Развитие договора ипотеки в России

    Для кредитора и заемщика  в большинстве случаев существует  внесудебная перспектива обращения взыскания на заложенное жилье. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного жилья без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Таким образом, условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, признается недействительным.  
    Одним из главных доводов в пользу внесудебного варианта обращения взыскания выступает взаимная заинтересованность должника и кредитора в сохранении платежеспособности должника. Принимая во внимание такой интерес, вероятно заключение дополнительного соглашения к кредитному договору (договору займа) об отсрочке платежа. Кроме того, неплатежеспособному заемщику по договоренности с кредитором может быть на условиях найма предоставлена в пользование альтернативная  благоустроенная квартира на время реализации заложенного жилья.  Обращение взыскания в судебном порядке подразумевает предоставление заемщику жилья из маневренного фонда в соответствии с жилищным законодательством. Однако в условиях отсутствия в Жилищном кодексе РФ такого основания для выселения гражданина, как обращение взыскания на заложенное жилье, а также отсутствия нормативной базы, регулирующей вопросы предоставления и использования жилья из маневренного фонда, перспективы выселения недобросовестного заемщика из заложенной квартиры выглядят весьма «туманными». Проблему усугубляет нехватка благоустроенного жилья в маневренном фонде. В связи с вышеизложенным становится очевидной необходимость разработки четких норм, регламентирующих оперативное выделение жилья для заемщика и членов его семьи, не справившегося с погашением полученного ипотечного кредита.  
    При приобретении квартиры с помощью ипотечного кредита соглашение залогодателя и залогодержателя о внесудебном удовлетворении требований залогодержателя должно, по крайней мере, содержать условия о названии заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;  суммах, подлежащих уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке; способе реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем; известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.  
    Учитывая положительный внесудебный опыт обращения взыскания на заложенное жилье за рубежом, тезис о перспективности внесудебного варианта погашения ипотечного кредита выглядит обоснованным. В то же время надлежащие правовые предпосылки для использования внесудебного способа обращения взыскания на заложенное жилье в современной России отсутствуют. Так, пункт 1 статьи 55 Закона об ипотеке допускает лишь возможность обращения взыскания указанным путем. Однако для необходимой защиты интересов кредиторов и инвесторов недостаточно подобного диспозитивного посыла, не содержащего никаких обязанностей для заемщика. Кроме того, пункт 2 статьи 55 Закона об ипотеке содержит ряд оснований, при наличии которых внесудебное обращение взыскания невозможно. Среди них особое значение имеют подпункты 1 и 4 указанного пункта, которые могут стать серьезным препятствием на пути внесудебного соглашения. Значительную и очень значимую с точки зрения социальной политики государства часть заемщиков составляют молодые семьи с несовершеннолетними детьми. Необходимость получения согласия органа опеки и попечительства для ипотеки приобретаемой за счет заемных средств квартиры ограничивает возможности указанных заемщиков в вопросе заключения внесудебного соглашения об обращении взыскания на заложенное жилье. С большой долей вероятности можно предполагать, что суд весьма лояльно отнесется к интересам таким заемщиков при обращении взыскания в судебном порядке, что в то же время само по себе не должно влиять на право заемщика заключить соглашение об обращении взыскания на принадлежащее заемщику имущество во внесудебном порядке.  
