Развитие договора ипотеки в России

   2.3. Оформление договора  ипотеки.

    Оформление ипотеки в  банке — достаточно сложный  и долгий процесс. Прежде всего, необходимо выбрать из всех  ипотечных предложений на рынке именно то, которое наиболее подходит к вашим требованиям и ограничениям. Если в середине процесса оформления ипотеки вы решите переключиться на другой банк, то, скорее всего, вы потеряет уже потраченное время и деньги (некоторые банки берут комиссию за рассмотрение заявки на ипотечный кредит). Важно решить, на каком рынке вы собираетесь покупать недвижимость. Ипотечные кредиты на новое, строящееся жилье выдаются банками, но являются более дорогими и могут иметь дополнительные ограничения, например, банк кредитует квартиры в домах только определенного застройщика. Квартиры на вторичном рынке более отработанный продукт, и здесь самое главное, получив подтверждение банка о параметрах ипотеки, убедиться, что продавец жилья готов пойти на оформление сделки по договору купли-продажи ипотеки.  
    Важным моментом при оформлении ипотеки является справка, подтверждающая доходы заемщика. Некоторые банки требуют справку по форме № 2-НДФЛ, выданную работодателем. Не все банки предоставляют возможность досрочного погашения ипотеки без штрафных санкций. Эту особенность нужно учитывать, если вы собираетесь погасить ипотечный кредит раньше срока, например, продав собственную квартиру, в которой вы живете сейчас и которую вы решили сменить на новую, взяв ипотечный кредит37.  
        Ипотека давно получила широкое распространение во многих странах. В 1998 г. с принятием Федерального закона № 102- Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» банки начали предлагать эту услугу и в России. В связи с колоссальным подорожанием жилья в последние годы для многих россиян ипотека стала единственным шансом обзавестись собственной жилплощадью.  
    В настоящее время кредитные учреждения предлагают различные ипотечные программы. Как правило, банки дают ипотечный кредит на срок от 5 до 20—25 лет. Минимальный размер первоначального взноса колеблется в разных банках: от 10 до 40% от стоимости жилья в зависимости от программы. Однако ряд банков недавно приступил к выдаче ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом. Ставки по кредитам составляют от 9% в долларах и от 10,5% в рублях (в зависимости от срока кредита), некоторые банки готовы кредитовать и на более льготных условиях.  
    При этом надо учесть, что при выборе банка важны не только выгодные условия ипотеки, но и сервисное обслуживание. Перед заключением кредитного договора заемщику необходимо узнать обо всех предстоящих фактических расходах, которые, как правило, составляют 3—4% от стоимости квартиры. В эту сумму входит сбор за открытие и обслуживание ссудного счета, услуги по страхованию. Банк может взять комиссию и за рассмотрение заявки, и за выдачу денег наличными, и за конвертацию наличных в случае, если кредит брался в одной валюте, а выплачивается в другой.  
    Существует возможность воспользоваться услугами риэлтора, который подберет подходящий банк, а также квартиру, которая не только устроит заемщика, но и будет соответствовать требованиям банка. Гонорар риэлтора составит 3—5% от суммы сделки. Отдельно — подбор банка у ипотечного брокера: 1—2% плюс цена консультаций 3000—5000 руб. в час. Желательно обращаться к брокерам — бывшим сотрудникам банков, так как у них выше квалификация. Некоторые агентства берут фиксированную плату 20—30 тыс. руб.  
    Для начала оформления кредита заемщику необходимо собрать бумаги, подтверждающие его платежеспособность. Сначала необходимо заполнить заявление на получение ипотечного кредита и анкету банка, зачастую эту анкету можно найти на сайте банка, сэкономив тем самым время. Также понадобятся документы, удостоверяющие личность заемщика (не обязательно должен быть паспорт Российской федерации — многие банки не требуют российского гражданства), копии свидетельства государственного пенсионного страхования, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)), военного билета для мужчин призывного возраста, документов об образовании, свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии), свидетельства о рождении детей, трудовой книжки, заверенной работодателем.  
