Проблема выбора управляющей компании и пути ее решения (на примере города Барнаула)

10) сроки и  порядок предоставления отчета  о выполнении договора управления  за предыдущий год.

11) Иные другие  положения.[9]

В соответствии с действующим законодательством управляющая компания, независимо от организационно-правовой формы (ООО, ОАО, МУП и др.) обязана:

- реализовывать решения собственников по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома;

- обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

- надлежащее содержание дома и придомовой территории;

- коммунальными услугами граждан, проживающих в доме.[10]

Конкретные  обязанности управляющей компании прописываются в договоре управления многоквартирным домом, который она заключает в письменной форме с каждым собственником дома.[8]

В зависимости от того, выбрана ли управляющая компания на основании решения Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (далее – ОСС) либо назначена органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, условия договора управления утверждаются общим собранием собственников помещений дома, либо организатором открытого конкурса.

Для того, чтобы  четко знать за что отвечает выбранная управляющая компания, целесообразно получить на руки второй экземпляр заключенного договора управления, включая все его приложения.

Основные обязанности управляющей компании:

1) Обеспечить сохранность, надлежащее техническое содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с утвержденным общим собранием собственников или организатором конкурса Перечнем работ и услуг, а именно, осуществлять:

- осмотр общего имущества;

- устранение незначительных неисправностей на внутридомовых системах газоснабжения, центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения и канализации, относящихся к общему имуществу (смена вентилей, регулировка кранов, мелкий ремонт теплоизоляции, регулировка и наладка систем центрального отопления и др.);

- освещение помещений общего пользования;

- уборка и очистка придомовой территории;

- дератизация, дезинфекция подвалов, мусоропроводов;

- сбор и вывоз бытовых отходов;

- подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества;

- текущий ремонт общего имущества (заделка швов и трещин, ремонт и восстановление тротуаров, просевших отмосток, проездов, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутридомовых инженерных систем отопления (стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры) и др.

На рисунке 1 представлена схема заключения договора между собственником помещения и управляющей компанией.

Рисунок 1 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей компании от имени всех собственников помещений в доме

 

Надлежащее  техническое и санитарное состояние  общего имущества дома управляющая компания должна обеспечивать в соответствии с требованиями постановления Госстроя России от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

2) Обеспечить предоставление коммунальных услуг: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.

За неплательщиков отвечает управляющая компания; житель дома не несет ответственность за то, что сосед не заплатил, он не должен компенсировать его недоплату - это возложено на управляющую компанию.

Предоставление  коммунальных услуг должно осуществляться в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке  предоставления коммунальных услуг  гражданам».

3) Организовать установку приборов учета коммунальных ресурсов на основании решения ОСС.

4) Согласовывать с ОСС план и сроки проведения текущего ремонта общего имущества, смету планируемых доходов и расходов на текущий финансовый год.

5) Планировать и осуществлять работы по капитальному ремонту на основании дополнительного соглашения за счет средств собственников.

6) Вести и хранить техническую документацию на дом, учет выполненных работ по обслуживанию, содержанию, текущему ремонту дома и придомовой территории, хозяйственно-финансовую, бухгалтерскую, статистическую документацию и расчеты, связанные с исполнением договора управления.

7) Организовать аварийно-диспетчерское обслуживание, регистрацию и своевременное исполнение заявок собственника.

8) Принимать меры к сохранности жилищного фонда, своевременно устранять утечки, потери и неисправности в системах ресурсоснабжения и другие аварии и неполадки.

9) Производить начисление платежей собственника за ЖКУ, выдачу расчетно-платежных документов.

10) Оформлять документы для регистрации собственников (нанимателей) по месту жительства и месту пребывания, а также выдавать справки.

11) Представлять ОСС отчет о выполнении условий договора управления за предыдущий год.

12) Рассматривать предложения, заявления и жалобы собственников, принимать соответствующие меры.

13) Выполнять иные обязанности, предусмотренные договором управления и действующим законодательством.[7]

Управляющая компания обязана предоставлять и иные услуги (радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда, лифтов и т.п.), предусмотренные решением общего собрания собственников.

Управляющая компания выполняет свои обязательства в счет оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, производимой собственниками помещений многоквартирного дома, самостоятельно или с привлечением третьих лиц. Работы, не вошедшие в Перечень работ и услуг, управляющая компания может осуществлять в счет дополнительной платы в соответствии с прейскурантом цен, установленных управляющей компанией.

На что следует обратить внимание:

- общее собрание обязано утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также размер платы за эти услуги. На общем собрании рекомендуется определить конкретный размер вознаграждения управляющей компании, который будет взиматься от поступивших платежей жителей за текущее содержание и ремонт, как правило, размер такого вознаграждения устанавливается в размере 15-20%;

- обязательно следует прописать в договоре порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления. Например, закрепить в договоре сроки отчетности, участие представителей дома в составлении актов, создание Совета дома.[22]

Жители могут  самостоятельно осуществлять контроль за выполнением договорных обязательств управляющей компании. Решением общего собрания жители могут уполномочить одного из собственников либо группу собственников (Домовой комитет, Совет дома) осуществлять контролирующие функции:

- проведение  плановых обследований и проверок технического и санитарного состояния общего имущества;

- получение от управляющей компании и проверку достоверности ежемесячной информации об объеме, перечне, качестве и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества, также о ценах, тарифах и качестве коммунальных услуг, соответствие этих показателей показателям, указанным в договоре.

В случае выявления  фактов нарушения договорных обязательств управляющей компанией, уполномоченное лицо заявляет в письменной форме, от имени собственников помещений дома, претензии управляющей компании. Управляющая компания направляет своего представителя для составления акта, фиксирующего недопоставку либо некачественную поставку услуг (выполненных работ). Акт составляется в двух экземплярах, подписывается представителем управляющей компании и уполномоченным лицом и является основанием для проведения перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги.

В случае выявления  существенных нарушений исполнения договорных обязательств со стороны управляющей компании, уполномоченное лицо вправе инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников помещений для вынесения вопроса о целесообразности досрочного расторжения договора управления в связи с установленными нарушениями.[21]

Таким образом, можно сделать вывод, что по договору, который заключен с управляющей компанией, в ее обязанности входит содержание дома соответственно с санитарными требованиями. Она должна следить за порядком в подъездах и организовывать их регулярную уборку. Если управляющая компания не имеет нужного оборудования или специалистов, для проведении всего спектра работ, она может воспользоваться услугами сторонних организаций, путем заключения с ними договора. В этом случае уборкой подъездов будет заниматься клининговая компания, охрану будет обеспечивать частное предприятие, а обслуживать ТВ-антенну – работники кабельного телевидения.

 На всех  общедомовых собраниях должен  присутствовать представитель управляющей компании, чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания. Каждый год компания обязана отчитываться перед жильцами, составляя отчет своей деятельности. Также в отчете по желанию жильцов компания должна представить показания внутридомовых счетчиков. Двор и парковка возле дома должны быть чистыми, на них не должно быть мусора – для этого есть мусорные баки. Относительно вывоза мусора управляющая компания обязана заключить договор со специализированными автотранспортными предприятиями, которые производят вывоз мусора.

При выборе управляющей  компании особое значение уделяют всем вышеперечисленным ее обязанностям. Но, в то же время, при выборе управляющей компании жильцы часто сталкиваются с трудностями и проблемами. В параграфе 1.3 мы выделим преимущества и недостатки при выборе управляющей компании, а также рассмотрим наиболее часто встречающиеся проблемы выбора управляющей компании.

1.3 Преимущества и недостатки при выборе управляющей компании

 

Одна из проблем обслуживания жилищно-коммунального хозяйства в том, что у мелких организационных форм в сфере управления ЖКХ зачастую нет финансовой возможности содержать высококвалифицированных юристов, бухгалтеров, страховщиков, программистов и т.д., в то время как постоянно изменяющееся законодательство вынуждает иметь необходимый штат специалистов. Более того, при грамотном подходе можно получить федеральные средства на ремонт дома, что немаловажно для частных управляющих компаний, существующих на средства собственников жилья. Современная отрасль жилищно-коммунального хозяйства по сути инновационная, т.к. нужно не только уметь правильно применять современные технологии и энергоэффективные материалы при капремонте жилых зданий, текущем ремонте и содержании жилья, но и использовать эффективные методы управления, что требует определенных знаний и навыков.

Одним из самых  сложных моментов на сегодняшний  день является отсутствие законодательной  базы, которая регулировала бы отношения  между собственниками и управляющей  компанией. До сих пор не определены финансовые и имущественные параметры, которым должны соответствовать управляющие компании, их деятельность не подлежит лицензированию. Таким образом, практически единственным документом, на который могут опираться стороны, становится договор. В договоре прописываются обязанности сторон (например, управляющая компания обязана организовать обслуживание многоквартирного дома, а жильцы обязаны своевременно оплачивать услуги управленцев и т.д.) и их права.[19]

Основным преимуществом  управляющей компании является обладание более значительными ресурсами, чем в любом Товариществе собственников жилья (далее – ТСЖ), причем как финансовыми и административными, так и кадровыми. Штат профессионалов позволяет оперативно решать практически любые вопросы по обслуживанию дома и несет ответственность перед собственниками за качество предоставляемых услуг. Специалисты управляющей компании контролируют технический персонал, качество услуг, предоставляемых монополистами и другими организациями, отслеживают изменения в федеральном и местном законодательстве и своевременно проводят их в жизнь.[15] В таблице 1 представлено сравнение «плюсов» и «минусов» управляющей компании и ТСЖ.

Таблица 1 – Преимущества и недостатки управляющей компании и Товарищества собственников жилья

Преимущества		Недостатки
Управляющая компания	Товарищество  собственников жилья	Управляющая компания	Товарищество  собственников жилья
Есть возможность  привлечения средств для модернизации данного дома (в городе уже есть практика замены лифтов, установки  счетчиков  и т. п.).	Есть возможность  накопить средства на капремонт или  на случай крупной аварии.	Копить средства на капремонт у управляющей компании возможности нет. Поэтому могут  возникнуть дополнительные платежи  за работы, которые не оплачиваются по строке «текущий ремонт». Допустим, ремонт крыши.	Возможны злоупотребления  со стороны правления ТСЖ. Они  могут быть намеренными, когда к  управлению стремятся мошенники, или  «нечаянными», когда к созданию ТСЖ  приступают люди, полные энтузиазма, но не подготовленные.
	В идеале средства расходуются экономнее: сами собственники руководят ТСЖ и считают свои деньги.
Жильцы имеют  дело с единым центром, который отвечает за весь спектр услуг	Собственники  дома принимают непосредственное участие  в решении основных вопросов.	Компания может  обанкротиться. Ее ответственность - в  пределах уставного фонда.	Членам ТСЖ  придется платить взносы.
По итогам работы собственники могут проверить, что  сделано управляющей компанией.	Порядок и чистота  дома.	Затруднен контроль. Например, управляющая компания сама определяет подрядные организации, выполняющие ремонт.	Актив ТСЖ, как  правило, выступает за дополнительные траты на благоустройство: на охрану, цветы, видеонаблюдение и т. п.