Развитие договора ипотеки в России

  6. После получения ссуды заложенное имущество оставалось в  
руках заемщика, который продолжал его использовать, что давало  
ему возможность уплачивать ссудный процент и гасить долг. Также, ценность имущества не была исчерпана предыдущей ссудой, заемщик имел право на повторную закладную. В случае, когда имущество было заложено и по нескольким ссудам (по второй закладкой, третьей закладной), действовало правило старшинства. При удовлетворении кредитов обанкротившегося владельца недвижимости вырученной от продажи суммы (если данная недвижимость была заложена) оплачивались долги в порядке их последовательности. Лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной от продажи заложенного имущества суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.).  
  7. После выполнения заемщиком условий ссудного договора, кредитное общество возвращало ему закладную на имущество.  
    В практику вошла новая форма реестров крепостных дел, где статьи были соотнесены с названием имений, а не строили по существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника, — так внедрялся принцип «специальности».  
    Система ипотечного кредитования, возникшая в России в 80-х гг. просуществовавшая почти четыре десятилетия, состояла из сословных и земских взаимных и акционерных частных и государственных кредитных учреждений. Создавалась и функционировала эта система при участии и поддержке правительства, которое видело в ней одно главных средств прикрепления дворян к земле. Именно это объясняет присутствие в ипотечной системе наряду с коммерческими структурами сословного элемента.  
    Ниже приводится бланк - одна из разновидностей учетных документов конца 19 — начала 20 в., появившихся в процессе оформления залога помещичьих имений и связанных с их оценкой. Подобные документы существовали и в частных ипотечных банках. Этот можно трактовать как метод оформления залога, имеющий сене только историческую ценность. 
    Основу системы земельного кредита в России составляли акционерные земельные банки, на которые в начале ХХ, в. приходилось более трети всех заложенных частновладельческих земель (в 1915 г. — около трети выданных всеми учреждениями земельного кредита ссуд (в 1915 г. — 26,5%).  
    В результате развития ипотеки в пореформенный период к 1915 г. заложено 60% находившейся в частном владении земли (60 млн.). Сельские ссуды, выданные ипотечными учреждениями, составили 3,9 млрд. руб., городские суды акционерных земельных банков - 40 млн. руб.  
    В труде В.В. Морачевского7  отмечались трудности «составления и сколько-нибудь примерного содержания, в какой именно части полученная землевладельцами долгосрочная ссуда была обращена на нужды сельского хозяйства», поскольку кредит в большинстве банков не был целевым, заемщик мог распорядиться ссудой по своему усмотрению.  
    В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на 1 млрд. руб.  
    Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса как способ вложения свободных средств. Председатель Госстроя России Ефим Бассин8 отмечал, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки. Этот факт очень интересен, потому что для появления и развития института ипотеки в Америке потребовались современные информационные технологии, в то время как в России конца 19 в. была создана похожая система привлечения инвестиций без использования современных технических средств.  
     К началу первой мировой войны основополагающие нормы о забыли включены в Свод законов Российской империи — т. Х, ч. 1. Наряду с этим нормы содержались и во множестве других законодательных и подзаконных актов.  
    В первом десятилетии 20 в. ссудно-сберегательные и ссудные общества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли интересы 8 млн. человек.  
    В России существовала также практика заклада домовладельцами их строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в сдавались внаем.  
    Частную ипотеку возглавляли десять акционерных земельных банков, выдавая ссуды под землю и городскую недвижимость, при к на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в реализуемых на бирже закладных листов (ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.  
    В России после революционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической вы для применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и прежде всего, недвижимого имущества.  
    В советском «Словаре-справочнике» (1927)9 ипотека определена как понятие независимо от исторического времени и географического пространства: «...залог, обязательство, налагаемое на недвижимое имущество должника, по которому, в случае неуплаты долга, связанное ипотекой имущество при посредстве суда отходит в распоряжение кредитора. Ипотека раз наложенная на какое-нибудь имущество остается на нем независимо от перемены собственника».