    Скорее всего, размер ставки и величина кредита зависит от документов, подтверждающих доходы. Если заемщик получает зарплату официально, то ему следует взять справку 2-НДФЛ с места работы за последние 2—6 месяцев, если же зарплата частично или полностью выплачивается неофициально, то необходимо выбрать банк, который сможет выдать кредит на основе справки о доходах в свободной форме. Банк может учесть и другие доходы потенциального заемщика — арендная плата, дивиденды, проценты — при наличии документов, подтверждающих их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором. Если помимо основной работы заемщик имеет дополнительный заработок, то следует иметь в виду, что далеко не каждый банк будет его учитывать. Некоторые банки могут потребовать дополнительно ряд других документов.                                                                                      Срок ответа на заявку, как правило, составляет 1—2 недели, хотя многие банки в настоящее время обещают рассмотреть ее в течение 2—3 дней. В случае положительного ответа банк дает заемщику около 3 месяцев на поиск квартиры. По договоренности с кредитором этот срок может быть увеличен еще на месяц. После того как заемщик находит квартиру, ему необходимо получить на нее одобрение банка. Для этого надо предоставить кредитному учреждению следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве — если заемщик берет кредит на жилье в строящемся доме, документы из БТИ — экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры. На рассмотрение квартиры в банках уходит до 5 дней.  
    Далее заключается договор купли-продажи квартиры, данный договор лучше заверить нотариально во избежание проблем в случае его потери.  
Следующий шаг — оформление страховки. Как правило, страхуются следующие три вида рисков: страхование жизни и здоровья, страхование имущества, титульное страхование (страхование права собственности заемщика на жилье). Поскольку выплачивать страховые платежи заемщику надо будет ежегодно в течение всего срока действия кредитного договора, очень важно сразу согласовывать со страховой компанией порядок начисления и уплаты ежегодных платежей, которые в среднем составляют 1,5% от остаточной суммы кредита в год.  
    Последним шагом станет заключение кредитного договора. Согласно новой редакции Федерального закона № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательное нотариальное удостоверение кредитных договоров не требуется. В кредитном договоре оговариваются размер кредита, срок его возврата, цель, величина процентной ставки за пользование кредитом и порядок ее расчета. Особое внимание следует обратить на способ погашения кредита (дифференцированный или аннуитетный), платежный период и схему досрочного погашения. Кредитный договор также должен содержать условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц. Необходимо проверить документ на наличие технических ошибок — они могут послужить причиной отказа в государственной регистрации. Договор с банком оформляется в один день с договором купли-продажи квартиры и договором страхования.  
    После прохождения всех этих процедур заемщик становится собственником выбранной недвижимости (квартиры, комнаты, загородного дома), при этом она остается в залоге у кредитного учреждения до момента погашения кредита.  
    Проблемы возникают именно в тот момент, когда супруги разводятся. В случае если недвижимость приобретена в законном браке, лучше набраться терпения, мудрости и решить вопрос миром, а значит, определить, кто останется собственником жилья и на каких условиях, а также, кто будет платить по кредиту. Если стороны придут к мирному соглашению, то при обращении в свое ипотечное агентство или банк им помогут переоформить документы в соответствии с их соглашением и законом.  
    До официального заключения соглашения о разделе такого имущества супругам необходимо подать совместное заявление в банк или ипотечное агентство с просьбой о выводе его из состава заемщиков. Второй созаемщик должен заявить о своем согласии с данным решением. При этом будет аннулирована старая закладная на приобретенную недвижимость или другую собственность, оформленную в залог, и составлена новая. Разумеется, каждый вопрос решается индивидуально. Супруги имеют возможность заключить мировое соглашение о разделе имущества с одновременным разделом долгов.  
    Если же стороны не достигнут взаимного согласия, то им необходимо обратиться в суд и разделить совместно нажитое имуществ (если нет брачного договора) в соответствии с семейным законодательством.  
    Российское законодательство предоставляет тем, кто приобретает квартиру по ипотеке, дополнительные налоговые льготы. На оформление налогового вычета с суммы уплаченных процентов пока остается загадкой для многих заемщиков. При ближайшем рассмотрении выясняется, что не все так сложно.  
   В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право на получение имущественного налогового вычета на сумму до миллиона рублей. Это означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета части денежных средств. Таки образом, государство поддерживает покупателей квартир — дает возможность один раз в жизни получить обратно часть суммы уплаченного подоходного налога. Если в год, когда была куплена квартира, выплатить меньше налог чем сумма вычета, то налоговый вычет будет происходить и дальше, до исчерпания суммы вычета. Для ипотечных заемщиков  сумма налогового вычета не ограничена миллионом рублей. Как гласит закон, если квартира была куплена в кредит, то сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство, либо  
приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, предоставляется аналогичная льгота, причем без ограничения по сумме налогов.

