Понятие и виды сделок с жилыми помещениями. Объекты жилищных прав

- статья 607 ГК РФ, устанавливающая  объекты аренды;

- пункт 1 и абзац первый  п. 2 ст. 610 ГК РФ, определяющие сроки  договора аренды;

- пункты 1 и 3 ст. 615 ГК РФ, регулирующие  порядок пользования арендованным  имуществом;

- пункт 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающий, что, если арендатор продолжает  пользоваться имуществом после  истечения срока договора при  отсутствии возражений со стороны  арендодателя, договор считается  возобновленным на тех же условиях  на неопределенный срок;

- пункты 1 и 3 ст. 623 ГК РФ, касающиеся  судьбы произведенных улучшений  арендованного имущества.

В тексте норм главы "Безвозмездное пользование" употребляется родовое понятие "вещь", которое, согласно ст. 130 ГК РФ, охватывает все виды недвижимых вещей (недвижимого имущества). К ним относятся все объекты, прочно и неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Такими вещами являются жилые дома, квартиры, комнаты, которые объединяются в понятие "жилое помещение".

Хотя договор ссуды носит безвозмездный характер, в его регулировании имеются некоторые черты возмездности, схожие с договором аренды имущества, которые содержатся в ст. 690-701 ГК РФ и в правовом положении "временных жильцов" (ст. 80 ЖК РФ), что будет рассмотрено ниже.

Согласно ст. 690 ГК РФ, право передачи вещи, в данном случае жилого помещения, иных объектов жилищной недвижимости в безвозмездное пользование принадлежит собственнику (ссудодателю), который вправе распоряжаться этой вещью (имуществом). Таким правом могут располагать и другие лица, управомоченные на то собственником, разрешение которого может быть оформлено доверенностью, договором, другим письменным документом. Вместе с тем ссудодатель являясь коммерческой организацией, не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование учредителю, участнику (акционеру), руководителю, члену ее органов управления или контроля.

Ссудодатель (собственник вещи) обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению (ст. 691 ГК РФ). Если, например, собственник жилого помещения передает его другому лицу во временное пользование, то получатель этого помещения, согласно ст. 288 ГК РФ, вправе использовать его исключительно для проживания.

Имущество (квартира, жилой дом, дача и т.п.) предоставляется в безвозмездное пользование со всеми необходимыми принадлежностями и документацией, если иное не предусмотрено договором. При предоставлении дачи с земельным участком и уходу за этими объектами собственник, очевидно, должен передать также во временное пользование необходимые инструменты и материалы для текущего ремонта дома, садово-огородный инвентарь, имеющиеся хозяйственные постройки, оборудование и устройства, функционально предназначенные для обслуживания данного объекта. Для нужд налогообложения и начисления платежей по членским взносам, коммунальным услугам, целевым и иным сборам ссудополучатель должен располагать соответствующей исходной документацией.

Если такие принадлежности и документы переданы не были и без них имущество не может быть использовано по назначению либо его использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (п. 2 ст. 691 ГК РФ).

Обычно, особенно когда это касается предоставления крупных объектов жилищной недвижимости в безвозмездное пользование, например многокомнатных квартир, элитных дач, коттеджей, причем на длительные сроки, соответствующий договор заключается намного раньше фактической передачи имущества собственника ссудополучателю. Как правило, разрыв во времени связан со сборами и оформлением переезда ссудодателя (собственника) на новое местожительство.

Но не исключено, что неожиданно возникающие обстоятельства не позволяют ссудодателю освободить жилое помещение и предоставить его ссудополучателю в безвозмездное временное пользование. В этом случае в ст. 692 ГК РФ установлено: "Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба". Такой ущерб может выступать в виде расходов на частичную перевозку вещей в жилое помещение собственника, затрат на обработку земельного участка под огородные культуры, устройство теплиц и т.п. Требования о принудительном изъятии и передаче вещи, а также о возмещении убытков в виде упущенной выгоды по договору ссуды, в отличие от договора аренды, предъявляться не могут.

Закон защищает права третьих лиц на жилое помещение, передаваемое в безвозмездное пользование. Исходя из положений ст. 964 ГК РФ, передача вещи (в данном случае жилого помещения) не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь.

При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель (собственник) обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь (о праве ограниченного пользования этим имуществом - сервитуте, праве залога и др.). В случае невыполнения этой обязанности ссудополучатель вправе требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Согласно ст. 693 ГК РФ, ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по оплошности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.

Согласно ст. 695 ГК РФ, ссудополучатель обязан поддерживать жилое помещение (жилой дом, дачу), иное имущество и вещи, полученные в безвозмездное пользование и предназначенные для обслуживания жилищной недвижимости, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Возложение на ссудополучателя обязанности по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта жилого помещения отличает договор безвозмездного пользования от обычного договора аренды, по которому, согласно общей норме п. 1 ст. 616 ГК РФ, обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендодателя.

Однако норма ст. 695 ГК РФ в отношении ремонта жилого помещения не является обязательной для ссудополучателя и применяется, когда иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи (ст. 696 ГК РФ). Данная норма закона устанавливает изъятие из общего правила, предусмотренного в ст. 210 ГК РФ, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества возлагается на собственника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законодатель в указанных случаях, когда ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, исходит из того, что он обязан проявлять максимальную заботу о сохранности полученного в пользование имущества и соблюдать добропорядочность во взаимоотношениях сторон.

За вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, отвечает ссудодатель, т.е. собственник имущества. Согласно ст. 697 ГК РФ, он может быть освобожден от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудополучателя.