    В «Энциклопедическом  словаре» (1953)10 говорится, что ипотека -  это «ссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также домов». При этом в духе времени объявляется, что «ипотека уничтожается в результате установления диктата пролетариата, на основе ликвидации частной собственности на землю и недвижимое имущество, как в СССР, или после осуществления революционных аграрных преобразований, так и в странах народной демократии. Во всех капиталистических странах ипотечная задолженность лежит тяжелым бременем на трудовом крестьянстве».  
        В период более чем 70-летнего советского развития страны «залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом».

    Итак институт залога (ипотеки), имевший многовековую  историю известного перерыва  начал возрождаться в России  только, точнее — в 1992 г., когда  был принят Закон РФ «О залоге»11. Иное очертание ипотека получила в виде Федерального закона «Об ипотеке»12.  

1.2. Правовые основы развития  системы ипотечного кредитования  в Российской империи.

    В условиях складывания  на постсоветском пространстве  банковских систем рыночного  типа, построенных на коммерческих началах, значительный интерес представляют начавшие возрождаться полузабытые формы кредита, из которых особое место, несомненно, занимает ипотека, позволяющая осуществлять полноценное долгосрочное кредитование и имеющая ряд преимуществ как для банка, так и для заемщика по сравнению с другими формами движения ссудного капитала.

     Характерно, что процесс  формирования капиталистической  банковской системы в Российской  империи начался именно с создания  ипотечных кредитных институтов различных типов в соответствии со сложившейся в стране общеэкономической ситуацией. Представляется, что некоторые проблемы становления подобного типа банков, возникшие во второй половине 19 в., и сегодня не утратили своей актуальности.

    Своеобразием банковской системы дореформенной России являлось то, что начавшие формироваться с середины 19 в. докапиталистические государственные («казенные») банки в основном осуществляли ипотечное кредитование. В то далекое от нас время недвижимость рассматривалась как наиболее надежное обеспечение предоставляемьгх ссуд. Коммерческому же кредиту так и не суждено было утвердиться в условиях крепостничества.

    Однако ипотечный кредит  феодальной России имел свою  национальную специфику: ссуды выдавались  из расчета количества крепостных. В «населенных имениях», тогда как во многих странах он обладал капиталистической окраской и предполагал залог земли по оценке ее стоимости, выпуск закладных билетов и т. д.

    Кроме того, здесь существовала  еще одна довольно характерная особенность, которая может удивить современных банкиров, постоянно озабоченных проблемой повышения ликвидности своих кредитных учреждений. Вклады в казенные банки принимались  без ограничений и гарантировались государством. Привлекая в неограниченном количестве «вклады востребования», банки выдавали долгосрочные ссуды частным лицам и государственному казначейству. Никакой сбалансированности активов и пассивов не существовало.

    Подобный порядок делал  банковскую систему весьма уязвимой, так как она могла существовать до тех пор, пока продолжалась усиленная эмиссия ассигнаций, а позже кредитных билетов, которые не размещались в торгово-промышленном секторе, а попадали во вклады. В целом же эта банковская система отражала как экономическую, так и социальную сущность феодально-крепостнического строя.

    К концу 50-х годов 19 в. казенные банки вошли в полосу  глубокого и неразрешимого кризиса, выйти из которого можно было  лишь путем радикального реформирования  всего комплекса кредитных отношений. Кризис, во-первых, был обусловлен случившимся усиленным востребованием вкладов из банков. Во-вторых, предстоявшая отмена крепостного права требовала ликвидации ипотечного кредитования под залог имений с прикрепленными к ним крестьянами. В-третьих, развивавшийся капитализм диктовал принципиально новую организацию банковского дела, основанного на коммерческих началах.

    В такой ситуации, сложившейся  в кредитной сфере Российской  империи, была образована специальная  Комиссия по преобразованию государственных  банковских учреждений. Состав комиссии формировался из Высокопоставленных чиновников, видных финансистов и  помещиков. Председательствовал в комиссии Ю. Гагемейстер, а управление ее делами было возложено на академика В. П. Безобразова. Привлечь к работе такого солидного органа нескольких представителей российской провинции удалось благодаря тому, что в это же время они участвовали в разработке положений известной крестьянской реформы, начавшейся в феврале 1861 г., и находились тогда в Петербурге.