    С процессом обращения взыскания на заложенное жилье законодатель связывает один из способов обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору (договору займа) - страхование ответственности должника перед кредитором за невозврат кредита44. Речь идет о таком виде страхования, как страхование ответственности по договору, которое в данном случае не носит обязательного характера.  Согласно пункту 1 статьи 932 Гражданского кодекса РФ страхование договорной ответственности допускается лишь в случае, когда это прямо предусмотрено законом. Страхование ответственности заемщика имеет большой потенциал, необходимый для обеспечения интересов кредитора. Однако на сегодняшний день этот потенциал в полной мере не используется в ипотечных сделках. Закон об ипотеке устанавливает, что страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке. Таким образом, рассматриваемый вид страхования представляет собой механизм обеспечения интересов кредитора, не играющий большой и самостоятельной роли при ипотечном кредитовании на приобретение готового жилья (квартиры). В большинстве случаев трудно представить, чтобы при современных стандартах выдачи ипотечных кредитов и постоянном росте цен на жилье средств от реализации заложенного жилья оказалось недостаточно для удовлетворения требований кредитора. В то же время, учитывая актуальные правовые сложности, возникающие у кредитора при обращении взыскания на заложенную квартиру, и заинтересованность кредитора в сохранении платежеспособности заемщика, действующий механизм страхования ответственности заемщика не представляет реального интереса для кредитора. Заемщик, со своей стороны, конечно, также не заинтересован в обращении взыскания на его имущество. Исходя из вышеизложенного, представляется разумным изменить принципы страхования ответственности заемщика. Подобный механизм должен иметь возможность быть задействованным без обращения взыскания на заложенное жилье. В связи с этим необходимо внести изменения в статью 31 Закона об ипотеке, оставив определение страхового случая (перечня страховых случаев) на усмотрение кредитора, заемщика и страховщика и устранив абсолютную зависимость наступления страхового случая от факта обращения взыскания на предмет залога.  
    С точки зрения защищенности интересов кредитора перспективной выглядит идея о создании системы обязательного страхования ответственности заемщика при ипотечном кредитовании. Основные принципы такой системы должны быть отражены в комплексном нормативном акте на уровне федерального законодательства. Примером мог бы отчасти послужить Федеральный закон «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств». При этом расходы на уплату страховой премии и другие сопутствующие отношениям страхования расходы заемщика должны быть максимально уменьшены за счет введения механизмов льготного страхования отдельных категорий граждан, а также социально ориентированных ставок страховых премий. Возможно и государственное субсидирование части расходов на страхование.  
    Как было показано выше, проблема обеспечения интересов кредитора и заемщика путем использования страхования ответственности заемщика по договору видится в издержках заемщика, которые приобретают для последнего особое значение при получении ипотечного кредита. Закон об ипотеке не только не решает указанную проблему, но и усугубляет ее, закрепляя формулировку пункта 4 статьи 31. В силу этой нормы заемщик вынужден уплачивать страховую премию единовременно в сроки, установленные договором страхования. Очевидно, что такое условие делает страховой механизм малодоступным для большинства заемщиков.      Рассматриваемая норма не соответствует положениям пунктов 1 и 3 статьи 954 Гражданского кодекса РФ, которые допускают внесение страховой премии в рассрочку. В то же время нормы законов должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ. Разумеется, что необходимо оставлять на усмотрение сторон по договору страхования вопрос о порядке и сроках уплаты страховой премии. Анализируя формулировку пункта 4 статьи 31 Закона об ипотеке, нетрудно увидеть потенциальные риски, из нее проистекающие. В случае, если договор страхования будет реальным, то есть будет вступать в силу с момента уплаты страхователем страховой премии, то неуплата премии будет означать, что договор в силу не вступил и не влечет никаких правовых последствий. Если же в договор включается возможность уплаты премии в рассрочку, то такое условие является ничтожным, поскольку противоречит требованиям закона45. Эти обстоятельства негативно сказываются на привлекательности для заемщика ипотечного кредитования на приобретение жилья в целом.

3.2. Проблемы ипотеки  в России.

    В феврале 2009 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) обнародовало шокирующую статистику: просроченная задолженность по ипотечным кредитам на 1 января 2009 г. составила почти 8%. Таким образом, за полгода просрочка выросла почти в полтора раза. Причем указанный уровень — это «средняя температура по больнице»:  
в Саратовской, например, области просрочка по таким кредитам достигла 31,8%, в Ставропольском крае — 26,4%, в Ульяновской области — 21,9%.  
    Еще один важный момент: опубликованные данные по просрочке относятся только к тем ипотечным кредитам, закладные по которым выкупало агентство, а это менее 10% от всех выданных. За рамками статистики остались и не охваченная агентством ипотека объемом около 875 млрд. рублей (по состоянию на начало октября 2008 г.), и так называемые жилищные кредиты (по сути и параметрам — объемы, сроки, ставки — они практически идентичны ипотечным и отличаются от них лишь формой залога), составляющие еще около 1,15 трлн. рублей. Если учитывать просрочки и по этим обязательствам, то по всем кредитам, связанным с жильем, они составили на начало года около 12%.46  
    Чтобы масштабы проблемы были понятнее следует отметить, в совокупности на ипотечные и жилищные кредиты приходится примерно две трети всех средств, размещенных банками среди физических лиц. Причины же роста неплатежей очевидны: сокращение доходов населения и рост безработицы.   
    На предложенные обстоятельства банки отреагировали вполне естественно — сократили объем выдаваемых ипотечных кредитов. По данным АИЖК, темпы их прироста за третий квартал 2008 г., когда основные проблемы еще толком не начались, составили всего 5% (кварталом раньше 25%, а за аналогичный период 2007 года — 33%). Это тоже в среднем по стране. Но в Костромской, например, области ипотечные кредиты сжались на 47%, в Алтайском крае — на 43%, в Тюменской области — на 32%. Некоторые регионы не ушли в откровенный минус лишь потому, что ипотечный рынок в них держится на Сбербанке.  
    Ноябрьская картина еще более удручающа. По расчетам АИЖК, доля долгосрочных, свыше трех лет, кредитов населению у небольших банков (активы до 5 млрд. рублей) сократилась с 54 до 4%; у средних банков (активы до 10 млрд. рублей) — с 33 до 8%. Сворачивали кредитование и флагманы банковской системы. В ноябре 2008 г. ВТБ24 выдал длинных кредитов на 34% меньше, чем в октябре, Сбербанк — на 35%, Газпромбанк — на 65%. Тогда же публично заявило о приостановке ипотечных программ около двух десятков банков, на долю которых еще в первом полугодии приходилось 18% ипотечного рынка: Банк жилищного финансирования, «Евротраст», «КИТ Финанс», Московский кредитный банк (МКБ), Московское ипотечное агентство, ОТП банк, «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», Росевробанк, Русский ипотечный банк, «Русь», Собинбанк, «Соотечественники», «Союз», Фора-банк, Хоум кредит энд финанс банк. За первые два зимних месяца этот список только расширился.  
    В целом, по оптимистичному прогнозу АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов по итогам 2008 года составил около 630 млрд. рублей, что означает прирост к 2007 году на уровне 13%. А ведь совсем недавно объемы ипотеки прирастали в разы: в 2007 году выдача таких кредитов удвоилась, в 2006-м и вовсе увеличилась в шесть раз.  
    Сжатию ипотеки сопутствовало ужесточение требований банков. Они практически прекратили кредитование строящегося жилья, начали принимать во внимание только официальные доходы заемщика, а также повысили требования к первоначальному взносу: по расчетам АИЖК, ноябрьское соотношение кредит—залог на первичном рынке (под залог имеющегося жилья) составило 63%, на вторичном — 73%.  
    На космическую высоту взлетели ставки по ипотечным кредитам. Еще в середине прошлого года, по данным ЦБ, средневзвешенная цена рублевого кредита составляла 12,5%, валютного — 10,8%. В середине декабря, по расчетам АИЖК, средневзвешенная ставка в рублях поднялась до 18,15%, в долларах — до 14,13%. Фактически же, указывает агентство со ссылкой на мониторинговые исследования ипотечного брокера «Кредитмарт», кредиты предлагались и по 29% («Дельта-кредит»), и по 30,6% («Возрождение»).  Впрочем, это, похоже, чисто запретительные ставки, объявленные с единственной целью — отбить у клиента желание брать кредит.  
    Особые опасения и банкиров, и самих заемщиков вызывают перспективы обслуживания валютных кредитов. По расчетам АИЖК, удешевление рубля относительно доллара на 30% влечет рост платежа в доходе заемщика до 70%, а это уже преддефолтная ситуация. За второе полугодие 2008 года рубль чуть-чуть не дотянул до критической отметки, он подешевел «всего лишь» на четверть (25,5%). — Одновременно с девальвацией национальной валюты еще в третьем квартале позапрошлого года (впервые с 2005 года) немного выросла, с 13 до 15%, доля валютных ипотечных кредитов. Можно предположить, что этот рост обусловлен не столько сменой предпочтений заемщиков, сколько сжатием ипотеки, в которой преобладают рублевые ссуды, а также переоценкой валютных кредитов. Если тенденция долларизации ипотеки сохранится, указывает АИЖК, это окажет влияние на размер просроченной задолженности в будущем.  
    Многие банки, не дожидаясь катастрофы, начали принимать превентивные меры. В частности, некоторые крупные игроки ипотечного рынка — Сбербанк, ВТБ24, Хоум кредит энд финанс банк и другие предлагают своим заемщикам конвертировать валютные кредиты в рублевые. Правда, от участников конверсионного процесса поступают сигналы: некоторые банки назначают за перевод существенную комиссию, другие настаивают едва ли не на повторном сборе всего пакета документов, третьи так затягивают саму процедуру, что курс доллара успевает «улететь», что делает выгоду от перевода кредита в другую валюту неочевидной. Оценить такого рода накладные расходы на конвертацию сейчас не представляется возможным — услуга совсем молодая. Поэтому и мнения экспертов по этому поводу противоположны. Одни, ссылаясь на прогноз Минэкономики, по оценкам которого доллар в этом году будет стоить в среднем 35,1 рубля, полагают, что подобная рокировка имеет смысл. Другие считают, что в перспективе на годы перебежка в рубли может себя не окупить.  
    Свой пакет антикризисных ипотечных мер предложило и государство. В начале декабря 2008 г. премьер-министр Владимир Путин призвал банки «не кошмарить» ипотечных заемщиков, а уже в конце декабря были приняты поправки к Закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»47, позволяющие направлять так называемый материнский капитал на погашение ипотечных кредитов уже с текущего года.  
    В конце прошлого года предложения по поддержке «граждан, испытывающих временные финансовые трудности», подготовило и АИЖК. Агентство разработало стандарты реструктуризации ипотечного долга на срок до одного года. Впрочем, по оценкам экспертов, под критерии, разработанные АИЖК, подпадает весьма ограниченное число ипотечных заемщиков. К тому же сумма, которую агентство предполагает использовать на цели реструктуризации, 50 млрд. рублей, не сопоставима с масштабом проблем.  
    Именно поэтому большинство крупных банков, игроков ипотечного рынка, разрабатывает собственные программы реструктуризации. Детали особо не афишируются, но по отрывочным высказываниям можно предположить, что речь также идет о годичных рассрочках, а вот критерии для определения нуждающихся в поддержке заемщиков более либеральны, чем государственные. Кроме того, некоторые банки (в том числе Сбербанк) намерены распространить льготный режим не только на ипотечные кредиты, но и на жилищные.  
    При этом и государство, и банкиры согласны, что реструктуризация будет проводиться на возмездной основе. «Заемщикам важно осознавать, что любая помощь, будь то помощь со стороны банков или госструктур, не предполагает прощения долга или уменьшения его суммы. Если, например, банк временно снизил сумму аннуитета, то разницу в платежах все равно придется выплатить, а значит, в какой-то момент кредитная нагрузка увеличится. Поэтому в качестве практической рекомендации я советую ипотечным клиентам до последней возможности продолжать выплаты в режиме, обусловленном кредитным договором, и обращаться за помощью только тогда, когда без нее действительно нельзя обойтись».  
    В феврале 2009 г. была обнародована еще одна идея масштабного предотвращения ипотечных дефолтов. Банк России выступил с инициативой создания структуры (предположительно на базе АСВ и Сбербанка), которая выкупала бы квартиры у дефолтных заемщиков, позволяя последним жить в тех же стенах, но в статусе арендаторов государственной площади. При этом пока совершенно непонятно, каким образом бывшим собственникам могут быть компенсированы платежи, уже внесенные в счет погашения кредита.  
    Очевидно, что при всем возможном наборе мер спасти всех кредиторов и всех заемщиков не удастся. Статистика даже довольно благополучного третьего квартала зафиксировала преддефолтные «ножницы»: объем задолженности по ипотечным кредитам растет более высокими темпами (18%), чем объем выданных кредитов (прирост, напомним, составил всего 5%). Можно предположить, что амплитуда этих «ножниц» будет только увеличиваться. Так, по оценкам Леонида Слипченко из «Уралсиба», уровень просрочки по ипотечным и жилищным кредитам в текущем году составит около 20%. Это означает что в абсолютном выражении дыра в банковских балансах составит 400—500 млрд. рублей.  
    Ни экстренными (50 млрд. рублей, выделенные АИЖК на реструктуризацию), ни штатными (рефинансирование в размере 29,6 млрд. определенное агентством на текущий год) действиями эту дыру не закрыть. Более того, АИЖК берется рефинансировать банковские портфели только при условии выдачи новых кредитов. В нынешней ситуации это похоже на приказ банкам затягивать петлю на собственной шее.  
    Возможно, кредитным учреждениям придется часть конвертированных или реструктурированных старых кредитов выдать за новые, но это не решит проблемы. Спасительный потенциал инструментов по секьюритизации ипотечных кредитов, в частности выпуск облигаций, также представляется сомнительным.  
    Кого-то дыра неплатежей явно проглотит. Основной удар от неплатежей придется прежде всего на крупнейшие институты — банки за пределами третьей сотни ипотечным кредитованием практически не занимались. В связи с ростом задолженности банкам потребуется дополнительный капитал. Можно не сомневаться, что для госбанков он найдется, а частникам придется тяжело. По прогнозам одного из аналитиков, неплатежи по ипотеке обанкротят около трехсот банков.

