Понятие и виды сделок с жилыми помещениями. Объекты жилищных прав

Возникает вопрос, так что же изменится в системе регистрации недвижимости после 01 марта 2013 г.? Система регистрации вообще не изменится. Система регистрации регулируется не Гражданским кодексом, а Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а данный закон сохраняет свое действие после 1 марта в неизменном виде.

 

ГЛАВА 2. СДЕЛКИ НАПРАВЛЕННЫЕ НА ОТЧУЖДЕНИЕ И ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

2.1. Договор купли-продажи  и договор обмена жилыми помещениями

 

Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.        Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.).

В связи с этим договор купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость и бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. В силу п.5 ст.454 ГК РФ к порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму5.

Итак, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель.

Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти).

Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо.

По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства6.

А. (продавец) и Р. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Пунктом 5 договора предусмотрена оплата приобретаемой покупателем недвижимости в два периода: 50000 руб. в качестве задатка - после подписания предварительного договора, остальная сумма - после подписания основного договора.

Основной договор сторонами не заключен ввиду отказа покупателя от совершения сделки. Сославшись на передачу А. в соответствии с пунктом 5 договора в качестве аванса 50000 руб., Р. инициировала в суде дело о взыскании с ответчика суммы аванса, а также судебных расходов 13200 руб.

Решением суда, оставленным без изменения при апелляционном рассмотрении дела, с А. в пользу Р. взыскано 50000 руб., а также судебные расходы в общей сумме 6700 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционное определение отменено по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы сделки.

Законом (статьей 429 ГК РФ) предусмотрено заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В силу статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Разрешая спор, суд признал доказанным факт передачи покупателем продавцу аванса в сумме 50000 руб. со ссылкой на четкое указание в пункте 5 договора факта оплаты денежных средств после подписания договора, а также на подтверждение данного обстоятельства свидетельскими показаниями.

Между тем, исходя из положений статей 161, 162 ГК РФ, а также изложенной в постановлении от 27.03.2002 правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу, истица должна была представить, но не представила, письменные доказательства в подтверждение передачи А. 50000 руб. в счет оплаты цены дома и земельного участка.

Данная правовая позиция подтверждена судебной практикой Верховного Суда РФ (Определение от 12.04.2011 N 43-В11-1).

В этой связи вывод суда о доказательственном значении свидетельских показаний противоречит как приведенным нормам права, так и положениям статьи 60 ГПК РФ, согласно которой обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

До 1 марта 2013 года  договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежал обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На данный момент (с 1 марта 2013) эта норма отменена.

На практике среди неспециалистов нередко можно встретить убеждение о том, что договор купли-продажи жилья подлежит также обязательному нотариальному удостоверению. Такое мнение является ошибочным.

Однако стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это - право, а не обязанность сторон.

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

2. Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ).

3. Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон  договора. Допускается указание  цены в рублевом эквиваленте  суммы, определенной в иностранной  валюте или условных денежных  единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены  за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

4. Перечень лиц, проживающих  в жилом помещении, которые сохраняют  право пользования этим жилым  помещением после его приобретения  покупателем, с указанием их прав  на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ).

и другие условия.

Теперь о мене жилых помещений. Мена жилых помещений - это взаимная передача сторонами друг другу вещей, которые предполагаются равноценными, если иное не вытекает из содержания договора.

В соответствии с п.1 ст.567 ГК РФ под договором мены понимается договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Каждую из сторон считают одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем той продукции, которую она должна принять в обмен.

Договор мены является самостоятельным гражданско-правовым договором, входящим в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Договор мены наиболее близок к договору купли-продажи.

Отличием договора мены от купли-продажи является передача контрагенту товара не за деньги, а в обмен на другой товар.

Право собственности к сторонам договора мены переходит одновременно, после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст.571 ГК РФ).

Обмен жилыми помещениями – это сделка между нанимателями жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, совершаемая с согласия наймодателей этих жилых помещений, в результате которой, на основании договора об обмене жилыми помещениями, с нанимателями заключаются договоры социального найма по новому месту вселения.

В соответствии с п. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Предметом обмена могут быть только изолированные комнаты и квартиры, занимаемые гражданами по договору социального найма.

Если соглашение об обмене между нанимателем и членами его семьи не достигнуто, то в соответствии с п.3 ст.72 ЖК РФ любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Основными этапами обменного процесса являются подбор варианта, сбор необходимого пакета документов и, непосредственно, оформление сделки.

ВС РФ в обзорах судебной практики по гражданским делам неоднократно разъяснял нижестоящим судам, что сделка по обмену жилыми помещениями может быть признана судом недействительной при некоторых условиях:

- одна из сторон, совершая  обмен, добросовестно заблуждалась  относительно предмета обмена  или его расположения;

- заблуждение имеет для  сторон и в целом для сделки  существенное значение.

Поэтому следует выяснять, имело ли место заблуждение одной из обменивающихся сторон и в чем оно заключалось. По сложившейся практике суд признает обмен недействительным, если установлено, например, что дефекты жилых помещений имеют скрытый характер (зыбкость полов, негерметичность швов стеновых панелей и пр.), что позволяет судить о заблуждении участников обмена относительно качеств обмениваемого жилья; и о том, что дефекты являются значительными и неустранимыми, что говорит о существенном значении заблуждения7.

Существенное отличие мены жилых помещений от обмена заключается в следующем:

• Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст.ст. 72-74 Жилищного кодекса РФ, а договор мены регулируется гл. 31 Гражданского кодекса РФ.

•  Сторонами договора мены жилых помещений могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели.

•     При заключении договора мены происходит переход права собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Следовательно, мена и обмен жилыми помещениями это два самостоятельных вида жилищных договорных правоотношений. При мене жилья осуществляется переход права собственности, а при обмене жилыми помещениями перехода права собственности не происходит.

 

 

2.2. Договор дарения  жилого помещения

 

В настоящее время договор дарения жилого помещения пользуется определенной популярностью среди граждан Российской Федерации. Особенно такие сделки присущи между близкими друг другу лицами (к примеру, между родителями и детьми, братьями и сестрами, дедушками (бабушками) и внуками). Ввиду этого при регулировании заключения и исполнения данного вида договора возникают определенные юридические особенности, о которых будет рассказано в данном пункте дипломной работы.