Залог как способ обеспечения обязательства

Независимо  от того, у кого - залогодателя или  залогодержателя - находится заложенное имущество, другой стороне предоставлено  право контролировать обеспечение  его сохранности и в этих целях  проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и  условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

В ряде случаев  договор о залоге должен быть зарегистрирован  в установленном порядке. Залог  земли, предприятия в целом, транспортных средств или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию (п.1 ст.131 ГК).

Залогом может быть обеспечено только действительное требование. Если отсутствует обязательство, обеспеченное залогом, нет оснований  для признания залога действительным. Залогом должно быть обеспечено конкретное обязательство, которое вытекает из договора займа, в том числе банковской ссуды, купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и других договоров. В том случае, когда  обеспеченное залогом обязательство  отсутствует, у кредитора не возникает  право удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества.¹⁴

Договор залога сохраняет силу, если право  собственности или хозяйственного ведения на заложенную вещь переходит  к третьему лицу, а также при  уступке залогодержателем в законном порядке обеспеченного залогом  требования третьему лицу либо когда  имеет место перевод залогодателем  долга, возникшего из обеспеченного  залогом обязательства, на другое лицо.

Допускается заключение договора о последующем  залоге уже заложенного имущества, если иное не предусмотрено предшествующими  договорами о залоге. Данное положение  объясняется тем, что стоимость  заложенного имущества может  значительно превышать сумму  долга по обязательству, обеспеченному  залогом, а требования последующего залогодержателя удовлетворяются  из стоимости предмета залога лишь после удовлетворения требований предшествующего  залогодержателя.

Статья 334 ГК РФ предусматривает, что основанием возникновения залога, помимо договора, является закон. Так, по российскому  законодательству для обеспечения  требований об уплате комиссионеру вытекающих из комиссионного поручения платежей ему принадлежит залоговое право  на вещи, составляющие предмет комиссии. Залоговое право принадлежит  также перевозчику на переданные ему для перевозки грузы в  обеспечение причитающейся ему  провозной платы и других платежей по перевозке. Действующее гражданское законодательство содержит четыре случая законного залога:

1. В силу  ст. 488 ГК РФ при продаже товара  в кредит с момента передачи  товара покупателю и до его  оплаты проданный товар признается  находящимся в залоге у продавца  для обеспечения исполнения покупателем  его обязанности по оплате  товара, если иное не предусмотрено  договором купли-продажи.

2. Статья 489 ГК РФ устанавливает правила,  регулирующие порядок оплаты  товаров в рассрочку. Договор  купли-продажи, по условиям которого  предусмотрена оплата товара  в рассрочку, представляет собой  разновидность договора о продаже  товаров в кредит. Поэтому к  данному договору применяются  некоторые нормы ст. 488 ГК РФ, включая  и нормы о залоге товара  до его полной оплаты.

3. В соответствии  со ст. 587 ГК РФ при передаче  под выплату ренты земельного  участка или другого недвижимого  имущества получатель ренты в  обеспечение обязательства плательщика  ренты приобретает право залога  на это имущество.

В случае если плательщик ренты продаст недвижимость, обремененную залогом, то приобретатель  имущества становится на место залогодателя, а получатель ренты остается залогодержателем. В данной ситуации при продаже  заложенного имущества первоначальный плательщик ренты отвечает перед  кредитором (получателем ренты) субсидиарно  с тем, кто приобрел такое имущество. Если заложенного имущества не хватит на покрытие долга по отношению к получателю ренты, у последнего имеется возможность обратиться с требованием не только к приобретателю заложенного имущества, но, в случае если тот откажется от оплаты или в течение разумного срока не даст ответа, также и к плательщику ренты.

4. Статья 77 Федерального закона «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» предусматривает,  что жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита  банка или иной кредитной организации  в собственность, считаются находящимися  в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

В случае, когда предметом законного залога является недвижимое имущество, необходимо рассмотреть вопрос о моменте  возникновения залогового права. В  соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ правила  Кодекса о залоге, возникающем  в силу договора, соответственно применяются  к залогу, возникающему на основании  закона, если законом не установлено  иное. Нормы действующего законодательства устанавливают, что договор об ипотеке  должен быть нотариально удостоверен  и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Федерального закона об ипотеке).

Законному залогу и вещным правам присущи как  общие, так и отличительные черты. Во-первых, и вещные права, и залог, возникающий на основании закона (как и другие виды залога), подлежит защите с помощью вещно-правовых исков в соответствии со ст. 301-305 ГК РФ.

Во-вторых, объектом вещного права могут  быть только индивидуально-определенные вещи, поэтому с гибелью соответствующей  вещи прекращается и вещное право  на нее. Объектом законного залога могут  быть и вещи, определенные родовыми признаками.

В-третьих, законное залоговое право, так же как и другие вещные права, обладает правом следования.

В соответствии со ст. 64 ГК имущество, служившее предметом  залога по обязательствам должника, не исключается из массы его имущества, а кредитор с обеспеченным требованием  не имеет возможности обратить взыскание  на предмет залога вне очереди. Однако кредитор по обязательству, обеспеченному  залогом, находится в третьей, льготной очереди. Преимуществом перед требованиями кредитора-залогодержателя пользуются лишь требования социального характера:

- в первую  очередь удовлетворяются требования  граждан, перед которыми должник  несет ответственность за причинение  вреда жизни и здоровью;

- во вторую  очередь производятся расчеты  по выплате выходных пособий  и оплате труда с работниками  и по выплате вознаграждений  по авторским договорам (ст. 64 ГК РФ и ст. 106 Федерального  закона «О несостоятельности  (банкротстве)»).

Важным  моментом для кредитора-залогодержателя  в условиях сегодняшнего экономического оборота и кризиса неплатежей является то, что его требования пользуются преимуществом перед  требованиями об уплате налогов и  иных обязательных платежей. Кроме  того, требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются не только за счет имущества, служившего предметом залога, а за счет всего имущества должника. Это означает, что в случае если по условиям договора залога заложенное имущество было передано залогодержателю, то после признания должника банкротом  и открытия конкурсного производства предмет залога должен быть передан  конкурсному управляющему для включения  его в конкурсную массу.

При определении  размера требования кредитора по обязательству, обеспеченному залогом  имущества должника, учитывается  задолженность должника по обязательству  в части, обеспеченной указанным  залогом. По общему правилу залог  обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту  удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных  просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию, если иное не предусмотрено договором (ст. 337 ГК).

Если  задолженность должника превышает  стоимость заложенного имущества, сумма долга, не обеспеченная залогом, учитывается в составе кредиторов пятой очереди (п. 3 ст. 109 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).¹⁵

В случае, если должник и кредиторы на какой-либо стадии рассмотрения судом дела о  банкротстве принимают решение  о заключении мирового соглашения, то такое решение считается принятым лишь при условии, что за него проголосовали  все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества  должника (ст. 120 Федерального закона).

Гражданский кодекс РФ содержит новый институт удержания кредитором имущества  должника до исполнения последним обязательств по оплате этой вещи или возмещению связанных с этой вещью издержек и других убытков. Впоследствии право  удержания может перерасти в  право залога, которое возникает  не из договора либо закона, а из факта нахождения у кредитора имущества должника (ст.359). При этом если требование возникает из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели, обеспечение такого требования возможно удержанием имущества, которое не связано с возникновением данного требования.

Представляется, что институт удержания имущества  должника заменит применение залога по закону. Так, таможенные органы смогут использовать институт удержания имущества  должника для обеспечения установленных  таможенных пошлин.

ГЛАВА 2. ИПОТЕКА ЖИЛЫХ КВАРТИР КАК  РАЗНОВИДНОСТЬ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Правовое регулирование ипотечного  кредитования в РФ

Ипотечное кредитование - это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и так далее- все, что прочно связано с землей. При этом ипотека может возникнуть только в отношении объектов, имеющих кадастровые номера, по которым объекты недвижимости идентифицируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Статьи 1,12 Федерального закона о государственной регистрации).

Ипотечным кредитованием называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.¹⁶

Основным  нормативным актом, регулирующие отношения  по залогу недвижимости, является Федеральный  Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступивший в силу 22 июля 1998 года (далее- Закон об ипотеке). Указанный закон  не отменил соответствующих норм ГК, Закона «О залоге», подзаконных  актов, регулирующих в той или  иной степени залоговые правоотношения. При этом нормы Закона об ипотеке  имеют преимущество перед другими  правовыми актами, в том числе  и Гражданским кодексом. Так, в  абз.1 п.2 ст.79 Закона об ипотеке отмечается, что со дня введения в действие данного документа, нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке  с Гражданским кодексом и другими  правовыми актами. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются  в части, не противоречащей Закону об ипотеке.

Субъекты  ипотечного правоотношения- это залогодатель,, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель- лицо, принявшее это имущество  в залог. Залогодержателем может  быть только сам кредитор, тогда  как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве- третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором допускается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо- залогодатель вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.¹⁷

В договоре ипотеки должен быть указан размер обеспечения основного обязательства. Иначе будет считаться, что залог  обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту  удовлетворения (ст.337 ГК РФ). Таким образом, в объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться проценты, неустойка, возмещение убытков, а также  дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Если срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит он не ограничен.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к  договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее  положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также  содержаться в основном договоре.

Общим признаком  договоров выступает денежный характер обеспечиваемого требования. Это  значит, что ипотекой не могут быть обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и так далее. При  этом ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда. Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделяет на основную сумму долга и дополнительные, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.

Предметом договора ипотеки могут быть не только объекты недвижимости, но и имущественные  права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные  изъятия могут устанавливаться  федеральными законами, однако пока они  не прописаны. Договор об ипотеке- это гражданско-правовой акт, разновидность сделки, к которому применяются основные правила, регулирующие порядок ее совершения. Для договора ипотеки предусмотрены обязательная нотариальная форма и государственная регистрация.