Понятие и виды сделок с жилыми помещениями. Объекты жилищных прав

Договор безвозмездного пользования, как известно, схож с договором имущественного найма. Главным отличительным признаком последнего является возмездный характер. Практика при квалификации отношений в ряде случаев использует метод сравнения. Вот пример. Договор не может быть квалифицирован как договор аренды, если в нем отсутствует признак платности за предоставленное во временное владение и пользование имущество (см. постановление ФАС УО от 19.07.2005 N Ф09-2219/05-СЗ). Или еще пример из практики суда другого округа. В силу ст. 614 ГК арендная плата является существенным условием договора аренды. При отсутствии данного условия договор аренды не может считаться заключенным. Имеющиеся в материалах дела договоры аренды по фактическому содержанию правоотношений являются договорами безвозмездного пользования (договором ссуды) (см. постановление ФАС ВСО от 16.01.2001 N А78-3007/00-С2-1067у-Ф02-295700-С1)15.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В настоящее время в России сделки с недвижимостью составляют около 90% гражданского оборота. То есть сложился рынок жилья, под которым следует понимать систему экономических отношений, связанных с изменением прав владения, распоряжения и пользования жилыми объектами16.

В работе анализируются положения Конституции РФ, являющиеся базовыми для регулирования отношений по поводу жилых помещений; ЖК РФ, определяющего основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливающего общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что сделки с недвижимостью имеют очень важное значение  как для государства, так и для граждан.

Несмотря на принимаемые меры в области законодательства и правоохранительной деятельности, удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по-прежнему высок. Совершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической неосведомленности граждан, решивших по собственному усмотрению распорядиться своим жильем или приобрести его.

Криминальный бизнес расцветает по мере роста частного жилищного сектора, который происходит главным образом за счет приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и введения в рыночный оборот жилья, с которым малоимущие вынуждены расставаться из-за возрастающей дороговизны его содержания, находя себе более дешевое пристанище. Масштабы этого бизнеса поистине впечатляют. Криминальная хроника, средства массовой информации, судебные разбирательства пестрят делами о противоправных сделках с объектами жилья, фактах беззакония в отношении граждан, совершаемых с помощью мошенничества, обмана, вымогательства и других противоправных действий. Деятельность преступников в жилищной сфере приобрела столь разветвленный характер, что покупателя и продавца, решивших заключить сделку, на каждом шагу ожидает реальная опасность стать объектом жульничества.

Проблема безопасности сделок на рынке жилья сдерживает развитие цивилизованного рынка, суживает его, поскольку люди боятся в него вступать, рискуя быть обкраденными. Круг традиционных участников сделки на рынке жилья расширился: кроме покупателя и продавца, включается, как правило, третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В указанных сделках все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые и строительные компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты, а также государственные органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Для упорядочения отношений на жилищном рынке и обеспечения правовой защиты граждан от незаконных посягательств на их имущество при совершении сделок с жильем за последние годы принят ряд законов и нормативно-правовых актов.

Автор предлагает следующее решение проблем связанных со сделками с жилыми помещениями:

1. Жилищное законодательство состоит из нескольких тысяч законов, постановлений и ведомственных инструкций. Количество нормативных актов необходимо систематизировать, сократить и упорядочить.
2. Проблемы сделок с жилым помещением заметно снизили свою остроту. Однако наличие большого количества неточных формулировок, устаревших понятий, мелких неточностей осложняют правоприменительную практику, оставляют маневр для нечистоплотных юридических действий с таким важным не только экономически, но главное социальным объектом - жилое помещение. Другими словами назрела объективная необходимость четкого правового регулирования, правовой унификации законодательства о сделках с жилыми помещениями.
3. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически не ограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. При этом целью такого дробления может быть не столько обладание карликовой долей в праве собственности на недвижимость, сколько обход с помощью такого обладания предписаний публичного права (миграционного, налогового и др.). С учетом сказанного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.
4. Так же необходимо сказать и о коррупционной составляющей с теми сделками, которые совершаются от имени государства. Поэтому необходимо усилить законодательство и более строго наказывать чиновников распоряжающимися жилищными метрами, а не ограничиваться административными штрафами. 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

Нормативные акты

 

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ,  часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
4. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
5. Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании".
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
7. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
8. Постановление Правительства РФ от 24 июля 2000 г. N 554 "Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании".
9. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".
10. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
11. Постановление Госстандарта РФ от 30 января 2004 г. N 4 "О национальных стандартах Российской Федерации".
12. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".