    На самом деле получить  необходимую информацию можно  в налоговой инспекции, но поход  туда ассоциируется с очередями, нелюбезностью инспекторов и заполнением множества малопонятных документов. Не стоит откладывать этот вопрос в долгий ящик, ведь именно в первые годы пользования кредита выплата составляет больше всего процентов. Деньги, которые «задолжало» государство, постепенно обесцениваются; меняются курсы валют, и не всегда в сторону укрепления рубля. А возвращенные суммы можно было бы использовать уже сейчас, например, направить на частичное досрочное погашение кредита. Для того, чтобы оформить имущественный налоговый вычет, нужно предоставить в налоговую инспекцию следующие документы и их копии:  
- свидетельство о собственности или другие документы, подтверждающие  
право собственности на жилую площадь;  
- договор купли-продажи;  
- акт приема-передачи квартиры (акт приема-передачи квартиры, как правило, остается в банке, в таком случае нужно заранее попросить в кредитной организации заверенную копию);  
- расписку о передаче денег продавцам (если соответствующая запись не является частью акта приема-передачи).  
    Потребуется и справка 2-НдФЛ для подтверждения факта уплаты налогов с заработной платы. Конечно, оформлять вычет имеет смысл только тем заемщикам, у которых значительная часть зарплаты (или вся зарплата) выплачивается официально, а не в конверте. Налоговый инспектор проверяет  
соответствие копий оригиналам и забирает копии вместе с налоговой декларацией за истекший год и заявлением. Можно обойтись и без заполнения декларации, если вы решили получать вычет по месту работы.  
    Сначала нужно получить подтверждение права на льготы в налоговой инспекции (ее сотрудники обязаны выдать соответствующую справку в течение 30 дней), а затем отдать в бухгалтерию работодателя, чтобы с вас не удерживали подоходный налог в сумме до 130 тыс. руб.  
    При оформлении вычета с процентов инспектор потребует прежде всего кредитный договор, в котором должно быть сказано, что кредит выдан именно на приобретение квартиры. В случае перекредитования заемщик теряет право на налоговый вычет с суммы уплаченных процентов, ведь кредит выдан с целью погашения предыдущего кредита, а не для приобретения жилья.  
    Если квартира была приобретена в конце года, смысла оформлять вычет на проценты за один- два месяца нет. Их можно будет присоединить к процентам за следующий год. Заранее оформить налоговый вычет на еще не уплаченные проценты невозможно.  
    Для того, чтобы подсчитать, какова сумма за пользование кредитом  заплачена банку в рублевом эквиваленте, нужно запросить у сотрудника банка справку для налоговой инспекции. В ней должны содержаться следующие сведения:  
- дата погашения;  
- сумма частичного погашения по кредиту в долларах и в рублях по курсу ЦБ РФ;  
- сумма погашенных процентов за пользование кредитом — в долларах и рублях.  
    На справке должна быть подпись руководителя подразделения банка, которое занимается ипотечным кредитованием, и печать. Нужно сложить суммы погашенных процентов в рублях за год и внести эти данные в соответствующую графу в налоговой декларации.  
    Вместе с кредитным договором и справкой из банка инспектор попросит  квитанции о внесении средств в счет погашения кредита и процентов по нему. Здесь есть нюанс, который необходимо учитывать в течение всего года.  
Если ипотечный кредит и квартира оформлены на двоих созаемщиков в равных долях, сумма вычета с процентов также делится на двоих. Если и заемщик, и созаемщик хотят получить вычет с уплаченных процентов, им нужно относить платежи в банк по очереди, чтобы приходные кассовые ордера были оформлены на обоих, а сумма погашенных процентов была «поделена» между заемщиками примерно поровну.  
    Если платежи осуществлял только один из двоих заемщиков, то все равно он будет иметь право на налоговые льготы лишь с половины суммы уплаченных процентов, потому что ко второй половине суммы он «не имеет никакого отношения», как говорят в налоговой инспекции. Второй заемщик не сможет подтвердить свое право на льготы по процентам, если не предъявит приходные кассовые ордера. В таком случае деньги, которые могли бы вернуться в семейный бюджет, останутся в государственном бюджете лишь из-за недостаточной информированности заемщиков38.  
