Введение

Положительные экономические тенденции: активный рост покупки недвижимости, уменьшение банковских кредитных ставок, благодаря чему стало выгодно использовать кредиты для развития бизнеса, рост объемов вложения средств в недвижимость и строительство, законодательные изменения последних лет повлияли на рост количества сделок с коммерческой недвижимостью. Пропорционально выросла и востребованность в оценочных услугах. Очевидно, что в операциях с имуществом должен участвовать профессионал, который может ориентировать продавца и покупателя относительно стоимости включенных в сделку объектов. Мировая практика показывает, что отсутствие в данных процессах независимых профессиональных оценщиков, как правило, приводит к некорректному выведению стоимости.

Оценщик, выполняя свою работу, зачастую вынужден решать задачи юридического и экономического характера, при этом он должен быть хорошим специалистом в области строительства и бухгалтерского учета. В странах с развитой экономикой обращение к оценщику в процессе принятия управленческих решений — норма, так как этот специалист предоставляет объективные данные, полученные проверенными методами и подтвержденные его опытом.

Значительный интерес представляет оценка недвижимого имущества, приносящего доход.

Наиболее характерные ситуации оценки коммерческой недвижимости - оценка объектов для сделок купли-продажи и кредитование под залог недвижимости. На втором месте стоят оценка при внесении недвижимости в уставный капитал предприятия, при страховании имущества, а также оценка недвижимости в целях налогообложения и привлечения инвесторов.

Оценка коммерческой недвижимости включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. Оценочная экспертиза проводится в отношении зданий промышленного, социального назначения, производственных комплексов, офисных, складских и торговых помещений, объектов незавершенного строительства.

Среди объектов, которые оцениваются чаще, на первом месте находятся торговые и складские помещения.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска, и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволяет более обоснованно скорректировать данные ретроспективного  периода для оценки недвижимости методами доходного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

          Актуальность темы исследования заключается в росте в последние годы количества кредитов, полученных под залог недвижимости. Данный вид финансирования значительно расширяет возможности развития бизнеса, делая доступным заемщику существенно большие денежные суммы и, за счет обеспечения рисков, уменьшая процентные ставки, выставляемые банками. Вследствие этого растет спрос и на оценочные услуги, так как банки, в принятии решения о сумме выдаваемого кредита, ориентируются на заключения независимых экспертов-оценщиков.

          Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и коммерческой, в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами.

          Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса,                А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки коммерческой недвижимости. Практически все вопросы оценки недвижимости охватывают работы зарубежных ученых: Ордуэй Ник., Фридмана Дж., Харрисона Генри.

Целью данной работы является теоретическое исследование имеющихся в рамках различных подходов к оценке основных методов и приемов исследования объекта недвижимости с целью установления его стоимости, рассмотрение основных вопросов, связанных с оценкой коммерческой недвижимости, определение понятия залоговой стоимости и сферы ее применения, а также проведение оценки коммерческой недвижимости, определение обоснованного вывода о величине рыночной стоимости и, на ее основе, величине ликвидационной стоимости объекта исследования, а также определение величины залоговой стоимости объекта недвижимости.

Также в рамках работы предстоит провести описание и подробный анализ всей совокупности данных об объекте исследования, расчет количественных и учет качественных характеристик объекта и рынка; сформулировать обоснованное мнение о предмете исследования.

Глава 1. Основные понятия оценки недвижимости

1.1. Понятие недвижимости и основные виды ее стоимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них строения.

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

•  здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

•  обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

•  инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совмест­ной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

•  стационарные сооружения благоустройства территории участка;

•  элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспече­ния, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском оборо­те и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различ­ных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зре­ния конкретного пользователя, который исходит из сложившегося вари­анта ее использования, а также естественными и общественными свойства­ми товара, которые определены уровнем технического развития и обще­ственными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. На­пример, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его ме­новая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измере­ния выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выра­жение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Полезность - форма выражения потребительной стоимости. Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, эле­ментом удобства для покупателя.

Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием раз­личных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

•  международных стандартов оценки;

•  перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

•  принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть выделены:

•          рыночная стоимость;

•          ликвидационная;

•          инвестиционная.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие “ры­ночная стоимость”.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

На практике используются различные определения рыночной стоимос­ти, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансо­вых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей не­обходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

•  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

•  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

•  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости.

Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.

Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случа­ях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость бу­дут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъек­тивной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожида­емых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегмен­те рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимос­ти с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущи­ми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвесто­ра отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения “спиритического” эффекта. Она рассчи­тывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимос­ти в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

А также может быть рассчитана залоговая стоимость.

Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынуж­денной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплате­жеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

В статье 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” специально подчеркивается: “Ипотека здания или сооружения допускает­ся только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части”. Данным законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, нахо­дящиеся, как правило, в муниципальной собственности.

1.2. Понятие залога и залоговой стоимости

Залог недвижимости, как источник привлечения инвестиций, представляет собой один из основных механизмов устойчивого функционирования и развития компании. Кредитование под залог имущества является одним из важнейших направлений банковской деятельности. Залог является одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика (должника) выполнить свои обязательства.  Следует отметить недостаточность разработанности методики оценки стоимости недвижимости для целей залога и кредитования. Так, стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации, не содержат понятия залоговой стоимости и не описывают процедуры, подходы и методы оценки залоговой стоимости. Осуществление залогового кредитования предприятий во многом дискриминационно. Это связано, во-первых, с нестабильностью российской экономики, а, во-вторых, с отсутствием простой и доступной субъектам рынка методологии оценки недвижимости как объекта залога. Данные методы либо определяются внутренними банковскими инструкциями и являются закрытой информацией, либо оценка залога осуществляется на базе ликвидационной стоимости, что снижает его инвестиционный потенциал и привлекательность.

Залогом признается такой способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) за изъятиями установленными законом[1].

Правовая цель сделки заключается в обеспечении исполнения основного обязательства, что достигается путем:

- выделения определенного имущества в качестве предмета залога;

- передачей предмета залога во владение залогодержателю или с оставлением его во владении залогодателя (с правом пользования или без права пользования) с наделением залогодержателя правомочиями по контролю наличия и сохранности залогового имущества;

- установлением определенных ограничений залогодателя в распоряжении предметом залога;

- предоставлением залогодержателю права истребования предмета залога от любого лица, в том числе залогодателя или собственника имущества, в случае неисполнения основного обеспечиваемого обязательства;

- реализацией предмета залога (имущества) в случае неисполнения основного обеспечиваемого обязательства и получения залогодержателем удовлетворения из стоимости заложенного имущества;

- предоставления преимущества залогодержателю перед другими кредиторами залогодателя в получении удовлетворения из стоимости реализованного заложенного имущества за установленными законом изъятиями.

