Понятие и виды сделок с жилыми помещениями. Объекты жилищных прав

С 15.08.2010 г. применяются СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 г. N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" .

Жилое помещение является недвижимым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  и Кодексом (см. ст. 18 Кодекса).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Кодексом, другими федеральными законами (см. ч. 3 ст. 15 Кодекса).

В настоящее время порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47 .

Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. При этом действие Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГК РФ.

Признание помещения жилым помещением осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия данного помещения установленным в указанном Положении требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II, а порядок признания помещения жилым - в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 Кодекса жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Так, не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Они могут быть признаны непригодными для проживания по правилам, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47.

Признание помещения непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия этого помещения установленным в указанном Положении требованиям. Кроме того, учитываются требования СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 г. N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10".

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен в разделе V Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47.

Часть 5 ст. 15 Кодекса содержит юридические критерии определения общей площади жилого помещения. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Иными словами, общая площадь жилого помещения рассчитывается как сумма площади основных частей такого помещения (жилых комнат) и помещений вспомогательного использования (кухни, прихожей и др.). Не включается в общую площадь жилого помещения площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 Кодекса. Часть 1 этой статьи содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, который не подлежит расширительному толкованию. К жилым помещениям относятся:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната.

Следовательно, жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в рассматриваемой норме. В связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

Части 2, 3 и 4 ст. 16 Кодекса состоят из норм-дефиниций, определяющих юридическое содержание понятий "жилой дом", "квартира", "комната" (в жилом доме или квартире). Для сравнения напомним, что в ЖК 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Следует обратить внимание на то, что комната может являться самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только в том случае, если она является изолированной, так как в иных случаях комната не будет соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 Кодекса.

 

 

1.2. Участники сделок с жилыми помещениями

 

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица3.

Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. Они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность приобретается также при эмансипации, то есть объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.

Для защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан Гражданский кодекс РФ установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (пункт 4 статьи 292).

В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (пункт 2 статьи 32 ГК). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, и сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, дающим согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно.

Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, необходимо соблюдение ряда условий.

1. Содержание сделки не  должно противоречить закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные  на отчуждение объектов общего  пользования многоквартирного дома  либо квартиры.

2. Необходимо наличие  у сторон правоспособности и  дееспособности.

3. Необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. В случае если предметом сделки является жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, гражданин подтверждает свое право на данное жилое помещение договором социального найма жилого помещения (например, для заключения договора обмена).

4. Необходимы письменное  оформление указанных сделок  и государственная регистрация (за  исключением обмена между нанимателями  и найма жилого помещения) по  месту расположения квартиры. Если  сделка направлена на отчуждение  одной стороной жилого помещения  и, соответственно, приобретения другой, то право собственности у приобретателя  жилого помещения ранее (до 2013) возникала с момента государственной регистрации сделки, теперь с момента подписания письменного договора. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо становится собственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома.

5. Необходимо, чтобы волеизъявление  участника сделки соответствовало  его действительной воле. Должно  быть правильное понимание сделки, и ее совершение должно быть  добровольным.

При отсутствии названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними детьми от 14 до 18 лет (статьи 175 и 176 ГК), совершенные под влиянием насилия или угрозы (статья 179 ГК).

Сделка недействительная вне зависимости от судебного решения является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (статьи 171 и 172 ГК), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (пункт 1 статьи 170 ГК).

В судебной практике Липецкой области часто встречаются такие дела касающиеся признания сделки недействительной или мнимой. Примером могут служить Определение Липецкого областного суда от 26 сентября 2012 г. N 33-2317/2012, Определение Липецкого областного суда от 24 сентября 2012 г. N 33-2253/2012, Определение Липецкого областного суда от 2 марта 2011 г. N 33-602/2011.

 

1.3. Регистрация сделок с жилыми помещениями

 

С 1 марта 2013 года вступили в силу положения Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ, меняющие правила регистрации сделок с недвижимостью. Теперь не требуется производить регистрацию договоров:

- купли-продажи жилого помещения;

- дарения недвижимости;

- ренты, в том числе с условием  пожизненного содержания.

Регистрации подлежит только переход права собственности по этим договорам, то есть отменена двухступенчатая регистрация перехода права – самого договора и права собственности, из него вытекающего. Соответственно, госпошлина будет уплачиваться только за регистрацию права собственности. Помимо экономии суммы пошлины за регистрацию договора, экономится и время, необходимое для совершения сделки.

Таким образом, перечисленные договора вступают в силу с момента их подписания, а не их государственной регистрации, как было раньше. Нотариальное удостоверение договоров является обязательным только в случаях, предусмотренных законодательно или по соглашению сторон. Однако после оформления свидетельства на право собственности в отношении нового собственника на экземпляры договора должна быть проставлена отметка регистрирующего органа с указанием реквизитов документа о переходе права, поскольку порядок регистрации, установленный законом 122-ФЗ, не изменен.

Что вступившие в силу изменения меняют на практике при проведении сделки между продавцом квартиры и покупателем?

В принципе, ничего. Просто теперь сделка будет проводиться в один этап. Стороны подписывают договор и передаточный акт, деньги, ключи и собственноручно написанная продавцом в присутствии покупателя расписка в получении денег закладываются в ячейки банка. Документы передаются на регистрацию перехода права собственности на покупателя. После получения свидетельства в установленный срок покупатель забирает ключи и расписку, а продавец – деньги. Документом для банка может послужить отметка на договоре о переходе права и свидетельство на нового собственника.

Возможно, риэлторы и банк установят дополнительные меры безопасности. Кроме того, все более активно применяется при сделках с недвижимостью расчет с помощью безотзывных аккредитивов. В дальнейшем такой способ расчета может стать основным, поскольку Минфин  планирует ограничить расчеты наличными на суммы свыше 600 тысяч рублей с 2014 года и свыше 300 тысяч рублей с 2015 года. За банковские услуги, естественно, придется заплатить комиссию4.

Вызовет ли новый порядок регистрации оживление мошенников на рынке жилья, пока сказать трудно, поскольку законом 302-ФЗ  в ГК РФ внесен ряд положений, предполагающих дополнительную защиту добросовестного собственника (приобретателя) недвижимости.