    Перед комиссией, приступившей к работе 25 августа 1859 г., была поставлена серьезная задача: разработать проект устройства кредитных учреждений нового типа — так называемых земских, т. е. местных банков, которые бы пришли на смену казенным ипотечным кредитным институтам.      
    Выработанный проект был обсужден на общем собрании, в него внесли некоторые дополнения и утвердили как основополагающий документ для публикации. Изданные в 1860 г. первые два тома трудов комиссии также включали в себя статистические сведения о долгах под залог недвижимости в казенных кредитных учреждениях и уставы ряда ипотечных банков, которые могли послужить образцом при создании подобных кредитных учреждений в стране. Выполнив поставленную задачу, 30 января 1860 г. комиссия в названном составе закрыла свои заседания13.  
    Первостепенное внимание в предложениях по формированию кредитной системы было уделено ипотеке, фактически упраздненной осенью 1859 г. К тому же готовящаяся отмена крепостного права с обязательным выкупом крестьянами своих наделов срочно требовала выработки новой системы долгосрочного кредита.  
    Рассмотрев различные типы учреждений поземельного кредита, комиссия высказалась за создание ипотечных банков во всех формах, как в акционерной, так и на началах взаимной ответственности (товариществ с ограниченной ответственностью). Однако на первом этапе реформирования она отдавала предпочтение ипотечным кредитным обществам со взаимной ответственностью их участников, поскольку «ни акционерные компании, ни казенные банки не могут разрешить у нас задачу поземельного кредита столь удовлетворительным для народного и государственного хозяйства образом, как товарищества самих землевладельцев».  
    Проект устройства земских банков был опубликован и в 1860 г. разослан во все российские административно-территориальные центры губернаторам и предводителям дворянства для ознакомления и обсуждения. Издание комиссией своих трудов поставило правительство и общество перед необходимостью  радикального переустройства всей ипотечной системы на принципиально иной основе. Комиссия предложила «свободное и гласное обсуждение вопроса» о предстоящей банковской реформе.  
    Однако предложения комиссии по организации ипотеки были встречены в российском обществе далеко не однозначно. Комиссию обвиняли в прекращении выдачи ссуд под залог имений в попытках свести все банковское дело к кредитным учреждениям в форме земледельческих компаний на взаимной ответственности, подражанию «чужеземным образцам» и т. д.  
    Для изучения настроений российского дворянства правительство поручило в мае 1860 г. управляющему делами комиссии В. П. Безобразову посетить центральные губернии и собрать сведения «о видах и намерениях землевладельцев относительно устройства земских банков». В его отчете о поездке, который был представлен министру финансов в сентябре 1860 г., отмечалось, что «потребность в поземельном кредите после прекращения ссуд из государственных кредитных установлений чувствуется, в большей или меньшей мере, повсеместно». Подчеркивалось, что с материалами комиссии по реорганизации банков ознакомилось немало представителей провинциальной элиты и они «пользуются сочувствием». При этом были названы и препятствия, которые возникнут на пути учреждения новых банков: недостаток свободных капиталов, отсутствие доверия к «акционерному делу», слабая взаимосвязь между помещиками и «торгующим классом», крайне необходимая для банковского учредительства.                                                                         В итоге он предложил в качестве временной меры организовывать банки переходного типа в виде «акционерно-земледельческих компаний. После того, как были определены общие принципы переустройства кредитной системы и сделаны рекомендации правительству по учреждению новых ипотечных банков, на комиссию были возложены новые обязанности: «обсуждение вопросов для введения в империи ипотечной системы» и анализ проектов частных ипотечных банков, а также «начертание проекта положения для устройства таковых банков на основании предыдущих работ»14.  
    В апреле 1860 г. решением Государственного совета при комиссии был образован Особый отдел по ипотечному вопросу для выполнения нового задания. В состав нового отдела, кроме нескольких прежних членов комиссии был введен ряд видных юристов и высокопоставленных чиновников. Численный и персональный состав этого органа по причине отъезда одних его членов, а затем приглашению других, менялся и не являлся стабильным, как это было на первом этапе деятельности комиссии. Теперь первостепенное внимание уделялось тщательному изучению истории ипотеки в России, начиная со времен Средневековья, а также в Прибалтике и Царстве Польском. Итогом такой работы был выход очередного тома материалов с обстоятельственным анализом как отечественного, так и зарубежного ипотечного законодательства15.  
    Комиссия обратила внимание на богатый опыт ипотечного кредитования, накопленный в далеком прошлом, подчеркнув, что «предки наши обладали ипотечным порядком в возможном по тогдашним способам совершенстве», с грустью при этом констатировав: «ипотека наша дошла до нас в виде столь искаженном, что с трудом можно узнать ее следы». В завершение своей деятельности отдел по ипотечному вопросу решительно высказался за необходимость широкого учреждения ипотечного кредита в империи. «Благодеяния хорошо устроенной ипотечной системы так велики, - отмечалось в материалах комиссии, — что настоящее время непозволительно было бы не воспользоваться, без всякого отлагательства, существующими в России элементами, при помощи которых ипотечная система могла бы быть введена прочно и успешно, и без таких нововведений, которые нашему быту были бы чужды»16.  
    Проект положения о частных ипотечных кредитных учреждениях, разработанный отделом, вошел в четвертый, заключительный том, изданный комиссией в 1862 г. В этом документе предлагался порядок рассмотрения банковских уставов и их утверждения, отмечалась необходимость публикации в периодической печати сведений о действующих кредитных учреждениях, годовых отчетов. Особое место отводилось механизму взыскания невозвращенных ссуд, порядку выпуска ипотечными банками собственных облигаций, их обращения. В проекте положения об ипотечных банках нашли отражение вопросы организации контроля за деятельностью банков, порядка проведения ревизий, процедуры ликвидации банка и другие17.  
    Между тем процесс восстановления ипотеки в России принял довольно затяжной характер. Уже несколько лет эта форма кредита практически отсутствовала на финансовом рынке страны, а потребность ее возрождения становилась все острее. При этом идея учреждения местных земских банков не получила необходимой поддержки. В среде родовитого дворянства и крупной буржуазии стали разрабатываться проекты общегосударственных ипотечных кредитных учреждений.  
    В конце 1860 г. в Санкт-Петербурге сформировалась группа именитых сановников: Е. Ф. Мейенфорд, А. М. Потемкин, Ф. В. Денисов и др., заявивших о себе как учредители «единого для всех губерний» Поземельного банка «общего для всех сословий», которые подготовили проект его устава и разослали по стране губернаторам предводителям дворянства для ознакомления18. Этот банк предполагался как «товарищество, состоящее из владельцев заложенных ему имуществ» с разделением управления «на общее, находящееся в С.-Петербурге и на местное, находящееся в губернском городе губернии, вошедшей в состав банка». Основой его деятельности планировались «ссуды под залог недвижимых имуществ, находящихся в городах и уездах, принадлежащих как частным лицам всех вообще сословий, так и государственным и всякого рода общственным и благотворительным установлениям».  
    К началу 1861 г. в этом кредитном учреждении согласились участвовать Санкт-Петербургская, Новгородская, Ярославская, Псковская, Витебская и Витебская губернии. Как видно, этот банк явно не «тянул» на роль общегосударственного ипотечного «товарищества» и вопрос о его создании так и остался открытым. Примерно полгода спустя, в середин 1861 г., на свет появился еще один проект единого ипотечного учреждения со сходным названием — Общий поземельный банк, инициаторами которого выступили, как отмечалось в объяснительной записке к проекту устава, группа «капиталистов со значительным числом землевладельцев разных губерний»19.  
    Обратившись к 43 губернаторам, инициативная группа предложила учредить «общий для всех губерний банк, закладные билеты которого имели бы свободное обращение по всей стране и «даже в чужих краях». В проекте устава провозглашалось: «Общий поземельный банк есть товарищество добровольных капиталистов имеющих целью производить ссуды с правом выпуска обязательств под названием закладные листы...», но принципы организации этого банка предполагались несколько иные. Был предложен смешанный вариант, сочетающий как взаимную ответственность участников по его обязательствам в пределах стоимости заложенного имущества, так и «вкладами для составления основного капитала». Банк должен был иметь собственный основной капитал из «подвижных ценностей», который предполагалось хранить в открывшемся в 1860 Госбанке и его конторах.  
По тону объяснительной записки чувствуется нетерпение учредителей поскорее развернуть операции по долгосрочному кредитованию.   Подчеркивается острая потребность помещиков в ипотеке в связи с открытием старых кредитных учреждений, отмечается, что «отмена крепостного права совпала с сильным безденежьем», поэтому необходимо дать «землевладельцам» возможность «получить в ссуду от 40 до млн. руб., удерживая при том прежний их долг кредитным установлениям, который простится до 359 млн. рублей».  
    Как видно, предполагалось в срочном порядке восстановить ипотечный кредит для помещиков без разрешения проблемы ликвидации их огромной задолженности дореформенным кредитным учреждениям. План учреждения Общего поземельного банка также не получил реализации.

    Более активными и  целеустремленными в деле открытия  ипотечных учреждений оказались  предстатели крупного дворянства обеих столиц Российской империи. В начале 1861 г. Санкт-Петербургская городская дума, не дожидаясь окончательных результатов работы комиссии, подготовила проект устава городского кредитного общества, который в июле этого  
года был утвержден. Это ипотечное учреждение создавалось «при городском общественном управлении для производства ссуд под залог недвижимых имуществ, состоящих в черте города С.-Петербурга».  
    Созданное в северной столице ипотечное товарищество состояло из владельцев недвижимости, заложенной обществу, «с круговою их ответственностью по всем производимым ссудам». Для первоначального обзаведения, покрытия расходов по управлению, своевременного погашения закладных листов устанавливались выплаты процентов (по ним общество получило треть городской казны в 300 тыс. Рублей).  
    Ссуды под деревянные дома предоставлялись на 14 лет 6 месяцев, «под каменные здания, огороды, сады», пустопорожние земли на 26 лет и 6 месяцев. В итоге заемщики получили относительно недорогой кредит, позволявший осуществить как новое жилищное строительство, так и реконструкцию старого. Спустя чуть более года аналогичное товарищество было открыто и в Москве.  
    Главное отличие таких ипотечных учреждений от старых казенных банков заключалось в том, что через механизм выпуска закладных листов (облигаций) складывались экономические отношения между получателем долгосрочной ссуды и владельцем свободного капитала. В своей деятельности общество выступало одновременно в трех ролях: эмитента долговых обязательств, кредитора при предоставлении ссуды и залогодержателя при получении закладной от заемщика под обеспечение кредита. Подобная схема кредитования обеспечивала устойчивость ипотечного учреждения, баланс интересов всех субъектов ссудной операции.  
    Впоследствии городские кредитные общества возникли и в ряде других относительно крупных населенных пунктах России. И хотя это звено ипотечного кредита не получило достаточно широкого распространения, к 1914 г. в стране насчитывалось 36 таких финансово-кредитных институтов20.  
    Одним из типов ипотечных учреждений в империи, разработанных в ходе кредитной реформы, явились земские банки, основанные на принципе взаимной ответственности. В мае 1864 г. был утвержден устав первого в империи Херсонского земского банка. Однако это звено долгосрочного кредита с ограниченной сферой деятельности, несмотря на его преимущества, не получило дальнейшего распространения. Причинами тому были отсутствие местной инициативы, консерватизм провинциального дворянства, определенные противоречия в уставах.  
    Таким примером явилась попытка учредить осенью 1861 г. региональное ипотечное учреждение в северо-западных губерниях — Литовское земское кредитное общество. Были разработаны проект устава общества и форма подписки для желающих принять в нем участие. Но примерно через год, в начале 1862 г., местные власти констатировали, что никто из землевладельцев края не пожелал подписаться под этим проектом21.  
     Проект устава еще одного — Тверского земского банка не получил одобрения комиссии по устройству земских банков. Причина отрицательного решения по этому ипотечному учреждению заключалась в требовании учредителей банка проводить операции исключительно в металлических рублях: золотой и серебряной монете, а не в кредитных билетах, порожденных реформой денежного обращения 1839 — 1843 гг.22. В итоге подобные банки, за создание которых активно выступала «высочайше» учрежденная комиссия, так и не получили распространения.  
    Это был последний из семи проектов уставов ипотечных кредитных учреждений, рассмотренных представительной комиссией. 30 марта 1862 г. последовало решение о ее закрытии. Хотя проект банковской реформы так и не был представлен для законодательного утверждения, многие положения об организации ипотеки, выдвинутые комиссией, получили в дальнейшем реализацию.  
    Стремясь восполнить недостаток долгосрочных, да и коммерческих ссуд на денежном рынке страны, финансовое ведомство в 1862 г. приняло новое положение о городских общественных банках, значительно упрощавшее их учреждение. Специфика подобных банков, появившихся еще в начале 19 в., состояла в том, что они могли предоставлять не только коммерческие, ломбардные, но также и ипотечные ссуды. Долгосрочный кредит выдавался «под залог зданий сроком на один, два и на три года, с допущением для каменных строений отсрочки до восьми лет, а под залог земель — на один, на два, на три, на восемь и двенадцать лет»23.  
    Снятие многих ограничений на учреждение городских общественных банков вызвало их быстрый рост: с 1862-го по 1864 г. возникло 55 банков кроме 16 ранее существовавших24. Но слишком узкая сфера деятельности этих кредитных учреждений не могла решить остроты проблемы долгосрочного кредитования в стране.  
    В 1866 г. появилось, наконец, первое общеимперское ипотечное учреждение — Общество взаимного поземельного кредита. Особенностью его деятельности было то, что ссуды теперь производились закладными листами в металлической валюте. Сделано это было с целью привлечения зарубежного капитала. Ссуды выдавались 5-процентными листами в размере 50% оценки закладываемого имущества на срок до 56 лет, которые подлежали выкупу в обозначенное на них время. На конец 1867 г. было выпущено таких листов только на 1,5 млн. руб. Как видно, недорогой на первых порах кредит сочетался с очень осторожной оценкой принимаемой в залог земли. Ценные бумаги, выпускаемые обществом на таких условиях, не вызвали большого интереса у обладателей свободного капитала. Тогда было решено эмитировать закладные листы сериями и погашать их тиражами два раза в год, с выдачей «погасительных премии в размере 25% их нарицательной цены. Для обеспечения выплаты процентов с помощью европейских банкирских компаний был сформирован «вспомогательный капитал» около 5 млн. руб.25. Фактически сформировалось общество, основанное не только на взаимной ответственности, а смешанного типа.  
Руководство обществом осуществляли именитые дворяне. Хотя оно действовало на принципе самоуправления, правительство оказывало ему определенную поддержку в виде субсидий и гарантий платежей по закладным листам. Первое десятилетие общества, которое называли «золотым», прошло успешно. Было выпущено 12 серий закладных листов на 120 млн. металлических рублей26. Однако судьбу этого крупного ипотечного учреждения предрешило падение кредитного рубля в результате начавшейся в 1877 г. войны с Турцией, вызвавшей значительную эмиссию бумажных платежных средств. Размер платежей по ссудам резко пошел вверх, достигнув 8%. Так как расчеты с иностранными инвесторами шли в металлических рублях, то и заемщики должны были погашать ссуды звонкой монетой, что существенно удорожало кредит.  
    Общество просит разрешения выдавать ссуды в кредитных рублях, курс которых продолжает падать, и обращается к правительству за помощью, чтобы поддержать относительно приемлемый размер ссудного процента. В конечном счете в 1890 г. дела Общества взаимного поземельного кредита были переданы в ведение особого отдела дворянского земельного банка, открывшегося в 1885 году.  
    Не меньший интерес представляет еще одно общероссийское ипотечное учреждение, созданное в период проведения радикальной банковской реформы Центральный банк поземельного русского кредита. Банк был учрежден в 1873 г. с целью скупки за свои средства закладных листов появившихся ипотечных учреждений, депонирования этих ценных бумаг в Госбанке, выпуска под их обеспечение собственных закладных листов для размещения на зарубежных финансовых рынках. В этот период возникли определенные трудности с реализацией закладных листов российских ипотечных банков, и возникла идея создать банк-посредник для разрешения этой проблемы.  
    Учредителями Центрального банка русского поземельного кредита выступили известные банковские дельцы А. Френкель и Л. Розенталь «при соучастии» ряда банкирских домов И. Гинцбурга, братьев Рафаловичей и др. Предполагалось сформировать основной капитал банка в размере 15 млн. руб. с правом выпуска закладных листов в металлических рублях на сумму в 10 раз большую — на 150 млн. рублей27.  
    Вначале деятельность этого банка также складывалась неплохо, нарастали размеры акционерного капитала, эмиссия собственных ценных бумаг. Однако его постигла та же участь, что и Общество взаимного поземельного кредита. Падение курса кредитного рубля вызвало убытки. В 1878 г. правительство выделило банку для его поддержки 3,4 млн. руб., и, кроме того, внесло на пополнение собственного капитала 3 млн. руб. для уменьшения потерь руководство банка  имело конверсию 6% закладных листов в 5%1. Но и это кредитное учреждение было невозможно. В начале 90-х гг. 19 в. началась ликвидация банка.  
    А между тем в довольно краткие сроки было учреждено одиннадцать акционерных ипотечных банков, десять из которых действовали до Октябрьской революции — Московский, Санкт-Петербургско-Тульский, Виленский, Ярослав-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской,  
Харьковский, Полтавский, Нижегородский. Эти банки сразу же стали главным звеном ипотечной системы империи. Уже при открытии их новые собственные капиталы в сумме составили 1 млн. рублей.  
    По установленному правительством правилу в одной губернии могло действовать только два акционерных земельных банка, что позволяло охватывать почти всю территорию европейской России.