    После того как инспектор принял все документы, остается ждать, когда государство переведет на ваш банковский счет сумму, подлежащую возврату из бюджета. Это радостное событие должно произойти в течение четырех месяцев с момента подачи пакета документов в налоговую инспекцию.  
Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщик должен предоставить в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Некоторые банки предлагают на сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита. Стандартный пакет документов для ипотеки - заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка, а также: 
- копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих);  
- копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;  
- копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении ИНН);  
- копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;  
- копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);  
- копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);  
- копия свидетельства о рождении детей;  
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем;  
- документы, подтверждающие доходы.  
    Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация.   

    Принятие банком решения  о предоставлении кредита может  занять от нескольких дней  до нескольких недель в зависимости  от банка. В случае положительного  решения банковской кредитной  комиссии (кредитный комитет) можно  переходить к выбору жилья.  
    На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и предоставить в ипотечный банк следующие документы:  
- правоустанавливающие документы на выбранное жилье;  
- паспорт на жилье с его планом;  
- сертификат об оценке квартиры;  
- справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);  
- справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;  
- выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);  
- разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).  
    Банк проверяет «юридическую чистоту» представленного заемщиком жилья и насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков — это необходимое условие получения ипотечного кредита.

    Ипотечный кредит (ипотека) предоставляется для покупки жилья (квартиры, дачи или загородного дома). В качестве залога по ипотеке выступает объект кредитования, который должен соответствовать требованиям банка, предоставляющего ипотечный кредит. Ипотека обычно предоставляется в валюте на срок от 10 до 15 лет, процентная ставка составляет от 10 до 15% годовых. Банк, предоставляющий ипотеку, обычно финансирует до 90% стоимости приобретаемого жилья, и заемщик должен иметь собственные средства на оплату разницы между суммой ипотечного кредита и ценой покупаемой недвижимости. Кроме этого, заемщик несет расходы по оформлению сделки по ипотеке и страхованию объекта финансирования, собственной жизни и трудоспособности.

2.4. Особенности земельной ипотеки.

    Самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:  
- именно земля является важнейшей системообразующей частью недвижимости;  
- только земля является уникальным объектом недвижимости — и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, являются лишь «улучшениями» земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;  
- из всех элементов недвижимости только земля является ограниченным ресурсом. Как писал один из классиков американской литературы два века назад: «Покупайте землю, ее больше не делают!»;  
- вовлечение земли в экономический оборот связано с огромными финансовыми затратами, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что в свою очередь требует применения ипотечных механизмов;  
- земельная ипотека, в отличие от жилой, не требует создания в стране института «длинных денег», она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику — государству;  
- земельная ипотека сама является источником «длинных денег» — при рассрочке выкупа на длительный период ежегодные аннуитетные платежи земельных собственников государство может использовать во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;  
- при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.  
    Между тем залог земельных участков занимает очень незначительное место в ипотечных операциях российских банков. Это связано с целым рядом причин, среди которых можно выделить следующие:  
- ипотечные операции российских банков связаны в основном с жилищной ипотекой в связи с высокой социальной и политической важностью данного вида залога;  
- земельные ипотечные ценные бумаги не получили должного развития на рынке;  
- законодательная база применения земельной ипотеки разработана, но нет нормативного механизма ее применения.  
    Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Вся необходимая законодательная база для этого сформирована, необходимы только понимание места и роли земельной ипотеки прежде всего региональными властями и осознание экономической заинтересованности власти в развитии земельной ипотеки как в:  
- единственно возможном средстве завершения земельной реформы при осуществлении выкупа земельных участков;  
- источнике «длинных денег» в экономике;  
- механизме привлечения инвестиций.  
    В случае неуплаты основной суммы или процентов, или налогов в оговоренные сроки, заемщик предоставляет право кредитору продавать переданную ему землю, передавать ее покупателю и из денег, полученных при продаже, возместить основную сумму и проценты, которые будут подлежать выплате по обязательствам, и все налоги на описанные земли, все прочие расходы и выплаты, включая гонорар адвоката, и если останется излишек, выплатить его заемщику или его наследникам.  