    Президент России внес изменения в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Подписанный президентом закон «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»48 направлен на расширение круга требований по обеспеченным ипотекой обязательствам, которые могут входить в состав ипотечного покрытия. Внесенное изменение призвано способствовать расширению перечня ипотечных активов, подлежащих секьюритизации, что повлечёт за собой увеличение объема выдачи ипотечных кредитов. Федеральный закон принят Государственной думой 19 февраля 2010 года и одобрен Советом Федерации 3 марта 2010 года.

    Федеральный закон направлен  на расширение круга требований  по обеспеченным ипотекой обязательствам, которые могут входить в состав  ипотечного покрытия.

    В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» указанные требования могут входить в состав ипотечного покрытия, только если основная сумма долга по каждому договору или закладной не превышает 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

    Федеральным законом  в данное положение вносится  изменение, позволяющее включать  в состав ипотечного покрытия  ипотечных ценных бумаг требования  по обязательствам, основная сумма долга по которым составляет не более 80% рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Данное изменение призвано способствовать расширению перечня ипотечных активов, подлежащих секьюритизации, что повлечет за собой увеличение объема выдачи ипотечных кредитов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Принятие ряда  законов, посвященных ипотечному  кредитованию, порядку оформления  объектов недвижимости в собственность  и регистрации прав на недвижимость, а также пристальное внимание  к этому процессу со стороны населения, специалистов в области землепользования и потенциальных частных инвесторов ознаменовало новый уровень ипотечных отношений в России.

     Современное понятие  ипотеки по российской гражданско-правовой  доктрине отличается от традиционного подхода к данному виду залога, сформировавшегося еще в римском праве, где под ипотекой понимался всякий залог при сохранении за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом, и в этом смысле ипотека противопоставлялась закладу.

    Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

    1. Институт залога (ипотеки), имеющий многовековую историю, начал  заново возрождаться в России  при переходе к рыночным отношениям. На сегодняшний день оформить  ипотечный кредит доступно любому платежеспособному гражданину, который обладает частью собственных накоплений и стабильными доходами для расчета по кредиту и выплаты процентов банку. 
   2. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, в том числе и земли, на которой находится эта недвижимость.      Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в России, поэтому необходим развитый рынок объектов недвижимости, т.е. на предмет залога должен существовать спрос.     
   3. В юридической науке термин «ипотека» многофункционален и применяется:  
— для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости;  
— так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество;  
— в случае, когда залог возникает на основании договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ), этим понятием определяется вид сделки.

   4. Как представляется, в  приведенных определениях ст. 1 Закона  об ипотеке и п. 1 ст. 334 ГК РФ, что кредитор вправе требовать удовлетворение в случае неисполнения должником залогового обязательства, однако было бы вполне уместно важное дополнение — «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства». Иначе получается, что кредитор, заключив договор залога, вправе требовать или исполнения обязательства в натуре, или обращения взыскания на предмет залога независимо от того, исполнил должник обязательство или нет.  
    5. Однако, несмотря даже на некоторые противоречия норм и существующие пробелы, законодателем созданы значительные условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Нужно отметить также, что в декабре 2004 г. принят целый ряд нормативных актов, внесших изменения в федеральные нормативные акты, регулирующие деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования, цель которых — формирование рынка доступного жилья.

