте города, либо на сайтах информационных агентств.

Наряду с  рейтингами и конкурсами на лучшую управляющую компанию, различные информационные интернет-агентства и городские газеты часто публикуют статьи от жителей недовольных своими управляющими компаниями, или о различных нарушениях управляющими компаниями. О проблемах, с которыми сталкиваются управляющие компании и собственники помещений, подробно описывается в параграфе 2.2.

2.2 Трудности, с которыми сталкиваются управляющие компании и как у них строятся взаимоотношения с собственниками жилых помещений

 

Сегодня управляющие  компании, по сути, бесконтрольны.[24] Нет ни одного законодательного акта, регламентирующего их деятельность или ответственность. Одно исключение – они обязаны раскрывать информацию о проделанной работе и потраченных деньгах в разрезе каждого дома. И если они этого не делают, можно обратиться в суд, который заставит управляющие компании делать это. Плюс ко всему, внесены изменения в Жилищный кодекс РФ о том, что компания должна заявить о намерении работать в сфере жилищно-коммунального хозяйства, после чего может спокойно этим заниматься. В результате периодически возникают некие фирмы «Рога и копыта», которые собирают с жильцов деньги под видом управляющих компаний и исчезают в неизвестном направлении.

Чтобы не быть обманутыми, барнаульцам, и россиянам в целом  нужно активнее защищать свои права и не стесняться обращаться в суд. Есть случаи шантажа «управленцами», когда они, например, за свои деньги поменяли бойлер в доме, а после замены приходят и говорят, что жильцы должны заплатить им некоторую установленную сумму за выполненную работу, с каждой квартиры.[19]

Или, например, управляющая компания устанавливает  общедомовые счетчики, и взимает  плату с жильцов по общим нормативам, а поставщикам воды и энергии управляющая компания перечисляет по показаниям счетчиков. Следовательно разница, оставшаяся после уплаты поставщикам идет в карманы «управленцев» И заставить их вести честную игру и вернуть украденное может только суд. Поэтому люди должны вникать, за что они конкретно платят, и предъявлять претензии, если они существуют.[15]