Ссудодатель - собственник жилищной недвижимости - вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, предусмотренных ст. 698 ГК РФ.  В п. 2 ст. 698 ГК РФ перечислены основания, дающие право также ссудополучателю на досрочное расторжение договора безвозмездного пользования. Таким образом, согласно ст. 698 ГК РФ, договор может быть расторгнут или изменен по требованию одной из сторон при существенном его нарушении другой стороной.

Определяя возможные случаи расторжения договора по требованию одной из сторон, закон не исключает их права на отказ от договора безвозмездного пользования.

Согласно ст. 699 ГК РФ, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц до того, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Что касается ссудополучателя, то он имеет право во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за один месяц до этого, если иное не установлено договором.

Ссудодателю такого права не предоставлено. Он может требовать одностороннего расторжения договора безвозмездного пользования лишь по основаниям, указанным в ст. 698 ГК РФ.

В этом отличие от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, где каждой из сторон установлена обязанность заранее предупредить об отказе от договора, известив другую сторону за три месяца. Но по договору безвозмездного пользования недвижимым имуществом срок предупреждения об отказе от договора, как отмечалось, определен в один месяц.

Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон (при возражении другой стороны) осуществляется по решению суда в порядке, предусмотренном статьей 450 ГК РФ. Этот порядок включает возможность изменения или расторжения такого договора:

- при существенном нарушении  договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, прочими законами или  договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Предоставление жилых помещений на праве безвозмездного пользования гражданам группы риска стало вынужденной мерой защиты их жилья от всякого рода проходимцев и производится по их желанию. Дети и старики, получавшие жилье из социального фонда в постоянное пользование, чаще всего становились жертвой мошенников, которые, добившись его приватизации, впоследствии незаконно завладевали жилым помещением. Договор безвозмездного пользования жилым помещением лишает мошенников такой возможности, так как данный вид жилья нельзя приватизировать.

Предметом договора должна выступать индивидуально-определенная (индивидуализированная) вещь. Практика обратила внимание на такой квалифицирующий признак договора безвозмездного пользования, выделяемого доктриной, но отсутствующего в тексте самой ст. 689 ГК, как необходимость передачи индивидуально-определенной вещи. По смыслу указанной нормы следует, что предметом данного договора является индивидуально-определенная вещь, обладающая рядом характеристик, позволяющих ее персонифицировать (см. постановление ФАС СКО от 24.11.2005 N Ф08-5515/2005). В ряде случаев суды указывали, что в материалах дела имеется совокупность доказательств, позволяющая определенно установить предмет договора безвозмездного пользования (см. постановления ФАС ЦО от 10.11.2009 N Ф10-4860/09; определением ВАС РФ от 10.02.2010 N ВАС-696/10 в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано).

Соответственно этому в договоре безвозмездного пользования важно четко определить, какая вещь подлежит передаче, ее индивидуализирующие признаки. В противном случае суды расценивают условие договора об объекте как несогласованное. Например, в соответствии с п. 1 ст. 689 ГК требования к условию договора ссуды о его предмете определяются п. 3 ст. 607 ГК, который в силу п. 2 ст. 689 ГК распространяется и на договор безвозмездного пользования. Из данной нормы следует, что отсутствие в договоре данных, которые позволяют определенно установить вещи, подлежащие передаче ссудополучателю, означает, что существенное условие договора (его предмет) осталось несогласованным, а значит, договор не может быть признан заключенным (см. постановление ФАС СКО от 27.02.2007 N Ф08-617/2007).

Такого подхода единодушно придерживается и практика остальных федеральных округов. Суд первой инстанции, отказывая в иске, обоснованно указал на то, что договор является незаключенным, поскольку перечисленное в акте приема-передачи имущество не обладает индивидуально-определенными признаками, позволяющими отличить его от аналогичного имущества (см. постановление ФАС ЗСО от 18.07.2006 N Ф04-4615/2006(24603-А46-36)). Или тот же суд указал, что поскольку недвижимость, являющаяся предметом указанных договоров, ответчиками не индивидуализирована, то договоры являются незаключенными (см. постановления ФАС ЗСО от 03.06.2003 N Ф04/2368-323/А67-2003, ФАС МО от 05.04.2002 N КГ-А41/1813-02).

Похожий вопрос - могут ли деньги быть объектом договора ссуды, рассмотрел ФАС СКО. Заявитель кассационной жалобы считал, что договоры являются договорами ссуды с элементами кредитных договоров, поэтому условия о начислении процентов за пользование кредитами противоречат правовой природе ссуды и являются ничтожными.

Суды обоснованно отклонили доводы заявителя кассационной жалобы о том, что спорные договоры являются договорами ссуды, поскольку содержание договоров не соответствует установленным ст. 689 ГК признакам договора безвозмездного пользования (ссуды). Кроме того, банк является коммерческой организацией, занимающейся предпринимательской деятельностью в целях извлечения прибыли, и предоставление денежных средств на безвозмездной основе противоречило бы целям его деятельности. Указание в тексте кредитных договоров на открытие ссудного счета не меняет существа спорных правоотношений, так как ссудный счет - это счет, на котором банки и иные кредитные организации отражают возникшую у заемщика перед банком задолженность по выданным денежным средствам, а также учитывают возврат кредитов (см. постановление ФАС СКО от 22.03.2006 N Ф08-680/2006).

2. Безвозмездный характер  отношений. В отдельных главах  ГК, регулирующих различные виды  договоров, содержится прямое указание  на возмездность договора, т.е. независимо от того, содержится ли в таком договоре условие возмездности, он признается возмездным. Исключение из правила о возмездности должно быть прямо предусмотренным законом. Такое исключение имеет место в отношении договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК), где законодатель установил безвозмездность как существенный признак данного вида договора (см. постановление ФАС МО от 29.06.2006 N КА-А41/5591-06).