Развитие договора ипотеки в России

- Гражданский кодекс Российской  Федерации.

    В Российской Федерации  признаются и защищаются разом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности32.

    Собственник обладает  не только правами. В частности, если иное не предусмотрено  законом или договором, он несет  бремя содержания принадлежащего  ему имущества, а также риск его случайной гибели или случайного повреждения33.

    Основания приобретения  права собственности, или титулы  собственности, подразделяются на  две группы:

1) первоначальные, т.е. не зависящие  от прав предшествующего собственника  недвижимого имущества (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было);

2) производные, при которых право  собственности на вещь возникает  по воле предшествующего собственника (чаще всего, по договору с ним).

    В связи с этим рынок  недвижимости пополняется новыми объектами двумя способами:

- возникновением новых объектов  недвижимости за счет инвестиций, правовой статус которых определяется  законами «Об инвестиционной  деятельности» и изданными в  их  развитие иными нормативными  актами;

- переходом государственной или муниципальной собственности в частную собственность в процессе приватизации.

    Большую роль в организации  и становлении ипотечного кредитования  играет указ Президента РФ  «О жилищных кредитах»34.

    В первой части ГК  РФ предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения ограничения и перехода таких прав. Во второй части ГК РФ введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

    Основные направления  государственной политики в области  жилищного финансирования нашли  также отражение в Государственной  целевой программе «Жилище», одобренной  постановлением Совета Министров  РФ от 20 июня 1993 г. № 595 и федеральной целевой программе «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996г.№ 753.

    Участие государства  и местных органов самоуправления  в реализации ипотечных программ («дом для вашей семьи и др.), особенно на первых этапах, является определяющим для ее успеха и требует эффективных механизмов такого участия. При разработке соответствующих механизмов учитывается ограниченность финансовых возможностей государства и необходимость преимущественного использования надежных методов государственной поддержки и участия в программе.

    Данный механизм предусматривает  предоставление гарантий от политических  и некоторых других видов риска, ограниченное использование на  возвратной основе средств бюджетов  развития, использование предусмотренных законодательством жилищных субсидий и других мер по повышению покупательского спроса населения на жилье в условиях падения жизненного уровня населения и возросшей макроэкономической нестабильности, а также осуществление государственного стимулирования ипотечного кредитования с целью усиления его мультипликативного экономического эффекта.

    Государственное стимулирование  ипотечного кредитования должно  развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

2)осуществление мер по снижению  рисков, связанных с долгосрочным  кредитованием, чтобы повысить прибыльность  и привлекательность подобного  кредитования для банков;

3)создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных мер по поощрение участия банков в ипотечном кредитовании, например по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

5) оказание помощи семьям со  средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на обретение жилья;

    Принятие Гражданского  кодекса РФ стало решающим  шагом в развитии российского федерального законодательства для становления ипотечного жилищного кредитования и формирования отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, а также положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения и др. Принятие ГК РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.

    Во исполнение требований  Гражданского кодекса РФ в 1997 г. принят Федеральный закон РФ  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Закон стал  нормативным  актом, непосредственно  связанным с кредитованием недвижимости. В соответствии с этим Законом:

- введена единая система регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

- установлено, что государственная  регистрация является единственным  доказательством существования  зарегистрированного права;

- оговариваются права и сделки, подлежащие государственной регистрации;

- создается единый банк информации  в пределах регистрационного  округа;

- государственная регистрация  прав носит открытый характер;

- государственная регистрация  проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Вторым по важности  стал принятый в 1998 г. Федеральный  РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он значительно расширил возможность  использования ипотеки в качестве  средства обеспечения кредита.

    Таким образом, для регулирования  отношений по поводу недвижимости  основным источником права является  Закон об ипотеке, которым в  отношении ипотеки могут быть  предусмотрены иные, чем в ГК  РФ, правила применительно к залогу  в целом, которые имеют приоритет над общими положениями Гражданского кодекса.

    Важную роль, особенно  на начальном этапе создания  систем долгосрочного ипотечного  жилищного кредитования населения, призвано 

играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования:

- формирует правовую базу для  надежного и эффективного функционирования  системы ипотечного кредитования;

- формирует систему инвесторов;

- создает механизм социальной  защиты заемщиков;

• проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;

- создает необходимые институты  для организации рынка и  участвует  в управлении ими.