 

Научная и методическая литература

 

13. Крашенинников П В. «Действующий жилищный кодекс - из прошлого времени». // «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва» - 28 09.2001. - № 4 (350), Тезисы пресс-конференции председателя комитета Государственной Думы РФ по законодательству П В. Крашенинникова // Адвокат. - 2002. - № 6.
14. Крашенинников П. Не так страшен новый Жилищный кодекс, как его малюют // Московский комсомолец. - 2005. - N 046.
15. Городов О.А., Губаева А.К., Долгополый М.Н. и др. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. О.А. Городова). Издание третье, перераб. и доп. - "Проспект", 2009 г.
16. Статья А.В. Самигулина, преподаватель кафедры гражданского права Российской таможенной академии, преподаватель кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, специалист в области гражданского, семейного, предпринимательского права, а также международного частного права// "Право и экономика", N 12, декабрь 2009 г.
17. Законодательство о безвозмездном пользовании жилыми помещениями (комментарий) (Г.П. Макаров, "Гражданин и право", N 4, апрель 2009 г.).
18. Справочник адвоката: консультации, защита в суде, образцы документов (под ред. Эппель О.П.). - 5-е изд., перераб. и доп. - "Юрайт"; "Юрайт-Издат", 2010 г.
19. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: практическое пособие. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2011 г.
20. Ты - мне, я - тебе (С. Куцина, "эж-ЮРИСТ", N 10, март 2011 г.)// Система ГАРАНТ.
21. Регистрация сделок с недвижимостью с 1 марта 2013 года //flatinthecity.ru/zakony-i.../kupit-kvartiru-teper-mozhno-za-odin-den/.(дата обращения 25.03.2013).
22. Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии Ярыгиной А.В.//portal-law.ru/articles/nedv/sdeli/679/. (дата обращения 25.03.2013).
23. Научная библиотека диссертаций и авторефератов disserCat http://www.dissercat.com/content/grazhdansko-pravovoe-regulirovanie-dogovora-prodazhi-zhilogo-pomeshcheniya#ixzz2Qjo9nogW. (дата обращения 15.04.2013).

 

Материалы юридической практики

 

24. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 года (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г.)//БВС РФ. 2004. N 11.
25. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой".
26. Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей (под общ. ред. В.А. Белова). - 2-е изд., перераб. и доп. - "Юрайт"; "Юрайт-Издат", 2011 г.
27. Обзор судебной практики по гражданским делам за июнь 2012 года//Система ГАРАНТ.
28. Определение Липецкого областного суда от 2 марта 2011 г. N 33-602/2011.
29. Определение Липецкого областного суда от 24 сентября 2012 г. N 33-2253/2012.
30. Определение Липецкого областного суда  от 26 сентября 2012 г. N 33-2317/2012.

1 Научная библиотека диссертаций и авторефератов disserCat http://www.dissercat.com/content/grazhdansko-pravovoe-regulirovanie-dogovora-prodazhi-zhilogo-pomeshcheniya#ixzz2Qjo9nogW.

2 Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: практическое пособие. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2011 г.

3 Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии Ярыгиной А.В.//portal-law.ru/articles/nedv/sdeli/679/.

4 Регистрация сделок с недвижимостью с 1 марта 2013 года //flatinthecity.ru/zakony-i.../kupit-kvartiru-teper-mozhno-za-odin-den/.

5 Крашенинников П. Не так страшен новый Жилищный кодекс, как его малюют // Московский комсомолец. - 2005. - N 046 (23.810). - С. 5.

6 Обзор судебной практики по гражданским делам за июнь 2012 года//Система ГАРАНТ.

7 Ты - мне, я - тебе (С. Куцина, "эж-ЮРИСТ", N 10, март 2011 г.)// Система ГАРАНТ.

8 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 года (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г.).//БВС РФ. 2004. N 11.

9 Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей (под общ. ред. В.А. Белова). - 2-е изд., перераб. и доп. - "Юрайт"; "Юрайт-Издат", 2011 г.

10 Городов О.А., Губаева А.К., Долгополый М.Н. и др. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. О.А. Городова). Издание третье, перераб. и доп. - "Проспект", 2009 г.

11 Справочник адвоката: консультации, защита в суде, образцы документов (под ред. Эппель О.П.). - 5-е изд., перераб. и доп. - "Юрайт"; "Юрайт-Издат", 2010 г.

12 Статья А.В. Самигулина, преподаватель кафедры гражданского права Российской таможенной академии, преподаватель кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, специалист в области гражданского, семейного, предпринимательского права, а также международного частного права// "Право и экономика", N 12, декабрь 2009 г.

 

13 Крашенинников П. Не так страшен новый Жилищный кодекс, как его малюют // Московский комсомолец. - 2005. - N 046 (23.810). - С. 5.

14 Законодательство о безвозмездном пользовании жилыми помещениями (комментарий) (Г.П. Макаров, "Гражданин и право", N 4, апрель 2009 г.).

15 Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей (под. общ. ред. В.А. Белова). - 2-е изд., перераб. и доп. - "Юрайт"; "Юрайт-Издат", 2011 г.

16 Научная библиотека диссертаций и авторефератов disserCat http://www.dissercat.com/content/grazhdansko-pravovoe-regulirovanie-dogovora-prodazhi-zhilogo-pomeshcheniya#ixzz2Qjo9nogW.