Понятие и виды сделок с жилыми помещениями. Объекты жилищных прав

Следует обратить внимание, что в соответствие с подпунктом 18.1 пункта 1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации - не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходов физических лиц в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Таким образом, по общему правилу лицо, которое получило в соответствие с договором дарения недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, обязано уплатить налог на доходы физических лиц (налоговая ставка – 13 процентов).

Итак, руководствуясь статьей 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность.

Гражданский кодекс Российской Федерации четко устанавливает, что дарение жилого помещения в любом случае осуществляется безвозмездно. Ввиду этого, при наличии встречной передачи какой-либо вещи или права либо встречного обязательства дарителю договор не признается дарением.

Однако данная норма не противоречит установлению в договоре дарения соответствующих условий (договор дарения может быть заключен под условием). Наиболее распространенным и встречающимся в практике условием, которые указываются в договоре дарения, является бережное отношение к жилому помещению (то есть принятие мер, способствующих его сохранению); установление права конкретного лица проживать в данном жилом помещении при его передаче одаряемому; возложение обязанности по производству ремонта такого жилого помещения одаряемым. При этом в случае неисполнения данных условий договора одаряемым, даритель вправе потребовать от него исполнения данных условий или обратиться в суд с исковым заявление о расторжении данного договора ввиду неисполнения дарителем своих обязанностей по договору.

При дарении в соответствие с вышеуказанной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации различают собственно передачу жилого помещения, то есть даритель непосредственно передает жилое помещение одаряемому, а также обязательство передачи такого жилого помещения в будущем (к примеру, по достижению лицом совершеннолетия, по достижению пенсионного возраста и другие обстоятельства). Такие обстоятельства либо срок должны быть четко прописаны в договоре дарения.

Стоит отметить, что в соответствие с пунктом 2 статьи 581 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти дарителя обязанность по передаче жилого помещения, обещанного по договору дарения, переходят к наследникам такого дарителя. Таким образом, обязанным по договору дарения жилого помещения становятся наследники дарителя. В свою очередь, в соответствие с пунктом 1 данной статьи установлено, что к наследникам одаряемого не переходят права такого одаряемого на обещанное по договору дарения жилое помещения. Но стороны могут изменить данные условия (указанные в этом абзаце) самим договором дарения.

Договор дарения жилого помещения не требует специального оформления. Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в простой письменной форме. Однако стороны по взаимному соглашению вправе удостоверить данный договор нотариально. Причем стоит указать, что нотариальная форма удостоверения договоров всегда вызывает большее доверие.

Напомним, что с 1 марта 2013 года  не требуется проводить регистрацию договора дарения.

Действующим законодательством предусмотрена возможность отказа или отмены дарения. Так, одаряемый вправе в любое время до передачи ему жилого помещения отказаться от него. Однако если договор дарения жилого помещения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Даритель также вправе отказаться от исполнения договора дарения жилого помещения, содержащего обещание передать его в будущем, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В условиях кризиса такие случаи появляются очень часто. К примеру к ним можно отнести следующие: увольнение с работы, резкое понижение заработной платы, рождение ребенка, декрет жены и иные ситуации. В данном случае законодатель защищает интересы такого дарителя, оказавшегося в неблагоприятных жизненных условиях. Стоит помнить, что отказ от дарения может быть осуществлен только до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Если же регистрация перехода жилого помещения уже имеет место, то отказ от дарения невозможен.

Ввиду этого, статьей 578 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень оснований, по которым договор дарения жилого помещения может быть отменен. Отмена договора происходит уже после регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Итак, к таким основаниям относятся следующие:

1) если одаряемый совершил  покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его  семьи или близких родственников  либо умышленно причинил дарителю  телесные повреждения.

2) если обращение одаряемого  с подаренной жилым помещением, представляющим для дарителя  большую неимущественную ценность, создает угрозу его безвозвратной  утраты.

3) при нарушении положений  Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (если дарение осуществлено  индивидуальным предпринимателем  или юридическим лицом).

4) если в договоре дарения  установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан вернуть дарителю подаренное жилое помещение.

Дарение жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, допускается только по согласию всех участников совместной собственности.

Таким образом, при заключении договора дарения и дарителю и одаряемому необходимо соблюсти все условия, которые установлены действующим законодательством и о некоторых из которых было указано выше.

2.3. Рента и пожизненное  содержание с иждивением

Также среди договоров направленных на передачу жилья в собственность актуальными являются договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается жилое помещение (ст. 584 ГК).

Договор ренты является возмездным. Об этом свидетельствует Обзор Судебной практики ВС РФ за первый квартал 2004 года8. Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров ренты. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья.

Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК).

Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. Правила пользования имуществом по такому договору установлены ст. 34 ЖК РФ. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК).

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК).

Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Об этом свидетельствуют материалы судебной практики Верховного Суда РФ от. 26.12.2001. Заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК): помимо обязательства по периодической уплате ренты плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК).

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий: наличие согласия получателя ренты (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК); указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке). Следует подчеркнуть, что согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.

Рентные отношения прекращаются в случае: 1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК); 2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК); 3)смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК); 4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК); 5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК.

ГЛАВА 3. СДЕЛКИ НАПРАВЛЕННЫЕ НА ПЕРЕДАЧУ ОТДЕЛЬНЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Отношения, связанные с наймом жилых помещений в Российской Федерации, регулируются нормами гражданского и жилищного законодательства.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан ( п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Следует обратить внимание на то, что приведенное выше определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает три разновидности такого договора.

Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования (о классификации видов жилищного фонда в зависимости от целей использования см. ст. 19 Кодекса). Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно лишь в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (о договоре социального найма см. также ст. 60 Кодекса). В одном из Обзоров судебной практики ВС РФ от 21.07.2000 указано, что к числу таких положений следует относить нормы п. 2 ст. 687 и ст. 688 ГК9.