Залоговые операции имеют широкое распространение в гражданском обороте, особенно в связи с получением хозяйствующими субъектами коммерческих кредитов[2].

В отличие от других способов обеспечения обязательств залог (ипотека) имеет ряд преимуществ:

1) ГК выделил залог в отдельный правовой институт, признав за ним значение обеспечительного обязательства, то есть залогодержатель, для реализации своих прав, воздействует непосредственно на предмет залога[3].

2) Обеспеченное залогом обязательство удовлетворяется из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Преимущественное право кредитора-залогодержателя не является безусловным, так как в самой норме содержится оговорка о том, что законодательными актами могут быть установлены изъятия. Суть этих изъятий означает, что закон устанавливает ряд кредиторов, которые являются привилегированными даже по отношению к кредитору, являющемуся залогодержателем.

Для успешной реализации операций по кредитованию необходимо сформировать основу, по которой будет производиться финансирование, а также оценить платежеспособность (кредитоспособность) заемщика и состоятельность его собственности (активов) для того, чтобы обеспечить должное обслуживание долга.

Предметом залога могут быть имущественные права, а также любое имущество, кроме вещей, изъятых из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (требования об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательными актами). Право залога может распространяться и на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в будущем.

Залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом переход права на заложенное имущество, которое уже является обеспечением какого-либо иного обязательства, предшествующее право залогодержателя сохраняет силу. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойку.

В литературе встречаются диаметрально противоположные суждения о том, правомерно ли использование отдельного термина “залоговая стоимость” для обозначения типа стоимости, определяемого в случаях оценки имущества в целях залогового обеспечения банковского кредита.

Так, например, Дж. Фридман определяет залоговую стоимость, как стоимость объекта недвижимости в целях обеспечения ипотечного кредита[4].

Раскрывая это определение, под залоговой стоимостью следовало бы понимать определяемую оценщиком (не банком!) стоимость объекта недвижимости, покрывающую невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита.

Для банка залоговая стоимость определяет максимально возможный размер ипотечного кредита, имеющий реальное покрытие.

С другой стороны, в литературе встречаются мнения, что понятие “залоговая стоимость” избыточно и следует вместо него использовать более широкое понятие “ликвидационная стоимость”[5]. У данного тезиса имеется достаточное количество сторонников среди практикующих оценщиков. Кроме того, при оценке ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств использование оценщиками понятие ликвидационной стоимости допускается четвертым стандартом Международных стандартов оценки (МСО).

Введение нового типа стоимости требует разработки отдельных методик ее расчета, стандартов, описывающих принципы и порядок ее использования, и отличие данного типа стоимости от, например, рыночной стоимости. Вместе с тем, различие между терминами “залоговая стоимость” и “ликвидационная стоимость” заключается в том, что в первом случае речь идет о возможном изъятии и судебной реализации имущества в результате неисполнения должником требований ипотечного кредитования, а во втором - о том же самом, но в результате неисполнения должником иных обязательств.

Таким образом, в обязанность оценщика входит расчет рыночной и ликвидационной стоимости залога, а определение объема выдаваемого кредита  (залоговой стоимости) выполняет банк.

При расчете стоимости залога Банком определяется залоговая стоимость имущества исходя из расчетов оценщика об определении рыночной стоимости, т.е. стоимость с учетом применения понижающего коэффициента.

Таким образом, Залоговая стоимость = Рыночная стоимость - дисконт

  Основным фактором, отличающим залоговую стоимость от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи оцениваемых объектов. Кроме того, в понижающий коэффициент включаются возможные издержки, которые понесет банк в случае реализации имущества, его возможный износ, а также ряд других факторов. В зависимости от вида имущества, условий его использования, предполагаемого срока пользования кредитом, ликвидности, понижающий коэффициент может варьироваться от 5 до 80 процентов.

Как правило, юридические лица и частные предприниматели оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в своей деятельности.

Оценка же Банка основывается на анализе вторичного рынка и его тенденциях. Иными словами, при определении вида залогового имущества Банк всегда исходит из позиции развития наиболее худшей ситуации, а именно: невозврата заемных средств и обращения взыскания на заложенное имущество с последующей его реализацией.

Именно на этом этапе залоговой операции особенно остро встает вопрос о ликвидности имущества, т. е. востребованности его на рынке и возможности его реализовать в максимально сжатые сроки. С этой целью управлением экспертизы залогов производится анализ рынка и определение круга потенциальных покупателей.

1.3. Подходы и методы оценки недвижимости

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению стоимости недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

•              качество и количество дохода, который объект недвижимости может
принести в течение своего срока службы;

•              риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

•              инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не
заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­
ходов от этого объекта;

•              рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;

• дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уров­ня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Расчет прогнозируемого дохода от объектов недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, в который включены следующие позиции:

1.      Потенциальный валовой доход (ПВД) - общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов.

2.      Потери арендной платы - имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводится с учетом тенденций изменения спроса и предложения на прогнозируемый период.

3.      Действительный валовой доход (ДВД) - предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь арендной платы от неполной заполненности объекта и неуплаты по договорам.

4.      Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода.

5.      Чистый операционный доход (ЧОД) - рассчитывается как разность действительного валового дохода и операционных расходов и не учитывает налоговых выплат и платежей по обслуживанию ипотечного кредита.

Для капитализации будущих доходов применяют два основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

6.      Прямая капитализация переводит величину годового дохода в стоимость собственности одним арифметическим действием:

V = I / R,              где:              V- стоимость, I- доход, R- коэффициент капитализации.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

•              потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

•              потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

C = NOY / RK или C = ЧОД / Коэффициент капитализации,

где С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

       RK – коэффициент капитализации (%).

  Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

•  нестабильность потоков доходов;

•   если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - “информационная непрозрачность” рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

7.      Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.      Применяется метод ДДП, когда:

•                                                                                                                                                                                                      предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;             

•            имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих поток денежных средств от недвижимости;

•            потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•            оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

•            объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

•         длительность прогнозного периода;

•         прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

•         ставка дисконтирования.

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь “риск-доход”, я также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

•         метод кумулятивного построения;

•         метод сравнения альтернативных инвестиций;

•         метод выделения;

•         метод мониторинга.

Метод дисконтирования переводит будущие выгоды в настоящую стоимость. Текущая стоимость будущих выгод от владения собственностью определяется из выражения:

PV = Ct / (1+i)t + M * 1 / (1+i)n

PV – текущая стоимость;

Ct  - денежный поток периода t;

I – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продиктована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). Таким образом, основой оценки объекта методом дисконтирования является прогноз функционирования объекта в течение определенного периода, что означает определение таких основных показателей, как срок прогноза, доходные и расходные характеристики и ставки дисконтирования и капитализации.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными  объектами на рыке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также, то, что оцениваемый объект недвижимости  является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Важным методом данного подхода является метод внесения поправок, рассчитываемых на основе анализа так называемых парных продаж. Парной продажей называется такая совокупность двух независимых продаж различных объектов, при которой совпадают все свойства проданных объектов, кроме одного. Если при этом на заключение сделок не повлияли какие-либо искажающие картину факторы, то по величине разницы в цене сделок можно судить о влиянии на цену фактора, по которому различались сопоставляемые продажи.

Практика оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую ни один из выбранных аналогов по своим технико-эксплуатационным характеристикам не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их совместного влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться методом анализа иерархий (МАИ), являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта.

Согласно западным изданиям по оценке недвижимости, затратный подход наиболее применим при оценке рыночной стоимости новых или относительно новых сооружений. Этот подход особенно убедителен в тех случаях, когда стоимость участка хорошо обоснована, а сооружения - новые или отличаются незначительным накопленным износом и, тем самым, представляют собой вариант использования земельного участка, максимально приближенный к варианту оптимального использования территории.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

1.      оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его создании на конкретную дату (дату оценки);

2.      учет износа  оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

3.      принцип “замещения”.

Основные этапы применения затратного подхода:

1.     оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания – расчетных затрат на воссоздание (воспроизводство) оцениваемого объекта в современных условиях с использованием договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п., с сохранением всех параметров эксплуатационных качеств, присущих данному объекту (с учетом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических норм и других норм, действовавших на момент ввода здания (сооружения) в эксплуатацию);

2.     оценка величины предпринимательской прибыли - разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта[6].

Можно назвать следующие основные методы расчета прибыли предпринимателя:

Рыночный метод. Заключается в сборе и обработке рыночной информации о величинах прибыли предпринимателя. В частных интервью называется диапазон прибыли предпринимателя 10%-25% (при сроке строительства 1 год).

Аналитический метод. Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта вложения в недвижимость, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Метод, основанный на анализе альтернативных финансовых инвестиций. Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативных финансовых вложений в акции, векселя и другие ценные бумаги, или, в крайнем случае, не меньше, чем процентные ставки по соответствующим кредитам банков.

Метод, основанный на DCF-анализе денежных потоков в течение времени строительства объекта. Заключается в определении разницы между невозмещенными инвестициями (аккумулированная по ставке дисконта сумма всех инвестиций, за вычетом одновременных  «встречных» доходов за период нового строительства) и стоимостью нового строительства, рассчитанной одномоментно на дату оценки без учета строительного лага.

Для действующих объектов первоначальные инвестиции будут равны сумме затрат на их приобретение. Для объектов, требующих определенных капитальных вложений на их улучшение (свободный земельный участок, незавершенный строительством объект, реконструируемый объект т.п.), первоначальные инвестиции с экономической точки зрения следует определить как сумму невозмещенных инвестиций Vни  будущую стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированную к дате эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сумму затрат на  его создание:

,

где Еi - затраты в начале i-го периода, r - количество периодов создания объекта недвижимости, Y - норма отдачи на инвестиции за период.

3.      расчет выявленных видов износа.

Накопленный износ объекта недвижимости - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта, его функционального (морального) и внешнего (экономического) устаревания.

Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ считается устранимым, если затраты на его ликвидацию меньше вклада в рыночную стоимость объекта.

Физический износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами показателей эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических и техногенных факторов, ошибок при проектировании или нарушений правил строительства и технической эксплуатации.

Функциональный износ (устаревание) - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных конструкций и инженерного оборудования здания или сооружения, качества произведенных строительно-монтажных работ современным рыночным стандартам, нормам и правилам, предъявляемым к данному типу зданий и сооружений. Он обычно вызван появлением более совершенных технологий, неудовлетворительной планировкой, несоответствием технических и функциональных требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы, дизайн и т.д.

Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия – уменьшение стоимости имущества, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов экономического и неэкономического характера. Используется также термин внешнее устаревание.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как величину, равную разности между полной восстановительной стоимостью объекта без учета износов и его рыночной стоимостью на дату оценки. Точность методов, основанных на оценке возраста объекта, зависит от корректности определения общей экономической жизни и эффективного возраста объекта. При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки;

4.      оценка рыночной стоимости земельного участка;

5.      расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Глава 2. Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

2.1. Обзор рынка торговых объектов

Предметом данного исследования являются торговые объекты города Санкт-Петербурга.

В 2006 г. был введен большой объем площадей в торговых объектах[7]: прирост общей площади торговых объектов за 2006 г. составил 1,2 млн кв. м., что превышает совокупный объем, введенный за последние три года (2003-2005 г.). За 2006 год на карте города появилось 39 новых объектов, при этом наибольшее количество пришлось на декабрь 2006 г. – 15 торговых объектов (для сравнения: декабрь 2005 г. – 4 торговых объекта). На конец 2006 г. в Петербурге функционировало 112 торговых объектов общей площадью 2,7 млн. кв.м. По-прежнему большинство из них сосредоточено в Приморском и Выборгском районах: 21% и 13% от общей площади торговых объектов соответственно (Рис. ).

Наиболее активно в 2006 г. развивались сегменты специализированных торговых центров (DO-IT-YOURSELF-центров (DIY)) и гипермаркетов, общие площади которых значительно увеличились за год (более чем в 2 раза – DIY-центры, более чем в 3 раза – гипермаркеты) и составили на конец 2006 г. 230 тыс. кв.м и 315 тыс. кв.м, соответственно. Сегмент торговых центров, общая площадь которых практически удвоилась за 2006 год и достигла 1,840 млн. кв.м, является безусловным лидером в структуре площадей торговых объектов (Рис. 2.1).