   6. В настоящее время закладные  сложно рассматривать как широко  распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются  эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение. Следовательно, ликвидность таких ценных бумаг невысока. Для инвестора могут представлять определенный интерес вторичные бумаги, пул закладных. Это эмиссионные ценные бумаги, инвестиционный риск по которым, соответственно, диверсифицирован и не связан с одним конкретным заемщиком. В связи с этим, можно полагать, что для нас полезен опыт ипотечного кредитования в развитых странах, в частности, США.

   7. Права собственности на  землю в настоящее время установить  достаточно сложно. Отсутствие четких  прав собственности приводит  к нестабильности, неуверенности  инвестора, ограничивает развитие  ипотеки и, в конечном счете, ведет к недооценке стоимости имущества и финансовых потоков в экономике, в том числе. Поэтому для исправления ситуации нужно только стабильное законодательство, гарантирующее права собственности, но и консенсус в обществе.  
    8. Пункт 4 статьи 54 содержит норму, устанавливающую случай недопустимости отсрочки реализации заложенного имущества. Речь идет о случае, когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Однако применение данной нормы в целях недопущения отсрочки реализации заложенного жилья представляется маловероятным в связи с актуальным правовым регулированием вопросов несостоятельности должника-гражданина и кредитора. Другими словами, декларируется принцип неоплатности, лежащий в основе разрешения вопроса о возбуждении дела о банкротстве в отношении должника-гражданина. При этом очевидно, что указанные условия едва ли выполнимы, учитывая то, что квартира находится в собственности заемщика и ее стоимость превышает размер задолженности перед кредитором. Такая ситуация в современных условиях становится еще более очевидной, если принимать в расчет постоянный рост цен на жилье. В то же время вопрос о несостоятельности кредитора также вряд ли может быть поднят. Для инвестора подобная ситуация еще более невыгодна, учитывая незащищенность интересов инвесторов в случае банкротства.               

    На основании проведенных исследований и сделанных выводов выясняется, что действующее законодательство не содержит норм, превращающих судебное разбирательство в реальный способ защиты интересов кредиторов и инвесторов. В связи с этим представляется необходимым внести соответствующие изменения в Закон об ипотеке и Гражданский процессуальный кодекс РФ, направленные на ограничение права недобросовестного заемщика требовать отсрочки исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное жилье. Такие изменения должны состоять в установлении применительно к правоотношениям, возникающим из договора об ипотеке квартиры, приобретенной за счет заемных средств, закрытого перечня случаев, при наличии которых допускается отсрочка.   

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ

АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Список использованных нормативно правовых актов.

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (в ред. от 21.07.2007 № 5-ФКЗ) // СЗ РФ. 2007. № 30. Ст. 3745.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994  № 51-ФЗ (в ред. от 27.12.2009 г.) // СЗ РФ. 1994. № 238.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от 01. 02.2009 - № 333 - ФЗ) // СЗ РФ. 1996. № 5.Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 17.12.2009) // СЗ РФ. 2005. №1 (ч. 1).
5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
6. Федеральный закон от 29.05.1992 № 2872-1 (в ред. от 30.12.2008) «О залоге» // СЗ РФ. 1996. № 23. Ст. 1239.
7. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (в ред. от 27.07.2009) «Об ипотечных ценных бумагах» // СЗ РФ. 2006. № 46.
8. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в ред. от 27.12.2009) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
9. Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ (в ред. от 27.12.2009) «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.
10. Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ (в ред. №288-ФЗ от 25.12.2008) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // СЗ РФ.2007.№1.
11. Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 (ред. от 21.07.2005)  «О жилищных кредитах» // СЗ РФ. 1994. № 7. Ст. 692.

12. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. № 6. Ст. 278.
13. Приказ Минюста России от 15.06.2006 г. «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти». 2006. № 27.    
14. Информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.