Залог как способ обеспечения обязательства

Передаваемая  в залог по договору ипотеки недвижимость должна быть оценена. По общему правилу, оценка проводится по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные  участки, цена которых в соответствии со ст.67 Закона об ипотеке не может  быть меньше нормативной.

Конечно же, наибольшее количество вопросов и  проблем вызывает залог жилых  помещений. В соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  предметом ипотеки могут быть жилые дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных  комнат.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилой  дом или квартира, приобретенные  за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации  договора купли-продажи жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено  федеральным законом или договором. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная  организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

В данном случае стороны, предусматривая отсутствие в кредитном договоре условия  о том, что ипотека не возникает, подтверждают стремление к переходу права собственности на предмет  купли-продажи, оплата которого осуществлялась в кредит, а обеспечением оплаты выступает сам предмет купли-продажи. Представляется, что стороны, совершая подобную сделку, стремятся к наступлению  всех предусмотренных законом последствий. Стремление сторон к тому, чтобы  возникла ипотека, здесь как бы презюмируется, и она может быть признана одним  из элементов складывающегося правоотношения. В этом случае, действительно, договор  ипотеки отсутствует, однако имеет  место иной юридический акт, а  именно сделка, одним из элементов  которой выступает ипотека. По этому  основанию нотариальное удостоверение  законной ипотеки не будет противозаконным, и нотариус не сможет отказать сторонам в удовлетворении совершаемого действия по причине отсутствия указания на таковое в ст.35 Основ законодательства РФ о нотариате или иных законодательных  актах. Но в то же время нотариальное удостоверение законной ипотеки  вряд ли можно признать целесообразным, поскольку она вытекает из закона, в котором указаны и основания ее возникновения, и права и обязанности сторон.

Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, утвержденная постановлением Правительства  РФ от 11 января 2000 г. № 28¹⁸, предусматривает, что обеспечение кредита может быть оформлено трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора (п. 2.3 Концепции). Приведенная правовая конструкция используется банками при предоставлении кредита на покупку жилого помещения, так как она в наибольшей степени обеспечивает баланс интересов кредитора и должника. К отношениям сторон по указанному договору в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ подлежат применению в соответствующих частях правила об ипотеке и договоре купли-продажи.

2.2 Проблема государственной  регистрации договора об ипотеке

При государственной  регистрации ипотеки, возникшей  на основании закона, не требуется  представления в учреждение юстиции  по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления.

При этом должностное лицо учреждения юстиции  по регистрации прав, принимающее  документы на государственную регистрацию  сделки и (или) перехода права собственности, обязано предупредить заявителей о  том, что на основании данных документов в Едином государственном реестре  прав будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход права, но и  ипотека, поскольку в этом случае она возникает на основании закона. В заявлении о государственной  регистрации сделки и (или) перехода права, подаваемом заявителями, должно содержаться указание на то, что  они предупреждены о проведении учреждением юстиции по государственной  регистрации прав государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона (п. 30 Инструкции).

Как известно, в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, обеспеченного  залогом, в том числе залогом  недвижимого имущества, залогодержатель  получает удовлетворение из стоимости  предмета залога путем его продажи  с публичных торгов. Для обеспечения  прав залогодержателя решающее значение имеет возможность выселения  залогодателя и членов его семьи  из заложенных жилых помещений, на которые  обращается взыскание. Дело в том, что  в условиях, когда невозможно освободить жилое помещение при его реализации с публичных торгов, продать его  по рыночной цене без обременения  его правами третьих лиц (членов семьи залогодателя), а вырученные от продажи деньги направить на полное погашение задолженности перед  кредитором, право залога, принадлежащее  залогодержателю, становится в значительной мере фикцией.

Действующее законодательство разрешило эту  проблему. Новый Жилищный кодекс РФ¹⁹, который вступил в силу с 1 марта 2005 года, установил гарантии собственникам: жилые дома, квартиры, находящиеся в личной собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, квартирой, кроме случаев, установленных законодательством. Здесь необходимо отметить, что Жилищный кодекс РФ не содержит в себе специальной нормы о залоге жилых помещений.²⁰ В целях развития отношений по ипотечному жилищному кредитованию в России в 2008 году было разрешено использовать средства «материнского» капитала для погашения долгов по кредитованию покупки жилья. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен следующий порядок выселения залогодателя и членов его семьи из заложенного жилого помещения.

Во-первых, никаких ограничений по выселению  залогодателя и членов его семьи  из заложенного жилого дома, квартиры при обращении на них взыскания  не установлено, при условии, что  такой дом, квартира являются не единственным пригодным для их постоянного  проживания жилым помещением.

Во-вторых, в случае, если заложенный дом или  квартира являются единственным помещением, пригодным для постоянного проживания залогодателя и членов его семьи, возможны две ситуации.

По общему правилу обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом  или квартиру и реализация этого  имущества не являются основанием для  выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих  в этом помещении залогодателя и  членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным  для постоянного проживания помещением (п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке). Между лицом, которое приобрело  бывший предметом ипотеки жилой  дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником  жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его  семьи заключается договор найма  занимаемого ими жилого помещения  в соответствии с ГК и жилищным законодательством РФ. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.

В соответствии с п. 2 ст. 78 названного Закона после  обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и  проживающие совместно с ним  члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при  условиях, что:

- жилой  дом или квартира был заложен  по договору об ипотеке в  обеспечение возврата кредита,  предоставленного на приобретение  или строительство этого жилого  дома или квартиры;

- проживающие  с залогодателем члены его  семьи дали до заключения договора  об ипотеке, а если они были  вселены в заложенный жилой  дом или квартиру позже, - до  их вселения, нотариально удостоверенное  обязательство освободить заложенный  жилой дом или квартиру в  случае обращения на него взыскания.

В случае если в заложенном жилом доме или  квартире проживали иные лица (кроме  собственника и членов его семьи) на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, то они не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма  или договор аренды жилого помещения  сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ. Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В настоящее  время Минэкономразвития и Высший арбитражный суд России готовят  законопроект, который не позволит отобрать ипотечное жилье у заемщика в случае, если он окажется временно не в состоянии выплачивать кредит. В настоящее время (Письмо Минэкономразвития  РФ от 06.07.2009 № Д06-1910 «Об осуществлении  реабилитационных процедур в отношении  гражданина-должника, в том числе  путем реструктуризации долгов») долг можно реструктуризировать - рассрочить выплату задолженности на срок до 5 лет по согласованной кредитором, заемщиком и судом процедуре. Будет возможна также т.н. реабилитация долга. Она возможность списать  долг, предоставив кредиторам свое имущество и часть доходов. При  этом единственное жилье должника не будет конфисковано. Для того, чтобы  воспользоваться одной из процедур, должник должен быть признан финансово  несостоятельным. В случае, если законопроект будет принят, официальное звание банкрота получит гражданин, долг которого превышает 100 тыс. рублей, а срок, в  течение которого он не платит по счетам, - 6 месяцев. В течение первых 3 месяцев  с момента возбуждения дела о  банкротстве должник должен либо найти деньги на возврат ссуды, либо самостоятельно подготовить план ее погашения, рассчитанный на 3-5 лет. Чтобы  получить статус банкрота, гражданину придется обратиться в суд. Если кредитор одобрит план погашения долга, останется  лишь исправно платить по счетам. Объявлять  себя банкротом должникам разрешат не чаще чем раз в 5 лет.

Принятие  закона о банкротстве физических лиц («О реабилитационных процедурах, применяемых в отношении гражданина-должника») выступает одной из мер, способствующих защите государством своих граждан в период кризиса, начавшегося осенью 2008 года. Практически, кризис уже кончился. Однако, последний его проект, разработанный в Минэкономразвитии, был внесен в Госдуму осенью 2009 года , ожидалось, что он будет принят в 2010 году, чего не произошло. 07.12.2010 глава департамента корпоративного управления Минэкономразвития Иван Осколков, заявил журналистам, что «принятие законопроекта, я думаю, должно уместиться в 2011 год».²¹

Таким образом, значение правового регулирования  залога недвижимости Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», повышение его надежности как  средства обеспечения исполнения обязательств заключается в следующем: во-первых, при залоге заранее выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гарантирует  погашение его после реализации имущества при нарушении должником  обязательства; во-вторых, стороны знают  об этом уже в момент возникновения  обязательства; в-третьих, кредитор- залогодержатель  имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя за счет заложенного  имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами (ст.334 ГК РФ, п.1 ст.1 Закона об ипотеке); в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое имущество  обычно играет важную роль в жизни  залогодателя и он постарается его  не потерять (земельный участок, предприятие, жилой дом, квартира, дача и т.д.)

2.3 Проблемы защиты прав  залогодателя и членов его  семьи при     обращении  взыскания на заложенное по  договору ипотеки жилое помещение

В условиях финансового кризиса многие семьи  не в состоянии выплачивать ипотечный  кредит своевременно из-за массовых увольнений, снижении размера заработной платы, задержки ее выплаты. Эта ситуация неблагоприятна как для банковских организаций, так и для граждан, являющихся залогодателями. Есть судебная практика об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение. Действующее законодательство РФ не решает позитивно обозначенную проблему, несмотря на то, что государство  оказывает помощь залогодателям, которые  не способны продолжать исполнять свои обязательства по выплате ипотечного кредита. Но эта помощь недостаточна и залогодатель ставится в невыгодное положение. В целях решения этой проблемы мною предложены меры по защите прав граждан, которые являются сторонами договоров ипотечного жилищного кредитования.²²

 В  Российской Федерации 800 тыс. семей  проживают в ипотечных квартирах.  Согласно опубликованному Банком  России отчету, просрочка задолженности  по ипотечным кредитам выросла  в РФ по итогам 2008 года в 15 раз, до 12 млрд. рублей.

 В  настоящее время экономика нашей  страны претерпевает негативные  изменения, идет финансовый кризис. В этих условиях проблема обращения  взыскания на заложенное по  договору ипотеки жилое помещение  особенно актуальна. Как при  массовых увольнениях, сокращении  заработной платы, задержке ее  выплаты лицам, взявшим ипотечный  кредит, выплачивать его? Обратимся  к действующему законодательству. Ранее действовавшие нормы Федерального  закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ содержали ограничительные условия, не допускающие обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если они являлись единственно пригодным для постоянного проживания помещением.

 В  настоящее время обращение залогодержателем  взыскания на заложенные жилой  дом или квартиру, являющиеся  предметом ипотечного обязательства,  и реализация этого имущества  являются основанием для прекращения  права пользования ими залогодателя и членов его семьи.

 Согласно  действующему законодательству  Российской Федерации при выселении  из жилых помещений не учитываются  такие социальные факторы, как  наличие единственного жилого  помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки,  трудная жизненная ситуация, низкая  заработная плата, содержание  несовершеннолетних детей. В условиях  финансового кризиса многие семьи  не в состоянии выплачивать  ипотечный кредит своевременно. Поэтому в действующее законодательство  были внесены изменения.