Залог как способ обеспечения обязательства

 Государственной  Думой 26 декабря 2008 г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который 11 января 2009 г. вступил в действие* (4).

 В  связи с этим были внесены  изменения в часть первую Гражданского  кодекса Российской Федерации.  П. 2 ст. 348 предусматривает следующее:  «Обращение взыскания не допускается,  если допущенное должником нарушение  обеспеченного залогом обязательства  крайне незначительно и размер  требований залогодержателя явно  несоразмерен стоимости заложенного  имущества. Если не доказано  иное, предполагается, что нарушение  обеспеченного залогом обязательства  крайне незначительно и размер  требований залогодержателя явно  несоразмерен стоимости заложенного  имущества при условии, что  одновременно соблюдены следующие  условия:

1) сумма  неисполненного обязательства составляет  менее чем пять процентов от  размера оценки предмета залога  по договору о залоге;

2) период  просрочки исполнения обязательства,  обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца».

 Ст. 348 Гражданского кодекса Российской  Федерации дополнена п. 3 следующего  содержания: «Если договором о  залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество,  заложенное для обеспечения обязательства,  исполняемого периодическими платежами,  допускается при систематическом  нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков  внесения платежей более чем  три раза в течение двенадцати  месяцев, даже при условии,  что каждая просрочка незначительна».

 Также  внесены изменения в Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ. Этот ФЗ дополнен ст. 54.1, которая предусматривает основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Эти основания аналогичны тем, которые закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

 Гл. 9 этого Федерального закона дополнена  ст. 55.1, которая разрешает заключать  мировое соглашение по обязательству,  обеспеченному ипотекой, при обращении  взыскания на предмет ипотеки. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.²³

 Согласно  изменениям, внесенным в Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  обращение взыскания на жилые  помещения, принадлежащие на праве  собственности физическим лицам,  во внесудебном порядке не  допускается.

 Судебная  практика идет по пути удовлетворения  исков банка или иных кредитных  организаций о выселении из  заложенных жилого дома или  квартиры, даже если они являются  для должников единственно пригодным  для постоянного проживания помещением, при условии, что данный жилой  дом или квартира были заложены  по договору ипотеки в обеспечение  возврата кредитных средств, представленных  на приобретение или строительство  этого жилого дома или квартиры.

 Для  правовой регламентации возникшей  в российском законодательстве  проблемы можно обратиться к  зарубежному опыту.

 В  США ипотечный кредит оформляется  закладной или актом передачи  в опеку — документами, по  которым в случае неуплаты  долга по ссуде право собственности  на недвижимость переходит к  кредитору. Заемщик в течение  6-24 месяцев сохраняет право выкупа  имущества при условии полной  оплаты долга.

 В  Германии после получения жилищного  кредита государство использует  прямые (денежные дотации при  погашении процентов), например погашение  части кредита при рождении  в семье заемщика ребенка, и  непрямые (налоговые льготы) формы  помощи заемщику, в зависимости  от имущественного состояния,  состава его семьи и т.п.  Интересен опыт Венгрии, где  процентная ставка снижена до 6-7% благодаря программе значительного  ее субсидирования. В нашей стране  в настоящее время государством  также предпринимаются меры по  защите прав граждан, являющихся  залогодателями (сторонами договоров  ипотечного кредитования).

13 января  2009 г. принято Постановление Правительства РФ от 13.01.2009 г. N 20 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», которое вступило в силу 24 января 2009 г. Согласно нему супруг может погасить часть ипотечного кредита за счет материнского капитала с письменного согласия жены. Однако необходимо соблюдение условия, которое заключается в следующем: лицо, получившее сертификат, должно представить засвидетельствованное в установленном законодательством порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить указанное жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев. Очень маленькая категория граждан может претендовать на использование средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита, так как на практике так сложилось, что большинство родителей оформляют жилое помещение в единоличную собственность.

 Указанные  «Правила направления средств  (части средств) материнского (семейного)  капитала на улучшение жилищных  условий» противоречат Определению  Конституционного Суда РФ от 27.06.2005 г. N 231-О «По жалобе гражданина  Галеева Конспая Амамбаевича  на нарушение его конституционных  прав положением подпункта 1 пункта 1 статьи 28 Федерального закона „О  трудовых пенсиях в Российской  Федерации“.

 Конституционный  суд РФ установил следующее:  в жалобе гражданина К.А. Галеева  оспаривается конституционность  положения, предусматривающего назначение  трудовой пенсии по старости  матерям инвалидов с детства,  воспитавшим их до восьмилетнего  возраста, при наличии страхового  стажа не менее 15 лет, досрочно (по достижении возраста 50 лет). Как  следует из жалобы и приложенных  к ней материалов, К.А. Галеев  по достижении 55-летнего возраста  обратился в управление Пенсионного  фонда Российской Федерации Верхнеуральского  района Челябинской области с  заявлением о досрочном назначении  ему трудовой пенсии по старости (на пять лет ранее пенсионного  возраста для мужчин) в связи  с тем, что он один воспитывал  сына — инвалида с детства  до достижения им восьми лет.  Норма, конституционность которой  оспаривается, не предусматривает  право на досрочную пенсию  для отцов инвалидов с детства,  причем даже в случаях воспитания  ребенка без матери. Такое регулирование,  которое исключает возможность  досрочного назначения трудовой  пенсии по старости отцам без  разумного тому оправдания, приводит  в нарушение требований ст.ст. 19, 38 (ч.ч. 1 и 2) и 39 (ч. 1) Конституции  Российской Федерации к несоразмерному ограничению конституционного права отцов детей — инвалидов с детства, воспитавших их без матерей, на пенсионное обеспечение, с точки зрения справедливой и равной социальной защиты обоих родителей (назначения пенсии на льготных условиях). Конституционный Суд Российской Федерации признал оспариваемые положения не соответствующими Конституции Российской Федерации.

 В  связи с этим конституционность  положений, которые содержатся  в „Правилах направления средств  (части средств) материнского (семейного)  капитала на улучшение жилищных  условий“ и закрепляют право  на использование средств материнского  капитала на погашение части  ипотечного кредита, можно оспорить  в Конституционном суде РФ, т.е.  признать их не соответствующими  Конституции РФ, т.к. в данном  случае ограничиваются права  отцов, которые воспитывают ребенка  без матери, на получение материнского  капитала.

 Наблюдательный  совет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 18 декабря 2008 г. одобрил „Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков“, на основании которых Агентство разработало «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков».

 Этот  Стандарт определяет порядок  предоставления в 2009 г. поддержки гражданам Российской Федерации, являющимся заемщиками по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 1 декабря 2008 г. на приобретение жилого помещения на территории Российской Федерации в целях проживания в нем, и применяется кредиторами и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в отношении заемщиков, у которых значительно изменилась платежеспособность вследствие потери работы или существенного сокращения доходов (более чем на 50%). Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), учитывающих обстоятельства, в которых оказался заемщик, и позволяющих заемщику продолжать исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту (займу).²⁴

 Для  реструктуризации ипотечных кредитов  необходимо соблюдение следующих  условий. Остаток основного долга  на дату обращения заемщика  за реструктуризацией должен составлять не менее 300 000 рублей. Необходимо согласие заемщика на изменение графика платежей по уплате остатка основного долга и начисленных процентов, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и (или) увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение размера годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом (займом). Установлены и ограничения по площади приобретенной в кредит недвижимости, приходящейся на каждого члена семьи. Площадь приобретенной в кредит квартиры не должна превышать 45 кв. м, если заемщик проживает в ней один, для двух человек — 30 кв. м на каждого, для трех и более — 25 кв. м на человека. Таким образом, из списка исключены квартиры в новостройках, ведь их площадь, как правило, больше обозначенной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

 Оказываемые  государством меры по поддержке  граждан Российской Федерации,  которые являются заемщиками  по ипотечным кредитам, предоставленным  на приобретение жилого помещения  на территории Российской Федерации  в целях проживания в нем,  носят двойственный характер: с  одной стороны, государство предоставляет  помощь тем залогодателям, которые  оказались неспособны продолжать  исполнять свои обязательства  по погашению ипотечного кредита,  а с другой — залогодатель  ставится в невыгодное положение,  т.к. в последующем он будет  исполнять свои обязательства  перед банком и выплачивать  свой долг ОАО „Агентство по  ипотечному жилищному кредитованию“;  также увеличение годовой процентной  ставки за пользование ипотечным  кредитом нарушает права сторон  ипотечного жилищного кредитования.

 Гражданским  кодексом РФ установлено, что  при периодических платежах (например, при ипотечном кредите) на заложенное  имущество можно обращать взыскание,  если должник допустил три  просрочки в платежах в течение  12 месяцев, даже если каждая  просрочка была незначительна.

 При  этом другой нормой Гражданского  кодекса РФ запрещено обращать  взыскание на заложенное имущество,  если нарушение незначительно  и требование кредитора явно  несоразмерно стоимости заложенного  имущества. Приведены критерии  такой несоразмерности: неисполненное  обязательство не превышает 5% стоимости заложенного имущества  и просрочка исполнения составляет  менее 3 месяцев. Указанные нормы  Гражданского кодекса РФ противоречат  друг другу.

 В  целях решения рассмотренных  выше проблем я предлагаю предоставить  залогодателям, которые проживают  в единственно пригодном для  постоянного проживания граждан  жилом помещении, право на рассрочку  платежа при погашении ипотечного  кредита сроком на 1 год в случае  тяжелого материального положения.  Под тяжелым материальным положением  я предлагаю понимать следующие  обстоятельства: увольнение по основаниям, не зависящим от воли работника,  таким как ликвидация организации  либо прекращение деятельности  индивидуальным предпринимателем, сокращение численности или штата  работников организации, индивидуального предпринимателя, а также ухудшение здоровья, сокращение доходов, изменение состава семьи. Необходимо закрепить в законодательстве право залогодателя при исключительных обстоятельствах, то есть при наличии у него тяжелого материального положения, обращаться в суд с заявлением о предоставлении рассрочки платежа. После погашения взятого кредита обязать залогодателя оплатить банку небольшие проценты, которые должны быть законодательно установлены.

 Таким  образом, я предлагаю ч. 3 ст. 348 Гражданского кодекса РФ и  ст. 54.1 Федерального закона „Об  ипотеке (залоге недвижимости)“  изложить в следующей редакции: „Если договором о залоге не  предусмотрено иное, обращение взыскания  на имущество, заложенное для  обеспечения обязательства, исполняемого  периодическими платежами, допускается  по истечении шести месяцев.  Залогодатель, который проживает  в единственно пригодном для  постоянного проживания граждан  жилом помещении, имеет право  на рассрочку платежа при погашении  ипотечного кредита сроком на  один год в случае тяжелого  материального положения, что  решается в судебном порядке  при условии, что данный жилой  дом или квартира были заложены  по договору ипотеки в обеспечение  возврата кредитных средств, представленных  на приобретение или строительство  этого жилого дома или квартиры“.