    За последние два года произошли серьезные подвижки в развитии практики применения ипотеки. Сложнее развивается залог производственной и коммерческой недвижимости. В современной юридической литературе в основном исследуются вопросы, связанные с залогом зданий, сооружений, квартир; в меньшей степени затрагивается ипотека предприятия. При этом мало работ, как современных, так и дореволюционных, специально посвященных проблемам ипотеки предприятия. Между тем, проблема ипотеки предприятия представляется актуальной для субъектов предпринимательской деятельности, производящих конкурентоспособную продукцию, которые, например, в целях расширения и модернизации производства могли бы получать крупные банковские кредиты под залог предприятия.  
    В соответствии с федеральным законом об ипотеке (залоге недвижимости), при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором. При заключении договора об ипотеке предприятия желательно составить перечень основных и оборотных средств предприятия.  При отсутствии таких приложений следует считать, что залог переданы все активы. Законом может предусматриваться запрет на передачу в залог определенного вида имущества. В случае установления таких запретов ипотека на данные виды имущества не распространяется, даже если в договоре на этот счет не будет никаких оговорок. Законом может быть также запрещена ипотека определенных предприятий. Договором об ипотеке предприятия может предусматриваться, что на отдельные объекты (вещи, комплексы вещей, здания, сооружения, участки и т.п.) ипотека не распространяется.  
    Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.  
    Особое значение имеет ключевой пункт кредитного договора — вопрос о размере кредита, сроке его предоставления, порядке возврата и процентах. Здесь банковская практика также показывает отличие залога земли от других объектов недвижимости. Если ипотечное кредитование под жилье на сегодняшний день определяет срок предоставления кредита 10 годами, а в западной практике с 10 лет только начинается долгосрочный кредит, то по земле, принадлежащей физическим лицам, срок кредитования, как правило, ниже 10 лет. Между тем, именно для залога земли логично было бы предоставить наиболее долгосрочные кредиты — земля, в отличие от других видов недвижимости, не имеет износа, это самовозрастающая стоимость. Проценты по кредиту определяются конкретной ситуацией, меняющейся из года в год; так, в 1994—1995 гг. льготными процентами считались 100% годовых, а максимальным сроком кредитования был 1 год. Сегодня кредиты предоставляются под 11-14% годовых в валюте или под 18-20% в рублях. При стабильном развитии экономики и снижении темпов инфляции можно уверенно прогнозировать снижение процентных ставок и увеличение срока предоставления кредита.  
    При совершении сделок залога всегда фиксируется реальная рыночная цена, т.к. получатель кредита заинтересован в получении возможно большей суммы. Мировая практика показывает, что величина кредита не превышает 70% рыночной цены предмета залога, что связано со значительными колебаниями цены на недвижимость при малейших кризисных ситуациях в экономике. В нашей стране первое падение цен на недвижимость произошло в 1998—99 гг. как следствие кризиса в экономике. Подъем цен за последние годы уже превысил докризисный уровень. Практика российских банков показывает, что при кредитовании под залог земельного участка, величина выдаваемого кредита определяется договором между банком и залогодателем.  
    Особо нужно отметить, что в отличие от жилищной ипотеки, земельная ипотека не требует создания института «длинных денег». Это объясняется тем, что при других видах ипотеки необходимо возмещать инвесторам затраты на создание активов, а при выкупе земельного участка происходит перевод реального актива — земли в финансовый и необходимости срочно выплачивать инвестору денежные суммы нет. Необходимо только обеспечить механизм оборота ценных бумаг и желание руководителей регионов идти на заключение ипотечных договоров с рассрочкой платежа.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ                                       

     3.1. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество.

    Важнейшим аспектом, определяющим  перспективы развития системы  ипотечного жилищного кредитования в России, является рациональная правовая регламентация процесса обращения взыскания на заложенное жилье. Существующие правовые нормы, к сожалению, не позволяют говорить о механизме обращения взыскания как о действенном способе защиты интересов кредиторов-залогодержателей.  
    Основания обращения взыскания на заложенное имущество сформулированы в статье 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При этом формулировка пункта 2 статьи 50 Закона об ипотеке вызывает вопросы.  Очевидно, что кредитор не заинтересован в обращении взыскания на квартиру в случае незначительной просрочки заемщика при исполнении последним своих обязательств по возврату кредита и процентов по нему.  Данное утверждение становится еще более актуальным, если кредитор уже осуществил рефинансирование и в ипотечный процесс вовлечены инвесторы путем приобретения ими, например, ипотечных ценных бумаг. В таком случае обе стороны кредитного договора заинтересованы в продолжении исполнения должником своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. Практическая же ценность положений указанной выше статьи Закона об ипотеке утрачивается.  В то же время подобное положение оказывает негативное воздействие на заемщика при принятии им решения о покупке квартиры с использованием ипотечного кредита. Видится необходимым «смягчить» формулировку данной нормы путем установления четких оснований, при наличии которых допускается обращение взыскания на заложенное жилье, исходя из принципа существенности нарушения заемщиком условий договора.  
    Особенности обращения взыскания на заложенное жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита (займа), содержатся в статье 78 Закона об ипотеке. С течением времени содержание указанной статьи претерпело значительные изменения. Целью этих изменений являлось, прежде всего, обеспечение интересов кредитора. В то же время нельзя назвать удачной формулировку данной статьи и сегодня. Законодатель устанавливает, что обращение взыскания залогодержателем на заложенную квартиру и реализация заложенного жилого помещения являются основанием прекращения права пользования этим помещением прежнего залогодателя и любых иных лиц, проживающих в этом помещении. Однако наличие основания для прекращения права пользования недостаточно для выселения заемщика. В этой связи необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство. Регистрация граждан по месту пребывания и жительства осуществляется на основании возникновения права пользования жилым помещением. В то же время снятие граждан с учета происходит в случаях выселения из занимаемого жилого помещения или признания граждан утратившими право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

    Таким образом, действующее  законодательство фактически предусматривает  две отдельные судебные процедуры: обращение взыскания на заложенное  имущество в соответствии с  положениями Закона об ипотеке  и признание заемщика утратившим право пользования жилым помещением (прекращение права пользования). Подобная ситуация создает дополнительные сложности для кредитора, что, разумеется, негативно сказывается на перспективах ипотечного кредитования. Очевидно, что было бы достаточно одного вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное жилье.  
    В абзаце втором пункта 2 статьи 78 Закона об ипотеке указывается, что жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращено взыскание, подлежит реализации путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. По мнению Иванова В.Б.39, в данном случае допущена редакционная неточность, так как трудно представить себе реализацию квартиры путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого конкурса. Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса  выигравшим торги на конкурсе признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Но условия и порядок оплаты реализуемого на торгах предмета ипотеки при обращении взыскания установлены в статье 59 Закона об ипотеке, а условия и порядок использования жилого помещения определяются нормами действующего жилищного законодательства. При обращении взыскания на квартиру залогодатель и залогодержатель заинтересованы лишь в поиске лица, которое может предложить наиболее высокую цену. Следовательно, реализация жилого помещения может осуществляться только путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона. Проведение конкурсов обычно осуществляется при размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, в том числе для государственных нужд, при продаже предприятий, в иных случаях, когда значение имеет не только критерий цены, но и критерий условий использования имущества или выполнения работ, которые может предложить участник конкурса.  
    Законом об ипотеке предусматривается 2 основных варианта обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке квартиру: судебный и внесудебный. Причем специалисты отмечают перспективность именно последнего варианта. Указывается, что судебная процедура является гораздо более дорогостоящей и длительной. При принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество суд рассматривает и разрешает ряд вопросов:  
- и суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенной квартиры, за исключением сумм расходов по охране и реализации жилья, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;  
- и являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;  
- способ реализации жилья, на которое обращается взыскание;  
- начальную продажную цену заложенной квартиры при ее реализации. Начальная продажная цена жилья на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;  
- и меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.  
    Можно предположить, что при реализации квартиры через судебное разбирательство ее стоимость выражается значительно меньшей суммой, чем в случае внесудебного соглашения. Однако, учитывая то обстоятельство, что начальная продажная цена заложенной квартиры, так или иначе, может определяться на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, такой довод не является ключевым в пользу внесудебного решения вопроса. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное жилье подразумевает отсутствие перспективы соглашения между залогодателем и залогодержателем, несение сторонами судебных расходов, в конечном итоге вычитаемых из стоимости заложенной квартиры.  
