Проблема выбора управляющей компании и пути ее решения (на примере города Барнаула)

Одной из часто встречающихся трудностей, с которыми сталкиваются управляющие компании при осуществлении своей деятельности это – изношенный жилой фонд, доставшийся им в управление. Большинству домов в Барнауле – 30, 40 и более лет. Естественно, что затраты на приведение в порядок такого жилья немалые.

Еще одна трудность  – непростые взаимоотношения  с энергоснабжающими организациями, которые в большинстве своем занимают монопольное положение и диктуют свои условия. Не урегулировано много вопросов, которые истекают из существующего законодательства, которое далеко от совершенства.[18]

Одной из наболевших проблем у собственников помещений  при выборе управляющей компании является финансовая сфера. И здесь ее можно разделить на составные: цены на тарифы и оказываемые ими услуги и долги, как у жильцов, так и у самой управляющей компании.

На сегодняшний  день мало кто может оплатить содержание жилья без ущерба своим потребностям, ведь услуги жилищно-коммунального хозяйства очень дороги. Первое, что волнует жильцов при выборе управляющей компании, - это оплата коммунальных услуг. Все боятся ее повышения. Поэтому новые управляющие компании, «пришедшие на дома», стараются ее не задирать. Так, например, по словам Ольги Шутовой, руководителя крупнейшего ДЕЗ-1 (у ДЕЗа в управлении 102 дома), собственники платят ту же сумму, которую платили раньше. А вот руководитель частной управляющей компании «Мой Дом» Николай Федюшкин заявляет «на «его» домах оплата коммунальных услуг за счет установки приборов учета даже стала ниже, чем была прежде».[26]

Кстати, болезненным и открытым остается вопрос по установке приборов учета для тех и других. Потому что редко какая компания может установить приборы за свой счет. Дорого. Приборы учета устанавливаются за счет жильцов, а жильцы, в свою очередь, неохотно идут на такие дополнительные траты. А ведь наличие прибора учета тепла значительно снижает оплату за коммунальные услуги.

В общем, ни частная, ни государственная управляющая  организация сегодня не могут  обойтись без долевого участия жильцов. До сих пор собственники жилья на свои средства ставят домофоны. Довольно распространены случаи, когда и те, и другие компании собирают дополнительные средства на разные нужды.

Но бывают и  более сложные трудности. Наличие  задолженности у управляющей  компании непосредственно перед поставщиками ресурсов. Так, например, барнаульские управляющие компании «Родной Барнаул» и «Взаимопомощь-Регион» в 2009 году погрязли в финансовой волоките. Каждая из компаний являлась лидером по долгам перед ресурсоснабжающими организациями. Например, долг управляющей компании «Взаимопомощь - Регион» перед «Кузбассэнерго» увеличился с 900 тысяч рублей до 8,2 млн. рублей. А долг барнаульскому «Водоканалу» вырос с 30 тысяч рублей до 1 млн. 158 тысяч рублей. Общие же долги компании взлетели с 985 тысяч рублей до 9 млн. 779 тысяч рублей.

ООО «Взаимопомощь-Регион» руководит Владимир Виноградов. Когда компания образовывалась в 2007 году, под ее управлением было всего три дома, сегодня почти тридцать. В июле 2009 года в Барнаульскую горэлектросеть обратились жители домов по ул. Привокзальная, 5а и ул. Деповская,18. Оба дома обслуживаются  управляющей компанией ООО «Взаимопомощь-Регион». Собственники обеспокоены тем, что их ежемесячные платежи за электроэнергию не доходят до поставщика. А реквизиты предоставляемых счетов в извещениях управляющей компании не соответствуют действительности.[17] 

Но абсолютным рекордсменом по наращиванию долгов является «Родной Барнаул»: долг перед поставщиками услуг с 63 млн. рублей (с 1 мая 2009 года) вырос до 65,8 млн. рублей (на 1 сентября 2009 года). А долг перед «Водоканалом» вырос почти в 2 раза - с 2,9 млн. рублей до 6,4 млн. рублей. Судьба «Родного Барнаула» закончилась возбуждением уголовного дела по ч. 4 ст. 160 Уголовного кодекса РФ «Хищение денежных средств путем растраты и присвоения», и дальнейшим банкротством компании.[17]

Еще одной немаловажной проблемой является неосведомленность собственников о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации и т.п.

В марте 2011 года прокуратурой города Барнаула была проведена проверка исполнения управляющими компаниями требований постановления Правительства РФ №731. В ходе проверки нарушения были выявлены во всех районах города. Так, в Октябрьском районе у прокуратуры возникли претензии к управляющим компаниям "Прогресс плюс", "Коммунал-Элит", которые информационные стенды не разместили, сведения о деятельности в Интернете не опубликовали (сайты отсутствуют). Прокурором Индустриального района внесены представления об устранении нарушений закона в адрес руководителей компаний "Индустрия", "Грааль", "УКЖХ Индустриального района Барнаула", "ПЖЭТ-1", "Наш дом", УЖК "Весенний". В Ленинском районе нарушения (неполное раскрытие информации или несоблюдение сроков ее раскрытия) выявлены в деятельности МУП "ДЕЗ №1", МУП "ДЕЗ №2", "УК Сервис", "Научный городок", "Мой дом", "ПЖЭТ Центрального района Барнаула". Есть нарушители и в Центральном районе. Так, по данным прокуратуры, ООО "Южком" не раскрыты сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, о привлечении управляющей компании к административной ответственности, о стоимости работ и услуг и т.д. При проведении проверки прокурором Железнодорожного района выявлены нарушения "УК "Город" в части раскрытия информации по запросам граждан. Все нарушители были привлечены к административной ответственности.[14]

Итак, следует  отметить, что сегодня управляющие компании, по сути, бесконтрольны. Одно исключение – они обязаны раскрывать информацию о проделанной работе и потраченных деньгах в разрезе каждого дома. Рассмотрев основные трудности и проблемы можно выделить следующие: одной из часто встречающихся трудностей, с которыми сталкиваются управляющие компании при осуществлении своей деятельности это – изношенный жилой фонд. Еще одна из наболевших проблем это – оплата коммунальных услуг и долги, как у жильцов, так и у самой управляющей компании. На сегодняшний день популярна еще одна проблема – установка общедомовых счетчиков. Не каждая компания может установить приборы за свой счет, и жильцы, в свою очередь, неохотно идут на такие дополнительные траты. Неосведомленность собственников о выполняемых работах управляющей компанией тоже стоит в ряде наболевших проблем. 3 параграф раскроет основные проблемы выбора управляющей компании и возможные пути решения сложившихся проблем.

3. Возможные пути решения сложившихся проблем при выборе управляющей компании

Правильный  выбор управляющей компании снимает с собственников помещений многоквартирного дома проблемы по организации обслуживания дома, позволяет оперативно решать большинство вопросов, более эффективно распоряжаться средствами для обеспечения жилищно-коммунального хозяйства.[16]

Выделяют пять правил выбора управляющей компании:

1) Поинтересоваться опытом работы компании в жилищно-коммунальной сфере. Желательно, чтобы он был не менее двух-трех лет.

2) Узнать, какие отзывы от прежних клиентов эта компания заслужила. Лучше всего сходить и посмотреть, чисто ли в подъездах тех домов, которые она обслуживает, есть ли во дворе скамейки. Можно поговорить с жильцами - довольны ли они.

3) Уточнить, есть ли у компании техника, материалы, оборудование. Здесь полезно вспомнить анекдот: «Солидная фирма возьмет в аренду дырокол»… Если компания собирается, например, арендовать экскаватор, то она будет это делать на деньги обслуживаемых ею жильцов.

  4) Проверить, соответствует ли договор управления жилищному законодательству. Проще всего сравнить его с типовым договором, разработанным специалистами городской администрации (постановление «Об утверждении примерной формы договора управления многоквартирным домом»). Если есть серьезные расхождения, посоветоваться со специалистами.

  5) По возможности узнать, насколько стабильно финансовое положение компании. Например, какова величина ее уставного фонда. Компания должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы. Помнить, что она может нанести и убытки собственникам квартир.[23]

Важно не забывать: нужно оплачивать услуги после их поступления. Если с собственника помещения требуют предоплату (за исключением капремонта), будьте осторожны. Насторожить собственника должны и необоснованно высокие или низкие тарифы.

Как уже говорилось в начале параграфа 2.1, ежегодные конкурсы и составление рейтингов на лучшую управляющую компанию, проводимые местной властью города, тоже могут помочь собственникам помещений при выборе новой управляющей компании. Те компании, которые заняли первые места в рейтинге и будут той потенциальной компанией, на которую в первую очередь обратят свое внимание собственники помещений. 

Также о качестве работы управляющей компании можно  судить по количеству обслуживаемых  ею домов. Как правило, у добросовестных управляющих компаний в управлении находится большое количество домов.