 

2.2. Требования к договору  об ипотеке.

 

    Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» существенно  расширяет права банков, которые предоставляют кредит на приобретение квартиры. В соответствии со ст. 77 названного Закона жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на приобретение жилого дома или квартиры.

    Необходимо отметить, что залогодателем также может быть и другое лицо (третье), не являющееся должником по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. При этом имущество, заложенное по договору об ипотеке, остается в его владении и пользовании35.

    Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы обязательства, так и процентов за пользование кредитом. Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

- в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой  обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обязательствами, обеспеченными ипотекой либо федеральным законом;

- в возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

- в возмещение расходов по  реализации заложенного имущества. Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона предметом ипотеки могут  быть жилые дома, квартиры и  части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат.

    В соответствии с требованиями Закона в тексте договора об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки (при этом предмет  ипотеки определяется с указанием  его местонахождения, полного описания, достаточного для его идентификации);

- оценка предмета ипотеки;

- существо исполнения обязательства;

- размер исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (в  договоре  указываются размер кредита и  проценты, которые должны быть  уплачены банку за пользование  кредитом);

- срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (это срок погашения кредита и уплаты процентов по кредитному договору).

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- сроки (периодичность) платежей и  их размеры, если в кредитном  договоре обязательство подлежит  исполнению по частям.

Если права залогодержателя удостоверены закладной, то об этом также указывается в договоре об ипотеке.

    Если в договоре об  ипотеке залогодержатель и залогодатель  не оговорили хотя бы один  из вышеперечисленных пунктов, то  данный договор считается недействительным.

    При включении соглашения  об ипотеке в кредитный договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. То есть договор может быть заключен как в простой письменной, так и в нотариально удостоверенной форме. В ранее действующей редакции Закона «Об ипотеке» была предусмотрена обязательная нотариальная форма договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 11 Закона права залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке, возникают с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее — то с момента возникновения этого обязательства.

    Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. В свою очередь, право залога возникает у залогодержателя с момента государственной регистрации договора об ипотеке, внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, имущество считается обремененным с момента заключения договора об ипотеке. Закон не прописывает механизм наложения обременения и его последствия как для залогодателя, так и для залогодержателя в случае отчуждения заложенной жилой недвижимости.  
    При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.  
    Как уже было сказано, залоговые отношения оформляются закладной. В статье 13 Закона указывается, что закладная является именной ценной бумагой. Следует отметить, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или кредитному договору верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Однако это требование распространяется на случаи, когда владельцами являются первоначальные залогодержатели.  
    Согласно ст. 10 Закона и ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность (ничтожность). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона).  
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.  
    Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.  
     Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в следующих случаях: при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (п. 1 ст. 29); правил содержания или ремонта заложенного имущества (ст. 30); обязанности принимать меры по сохранению заложенного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 31); а также при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (ст. 34).  
    Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен - в течение 1 мес., залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.  
    Кроме того, вышеперечисленный список нарушений пользования заложенным имуществом существенно шире предусмотренного Гражданским кодексом РФ в ст. 351. Это, по-видимому, свидетельствует о повышенной ценности закладываемой недвижимости по сравнению с другими видами имущества.  
    Согласно ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом. Это возможно лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Отчуждение допускается также в случае выдачи закладной, если подобное право залогодателя предусмотрено в ней. Залогодатель может отчуждать заложенное имущество без согласия или уведомления залогодержателя, но обременение на данное имущество сохраняется, и для кредитора неважно, кто в конечном счете является собственником.  
    Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в п. 1 ст. 38 Закона основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Когда предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями36.  
    В случае, если залогодатель произвел отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя, то ст. 39 Закона предусматривает в данном случае следующие неблагоприятные последствия для залогодателя:  
- признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применение мер, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;  
- досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) и обращение взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.  
    Вместе с тем Закон предоставляет права не только залогодержателю, но и залогодателю. В соответствии со ст. 40 Закона залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом. Несмотря на то, что Закон и допускает право передачи в аренду заложенного имущества, залогодержатель вряд ли согласится внести в текст договора условия, предусмотренные указанной ст. 40 Закона.