    Открытие действий банков  могло осуществляться лишь после  оплаты не менее 25% акционерного  капитала. Сумма выпущенных в  обращение закладных листов не должна была более чем в 10 раз превышать размеры собственного капитала банка. Ссуды выдавались как краткосрочные (1 — 3) года, так и долгосрочные — под залог земель до 66 лет, городской недвижимости до 56 лет в размере до 60% оценки с шестипроцентными закладными листами.  
    В итоге на протяжении первого этапа радикальной банковской реформы, который проходил в 1860 — 1875 гг., носящего экстенсивный характер, в Российской империи были созданы основы рыночной ипотеки. Главную роль в системе ипотечного кредита играли акционерные ипотечные банки. Народное хозяйство страны получило долгосрочный кредит, отвечавший потребностям бурно развивавшихся капиталистических отношений.

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ 

2.1. Правовые основы ипотечного  кредитования.

    Основная задача государства  в становлении системы ипотечного  кредитования — создание законодательной  базы и нормативное регулирование  процесса с целью снижения  финансовых в участников и  повышения доступности жилья для граждан.

    Основными нормативными  актами, регулирующими гражданские  отношения при ипотечном кредитовании  и сделках с недвижимым имуществом, являются: Конституция Российской  Федерации28, Гражданский кодекс РФ29, Жилищный кодекс РФ30, федеральные законы  «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об оценочной деятельности»31 и другие нормативные акты.

    Введение в действие  ГК РФ явилось серьезной основой  для создания соответствующей  правовой базы и формирования  цивилизованного рынка недвижимости в России. Будучи системным нормативным актом, ГК РФ оставляет возможность принятия и  действия законов, которые развивают, конкретизируют, детализируют его. Главное, чтобы разрабатываемые и принимаемые законы, регулирующие рынок недвижимого имущества, следовали бы логике кодекса, не вступали в противоречие с его нормами.

    Российское законодательство  не дает юридического определения  собственности. В п. 1 ст. 209 ГК РФ  указывается лишь на то, что  собственнику принадлежат права  владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в частности недвижимым имуществом.

    Основными нормативными  актами в данной области являются:

- Конституция Российской Федерации;