Квалификация основных вещных прав на земельный участок

Реквизиция - процедура не безвозмездная, собственнику возмещается стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производится органом, осуществляющим реквизицию, на основании законодательства об оценочной деятельности. Если же собственник не согласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее в суде. Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

Следует обратить внимание на то, что Земельный кодекс, в  целом следуя основаниям проведения реквизиции, определенным ГК РФ, вносит в ее содержание новые элементы, которые действуют только для  земельных участков. Так, устанавливается, что земельный участок может  быть изъят уполномоченными исполнительными  органами государственной власти у  его собственника временно в целях "защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз. Есть и еще одно отличие: поскольку реквизиция представлена ЗК РФ как временное изъятие земельного участка, собственнику возмещается не его стоимость, а убытки и выдается документ о реквизиции. Предполагается, что земельный участок будет возвращен собственнику после прекращения оснований реквизиции. И только в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

При этом устанавливается, что оценка, в соответствии с которой  собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи  с его реквизицией или временным  ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке. В  то же время у собственника реквизируемого земельного участка остается право  при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему  реквизированного земельного участка  в судебном порядке.

Такие существенные отличия  реквизиции по Земельному кодексу и  реквизиции по Гражданскому кодексу  дают основание сделать вывод  о том, что Земельный кодекс урегулировал в этом случае одноименный, но иной круг отношений. Во-первых, при реквизиции земельного участка речь идет скорее не о прекращении права собственности (что можно безоговорочно сказать  о реквизиции по ГК), а об особом виде временного изъятия участка. Право  собственности может быть прекращено только при невозможности возврата участка. Это подтверждается и тем, что только в этом случае выплачивается  стоимость земельного имущества, т. е. производится его выкуп. Во-вторых, реквизиция предусматривается Земельным  кодексом не только для изъятия земельных участков у собственников, но и у пользователей, в том числе арендаторов и у лиц, обладающих правом пожизненного наследуемого владения. Гражданский же кодекс предусматривает реквизицию только имущества, находящегося в собственности. Может возникнуть вопрос о том, возможна ли реквизиция земельного участка в порядке, определенном ГК РФ? На наш взгляд, нет. Такой порядок не предусмотрен Земельным кодексом РФ, который является основным актом, регулирующим особенности перехода права собственности на землю от одного лица к другому, т. е. оборота земельных участков.

Право собственности на земельный участок может быть прекращено и на основании его  выкупа для государственных и  муниципальных нужд. Однако основания  и порядок прекращения права  собственности (как и то, что при  выкупе для государственных и  муниципальных нужд право собственности  действительно прекращается), отличают этот институт от реквизиции земельных  участков. Земельным законодательством  установлена в какой-то степени  смежная с реквизицией земельного участка процедура временного занятия  земельного участка, которое происходит по тем же основаниям, что и реквизиция, но не требует изъятия земли. В  принципе это должно означать, что  собственник участка вправе (по возможности) им владеть и пользоваться, что  естественным образом влияет и на размер возмещаемых убытков.

Действия по временному занятию участка влекут за собой, как это утверждено ЗК РФ, временное  ограничение прав на земельный участок.

Изъятие земельного участка  для государственных и муниципальных  нужд осуществляется только путем выкупа. Обязательность выкупа (оплаты изымаемого земельного участка) следует из ст. 35 Конституции РФ, определяющей права  собственника имущества. Часть 3 данной статьи гласит, что никто не может  быть лишен своего имущества иначе  как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных  нужд может быть произведено только при условии предварительного и  равноценного возмещения. Кроме того, Земельным кодексом установлены и дополнительные ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков. Так, изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Земельные участки в  городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе  путем выкупа, для государственных  или муниципальных нужд в целях  застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

Выкуп земельных участков для государственных или муниципальных  нужд урегулирован и Гражданским  кодексом РФ. Так, согласно ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных  или муниципальных нужд путем  выкупа. В зависимости от того, для  чьих нужд изымается земля, выкуп  осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным  образованием.

При этом в соответствии с той же статьей решение об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии  земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством. Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд подлежит государственной регистрации  в органе, осуществляющем регистрацию  прав на земельный участок. Собственник  земельного участка должен быть извещен  о произведенной регистрации  с указанием ее даты. Выкуп для  государственных или муниципальных  нужд части земельного участка допускается  не иначе как с согласия собственника.

На основании ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных  или муниципальных нужд, с момента  государственной регистрации решения  об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения  о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить  необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением.

Однако собственник  несет риск отнесения на него при  определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных  с новым строительством, расширением  и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный  период. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных  или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия  выкупа определяются соглашением с  собственником участка (ст. 281 ГК РФ).

Соглашение включает обязательство  Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования  уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником  ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных  или муниципальных нужд, другой земельный  участок с зачетом его стоимости  в выкупную цену. Если собственник  не согласен с решением об изъятии  у него земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший  такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка  в суд.

Иск о выкупе земельного участка для государственных  или муниципальных нужд может  быть предъявлен в течение двух лет  с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в  п. 3 ст. 279 Гражданского кодекса. Условиями  изъятия земельных участков для  государственных или муниципальных  нужд предусматривается, что принудительное отчуждение земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд может быть проведено только при условии предварительного и  равноценного возмещения стоимости  земельного участка на основании  решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных  или муниципальных нужд у его  собственника; порядок определения  выкупной цены земельного участка, выкупаемого  для государственных или муниципальных  нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для  государственных или муниципальных  нужд, устанавливаются гражданским  законодательством. Так, Гражданским  кодексом установлено, что в зависимости  от того, для чьих нужд изымается  земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ⁴.

Изъятие у собственников  земельных участков ввиду их использования  с нарушением законодательства, в  том числе при неиспользовании  его по целевому назначению, осуществляется только на основе гражданского законодательства.

Согласно ст. 284 ГК земельный  участок может быть изъят у  собственника в случаях, когда участок  предназначен для сельскохозяйственного  производства либо жилищного или  иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение  трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для  освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду  иных обстоятельств, исключающих такое  использование. Земельный участок  может быть также изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального  использования земли, установленных  земельным законодательством, в  частности, если участок используется не в соответствии с его целевым  назначением или его использование  приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической  обстановки.

В правовом регулировании  прекращения прав на земельные участки  лиц, не являющихся их собственниками, есть некоторые общие черты. В  частности, можно выделить добровольное и принудительное прекращение прав. Некоторые основания являются общими, например изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие ввиду нарушения законодательства. Однако есть и различия, в том числе существенные. Так, например основания принудительного прекращения прав в этом случае предусмотрены непосредственно Земельным кодексом РФ. Изменения или дополнения в установленный перечень не могут быть внесены иными нормативными актами, в том числе федеральными законами.

В соответствии с земельным законодательством  право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые  предусмотрены Земельным кодексом РФ. В случае отказа от права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения от правообладателя  не требуется указывать основания  такого отказа. В то же время отказ  от права на земельный участок  в самом общем случае может  последовать при отсутствии надобности дальнейшего его использования.

 Так, например, при  ликвидации юридического лица  или смене места жительства  гражданина. Одним из существенных  условий, выставляемых пользователю  или владельцу земельного участка  как земельным, так и гражданским  законодательством, является то, что сам факт отказа от участка  не является автоматическим прекращением  права. Правообладатели обязаны  содержать участок, выплачивать  установленные платежи за землю,  выполнять иные действия, связанные  с реализацией права, до тех  пор, пока земельный участок  не перейдет во владение собственнику - Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Факт прекращения права констатируется действиями по государственной регистрации соответствующих изменений.