    Не мало важное значение для кредитора имеет указание пункта 1 статьи 54 Закона об ипотеке о том, что в обращении взыскания на заложенное имущество в суде может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Исключение — случай систематического нарушения уплаты периодических платежей по ипотечному кредиту. Иными словами, если неисполнение заемщиком обязательства по возврату части кредита (скорее всего, это может относиться к окончательной стадии исполнения кредитного обязательства) незначительно относительно общего объема подлежащего исполнению обязательства, стоимости квартиры и существует минимальная перспективная возможность погашения суммы долга из других источников, суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.  
    В случае обращения взыскания на заложенное имущество путем судебного разбирательства у кредитора возникает еще один существенный риск, наличие которого играет часто негативную роль в решении вопроса о выдаче ипотечного кредита и, безусловно, негативно сказывается на перспективах становления двухуровневой системы ипотечного кредитования. Речь идет о предусмотренном пунктом 3 статьи 54 Закона «Об ипотеке», согласно которому, по просьбе залогодателя, суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в частности, в том случае, когда залогодателем является гражданин, если залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. При этом отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Содержание понятия «уважительные причины» Законом не раскрывается. Судебная практика же оставляет разрешение данного вопроса полностью на усмотрение суда, которое выступает одним из основных принципов современного гражданского процесса. Можно сделать вывод, что существующая судебная практика оставляет суду фактически неограниченные полномочия при решении подобных вопросов. А.Н.Харин отмечает, что действие данной нормы ущемляет интересы залогодержателя, который в течение длительного периода времени лишен возможности удовлетворить свои бесспорные требования к залогодателю40. Учитывая динамичный рост цен на жилье, особенно в столичном регионе, подобное положение предоставляет недобросовестному заемщику возможность фактически заработать на ипотечной сделке, не исполняя свои обязательства перед кредитором. Показателен в этой связи пример, приведенный в пункте 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 года «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»41. Несмотря на то, что пункт 3 статьи 54 Закона об ипотеке регулирует вопрос о предоставлении отсрочки при реализации заложенного имущества, процессуальным законодательством может быть установлено самостоятельное основание, при наличии которого суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.   Пункт 1 статьи 203 Гражданского процессуального кодекса РФ предусматривает, что суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения42. По сути, указанная норма предусматривает открытый, ничем не ограниченный перечень обстоятельств, наличие которых может привести к отсрочке исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное жилье. Учитывая данное обстоятельство, долговременность судебного разбирательства, а также тот факт, что суд зачастую идет навстречу заемщику, особенно тому, для которого предмет залога является единственным местом жительства, у кредитора полностью отсутствует уверенность в перспективах судебного варианта обращения взыскания на заложенное жилье. Риски кредитора значительно увеличиваются, если при этом было осуществлено рефинансирование и выпущены ипотечные ценные бумаги, исполнение кредитором обязательств, по которым обеспечивается дефолт, ипотечным кредитом. Ставится под большой вопрос стабильный доход инвестора по таким бумагам, и даже возврат вложенных средств. Очевидно, что данная ситуация крайне негативно сказывается на интересе инвестора к ипотечным ценным бумагам, являющимся сегодня основным и наиболее перспективным инструментом рефинансирования. Пожалуй, единственным установленным законом ограничением усмотрения суда в рассмотренном случае является положение пункта 4 статьи 54 Закона об ипотеке, предусматривающее, что отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. Однако и в этом отсутствуют реальные гарантии интересов кредитора, поскольку понятие «существенного ухудшения финансового положения кредитора» нормативно не раскрыто и может быть определено опять-таки судом на основе представленных кредитором доказательств. Некоторая ясность присутствует в том случае, если кредитором выступает кредитная организация, для которой установлены нормативы финансовой устойчивости. В то же время трудно предположить, что неисполнение своих обязательств по кредитному договору одним или несколькими заемщиками приведет к существенному ухудшению финансового положения кредитной организации. В случае же, когда права требования были уступлены третьему лицу, не являющемуся кредитной организацией, ясность отсутствует вовсе и вопрос о существенном ухудшении финансового положения такого кредитора должен, очевидно, разрешаться судом при оценке всей совокупности доказательств.  
    Пункт 4 статьи 54 содержит еще одну норму, устанавливающую случай недопустимости отсрочки реализации заложенного имущества. Речь идет о случае, когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Однако применение данной нормы в целях недопущения отсрочки реализации заложенного жилья представляется маловероятным в связи с актуальным правовым регулированием вопросов несостоятельности должника-гражданина и кредитора. Пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»43 предусматривает, что гражданин считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества.