Оценка недвижности

 

Все здания проданы при рыночной финансировании в одно и то же время при  рыночной условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.

В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи м2 арендной площади (см. таб. №5).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта – 77,12 руб.

Таблица 5

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади

1-го объекта  сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Среняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Местоположение	Вниз
Общая корректировка	Вниз

 

Из таблицы 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 77,12 руб.

Рассмотрим 2-ой объект сравнения: определим корректировок, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендой площади 2-го объекта – 67,74 руб.

Таблица 6

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади

2-го объекта  сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировки
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования	Вверх
Средняя рента за 1м2 арендной площади	Вверх
Местоположение	Вверх
Общая корректировка	Вверх

Из таб. 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимые применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта – 76,00 руб.

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендой площади

3-го объекта  сравнения

Таблица 7

Позиции сравнения	Требуемые корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Местоположение	Не требуется
Затраты на эксплуатацию	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из таб. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 76,00 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимые применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта – 80,77 руб.

Таблица 8

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Коэффициент использования	Вниз
Местоположение	Вниз
Затраты на эксплуатацию	Не требуются
Общая корректировка	Вниз

 

Из Таб. 8 следует, что единица стоимости объекта должна быть больше, чем 80,77 руб.

Рассмотрим 5-й объета сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта – 73,10 руб.

Таблица 9

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вверх
Средняя рента за 1м2 арендной площади	Вверх
Местоположение	вверх
Общая корректировка	вверх

 

Из таб. 9 следует, что единица стоимости объекта должна быть больше, чем 73,10 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительно анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (см. таб. 10).

Таблица 10

Анализ полученных данных

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
1-й	Вниз	77,12
3-й	Вниз	76,00
4-й	Вниз	80,77
5-й	Вверх	73,10
2-й	Вверх	67,74

 

Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки в диапазоне от 7310 руб. до 76,00 руб. за 1 м2 арендной площади.

Так как для 5-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему придать больше вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м2 арендной площади объекта оценки можно равной 74,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

74,00 * 3 000 = 222 000.

 

 

 

 

 

 

3. Пример оценки недвижимости затратным подходом:

Определение рыночной стоимости квартиры (вариант №1).

Определить стоимость трехкомнатной квартиры общей площади 60м2 ,

расположенного на первом этаже пятиэтажного дома:

- в доме отсутствует лифт, имеется мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, отсутствует смежные комнаты, высота помещений 2,4 м.,  площадь кухни 5,5 м2. Физический износ здания составляет 15 процентов.

- удаленность от центра  составляет 0,9 кв. Коэффициент, учитывающий  экологическое состояние, равен 0,85.

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий.

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуального проекта – 314,92).
2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:

Св=Св1984  * Игде,

Св – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне  цен по отношению к базисному уровню.

На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

А) Св = 248,75 * 64,95 = 16156, 31 руб. восстановительная стоимость  одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

Б) Св = 188,11 * 64,95 = 12217,74 руб. восстановительная стоимость одного  квадратного метра жилого пятиэтажного панельного здания.

c) Cв = 314,92 * 64,95 = 20454,05 руб. восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту.

3.Остаточная стоимость  одного квадратного метра общей  жилой

площади определяется по формуле:

С0 = Св * (1-Ифн/100) где,

С0–остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

Ифн– физический износ здания, в процентах.

а) Со = 16156,31 *  (1 – 15/100) = 13732,86 руб. для пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

б) Со = 12217,74 *  (1-15/100) = 10385,08руб. для жилого пятиэтажного панельного здания.

с) Со = 20454,05 * (1 – 15/100) = 17385,94руб. для жилого пятиэтажного кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту.

4. По заданию определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

Квп- коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,4м Квп=0,90;

Кпк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни 5,5м2Кпк= 0,9;

        Кос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле Кос = 0,97;

        Кэт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на первом этаже пятиэтажного дома Кэт =0,9;

Кнл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта

Кнл = 1

Кнм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода.

Кнм = 0,993;

Кск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для трехкомнатной квартиры с раздельными комнатами Кск = 1,0;

Крц – коэффициент, учитывающий местоположение жирового дома. При удаленности дома от центра на расстоянии 0,9 км Крц = 1;

Кэс – коэффициент, учитывающий экологичское состояние. Согласно заданию Кэс = 0,85.

5. коэффициент потребительских  качеств квартиры определяется по формуле:

Кп = (0,534 * Квп + 1,428 * Кпк + 0,74 * Кос + 0,74 * Кэт + 0,397 * Кнм + 0,43 * Кнл + 1,259 * Кск + 0,733 * Крц + 1,275 * Кэс) / 7,634

Кп = (0534 * 0,9 + 1,428 * 0,9 + 0,794 * 0,97 + 0,741 * 0,9+ 0,397 * 0,993 + 0,473 * 1,0 + 1,259 * 1,0 + 0,733 * 1,0 + 1,275 * 0,85) / 7,634 = 0,936

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающий потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:

Скм = Со * Кп

А) Скм = 13732,86 * 0,936 = 12853,96 для пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту;

Б)  Скм = 10385,08 * 0,936 = 9720,43 для снятия пятиэтажного панельного здания;

С)  Скм = 17385,94 * 0,96 = 16273,24 для жилого пятиэтажного кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту;

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:

Сск = Скм * S

Где S – общая площадь жилья, м2

А) Сск = 12853,96 * 60 = 77123,6 для пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту;

Б) Сск = 9720,43 * 60 = 583225,8 руб., для жилого пятиэтажного панельного здания;

С) Сск = 16273,24 * 60 = 976394,4 руб., для жилого пятиэтажного кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту.