Понятие и виды сделок с жилыми помещениями. Объекты жилищных прав

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

Стр.

Введение………………………………………………………………………….3

Глава 1. Правовое регулирование сделок с жилыми помещениями

1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями. Объекты

жилищных прав. …………………………………………………………………6

1.2. Участники сделок с жилыми помещениями……………………………14

1.3. Регистрация сделок с жилыми помещениями…………………………….17

Глава 2. Сделки направленные на отчуждение и приобретение

жилых помещений

2.1. Договор купли-продажи  и договор обмена жилыми

помещениями……………………………………………………………………19

2.2. Договор дарения жилого  помещения……………………………………..26

2.3. Рента и пожизненное  содержание с иждивением………………………..30

Глава 3. Сделки направленные на передачу отдельных прав

на жилые помещения …………………………………………………………..33

3.1. Договор социального  найма жилого помещения………………………..35

3.2. Договор коммерческого  найма……………………………………………41

3.3. Безвозмездное пользование  жилым помещением……………………….50

Заключение……………………………………………………………………...60

Библиографический список…………………………………………………....64 
ВВЕДЕНИЕ

 

На Руси понятие право собственности на недвижимость образовывалось постепенно, в течение длительного периода времени. Осмысление характера владения землей происходит только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. В отечественном законодательстве понятие «недвижимое имущество» введено в оборот Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (1714 г.) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах и практике. В 1835 г. вступил в действие систематизированный акт - Свод законов Российской Империи, в котором четко разграничивалось имущество движимое и недвижимое. В проекте Гражданского уложения России уже содержалось определение недвижимого имущества, которым признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, если они принадлежат на праве собственности, залога или праве на чужое имущество; во всех остальных случаях постройка считалась движимым имуществом. 26 октября 1917 г. был принят Декрет «О земле», провозглашавший отмену частной собственности на землю «без всякого выкупа». Были национализированы также другие объекты недвижимости. С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены любые сделки с недвижимостью. С введением НЭПа Декретом от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР» возобновлены отношения частной собственности, в том числе по куплепродаже жилых строений, однако при условии, что собственник, его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений, а также если покупатель, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Вместе с тем, ГК РСФСР 1922 г. деление имуществ на движимое и недвижимое упразднил. В 1990 г. в России началось реформирование существовавшего земельного строя, который основывался на исключительной государственной собственности на землю. Тем самым в отечественном законодательстве возрождается категория недвижимости, проводится фактическое деление вещей на движимые и недвижимые1.

В современной правовой науке ввиду принятия нового Жилищного кодекса, исследования проблем совершения сделок с жилыми помещениями значительно активизировались. Достаточно много внимания уделяется как отдельным аспектам указанной проблемы, так и её исследованию в целом. Особо необходимо выделить работы П.В. Крашенинникова и Тихомирова М.Ю., где много внимания уделено вопросам совершения сделок с жилыми помещениями. В частности, рассмотрено понятие, виды указанных сделок, их особенности и специфику совершения. Вместе с тем, ряд важных аспектов проблематики, связанных с совершением сделок с жилыми помещениями, несмотря на их первостепенную методологическую, научную и практическую значимость, до сих пор остается мало исследованным.

Объектом дипломного исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с совершением сделок с жилыми помещениями.

Предметом исследования являются нормы права, определяющие особенности совершения сделок с жилыми помещениями.

Основная цель исследования заключается в том, чтобы на основе учета достижений правовой науки, опыта исследования соответствующих правовых норм определить специфику совершения сделок с жилыми помещениями.

Исходя из цели дипломного исследования, определены следующие его задачи:

1) изучить понятие и  признаки жилых помещений как  объекта гражданско-правовой сделки;

2) выявить состава участников  сделок с жилыми помещениями;

3) определить характерные  черты договора купли-продажи  жилых помещений;

4) установить порядок  совершения договора обмена жилых  помещений;

5) рассмотреть и определить  признаки договор коммерческого  найма жилых помещений;

6) выделить специфику  договор социального найма жилых  помещений

Методологической основой дипломной работы является общенаучный диалектический метод познания, позволяющий рассматривать совершение сделок с жилыми помещениями как динамическую категорию, зависящую от экономических, правовых и социально-политических факторов в определенную историческую эпоху. Также были использованы методы анализа, синтеза, аналогии и обобщения, сравнительно-правовой и формально-логический методы.

Нормативной правовой основой исследования является Гражданский, Жилищный кодексы Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты, принятые на их основе, акты высших судебных органов.

Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования.

Проблемы правового регулирования совершения сделок с жилыми помещениями становились предметом научных исследований в трудах таких исследователей, как О.И. Белоножкина, А.В. Борисенко, В.И. Бутенев, И.А. Емелькина, С.Б. Иванников, Е.В. Лапутева, Г.А. Свердлык и др.

Структура работы обусловлена предметом исследования и состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

 

ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

 

1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями. Объекты жилищных прав

Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства имеется большое количество норм, регулирующих определенные виды сделок (например, договор обмена, договор социального найма жилого помещения и др.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилище, следует проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство, согласно статье 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации. Тогда как, согласно статье 72 Конституции РФ, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.

Пункт 1 статьи 5 Жилищного кодекса РФ повторяет указанную норму Конституции РФ. Таким образом, федеральные органы власти, прежде всего законодательные, уполномочены принимать нормативные правовые акты (в том числе и федеральные законы), в которых очерчиваются общие для всей России границы правового регулирования жилищных отношений и закрепляются общие, единые принципы управления жилищной сферой. Субъекты РФ, в свою очередь, на основе таких нормативных правовых актов принимают собственные акты, которые, во-первых, конкретизируют положения федеральных актов применительно к конкретной территории, во-вторых, регулируют те сферы, которым федеральный законодатель вообще не уделил внимания.

На наш взгляд, следует подробнее остановиться на тех сделках с жилыми помещениями, которые претерпели изменения в связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ, вкратце описав все имеющиеся виды сделок.

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (пункт 1 статьи 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209).

Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок. Так, собственники вправе совершать сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Например, договор купли-продажи, ренты.

Теперь об объектах жилищных прав. В главе 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. По смыслу приведенной императивной нормы ч. 1 ст. 15 объектами жилищных прав являются исключительно жилые помещения. Конкретные виды жилых помещений исчерпывающим образом определены в ст. 16 Кодекса, о чем подробнее будет сказано ниже. В связи с этим Конституционный Суд РФ правильно указал на то, что жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений2.

Часть 2 ст. 15 Кодекса содержит норму-дефиницию, определяющее юридическое содержание понятия "жилое помещение": жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании".  Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или межправительственным соглашением, заключенным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Технические правила и нормы устанавливаются также национальными стандартами - стандартами, утвержденными национальным органом Российской Федерации по стандартизации.

Согласно постановлению Госстандарта РФ от 30.01.2004 г. N 4 "О национальных стандартах Российской Федерации"  со дня вступления в силу ФЗ от 27.12.2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" национальными стандартами признаны государственные и межгосударственные стандарты, принятые Госстандартом России до 1.07.2003 г. Впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные указанными национальными стандартами, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 г. N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". В соответствии с этим Федеральным законом принимаются государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (называемые также санитарными правилами) - нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании.