Квалификация основных вещных прав на земельный участок

Наличие у физического лица свидетельства  на право пожизненного наследуемого владения на земельный участок облегчает  возможности оформления права собственности  на землю.

Статья 1181 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности  земельный участок или право  пожизненного наследуемого владения земельным  участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное  разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка  или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся  в границах этого земельного участка  поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения.

И на сегодняшний день, в упрощенном порядке может быть произведено  оформление права собственности  на землю в отношении того участка, который ранее был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владении.

В нашей стране земельное и гражданское  законодательство регламентирует все  отношения, вытекающие из права пожизненного наследуемого владения. В «Земельном Кодексе» данное право рассматривается  в статье 21, а в «Гражданском Кодексе  Российской Федерации» - в ст. 216; 265; 267. Необходимо отметить, что это  вещное право применяется только в отношении физических лиц.

Если в рамках закона не указаны  никакие ограничения, связанные  с условиями пользования участками  земли на праве пожизненного наследуемого владения, то землевладельцам разрешается  возведение на их территории тех или  иных объектов недвижимости, в том  числе жилых домов, с дальнейшей государственной регистрацией на них  права собственности.

Несколько по-другому обстоит дело с тем, чтобы приобрести право  пожизненного наследуемого владения участком земли, который является собственностью или муниципального образования, или  государства. Исходя из статьи 265 ГК РФ, обладателем данного права в  этом случае можно стать только на основании условий, описываемых  в Земельном Кодексе РФ. Но ныне действующий Земельный Кодекс РФ не разрешает предоставлять наделы земли на основании вышеуказанного права, являющиеся как государственной, так и муниципальной собственностью. П.1 ст.21 ЗК РФ сохраняет правообладание пожизненным наследуемым владением  участками земли за гражданами, приобретшими, данное право до того, как этот Земельный  Кодекс РФ вступил в силу.

Вопрос о содержании права пожизненного наследуемого владения земельного участка  рассматривается не в земельном, а в гражданском законодательстве. Физическое лицо, являющиеся правообладателем пожизненного наследуемого владения, в соответствии со статьей 5 Земельного Кодекса РФ является землевладельцем, тогда как в соответствии с  «Гражданским Кодексом РФ» - владельцем земельного участка. Данный гражданин  может как владеть, так и пользоваться наделом земли, перешедшим ему по наследству.

Следовательно, можно сделать вывод, что являются недействительными  и не могут быть применяемыми те правовые акты индивидуального характера, которые были выданы компетентными  органами в разрез с требованиями ныне действующего земельного законодательства.

Также, следует отметить, что «Земельным Кодексом РФ» не ограничиваются сроком оформление в собственность частных  лиц наделов земли, которые были ранее переданы им в соответствии с правом пожизненного наследуемого владения. Отсюда вытекает, что гражданин, ставший владельцем земельного участка  на основании данного права до того, как вступил в силу ныне действующий «Земельный Кодекс РФ», и использующий его в качестве личного подсобного хозяйства или строительства для индивидуальных жилых или хозяйственных построек, может оформить государственную регистрацию на право собственности этого земельного надела. Исключение составляют случаи, когда федеральное законодательство не допускает передачу подобного участка земли в собственность частного лица. В данном аспекте, зарегистрировать право собственности на участок земли возможно на основании п.2.ст.25 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года. Никаких дополнительно принятых индивидуальных правовых актов о передаче наделов земли в частную собственность не нужно.

Ст.267 ныне действующего «Гражданского  Кодекса РФ» запрещает землевладельцу подобного участка, принадлежащего ему по праву пожизненного наследуемого владения, каким-либо образом распоряжаться  им. Исключение составляет только один момент перехода права на него по наследству. Подобные же условия оговариваются  в п.2 ст.21 «Земельного Кодекса  РФ». Тем не менее, стоит учитывать, что строить на подобном земельном  наделе индивидуальные объекты недвижимости не запрещается, потому как в данном случае землевладелец не распоряжается, а пользуется участком.

И наследование по завещанию, и наследование по закону предусматривают переход  правообладания участком земли по наследству. Это регламентируется третьей частью «Гражданского Кодекса РФ». В  порядке, установленном российским гражданским законодательством, имеющиеся  у лица, передающего наследство, право пожизненного наследуемого владения каким-либо участком земли может  быть наследовано на общих основаниях, так как является частью наследства. Не нужно никаких специальных  разрешений для того, чтобы принять  подобное наследство. Следует помнить, что помимо наследования на основании  данного права определенного  земельного надела, если ничего иного  не предполагается федеральным законом, частью наследства являются и водные объекты, и растительность, и поверхностный  слой почвы, находящиеся в пределах данного участка.

Федеральный Закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 года указывает на необходимость государственной  регистрации перехода права пожизненного наследуемого владения земельным наделом  по наследству и устанавливает правила  ее поведения. Для ее осуществления  необходимо иметь свидетельство  о праве на наследство, которое  наследник может получить после  подачи заявления у нотариуса  или другого компетентного лица, по закону имеющего право на осуществление  нотариальных действий, по месту открытия наследства. Этот документ может быть получен спустя шести месяцев после того, как наследство было открыто. «Гражданский Кодекс РФ» предусматривает случаи, когда подобное свидетельство может быть получено заявителями, не дожидаясь истечения шестимесячного срока. К примеру, тогда, когда отсутствуют иные наследники, кроме тех, кто обратился за свидетельством.

Важно подчеркнуть еще раз, что  не существует никаких ограниченных сроков на оформление в собственность  физического лица надела земли, который  был ему выделен на праве пожизненного наследуемого владения в соответствии с Земельным кодексом. Гражданин  может осуществить регистрацию  правообладания этим земельным участков в любое время в Управлении Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии  того района, где расположен данный земельный участок. Если же заниматься оформлением нет сил или желания  – важно помнить, что свидетельства, выданные до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 2001 года являются действительными, и срочной необходимости в их обмене просто нет.

Следует иметь в виду, что оформлению в собственность и государственной  регистрации подлежат земельные  участки, предназначенные для индивидуального  жилищного или гаражного строительства, а также для целей дачного  или индивидуального подсобного хозяйства.

Регистрация земельного надела, выданного  гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии со ст.25.2 Федерального Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, и предусматривает наличие всего  двух основных документов, предоставляемых  для подтверждения указанного права:

- свидетельство на право пожизненного  наследуемого владения, выданное  администрацией сельского округа, где расположен данный объект  недвижимого имущества или свидетельство на право пожизненного наследуемого владения, выданное государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству того района, где находится данный земельный участок.

- кадастровый паспорт на данный  земельный участок. Причем кадастровый  паспорт не должен содержать  в обязательном порядке установленные  в процессе межевания границы. 

3.3 Право постоянного (бессрочного ) пользования на земельные участки

Законодательством в качестве одного из видов вещного права на земельный  участок называется право постоянного (бессрочного) пользования. Чаще всего, сравнивая право пользования  с другими правами на землю, ищут сходства с правом аренды. Однако обнаружить разницу не так трудно. И дело не столько в том, что право  пользования носит безвозмездный  характер, т. е. пользователь в отличие  от арендатора использует землю собственника бесплатно. Основное отличие этого  права от права аренды заключается  в том, что по гражданскому праву  арендные отношения имеют обязательственный  характер, и это отражается на их правовом регулировании, а право  постоянного пользования является одним из видов вещных прав, как  право собственности и право  пожизненного наследуемого владения.

Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические  лица. В ряде специальных нормативных  актов было прямо предусмотрено, что земельные участки за отдельными видами юридических лиц должны закрепляться на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. ЗК РФ вернулся к существовавшему в ЗК РСФСР положению о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно юридическим лицам, но ограничил их круг государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование вообще не предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. В целом же можно отметить, что законодатель стремится установить в отношении прав на земельные участки нормы, существующие во многих зарубежных странах, законодательство которых определяет два основных вида прав на землю: право собственности и аренду.

Указанная тенденция проявляется  и в том, что граждане, имеющие  земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, также как  и землевладельцы, наделены правом приобретения их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность  находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный  участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных  федеральными законами, не допускается⁹. Основаниями приобретения рассматриваемого права являются:

1. Административный правовой акт  - решение уполномоченного государственного  или муниципального органа о  предоставлении земельного участка  указанным в законе лицам на  праве постоянного (бессрочного)  пользования.

2. Правопреемство при реорганизации  юридического лица.

3. Переход к гражданину права  собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном  участке, если прежний собственник  указанных объектов недвижимости  является гражданином и использовал  передаваемый участок на праве  постоянного (бессрочного) пользования.

Лицо, которому земельный участок  предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено  законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых  он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого недвижимого  имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом  для себя, являются его собственностью. Если нормы ГК РФ закрепляли право  лица, которому земельный участок  предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, ограниченно распоряжаться  участком (передавать его с согласия собственника участка в аренду или  безвозмездное срочное пользование), то ЗК РФ определил, что граждане и  юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут  распоряжаться этими земельными участками. Более того, в п. 6 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ подчеркнуто, что не допускается  внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками  в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками  на иное, в том числе право аренды земельных участков, в установленном  федеральными законами порядке. Землепользователь  может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право  постоянного (бессрочного) пользования  может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в  ст. 45 ЗК РФ.

Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные  в черте городских и сельских поселений. С учетом того что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие. Эти отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия). На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ). В ряде случаев установлены дополнительные требования к арендаторам. Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим -- на праве хозяйственного ведения или всем - на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.