Проблема выбора управляющей компании и пути ее решения (на примере города Барнаула)

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова»

Институт  экономики и управления

Кафедра «Государственная налоговая служба»

 

                                                           Допустить к защите в ГАК

                                               Зав. кафедрой ___________________ Л.А. Коршунов

                                                                                     подпись

                                                                                    «_____»______________2011 г.

 

 

ПРОБЛЕМА  ВЫБОРА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ И ПУТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ 

(на  примере города Барнаула)

 

КП 080504.28.000 ПЗ

 

Студент группы                      ГМУ-71                                               Т. А. Шевелева

                                                                                                                            ^{подпись                           и.о.,фамилия}

 

Руководитель  проекта    ст.преподаватель                                      И. Е. Оглоблина

                                                  ^{должность, ученая  степень                подпись           и.о.,фамилия}

 

 

 

 

 

БАРНАУЛ 2011

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Управление  в жилищной сфере в последние  годы претерпело значительные изменения. Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России продолжается уже более десяти лет. Изменились виды жилищного фонда: наряду с государственным жилищным фондом появился муниципальный и частный.

Основной целью  реформирования жилищно-коммунального хозяйства является повышение качества содержания и обслуживания жилищного фонда, достижению которой способствует самостоятельное определение собственниками помещений многоквартирного дома способа управления этим домом, их непосредственное участие в управлении.

В последнее  время среди жильцов многоэтажных домов стало популярным осуществление  ухода за домом, обращаясь к услугам  управляющих компаний по жилищно-коммунальному хозяйству. Жильцам дома предоставляется возможность выбора управляющей компании.

Работа управляющей  компании является важной составной  в благоустройстве города в целом, а также удовлетворения  и выполнения жилищно-коммунальных потребностей и  услуг жильцов.

Управляющая компания - организация, которая полностью  берет на себя управление многоквартирным домом. Такой способ сегодня является самым распространенным в нашем городе. Поэтому с каждым годом на свет появляется все больше и больше управляющих компаний, с огромным спектром услуг и предложений. Но, к сожалению лишь малая часть управляющих компаний выполняет свои обязанности добросовестно и в соответствии с уставом управляющей компании. Остальные же существуют лишь для получения прибыли, а в отдельных случаях – для присвоения денег жильцов, поступивших на оплату коммунальных услуг.

На наш взгляд, все вышеперечисленное и определяет актуальность выбранной темы.

Предметом исследования в данной работе является выбор управляющей компании. Объектом исследования является непосредственно сама управляющая компания.

Основной целью  работы является изучение, определение и формулирование проблем, с которыми сталкиваются жильцы многоквартирных домов при выборе управляющей компании на примере Барнаульских управляющих компаний, таких как «Родной Барнаул», «Взаимопомощь-Регион» и другие.

Основные задачи:

- рассмотреть,  что представляет собой управляющая компания, ее структура;

- определить основные задачи и функции, полномочия и обязанности управляющей компании;

- выделить наиболее часто встречающиеся проблемы и ошибки при выборе управляющей компании;

- найти пути решения данных проблем;

Основные методы исследования проблемы, используемые в работе:

- формально-догматический  метод, с помощью которого осуществляется  сбор, накопление, систематизация и  изучение материала; 

-  метод научного  исследования (анализ, синтез, абстракция и пр.);

- метод сравнительного  исследования (сравнительное исследование  каких-либо предметов и явлений);

- математико-статистический  метод.

При написании  курсовой работы использовались Жилищный Кодекс РФ и комментарии к нему для определения работы управляющей компании в целом, данные Управления Алтайского края по жилищно-коммунальному хозяйству и другая литература.

Данная работа помогает разобраться в преимуществах и недостатках выбора управляющей компании.

1. Характеристика управляющей компании

1.1 Понятие управляющей компании

 

Управление  в жилищно-коммунальной сфере – наболевший вопрос не только в Алтайском крае, но и во всей России на протяжении вот уже нескольких лет.

С марта 2005 года начал действовать новый Жилищный кодекс РФ, который предоставил право собственникам помещений в многоквартирных домах самостоятельно выбрать способ управления своим домом. Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления.[3]

Жилищный кодекс, в соответствии со статьей 161, предусматривает три способа управления домом:

1) Непосредственное  управление собственниками жилых помещений.

2) Управление товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.

3) Управление управляющей организацией.

Выбор способа  управления зависит от того, сколько  квартир в доме, насколько платёжеспособны  и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Под управляющей  организацией понимается любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы (как муниципальное, так и частное предприятие), а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.

С введением  в действие нового Жилищного кодекса РФ с 1 марта 2005 года изменились органы управления многоквартирными домами. Введен новый институт управления – Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции дома;

- строительство хозяйственных построек, зданий, сооружений;

- ремонт общего имущества;

- вопросы использования земельного участка;

- передача в пользование общего имущества;

- выбор способа управления домом.

Инициатором проведения Общего собрания является один или  несколько собственников помещений  многоквартирного дома. Управляющая компания может быть выбрана решением Общего собрания собственников помещений в доме, либо определена по результатам открытого конкурса по отбору управляющих компаний для управления многоквартирными домами.

Решение общего собрания собственников помещений  по выбору управляющей компании принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании при соответствующем кворуме. Общее собрание имеет кворум, и оно правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

При рассмотрении на общем собрании вопроса об утверждении договора управления многоквартирным домом, собственникам следует обращать особое внимание на условия предлагаемого управляющей компанией договора управления. Собственник вправе голосовать «против» предложенного договора и вносить свои предложения по пунктам, с которыми он не согласен.

Управляющая компания может управлять домом в двух случаях:

1) в результате  ее избрания собственниками дома  на общем собрании;

2) в результате  признания ее администрацией города победителем открытого конкурса по отбору управляющей компании.

Управляющие компании бывают трех видов:

1) Управляющие — отличительной чертой такой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договора подряда.

2) Гибридные — отличительной чертой этой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно».

3) Эксплуатационные — отличительной чертой такой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями).[26]

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.

Управляющая компания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она  обязана отвечать за вред, причиненный  имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.

Итак, как уже  говорилось ранее, реформа ЖКХ предоставила жильцам многоквартирных домов определять форму управления домом самостоятельно. Таким образом, ответственность за содержание здания полностью перекладывается с государства на граждан. Существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью. Наиболее распространенным способом управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (компанией). Управляющей компанией называется коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. При выборе управляющей компании, жильцы многоквартирного дома заключают с этой компанией письменный договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. О процедуре заключения договора с управляющей компанией и ее обязанностях рассмотрим более подробно в параграфе 1.2.

 

1.2 Основные обязанности управляющей компании

 

Управляющая компания работает на основании и в соответствии с заключенным с собственниками договором управления многоквартирным домом, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.[16]

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего  имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет  осуществляться управление, и адрес  такого дома;

2) перечень услуг  и работ по содержанию и  ремонту общего имущества в  многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения  цены договора, размера платы  за содержание и ремонт жилого  помещения и размера платы  за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления  контроля за выполнением управляющей  организацией ее обязательств  по договору управления.

5) срок действия  договора;

6) права и  обязанности сторон;

7) порядок продления  договора;

8) порядок расторжения или изменения договора;

9) сроки и  порядок передачи технической  документации на многоквартирный  дом вновь выбранной управляющей  организации, ТСЖ либо в случае  непосредственного управления Домом  собственниками помещений в таком  доме одному из данных собственников;