Таким образом, правильный выбор управляющей компании позволит собственникам помещений  более эффективно распоряжаться  вопросами жилищно-коммунального  хозяйства. А для того, чтобы сделать правильный выбор следует поинтересоваться управляющими компаниями, у которых опыт работы на «рынке» ЖКХ не менее двух-трех лет, имеется наличие хороших отзывов о работе, у управляющей компании должно быть стабильное финансовое положение. При выборе управляющей компании можно воспользоваться ежегодными рейтингами управляющих компаний,  составленными администрацией города Барнаула.

В последнее время в нашей стране каждый день разрабатываются различные программы по усовершенствованию, программы развития и модернизации. Проект «Управдом» тому не исключение.

Проект «Управдом» от партии «Единая Россия» рассчитан на то, чтобы в конечном итоге кардинально улучшить качество предоставляемых гражданам жилищных услуг и правовую грамотность населения. Для этого в освоении жилищных премудростей должны быть задействованы все стороны процесса по предоставлению услуг – и жильцы, и управляющие компании, и ТСЖ, и ресурсовики, и контролирующие организации.[28]

Именно поэтому в рамках партийного проекта «Управдом» в Алтайском крае обучающие семинары проходят для разных категорий. Сначала был разработан курс для старших по подъездам (Барнаула и Бийска), теперь – для управляющих компаний, на очереди – курсы для профильных специалистов местных администраций, работающих непосредственно с  населением.  Тематика занятий разнообразна и затрагивает все стороны работы управляющих компаний.

Координатор проекта «Управдом» Василий Куц отметил, что управляющим компаниям необходимо учиться на более высоком уровне подходить к стратегическому планированию и переходить на многоуровневые долгосрочные программы работы. Такой подход позволит управляющим компаниям выработать в итоге совместную программу развития отрасли, которая должна реализоваться совместно с инвестиционными программами  ресурсоснабжающих организаций. Кроме того, консолидация необходима жилищным организациям еще и для того, чтобы государство обратило на них внимание, ведь управляющие компании, как представители малого бизнеса, могут в полной мере претендовать на господдержку.

Обучение сотрудников управляющих компаний – задача не только государства или общественных сил. Управление жильем – это прежде всего бизнес, а в нем самое важное – это кадры. Поэтому управляющие компании региона должны уделять подготовке и переподготовке специалистов повышенное внимание, ведь от этого во многом зависит качество предоставляемых услуг.  

В 2011 году появится решение еще одной проблемы в сфере оплаты коммунальных услуг. Жители Барнаула смогут платить за водоснабжение напрямую «Барнаульскому водоканалу», минуя управляющие компании.[29]

В 2011 году вступает в силу постановление правительства, упорядочивающее взаимоотношения между ресурсоснабжающими организациями, управляющими компаниями и жителями. Прямые платежи «Барнаульскому водоканалу» решат ряд проблем, так как управляющие компании часто собирают деньги с жильцов, а до ресурсоснабжающих компаний эти платежи не доходят. Новая форма оплаты услуг позволит бороться с коммерческими потерями воды. С вступлением в силу постановления у водоканалов появится инструмент воздействия на должников. Ранее водоканалы были единственными среди ресурсоснабжающих организаций, кто не мог ограничивать поставки своих услуг должникам, но теперь водоснабжающие предприятия получили возможность ограничения холодного водоснабжения при долге, превышающем сумму трехмесячных размеров платы исходя из нормативов.[29]

Также уже полным ходом идет решение такой проблемы, как неосведомленность собственников о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Жители Барнаула теперь, не выходя из дома, могут узнать о том, как работает их управляющая компания. Например, на официальном сайте города (www.barnaul.org) можно найти общую информацию об управляющих компаниях, порядок и перечень работ в конкретном доме, сколько потрачено средств на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и т.д.[29]

Необходимость раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в  сфере управления многоквартирными домами, определена Постановлением Правительства РФ №731 от 23 сентября 2010 года «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».[8] 

В настоящее  время уже порядка 70 управляющих организаций Барнаула разместили сведения о себе в сети Интернет, опубликовав отчеты о проделанной работе, сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, услуги и т.д.

Помимо официального сайта города, источниками получения информации являются такие сайты как «Система Город» (http://www.sistemagorod.ru), «вычислительный центр ЖКХ» (http://gkh-altay.ru), а также официальные сайты самих управляющих компаний, если таковые имеются.[30], [27]