Квалификация основных вещных прав на земельный участок

Особое место занимало вещное право и в римском праве. В римском частном праве центральное место отведено регулированию имущественных отношений. У римских юристов термин «вещное право» еще не упоминается, но разграничиваются вещные иски, предоставляющие право на вещь, и личные иски, связанные с обязательственными отношениями. К вещным правам относились право собственности, право владения, право на чужие вещи (например, сервитуты или залог).

В римском праве отсутствовало  определение права собственности. Тем не менее, именно римские юристы впервые разработали юридическое  содержание данного института: выявили  основные правомочия собственника. К  составляющим права собственности  были отнесены право владения, право  пользования, право извлечения доходов, право распоряжения, право истребовать  свою вещь у фактического обладателя¹.

Иными словами, право собственности  рассматривалось, как неограниченная возможность собственника делать со своей вещью все, что не запрещено.

Институт собственности  складывался постепенно и на протяжении веков претерпел значительные изменения. В древнейшем праве еще не сформировалось представление о частной собственности  как об абсолютном праве лица распоряжаться  вещью. Законы ХII таблиц сохраняли прежние  представления об общности имущества, частная собственность во многом обусловливалась собственностью общественной, от которой вела свое происхождение. Особую категорию составляли вещи божественного  права (храмы, священные рощи, места погребения, городские стены и ворота), которые не могли находиться в частном владении, изымались из коммерческого оборота. Остальные вещи относились к категории вещей человеческого права и подлежали имущественному (торговому) обороту.  
В квиритском праве вещи, являвшиеся объектом права собственности, подразделялись на манципируемые и не манципируемые. К манципируемым вещам относились земли в Италии, строения, рабы, рабочий скот. Они находились в семейной собственности, которой распоряжался глава семьи. Особое значение имела земля, которая могла находиться в государственной (общественной), общинной или частной собственности. Однако право на италийские земли принадлежало только римским гражданам, а рабы и скот составляли главное богатство в аграрном обществе. Поэтому для отчуждения этой собственности требовалась особая правовая процедура манципации – воображаемая продажа, происходившая в присутствии 5 свидетелей и весовщика. Все присутствовавшие при манципации должны быть совершеннолетними римскими гражданами. Покупатель произносил предусмотренную формулу, ударял куском меди о весы и передавал его, как покупную сумму, продавцу вещи. Манципация предоставляла право квиритской собственности, которое было недоступно для перегринов. Малейшее нарушение установленного обряда влекло за собой признание сделки недействительной. Все остальные вещи – неманципируемые – находились в индивидуальной собственности и отчуждались без формальностей.  
 Со временем возникла необходимость приспосабливать римское право к изменяющимся экономическим и социальным условиям. Квиритская собственность, требовавшая для ее приобретения строгого соблюдения формальностей, являлась наследием замкнутой римской общины и игнорировала новые правовые ситуации. Поэтому в классический период был разработан новый вид собственности, получившей название преторской, или бонитарной. Претор выступил защитником интересов добросовестного приобретателя собственности. В тех случаях, когда имущество приобреталось по доброй воле, но без соблюдения формальностей квиритского права, претор закреплял такую собственность за приобретателем. Защита претора не позволяла недобросовестному продавцу (квиритскому собственнику) потребовать возврата имущества под предлогом нарушения формальностей. Однако бонитарная собственность была неполной, т.к. она не могла отчуждаться в. законных формах квиритского права. Для защиты бонитарной собственности стал использоваться институт давностного владения, который позволял по истечении срока приобретательной давности признавать бонитарную собственность квиритской. По мере взаимопроникновения цивильного права и права народов деление вещей на манципируемые и неманципируемые утратило прежнее значение, постепенно стирались различия между квиритской и бонитарной собственностью, т.е. стало складываться единое право собственности.  
 В классический период распространение получила простая передача неманципируемой собственности за деньги, под поручительство или под залог – традиции. Римскому праву был известен и способ приобретения права собственности путем захвата брошенной или бесхозной вещи (дикие животные, рыба в реке и т.д.). При этом различались вещи, от которых собственник отказался, и потерянные или спрятанные. Последние считались принадлежавшими первоначальному собственнику.

В классический период для  защиты прав частного собственника преторы  разработали новые формулы вещных исков, не предусмотренных квиритским правом. Одним из таких стал виндикационный иск – требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику. Собственник  вещи, утерявший ее, должен был доказать свое право на спорную вещь. Использовался  также негаторный иск, который был  направлен против необоснованных претензий  третьих лиц на чужую вещь. Для  защиты интересов собственника применялся прогибиторный иск, направленный на устранение препятствий для нормального использования собственником своей вещи. Для избегания несправедливого юридического спора претор мог прибегнуть к реституции, т.е. вернуть стороны в первоначальное положение до совершения сделки.

В классический и постклассический периоды римское право стало  различать «право собственности» и «владение». Институт юридического владения предполагал фактическое самостоятельное обладание вещью. Преторские интердикты (запрещающие приказы) защищали интересы фактического обладателя имущества от незаконных посягательств до судебного разбирательства правомерности притязаний других лиц на это имущество. Если владение было добросовестным, т.е. вещь не была украдена или насильственно отнята у законного собственника, то вещь становилась собственностью на основании давности владения. От владения отличалось понятие «держание» – фактическое несамостоятельное обладание вещью без намерения относиться к вещи как к своей (например, аренда).  
Регулирование взаимоотношений собственников привели к появлению сервитутов.  
 Сервитут – это строго ограниченное право пользования чужой собственностью (право прохода, прогона скота, проведения воды через соседний участок), а также законное ограничение прав собственника (требование обрезать деревья, чтобы они не причиняли вред соседнему участку, ограничение застройки). В древнейшем праве сервитуты были связаны с регулированием соседских поземельных отношений. В классический период появились личные сервитуты – узуфрукт и узус.  
Узуфрукт предоставлял право пожизненного пользования чужой собственностью с правом получения от нее плодов и доходов. Узуфрукт не мог отчуждаться и должен был использоваться строго по назначению.  
Узус давал право пользоваться вещью без права на доходы от нее (например, право проживания прислуги в доме).

В римском праве впервые  произошло противопоставление вещного  права, как права абсолютного  и обязательственного права, как права относительного².

Резюмируя все вышеизложенное, можно отметить, что право собственности  на землю сформировалось в рамках римского права, и эти положения  были заложены в современном гражданском  законодательстве ряда европейских  государств, в том числе и в  России.

1.2 Основания прекращения  вещных прав на земельный участок

Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут быть прекращены только по тем  основаниям и в том порядке, которые  предусмотрены законом. Земельный  кодекс РФ разделяет основания прекращения  прав на земельные участки на те, что прекращаются по инициативе правообладателя, и на те, за которыми следует принудительное прекращение права.

Право собственности на земельный  участок прекращается на следующих  основаниях: при отчуждении собственником  своего земельного участка другим лицам; при отказе собственника от права  собственности на земельный участок; в силу принудительного изъятия  у собственника его земельного участка  в порядке, установленном гражданским  законодательством.

Земельный кодекс следует общим  основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ст. 235 ГК РФ, согласно которой право собственности  прекращается при: а) отчуждении собственником  своего имущества другим лицам; б) отказе собственника от права собственности; в) гибели или уничтожении имущества; г) при утрате права собственности  на имущество в иных случаях, предусмотренных  законом. Отчуждение собственником земельного участка осуществляется на основании сделки, когда собственник земельного участка осуществляет его продажу на основании договора купли-продажи (или продажи) или иных договоров. Отчуждение земельного участка может наступить также в связи с исполнением и иных договоров, объектом которых являются земельные участки, например при обращении взыскания на земельный участок по договору ипотеки, в связи с неисполнением основного обязательства.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности  на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно  свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить  какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности  не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права  собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечает за его  содержание, обязан платить земельный  налог до момента перехода права  собственности иному лицу Он же, как собственник, несет бремя  содержания принадлежащего ему земельного участка (если иное не предусмотрено  законом или договором). Поскольку  риск случайной гибели или случайного повреждения имущества также  несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или  договором, это положение настолько, насколько его можно распространить на земельные участки, также действует  и для собственника земельного участка.

Земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, отчуждаются в собственность  граждан и юридических лиц  по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоров купли-продажи  таких земельных участков осуществляется преимущественно на торгах³.

Принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на земельный  участок по обязательствам; 2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному  лицу; 3) реквизиция земельного участка; 4) конфискация земельного участка; 5) невозможность выдела в натуре земельного участка участнику долевой  собственности при ее разделе  на основании ст. 252 ГК РФ; 6) признание  на основании решения суда права  собственности на земельный участок  за собственником недвижимости, согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ, когда снос здания или  сооружения, находящегося на чужом  земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми  актами; 7) выкуп земельного участка  для государственных и общественных нужд.

Выкуп земельных участков для государственных или муниципальных  нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: - выполнением международных обязательств Российской Федерации; - размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; - иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Список оснований изъятия (выкупа) земельного участка является открытым, однако в качестве основных случаев названы два. При этом под выполнением международных  обязательств следует понимать обязательства, взятые на себя Российской Федерацией подписанием международных договоров (п. б) ч. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вторым основным случаем, определено размещение объектов государственного или муниципального значения. То, что  объекты должны быть государственного или муниципального значения, означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций. Под данное основание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений, в соответствии с планом развития поселения, предусмотренным ч. 2 ст. 49 ЗК РФ; 8) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Установлен особый случай прекращения права собственности  в том случае, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности  лица оказалось имущество, которое  в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено  собственником в течение года с момента возникновения права  собственности на имущество, если законом  не установлен иной срок. Это положение  может распространяться и на прекращение  права собственности на земельные  участки. В частности, при истребовании участка из чужого незаконного владения и, что может быть частным случаем  этого, когда гражданином или  юридическим лицом был приобретен земельный участок из земель, изъятых  на основании ЗК РФ из оборота. При  этом в случаях, когда имущество  не отчуждено собственником в  установленные данной статьей сроки, земельный участок, с учетом его  характера и назначения, по решению  суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с  передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в  государственную или муниципальную  собственность с возмещением  бывшему собственнику стоимости  имущества, определенной судом.

Обращение в государственную  собственность земельных участков, находящихся в собственности  граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании положений  о выкупе земельных участков для  государственных или муниципальных  нужд с возмещением его стоимости  и других убытков в Порядке, установленном  Земельным кодексом и ст. 306 Гражданского кодекса РФ. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Указанное правило соответственно применяется при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество.

Следует заметить, что  эта категория первоначально  была установлена гражданским законодательством. Реквизиция производится, согласно ГК РФ, в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при  иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Имущество в интересах  общества по решению государственных  органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных  законом, с выплатой ему стоимости  имущества. Это, собственно, и составляет содержание реквизиции.