Развитие договора ипотеки в России

 

 

Автономная некоммерческая организация

высшего профессионального образования

             академический международный институт

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ   РАБОТА

 

Тема: "Ипотека в гражданском праве"

 

 

Научный руководитель                    Студент   

Чеботарева  Татьяна Алексеевна                     Проценко Андрей Иванович              

              (Ф.И.О.)       (Ф.И.О.)

____________________________________ ____________________

                                                                                 ____________________

___________________________________   ____________________

                                                                               курс  6

(должность, ученая степень, звание)                    группа: НЧК04Юзс                                                   специальность: юриспруденция

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                      Новочеркасск 2010 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                          3

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ                                                                        6           

     1.1. История залога (ипотеки) в России.                                                        6                           

     1.2. Правовые основы  развития системы ипотечного  кредитования в российской империи.                                                                                          15                                               

 

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ                                                                           29        

      2.1. Правовые основы ипотечного кредитования.                                      29                                                            

     2.2. Требования к договору  об ипотеке.                                                       34                                                           

     2.3. Оформление договора ипотеки.                                                             39                                                  

     2.4. Особенности земельной  ипотеки.                                                          49                                                                                  

    

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ                                                                                                   54                           

     3.1. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество.       54                                                                                             

     3.2. Проблемы ипотеки  в России.                                                                 66                                              

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                 73                                                                                                                                                                                        

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ

АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ                                                                               77                                                                                                                                                           

     Список использованных  нормативно-правовых актов                               77                                                                    

     Список использованной  литературы                                                            78                                               

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

    Развитие рыночных отношений  в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, перспективы которой неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике.  
    Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

    Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых экономических, гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.  
    Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности кредитов должно дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

    Указанные выше обстоятельства  обуславливают своевременность  и актуальность настоящего исследования.

    Вопросы, связанные с  гражданско-правовым институтом  ипотеки, затронуты в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе, в трудах Е.Ю. Конева, Н.Ю. Лобовой, Д.И. Крупских, В.Б. Назарова, И.А. Покровского, В.В. Рогачева, А.Е. Русецкого, В.В. Смирнова и др. Для рассмотрения актуальных вопросов были проработаны иные публикации в журналах: «Закон», «Право и образование», «Российское право», «Государство и право» и т.д., а также законодательство по данному вопросу.

    Объектом исследования выпускной квалификационной работы являются нормы права, которые в той или иной степени касаются договора ипотеки.

    Предмет исследования − договор ипотеки как обеспечение исполнения различных финансовых, экономических, гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества.

    Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе гражданского законодательства, научной литературы и правоприменительной практики исследовать ипотеку как гражданско-правовой институт и, в частности, договор ипотеку как особую разновидность института залога. Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

     - проанализировать историю  возникновения залоговых правоотношений;

     - раскрыть понятие, сущность  и свойства договора ипотеки;

     - исследовать специфику  различных объектов договора  ипотеки;

     -проанализировать порядок заключения, расторжения, а также правила оформления договора ипотеки;

     - определить содержание  договора залога недвижимости;

     - исследовать порядок  и проблемы обращения взыскания  на заложенное имущество;

     - выявить основные проблемы регулирования ипотеки в России.

    Методологическую основу  исследования составляет теория  познания, ее всеобщий метод материалистической  диалектики. В качестве общенаучных  методов исследования применяются: формально-логический и системный  методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез.

    Новизна выпускной квалификационной  работы выражается в следующем:

- выделяются и подробно исследуются  признаки, характерные для договора  ипотеки;

- рассматриваются основные проблемы, связанные с залоговыми правоотношениями;

- выносятся предложения по поводу  совершенствования ныне действующего  законодательства, регламентирующего  гражданско-правовые отношения, вытекающие  из договора об ипотеки.

Практическая значимость заключается в том, что исследования, проведенные в  выпускной квалификационной работе, могут  быть использованы в нормотворчестве, в качестве устранения пробелов в законодательстве, и в правоприменительной деятельности государственных органов.

Работа состоит из трёх глав, каждая из которых решает частную задачу исследования. В первой главе раскрываются исторические основы возникновения ипотеки и правовое регулирование залоговых отношений в российской империи. Вторая глава описывает правовое регулирование ипотеки в настоящее время в современной России. В третьей главе рассматриваются проблемы регулирования ипотечного кредитования и предлагаются их актуальное и своевременное решение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ           

 

1.1. История залога (ипотеки) в России.

 

    Своеобразие российской  ипотеки правовой системы состоит  в том, что она развивалась  от ипотеки к функции (в римском  праве вид залога, по которому  товар передавался лицу на  условии, что после того как  требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.

    Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчины (наследственных) владений, широко ускорился в  России 15в. – в завершающий период  объединения русских земель вокруг  Москвы. Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской Судной грамоте1 — своде законов Псковской феодальной республики, составленных на основании отдельных постановлений псковского вече, княжеских грамот, норм Русской правды и обычного права.  
    Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества владение кредитора. Требование о передаче вещи появилось только 18 в., т.е. значительно позднее. Как пишет доктор исторических наук Н.Проскурякова2, вследствие хозяйственного оживления и интенсивного развития различных форм феодальной собственности середины 15 в. растет интерес феодалов к земле, обостряется борьба за нее. Об этом свидетельствуют сохранившиеся частноправовые акты той поры — закладные, раздельные, полюбовные, разъезжие, меновые и пр. Наибольшее распространение среди них получали закладные, оформлявшие денежный заем (под проценты или без них) под залог недвижимого имущества.  
    В 13-14 вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно — первый вид кредитования, получивший название «заклад».  
Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим.  Ссудная ставка 20% признавалась нормальной. Правда разрешалось взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали более или менее обеспеченные ссуды, к которым относились в первую очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались более дорогие кредиты — 30 и даже 120%.  
    В середине 17 в., в период экономического кризиса, потребовалось усиление ответственности должника именного за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным уложением3 законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора.  
    Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение и в  архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался так называемый «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь перед приказом (орган центрального управления в 16— 17 вв.) и били прутьями. Разрешение выставлять на «правеж» людей дворянам и детям боярским было дано Соборным уложение 1649 г. «Выколачивать» долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение и находился в полной от него зависимости, видеть до уплаты долга. В первой половине 17 в. была распространена еще и такая форма погашения долга, как отдача «в зажив». Отношение хозяина и работника в этом случае практически имели характер рабской зависимости. Известны случаи, когда несостоятельные родители из низших сословий отдавали в холопство на более или менее продолжительный срок своих детей. Землевладельцы же в большинстве случаев стремились получать ссуду под залог земли.  
    А в 15—16 вв. залог носил, по существу, характер отчуждения.  Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника‚ вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем. Боярство и служилые люди год от года все шире пользовались иными видами кредита. В 1585 г. в период, который историки называют «десятилетием реформ» был издан указ4, по которому заемщики освобождались от уплаты процентов в течение пяти лет, максимальный размер процента с «наспы» (погашения ссуды) уменьшался вдвое — с 20 до 10%, а на пять лет давалась рассрочка на возвращение полученной ссуды. Через эти условия были распространены и на займы, полученные под земли (вотчины).  
    Этим указом правительство как бы говорило, что оно знает о залогах недвижимости, однако практика ипотеки все еще не была узаконена.  
В середине 17 в. при царе Алексее Михайловиче государство активно выступает в качестве организующей и все контролирующей силы. Переход к абсолютизму ознаменовался принятием Соборного Уложения 1649 г., остававшегося в течение почти двух столетий главным кодексом России. Это Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (т.е. наследственных) земель, правда без крестьян. Тем было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России. В Соборном уложении 1649 г. законодательно был пересмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере (по сути, чрезвычайной), как полагают современные исследователи, была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса. Поэтому требовалось усиление ответственности должника. Это было воплощено в практику главным образом за счет предмета залога. В 1656 г. царь Алексей Михайлович предписал выдавать ссуды и под незаселенные поместные, т.е. полученные за службу земли. В 1685 г. в правление его дочери Софьи Алексеевны был издан закон, по которому обеспечением залога могло стать любое имущество, в том числе и крепостные, если землевладелец по своему сословному положению имел право владеть ими.  
    В то же время законодательство запрещало давать деньги в «рост», что вступало в противоречие с реальной практикой и регулирующими ее правовыми нормами.  
    В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души». В дореформенных кредитных учреждениях (среди которых главное место занимал Государственный заемный банк, созданный еще в 1786 г.) из общего количества крепостных душ (около 11 млн.) 65% (7 млн.) было заложено на сумму 425 млн. руб.  
    Можно констатировать два важных обстоятельства: дореволюционные ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были широко развиты. Известное, например, правило об отсрочке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на него5 имеет свою историю в дореволюционном праве, в котором были положения об отсрочке взыскания по закладным содержались в Уставе о банкротах6.

    В 1860 г. старые кредитные  учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в  ходе выкупных операций. Несмотря  на то, что дворянство получило  достаточно крупные суммы при  отмене крепостного права (264 млн. руб. после вычета долгов), новые экономические условия требовали все больше средств.  
    В 60-х гг. 19 в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917г.  
     Городские кредитные общества работали по следующей схеме:  
  1. Член общества заемщик подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения.  
  2. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду и на какую сумму. По правилам, принятым в обществах, оценка закладываемой недвижимости соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой — доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом).  
    Применение одного из этих двух методов могло породить ошибки в оценке стоимости залога. Так, например, дома, находившиеся на центральных улицах и проспектах, оказались бы оцененными в одинаковую сумму с домами, расположенными на окраинах города, или устаревший дом с ненадежной конструкцией, расположенный в деловом центре города, где большое скопление крупных престижных магазинов, банков, страховых обществ, ресторанов и т.д., был бы оценен выше дома качественной постройки с устойчивым доходом, расположенном не в столь престижном районе. Кроме того, оценки недвижимых имуществ, находившихся в одних и тех же условиях, должны были быть приблизительно одинаковыми. После оценки предъявленной к залогу недвижимости размер кредита определялся на 40—50% ниже стоимости залога.  
  3. Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладкой и ссудного договора.  
  4. Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. Текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава (на русском и французском языках), которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантии погашения, своевременной выплаты процентов. К каждой облигации прилагался купонный лист. Облигации городских кредитных обществ имели двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщиков по ипотечной ссуде, т.е. будущих денег, которые поступят в общество при возврате заемщиками кредитов; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое общество могло продать при нарушении заемщиками запланированных сроков погашения ипотечной ссуды. Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах, а также подробная опись каждого владения внесена в крепостные книги, где фиксировались также изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечении ссуды. На базе утвержденных заявленных ссудных договоров правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии в проценте по облигациям. Облигации выпускались сериями на основе дула заявленных к выдаче ссуд.  
  5. Заемщик, получив ссуду облигациями кредитного общества, продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского кредитного общества разрешило с 1862 г. Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90 коп. за рубль их биржевой цены, а также приобретать данные долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, что и государственные процентные бумаги.  
    С 1863 г. Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги после их оплаты в правление общества.