Обеспеченность торговыми площадями в торговых объектах в расчете на 1 000 жителей Санкт-Петербурга составляла по состоянию на конец 2006 г. 378 кв. м. (обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах – 252 кв. м. на 1 000 человек) (Рисунок 2.2). Наиболее обеспеченными районами (обеспеченность торговыми площадями превышает среднегородской показатель) являются Приморский, Московский, Выборгский и Адмиралтейские районы (Рисунок 2.3).

Рис. 2.1 Структура рынка действующих торговых объектов (по общим площадям), на конец 2006 г.

Рис. 1.2 Обеспеченность торговыми площадями в торговых объектах по районам города, кв.м на 1 000 человек, на конец 2006 г.

Рис. 2.3 Распределение общих площадей действующих торговых объектов (от 4 000 кв.м.) по районам города, на конец 2006 г.

2.2. Обзор ставок арендной платы для разных групп арендаторов

Рост ставок арендной платы в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией за 2006 г. составил в среднем 9–13% по разным товарным группам арендаторов. Наиболее значительным был рост ставок аренды для операторов фуд-корта. В менее удачных торговых центрах наблюдалось снижение ставок.

Заполняемость успешных торговых центров была близка к 100 %, большинство из них имели лист ожиданий потенциальных арендаторов.

Ставки за отдельные арендные модули в одном и том же торговом центре колебались в достаточно широких пределах. Это определялось, в первую очередь, размерами арендной площади и этажом, на котором она находилась, а также товарной группой,  конфигурацией и др. параметрами.

Минимальные ставки были возможны для торговых предприятий, расположенных на уровне выше первого на отдаленных от основного человекопотока площадях, а также для якорных (мини-якорных) арендаторов (главный арендатор в торговом центре, привлекающий в него покупателей) (Таблица 2.1).

Таблица 2.1

Арендные ставки в торговых центрах

В качестве покупателей помещений в торговых центрах в основном выступали крупные операторы продовольственных товаров, бытовой техники и электроники, мультиплексов (“якоря”). Цена продажи в 2006 г. находилась в диапазоне от $ 1 400 до $ 3 000 за кв.м.

На относительно небольшие помещения договора аренды заключаются на срок от 1 года до 5 лет. Для крупных арендаторов договора аренды принято заключать на большие сроки (5-15 лет).

На фоне снижения курса доллара все большее распространение получают договора, в которых арендные ставки указываются в условных единицах в рублевом эквиваленте. Расширяется практика применения арендных ставок, номинированных как процент от выручки. Так,  крупные продуктовые магазины (гипермаркеты, супермаркеты) арендуют за 3-6%, для остальных крупных арендаторов (магазины одежды, электроники, товаров для спорта и отдыха и др.) диапазон возможен в пределах 4-18%.

Налоги (основной – НДС), коммунальные платежи, расходы по обслуживанию, страховочный депозит в каждом случае оговариваются отдельно. В типичном случае платежи вносятся ежемесячно.

Как правило, арендная ставка включает:

  арендные платежи

  коммунальные платежи

  расходы по обслуживанию (уборка, эксплуатация)

  вознаграждение управляющей компании

  страховые платежи

  налоговые платежи

  охрана

Крупные якорные арендаторы, в основном, сами несут расходы по оплате коммунальных платежей и расходы по обслуживанию; для мелких и средних арендаторов эти расходы, как правило, включаются в ставку аренды, хотя в последнее время наметилась тенденция по выделению эксплуатационных расходов из арендной ставки.

Страховой (гарантийный) депозит обычно эквивалентен арендной плате за один-три месяца (иногда он отсутствует).

Как правило, помещения в торговых центрах сдаются арендаторам в состоянии чистовой отделки, якорным арендаторам (операторы мультиплексов, супермаркетов, гипермаркетов) помещения предоставляются в состоянии «shell & core» (состояние офисного помещения «под отделку» - в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция). Офис в состоянии shell&core не пригоден для «заселения» арендатора. Так, обычно на время отделочных работ предоставляются арендные каникулы, в течение которых плата за аренду не взимается. Бывает, что каникулы не предоставляются, а вместо этого собственник компенсирует арендатору какую-то часть затрат на проведение отделочных работ. Всегда – меньшую. Исключительный случай – когда собственник выполняет отделку за свой счет. Если собственник сам сделал в офисе всю внутреннюю отделку, то затраты на нее будут включены в арендную плату.).

В соответствии с обзором конкурентной среды в 10-минутной зоне автомобильной доступности Объекта, а также перечня расположения действующих торговых объектов в рассматриваемой зоне конкурентного окружения Объекта с основными характеристиками можно сделать вывод, что уровень текущей и перспективной конкуренции в рассматриваемой зоне можно оценить как средний. При анализе рассматривались торговые объекты полезной площадью (GLA, Gross Leasable Area) от 4 000 кв.м. (приложение 2).

2.3. Тенденции и прогнозы развития рынка коммерческой недвижимоти

                 Рост активности международных девелоперов торговых центров.

                 Рост количества проектов торговых центров с участием международных архитектурных компаний.

                 Укрепление позиций развлекательного сегмента в торговых центрах. К традиционным мультиплексам и боулингам добавлятся развлекательные центры для семейного отдыха: Crazy Park (Bronsard), Дино-Парк, Игромакс, Star Galaxy, Game Zona.

                 Активное развитие сегментов DIY-центров и гипермаркетов, которое в 2006 г. происходило в основном за счет местных девелоперов.  Более чем трехкратное увеличение площадей в сегменте гипермаркетов произошло за счет открытия компанией  пяти гипермаркетов общей площадью 113 тыс. кв. м и девяти гипермаркетов общей площадью 110 тыс. кв. м.

                 Активная экспансия петербургских девелоперов на региональные рынки. Также продолжается освоение рынка Петербурга, где компании запускают новые форматы. Так, развиваются супермаркеты площадью 1,5 тыс. кв.м; компания «Лента» намерена развивать сеть магазинов шаговой доступности «Норма» площадью 200– 400 кв.м.

                 Укрупнение торговых центров. Средняя торговая площадь торговых центров выросла с 14 000 кв. м в 2005 г. до 22 000 кв. м в 2006 г.

                 Расширение практики применения арендных ставок, номинированных как процент от оборота.

                 Приход международных операторов, ранее не представленных на рынке Петербурга. В 2009 г. ожидается приход новых международных операторов: Billа, Real, Leroy Merlin, Prisma.

                 К 2009 г. общая площадь торговых объектов  может превысить 3,4 млн кв. м., из них торговых центров – около 2,4 млн кв. м.

Глава 3. Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости на примере гипермаркета в Московском районе

3.1. Описание объекта оценки

Объектом оценки является  здание гипермаркета с относящемся к нему земельным участком площадью 64 297 кв.м., расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга. Участок имеет выход на Московский пр. и расположен справа по ходу движения из центра города в сторону аэропорта “Пулково”. К югу от Объекта окружение представляет преимущественно жилую застройку, к северу – расположены участки с застройкой промышленного назначения. Развитая система станций метрополитена, железнодорожные станции (“Воздухоплавательный парк”, “Проспект Славы”, “Купчино”), целый ряд общегородских магистралей делают район очень удобным в плане транспортного сообщения с другими районами города, а также с пригородом.

Транспортная доступность Объекта городским транспортом – отличная. Вблизи Объекта пролегает большое количество маршрутов наземного городского транспорта. Автомобильный поток по Московскому пр. в районе Объекта – более 100 тыс. машин в сутки в обоих направлениях.

Вся территория района расположения Объекта хорошо связана с центром Санкт-Петербурга и с другими районами города Московско-Петроградской линией метрополитена.

Развитие ближайшего окружения Объекта происходило интенсивно. Основные перспективные объекты ближайшего окружения относятся к сегменту торговой и жилой недвижимости. Согласно Генеральному плану развития Санкт-Петербурга до 2015 года, территории, прилегающие к Объекту, будут и дальше преобразовываться в общественно-деловые и жилые зоны.

Кроме того, в ближайшем окружении Объекта расположены территории комплексного развития:

                 Бывшая территория завода «Пигмент»: в настоящее время развивается компанией “ЛЭК”. В рамках данного проекта на площади 11,5 га предполагается возведение 200-250 тыс. кв.м жилья, а также торгового центра.

                 территория “Измайловской перспективы” (ограничена Обводным каналом, балтийской веткой Октябрьской железной дороги, Благодатной ул. и Московским пр.). Здесь запланировано строительство административно-делового центра и жилого района.

                 территория Бадаевских складов (ограничена Черниговской и Киевской ул. и границами владений “Центротекстиля”, “АРП” и НИИ “Электромаш”). Концепция предполагает создание общественно-деловой зоны: бизнес-центры, торгово-выставочные объекты, культурно-досуговые и спортивные центры и пр. Реализация проекта рассчитана на 10 лет и предполагает строительство 385 тыс. кв.м коммерческих площадей.

Таким образом, среди очевидных достоинств местоположения Объекта, усиливающих его конкурентные преимущества, можно отметить следующие:

                 Удобное расположение относительно транспортных магистралей, крупная транспортная магистраль, примыкающая к Объекту (Московский проспект) соединяет центр города с южными пригородами: аэропорт “Пулково”, Пушкин, Павловск, Гатчина; и далее автомагистрали на Москву, Псков, Киев;

                 Развитая транспортная инфраструктура места - хорошая доступность автомобильным транспортом, интенсивное движение легкового и общественного транспорта, близость станции метрополитена;

                 Перспективное улучшение транспортной инфраструктуры района;

                 Хорошая видимость Объекта с Московского проспекта;

                 Формирующаяся торгово-развлекательная и деловая зона вдоль Московского проспекта.

Балансовая стоимость земельного участка по состоянию на 31.12.2006 г. составляла 41 917 362,71 руб.

Балансовая стоимость улучшений (действующее здание гипермаркета) – нет данных. Сметная стоимость строительства составляла 23 121 тыс. долл.США, не вкл. НДС.

Участок имеет неправильную форму, рельеф ровный. Площадь участка 64 297 кв.м. Въезд на территорию для автомобильного транспорта предусмотрен с Московского пр. (для посетителей) и Варшавской ул. (для грузового транспорта).

Улучшения

Оцениваемые улучшения на участке – здание гипермаркета общей площадью 18 219 кв.м.

Строительство гипермаркета было начато в январе 2005 года, открытие состоялось в декабре 2006 года.

Здание гипермаркета – одно-двухэтажное, каркасное.

Основные конструктивные элементы:

Фундаменты – свайные  с отдельными монолитными железобетонными ростверками;

Каркас и перекрытия – сборные железобетонные;

Стены – трехслойные панели, кирпичные;

Кровля – плоская, проф.настил.

Перед зданием гипермаркета размещена открытая парковка на 836 м/м.

Таблица 3.1

Распределение общих и арендопригодных площадей Объекта

Инженерное обеспечение (Гипермаркет, 1 очередь):

                 Энергоснабжение: 2 212 кВа;

                 Отопление: 1,754 ГКал/час;

                 Водоснабжение: 103,7 куб.м/сут.

3.2. Затратный подход в оценке стоимости гипермаркета

Этапы оценки по затратному подходу следующие:

1. Расчет стоимости приобретения прав на земельный участок с аналогичными характеристиками;

2. Определение стоимости нового строительства на приобретенном участке с учетом предпринимательской прибыли девелопера;

3. Определение всех видов износа (физического, функционального), а также внешнего устаревания.

4. Определение стоимости права собственности объекта (п. 1 + п. 2 ‑ п. 3).

Расчет стоимости приобретения прав на земельный участок с аналогичними характеристиками

Предметом оценки является право собственности на земельный участок площадью 64 297 кв.м.

Для оцениваемой застроенной территории необходимо рассмотреть варианты использования, которые физически возможны и юридически правомочны с точки зрения своего потенциально доходного использования в случаях:

                 использования участка земли как условно незастроенного (вакантного);

                 использования участка земли с учетом имеющейся на нем постройки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как условно свободной выполняется в двух случаях:

                 при необходимости отдельной оценки участка земли;

                 при выборе объектов для сравнительного анализа.

В ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка рассматривали следующие функции:

                 торговую;

                 офисную (офисный центр класса «В»);

                 гостиничную (гостиница ***-****);

                 жилую (жилой комплекс повышенной комфортности).

При анализе критерия «Правомочность» (рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование земельного участка и др.) не было выявлено ограничений на реализацию вышеперечисленных функций.

Последние два критерия (финансовая целесообразность и максимальная продуктивность) проанализированы численно, исходные данные и результаты расчетов сведены в таблице (Таблица 3.2).

Таблица 3.2 

Расчеты к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования вакантного земельного участка

         Все доходные характеристики (арендные ставки в офисных центрах, торговых центрах, стоимость продажи нового жилья, стоимость проживания в номерах гостиниц) определялись путем анализа предложений подобной недвижимости. Заполняемость принималась по данным анализа заполняемости подобных объектов.

          Коэффициент операционных расходов, ставка дисконта и капитализации принимались по рыночным данным.

Вычисления:

При расчете текущей стоимости будущих денежных потоков (т.е. стоимости земельного участка) методом остатка была использована техника прямой капитализации.

1.     Площадь застройки = площадь рассматриваемого участка х коэффициент застройки.

Площадь застройки определялась методом итерации для торговой и офисной функций (исходя из потребности в паркоместах) и разумного экономического размера для остальных функций. Соответствующие коэффициенты застройки приведены в таблице (Таблица 7).

2.     Общая площадь здания = площадь застройки х этажность х 0,9 (коэффициент, учитывающий толщину стен).

Этажность определялась исходя из функции и ее допустимого экономического размера.

Коэффициент, учитывающий толщину стен – статистическая величина, позволяющая перейти от площади застройки к общей площади этажа.

3.     Коммерческая площадь = общая площадь улучшений х коэффициент функциональности.

Коэффициент функциональности - коэффициент соотношения арендопригодной и общей площади объекта – обусловлен требованиями рынка по каждой конкретной функции.

4.     Количество номеров в гостинице = Общая площадь гостиницы / приведенную площадь номера (по рыночным данным для гостиницы среднего класса = 50 кв.м).

5.     Продолжительность строительства - Срок строительства принят на уровне среднего для похожих по объему строительства зданий.

6.     Потенциальный валовый доход от аренды = коммерческая площадь х арендная ставка.

7.     Действительный валовый доход от аренды = Потенциальный валовый доход от аренды х заполняемость.

8.     Чистый операционный доход = действительный валовый доход – операционные расходы (расходы, относящиеся к объекту недвижимости и необходимые для его функционирования).

9.     Стоимость объекта, приведенная на конец строительства = чистый операционный доход / коэффициент капитализации.

10. Текущая стоимость объекта (с гипотетическими улучшениями) рассчитывается путем дисконтирования стоимости объекта, приведенной на конец строительства (п. 8), с учетом продолжительности строительства, т.е. = п. 9/(1+ставка дисконта)(продолжительность строительства).

11. Стоимость земельного участка = текущая стоимость объекта (п. 10)  ‑ Суммарные затраты по варианту застройки, приведенные (продисконтированные) на середину срока строительства, т.е. п. 10 – (суммарные затраты / (1+ставка дисконта) (продолжительность строительства/2)).

          Стоимость земельного участка, рассчитанная методом остатка, имеет максимальное значение в случае строительства торгового центра, следовательно, данный вариант является наилучшим с точки зрения финансовой целесообразности и максимальной продуктивности.

При расчете стоимости земельного участка методом остатка была использована техника прямой капитализации.

Стоимость земельного участка методом остатка была приближенно определена в рамках анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно незастроенного. Таким образом, стоимость земельного участка, определенная методом остатка для земли, составляет: 45 817 498 долл. США или 713 долл. США/кв.м земельного участка.

Таким образом, стоимость права собственности на земельный участок может составить: 45 817 498 долл. США или 713 долл. США /кв.м земельного участка (НДС не облагается).

Определение стоимости нового строительства на приобретенном участке с  учетом прибыли предпринимателя

Расчет стоимости строительства оцениваемого объекта осуществлялся на основе данных о фактических затратах на строительство. Укрупненная смета, предоставленная в таблице 3.3, включает в себя, кроме затрат на строительство здания гипермаркета, полностью затраты на сети, благоустройство. Учтенные затраты включают накладные расходы и плановые накопления, а также необходимые лимитированные и прочие затраты.

Таблица 3.3

Сметная стоимость строительства Объекта (стоимость восстановления оцениваемого здания)

В результате расчета величина стоимости строительства (стоимости восстановления) составила 23 121 тыс. долл. США.

Прибыль предпринимателя – разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта[8].

При расчете предполагается, что инвестор приобретет земельный участок, а затем будет инвестировать в строительство Объекта в течение 1-4 кварталов равными долями в квартал.

Для целей настоящей оценки прибыль предпринимателя была рассчитана методом DCF – анализа и составила, округленно, 7 383 тыс. долл. США  - см. таблицу ниже (Таблица 3.4).

Таблица 3.4

Определение прибыли предпринимателя (расчет невозмещенных инвестиций)

Определение всех видов износа

Физический износ

По мнению эксперта-строителя, привлеченного для осмотра объекта оценки, величина устранимого физического износа на момент осмотра не превышает 1…3%. В настоящих расчетах Оценщики использовали середину указанного интервала ‑ 2% (% от сметной стоимости нового строительства объекта с прибылью предпринимателя).

Таким образом, величина  физического износа составила: 610 088 тыс. долл. США.

Устранимое функциональное устаревание

Объект оценки – здание гипермаркета, новое строительство осуществлялось по современному проекту. Устранимых дополнений, замен и модернизаций по оценкам экспертов и Оценщиков, для данного объекта не требуется. Устранимых “сверхулучшений” у объекта также нет. Поэтому устранимое функциональное устаревание принимается равным нулю.

Неустранимое функциональное устаревание

Неустранимых недостатков, замен и модернизаций по оценкам экспертов и Оценщиков, для данного Объекта не требуется. Неустранимых “сверхулучшений” у Объекта также нет. Поэтому неустранимое функциональное устаревание принимается равным нулю.

Внешнее устаревание

Внешнее устаревание может быть определено как снижение стоимости Объекта вследствие влияния неблагоприятных внешних факторов. Внешних факторов, неблагоприятно влияющих на оцениваемый объект, не выявлено. Поэтому внешнее устаревание принимается равным нулю.

Таким образом, величина накопленного износа равна 610 088 тыс. долл. США.

Определение стоимости права собственности объекта

Стоимость всего объекта недвижимости по затратному подходу определена в соответствии с приведенным выше алгоритмом и представлена в таблице ниже (Таблица 3.5) и составила 75 711 801 долл. США.

Таблица 3.5

Результаты расчета стоимости объекта недвижимости в соответствии с затратным подходом

3.3. Доходный подход в оценке стоимости гипермаркета

Общая площадь гипермаркета составляет 18 219 кв.м.

Основной источник дохода: сдача в аренду торговых площадей (в т.ч. гипермаркет). Арендопригодная площадь гипермаркета с прикассовой торговой галереей составляет 15 746 кв.м.

В расчетах планируется увеличение доходов и некоторых статей затрат в первый плановый год на 6-7%, в дальнейшем рост доходов и расходов будет плавно снижаться.

Анализ доходов

Потенциальный валовой доход

Было проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для торговых площадей различного размера и местоположения в здании. Большую часть торговых площадей занимает гипермаркет. Расчетная ставка аренды для гипермаркета устанавливалась на максимально возможном уровне при условии сохранения приемлемой рентабельности операционной деятельности гипермаркета.

Расчетная арендная ставка для гипермаркета, таким образом, составляет 30,0 долл. США за кв.м в мес., вкл. расходы на коммунальные услуги и эксплуатацию.

Ставки и потенциальный валовый доход от торговой галереи приведены в таблице ниже (Таблица 3.6) . Ставки, приведенные в таблице, включают в себя расходы на коммунальные услуги и эксплуатацию.

Арендные ставки и потенциальный валовой доход гипермаркета с торговой галереей сведены в таблицу (Таблица 3.7 ).

Таким образом, потенциальный валовой доход от гипермаркета с торговой галереей составит, округленно, 6 477,2 тыс. долл. США в год.

Таблица 3.6

Потенциальный  валовый доход от торговой галереи

Таблица 3.7

Потенциальный  валовой доход гипермаркета с торговой галереей

Потери от недозагрузки и потери при сборе

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах к потенциальному валовому доходу.

Поскольку Объект сдается одному арендатору (за исключением прикассовой торговой галереи), потери дохода от незанятости, ротации арендаторов и неплатежей будут возникать только при сдаче помещений прикассовой торговой галереи. Так как ее площадь невелика, Оценщики полагают, что потери от недозагрузки и неплатежей составят не более 2% от ПВД торговой галереи.

Анализ расходов

Операционные расходы

В данном разделе рассматриваются и анализируются операционные и иные издержки, возникающие в ходе эксплуатации оцениваемого объекта

На счет Собственника приходятся следующие статьи расходов:

- налог на имущество;

- земельный налог;

- затраты на коммунальное обслуживание и эксплуатацию;

- расходы на страхование объекта;

Налог на имущество рассчитывается по ставке 2,2% от средней за период балансовой стоимости здания гипермаркета. В данном случае базой для расчета налога на здание гипермаркета является его сметная стоимость строительства (23 121 395 тыс. долл. США). Таким образом, налог на имущество в первый планируемый год составляет 508 671 долл. США в год.

Земельный налог, по данным Заказчика, составляет 138 125 долл. США в год.

Величина расходов на коммунальное обслуживание и эксплуатацию Объекта определялась на основе предоставленных Заказчиком данных о величине рассматриваемых статей затрат и составила 631 808 долл. США в год.

Величина расходов на страхование составляет, по данным Заказчика, 21 106 долл. США в год.

В расчете стоимости Объекта доходным подходом было учтено, что Собственник ежегодно отчисляет в фонд замещения сумму в 122 900 долл. США (ежемесячными равными взносами, по средневзвешенной ставке по привлеченным средствам от нефинансовых организаций на срок более 1 года, средняя за период с декабря 2005 г. по ноябрь 2006 г. – 6,77%; Бюллетень банковской статистики, №1-2007). В результате, через 5 лет на счету накопится сумма, достаточная для проведения ремонта из расчета 40 долл. США/ кв. м общей площади.

Определение ставки дисконта и капитализации

Определение ставки дисконтирования было проведено кумулятивным методом (т.к. отработанных расчетных методик для этого типа недвижимости не существует; метод рыночной экстракции не применялся в связи с отсутствием данных по одновременной аренде и продаже гипермаркетов).

В качестве безрисковой ставки принята средняя ставка доходности по российским валютным облигациям со сроком погашения в 2010-2030 гг., равная 5,9% годовых (Таблица 3.8).

Таблица 3.8

Расчет безрисковой ставки[9]

Применительно к оцениваемому объекту, риски оцениваются на следующем уровне:

Риск, связанный со строительством (скрытыми дефектами), оценивается на уровне 0,5%, что подразумевает низкий уровень риска, поскольку объект уже построен и риск связан только с вероятным выявлением скрытых дефектов строительства.

Риск неликвидности оценивается на среднем уровне (2%). Несмотря на то, что недвижимость, в целом, обладает низкой ликвидностью, и, следовательно, уровень данного риска должен быть оценен на высоком уровне. Оцениваемый объект является высокодоходным, имеет относительно небольшой экономический размер (18 219 кв.м), поэтому Оценщики сочли возможным снизить уровень риска с высокого до среднего.

Риск высокой конкуренции - уровень конкуренции в торговом секторе в ближайшем окружении Объекта можно оценить как средний. Перспективная конкуренция также оценивается на среднем уровне. Учитывая временной лаг (до планируемого ввода перспективных торговых объектов) и вероятность осуществления торговых проектов, риск высокой конкуренции оценивается на уровне 1%.

Риск, связанный с недостатками управления недвижимостью, Оценщики определили на уровне 1,5%.

Риск изменения законодательства для России в целом, и в Санкт-Петербурге в частности, находится на среднем уровне (2%).

Риск, связанный с изменением ближайшего окружения объекта, определен на уровне в 0,5%.

Прочие риски оцениваются на низком уровне (1%).

Таким образом, ставка дисконтирования составит:

Y = 5,9% + (0,5% + 2% + 1% + 1,5% + 2% + 0,5% + 1%) = 14,4%.

Ставка капитализации используется для определения стоимости предполагаемой продажи Объекта в конце прогнозного периода.

Учитывая текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, предполагается, что рост стоимости Объекта в первый прогнозный период составит 20%, в дальнейшем планируется его снижение до 10%. Общее изменение стоимости Объекта за 4 года составит 67,0%. Срок экономической жизни для Объекта определен в 20 лет.

В результате, ставка капитализации на момент планируемой продажи Объекта составляет:

Rо = Yo - SFF(16 лет; 5,9%)  х V (67,0%)= 11,8%.

При приведении выручки от перепродажи Объекта на дату определения стоимости использовалась та же ставка дисконта, что и для прогнозного периода.

Определение стоимости методом дисконтирования

Расчет стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных потоков приведен в таблице ниже (Таблица 3.9).

Применение метода дисконтирования к оцениваемому объекту недвижимости позволяет утверждать, что стоимость права собственности на оцениваемый объект составляет 43 797 429,1 долл. США.

На земельном участке, помимо действующего гипермаркета, ведется строительство торгового центра, который не входит в состав оцениваемого объекта. Земельный участок является недоиспользованным. Поэтому в расчетах доходным подходом к стоимости Объекта, полученной методом дисконтирования, была прибавлена стоимость доли земельного участка, приходящаяся на торговый центр[10].

Стоимость земельного участка определена в рамках затратного подхода. Стоимость доли, приходящейся на торговый центр, составляет:

45 817 498 долл. США*16 430 кв.м/(18 219 кв.м+16430 кв.м) = 21 725 922,4 долл. США.

Таким образом, стоимость права собственности на оцениваемый объект составляет: 65 523 352 долл. США.

53

Таблица 3.9

Расчет стоимости Объекта доходным подходом (метод дисконтирования)

Окончание табл. 3.9

53

3. 4. Согласование результатов

Основная специфика оценки в данном случае состоит в малом развитии рынка подобных объектов в Санкт-Петербурге.

Сравнительный подход в данном случае не применим, поскольку на рынке отсутствуют предложения по объектам подобного назначения с аналогичной площадью.

Затратный подход достаточно точно отражает ситуацию, сложившуюся на рассматриваемом сегменте рынка, поскольку инвестор, только выходящий на рынок, скорее всего будет вынужден построить новое здание, чем сможет приобрести его на вторичном рынке, а затратный подход как раз и отражает затраты на создание объекта с подобной оцениваемому полезностью.

Примененный в оценке доходный подход дает возможность моделировать функционирование объекта в перспективе, с учетом имеющихся данных о рыночных тенденциях, рисках и т.п. Однако чувствительность расчетов к входным параметрам, вариабельность будущего спроса/предложения на этот сегмент рынка недвижимости увеличивают вероятность расхождения в прогнозных и фактических значениях значимых факторов.

Преимущества и недостатки затратного и доходного подходов оценивались по 5 критериям (Таблица 3.10).

Таблица 3.10

Определение веса результата применения каждого из подходов по пяти критериям

В результате анализа комплекса факторов, влияющих на величины полученных результатов, что рыночная стоимость права собственности на оцениваемый объект составляет: 70 400 000 долл. США.

3.4. Определение ликвидационной стоимости объекта

В соответствии с определением ликвидационной стоимости, приведенном в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519, оценке подлежит «...стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов».

Наиболее точным решением при определении ликвидационной стоимости априорно можно считать сравнительный подход, базирующийся на полных данных рынка продаж собственности в слишком короткие для проведения должного маркетинга сроки. Однако отсутствие данных о срочных продажах объектов, сопоставимых с оцениваемым, вынуждает применить для целей настоящей оценки расчетный метод.

Модель оценки ликвидационной стоимости, используемая в настоящей работе, была предложена г-ном Козырем Ю.В. и опубликована в журнале «Вопросы оценки» №4/2000.

Базой для расчета ликвидационной стоимости является рыночная стоимость Объекта, определенная выше. Это объясняется единством основы рыночной и ликвидационной стоимости. Ведь и рыночная и ликвидационная стоимость представляют собой меновую стоимость, то есть стоимость, которой объект обладает на рынке, а не стоимость с точки зрения определенного пользователя. Это означает, что и в случае определения ликвидационной стоимости и в случае определения рыночной стоимости объект оценки рассматривается в качестве объекта реализуемого на открытом конкурентном рынке, а не в каком-либо другом аспекте. Основным признаком, отличающим ликвидационную стоимость от рыночной стоимости, является укороченный период экспозиции объекта на рынке.

Учет влияния фактора ограничения времени продажи производится по формуле, предложенной г-ном Козырем:

где: Рl(t) – ликвидационная стоимость Объекта;

Pm  – рыночная стоимость Объекта;

y – среднерыночная доходность вложений в подобные объекты;

te – время экспозиции объекта (т.е. среднее время, в течение которого происходит реализация аналогичных по параметрам объектов);

t – заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта;

T – период времени, к которому привязана ставка доходности.

Наибольшую сложность при расчете ликвидационной стоимости представляет определение нормального времени экспозиции для оцениваемого Объекта. Период экспозиции коммерческой недвижимости, общей площадью порядка 10-20 тыс. кв. м, на настоящий момент в Санкт-Петербурге составляет от 1 до 1,5 лет. Исходя из имеющейся информации, полагается, что «разумно долгим» периодом экспозиции для Объекта является срок 1,5 года, т.е. 18 месяцев.

Заданное время продажи для Объекта определяется банком, кредитующим Заказчика, и составляет 180 дней или 6 месяцев.

Ставка доходности для Объекта также принималась на уровне ставки дисконтирования, определенной кумулятивным подходом в рамках доходного подхода, и составляет 14,4%.

      Величина ликвидационной скидки для определенного срока продажи составляет 12,6%.

Исходя из определенных параметров расчета, величина ликвидационной стоимости оцениваемого объекта составляет, округленно, 61 538 000 долл. США.

Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого объекта составила: 61 538 000 долл. США.

3.5. Расчет залоговой стоимости

Расчет залоговой стоимости осуществляется с целью определения суммы кредита. Залоговым обеспечением являются – земля и здание гипермаркета, расположенного на ней. Кредит – сроком на 5 лет на строительство объекта недвижимости торгового назначения.

Данные расчета залоговой стоимости объекта недвижимости приведены в таблице 3.11.

Таблица 3.11

Расчет залоговой стоимости

              Расчеты показывают, что минимальная стоимость залогового обеспечения должна быть не менее 52 778 000 рублей, однако, в ходе проведения расчетов на основании умножения рыночной стоимости на дисконт, который составляет 30% для объектов недвижимости и 40% для земли,  выяснилось, что имеется недостаток обеспечения в размере         80 797 000 рублей. На основе данных расчетов можно предположить, что банком будет выдан кредит на сумму, меньшую заявленной, на 30% и составит 17 129 300 рублей.

58